高級資格題庫(押品)匯編

1、一、簡答題1、押品入庫時檔案包括哪些？答：押品外部評估報告、內(nèi)部評估報告;押品所有權(quán)、使用權(quán)證或證明文件;已辦理抵（質(zhì)）押登記的他項權(quán)證或有關(guān)證明文件;權(quán)利質(zhì)押中的各種有價單證及入庫的有效憑證;押品保險單及保費付費憑證復(fù)印件;其他能夠證明抵（質(zhì)）押權(quán)有效的相關(guān)文件；現(xiàn)場勘查表和實物照片；其他應(yīng)歸檔的材料等。2、評估審查工作包括哪些內(nèi)容？（1）審核評估資料錄入的準(zhǔn)確性；（2）審查中介評估機構(gòu)提交的押品價值評估報告和技術(shù)報告（如有）；（3）審查我行內(nèi)部評估人員評估操作流程的合規(guī)性和科學(xué)性；（4）根據(jù)評估需要，到押品現(xiàn)場進(jìn)行勘查；（5）審查評估所用方法的恰當(dāng)性和所依據(jù)原則的合理性，并撰寫內(nèi)部評估報告

2、或出具審查意見；在參數(shù)選取不合理時，可對押品評估的各項不合理的參數(shù)進(jìn)行必要調(diào)整；（6）對抵質(zhì)押風(fēng)險進(jìn)行深入全面分析。3、在市場法評估房地產(chǎn)過程中，可比案例應(yīng)符合哪些要求？答：選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：（1）可比案例與評估對象所處地段相同，或是在同一供需圈內(nèi)的類似地段；（2）用途相同：大類用途相同，最好小類相同。大類用途一般分為：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。（3）結(jié)構(gòu)相同：無論按建筑材料還是按受力情況均應(yīng)相同，按建筑材料可分為：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)等。（4）權(quán)利性質(zhì)相同。（5）交易類型相同。（6）成交日期與評估基準(zhǔn)日相近，一般為1年內(nèi)，最長不超過3年；（7）

3、可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格。除此之外，還應(yīng)統(tǒng)一付款方式、單價、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等五個方面。二、論述題1、當(dāng)發(fā)生哪些事項時，需進(jìn)行非周期性重評并自下而上發(fā)起重評流程？答：（1）行業(yè)風(fēng)險嚴(yán)重惡化，對客戶或押品的未來收益有較大影響。（2）同類型資產(chǎn)市場價格或價格指數(shù)已經(jīng)大幅下降（如10%以上）。（3）對于房地產(chǎn)和土地使用權(quán)類押品，所在地區(qū)的城市規(guī)劃發(fā)生變化并對房地產(chǎn)價格有較大影響。（4）已接受的押品發(fā)生較大物理性損耗或質(zhì)量明顯下降。（5）借款人財務(wù)狀況惡化或發(fā)生信貸違約事件。（6）評估人員認(rèn)為需要重評的其他事項。2、工作中應(yīng)如何做好押品日常管理？答題要點：（1

4、）在貸款存續(xù)期間，應(yīng)密切關(guān)注押品實物狀態(tài)、權(quán)屬關(guān)系、市場環(huán)境等影響押品價值的因素，做好押品檔案管理、實物管理、風(fēng)險管理等押品日常管理工作，保障我行債權(quán)的安全；（2）押品管理人員應(yīng)做好貸后押品現(xiàn)場勘查和調(diào)查工作，密切保持對押品實物狀態(tài)、法律權(quán)屬、市場環(huán)境的跟蹤和分析，切實保障押品在貸款存續(xù)期間安全、足值。（3）按規(guī)定開展押品周期重評和非周期重評；（4）應(yīng)根據(jù)我行信貸業(yè)務(wù)檔案有關(guān)管理辦法要求對押品檔案實行統(tǒng)一管理；（5）做好貸后押品監(jiān)督檢查工作，對出現(xiàn)較大風(fēng)險的押品采取積極應(yīng)對措施，如補充抵押物或提前還款；（6）其他與押品日常管理有關(guān)事項，如押品缺口管理、數(shù)據(jù)庫信息采集等。3、請簡述資產(chǎn)評估三個基

5、本方法的適用前提。答題要點：（1）市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：1）要有個活躍的公開市場；2）公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。（2）收益法須具備的前提條件是：1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。（3）采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是：1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。三、案例分析1、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全

6、新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期1年，均勻投入），管理費用為建造成本的3，年利息率為6，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值率均為零，試估算該建筑物重置成本和建筑物的折舊總額。答：（1）計算建筑物的重置價格 建造成本=800萬元 管理費用=800×3%=24萬元 投資利息=（800+24）×(1+6%)0.5-1=24.36萬元 建筑物的重置價格=800+24+24.36+50+1

7、20=1018.36萬元（2）計算建筑物的折舊額： 墻、地面等損壞的折舊額=18萬元 裝修部分的折舊額=200×1/5×2=80萬元 設(shè)備部分的折舊額=110×1/10×8=88萬元 長壽命項目的折舊額=（1018.36-18-200-110）×1/50×8=110.5萬元該建筑物的折舊總額=18+80+88+110.5=296.5萬元2、有一待估宗地甲需評估，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似的4宗地A、B、C、D，具體情況如下表。成 交 價 單位：元/平方米宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素甲2008.101.200A800

8、2007.1+2%1.3+1%0B8502008.1+1%1.40+1%C7602007.101.10-2%D7802007.101.0-1%-1%上表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負(fù)號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。該城市此類用地容積率與地價關(guān)系為：當(dāng)容積率在11.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1的地價增加3%。另外，該城市地價指數(shù)情況見下表。 地價指數(shù)表年份2004.12005.12006.12007.12008.1指數(shù)100105108110111 要求

9、：試根據(jù)以上條件，求待估宗地2008年1月份的評估單價。解：（1）建立容積率地價指數(shù)表，如下： 容積率1.0 1.1 1.21.31.4地價指數(shù)100 103 106109112（2）參照物地價修正為： A =800×100/102×111/110×106/109×100/101×100/100= 762元/平方米 B =850×100/101×111/111×106/112×100/100×100/101=789元/平方米 C =760×100/100×111/110

10、15;106/103×100/100×100/98=805元/平方米 D =780×100/100×111/110×106/100×100/99×100/99=851元/平方米 （3）確定評估結(jié)果為： （762 +789 +805 +851）÷4 =3207÷4 =801.75元/平方米 3、某市建有一座綜合大廈，該大廈截止評估基準(zhǔn)日已使用5年。其中1-3層為商場，建筑面積為2500平方米，4-10層為賓館，建筑面積為7500平方米。該大廈用地當(dāng)初以1250萬元獲得50年的土地使用權(quán)，已使用5年。現(xiàn)該大廈

11、所有者擬對大廈重新裝修、改造。為了獲得資金，擬將該大廈的土地使用權(quán)及地上建筑物作為抵押標(biāo)的物。經(jīng)某估價機構(gòu)評估，認(rèn)為如果按當(dāng)?shù)劂y行規(guī)定最高貸款比例為標(biāo)的物評估價值的60%，該大廈所有者最多可獲得銀行貸款36500萬元，你認(rèn)為該貸款額是否合理，請說明步聚和結(jié)果。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)查，同類物業(yè)的租金水平為商場3.75美元/平方測算米.日，有效出租率90%；賓館為2.5美元/平方米.日，空房率為20%；各類物業(yè)出租的費用為：年管理費為租金的5%，年維修費為重置價的8%，該大廈的重置價為2700元/平方米，每年需支付稅費30元/建筑平方米，年保險費為重置價的2，該大廈為框架結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟耐用年限為50年，殘值為

12、0。綜合還原利率為8%。（注：美元與人民幣匯率為1：6.67）。（一年按365天計算。年金現(xiàn)值系數(shù)：1/8%×1-1/(1+8%)50=12.2335, 1/8%×1-1/(1+8%)48=12.1891, 1/8%×1-1/(1+8%)45=12.1084）解：第一步：計算大廈房地年總收益1、商場年總收益=3.75×6.67×2500×365×90%=2054.15萬元2、賓館年總收益=2.5×6.67×7500×365×(100%-20%)=3651.83萬元3、房地年總收益=2054.15+3651.83=5705.98萬元第二步：計算房地出租年總費用1、年總管理費=5705.98×5%=285.30萬元）2、年總維修費=2700×（2500+7500）×8%=216萬元3、年總稅費=30×（2500+7500）=30萬元4、年保險費=2700×（2500+7500）×2=5.40萬元5、年總費用=285.30+216+30+5.40=536.7萬元第三步：計算房地年純收益=57