成本精細(xì)化管理手冊

1、成本精細(xì)化管理手冊目 錄成本精細(xì)化管理手冊1一、目標(biāo)成本管理作業(yè)指引31.1目標(biāo)成本管理作業(yè)指引3二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書72.1成本控制指導(dǎo)書72.2 項目論證成本管理作業(yè)指引202.3 方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引232.4 施工圖設(shè)計成本作業(yè)指引282.5 主要材料設(shè)備采購方式及成本控制目標(biāo)建議312.6 總包、分包承包方式及成本控制目標(biāo)建議332.7 項目后期評估作業(yè)指引34三、目標(biāo)成本控制表373.1 規(guī)劃指標(biāo)控制表373.2 土地成本控制表393.3 設(shè)計限額控制表403.4 前期費用控制表413.5 建安成本控制表443.6 營銷費用控制表473.7 開發(fā)間接費用控制表503.8 管理

2、費用及財務(wù)費用目標(biāo)控制表513.9 目標(biāo)成本控制匯總表523.10 目標(biāo)成本審批表543.11 結(jié)算資料審批表56四、工程付款574.1 工程進度付款作業(yè)指引574.2 工程付款建議書604.3 工程進度款審核表614.4 工程歷次付款一覽表62五、 采購管理635.1 采購管理作業(yè)指引635.2 采購管理流程955.3 招投標(biāo)管理102六、成本過程控制1126.1 工程造價管理辦法1126.2現(xiàn)場簽證工作指引1156.3設(shè)計變更工作指引1216.4 造價審核的管理1306.5結(jié)算支付的管理1366.6造價分析的管理1366.7造價檔案的管理1376.8造價管理的措施1396.9工程結(jié)算及乙方

3、申報資料及審核139一、 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引1.1目標(biāo)成本管理作業(yè)指引目標(biāo)成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的指導(dǎo)項目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。2. 適用范圍適用于公司及項目公司的開發(fā)項目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。3. 術(shù)語和定義3.1.目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。3.2 目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個版本。3.2.1第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估

4、算），采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目可研報告通過時間；3.2.2第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后；3.2.3第三版，年度開發(fā)目標(biāo)成本（也稱成本控制指導(dǎo)書），采用會計科目與單項成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃，確定當(dāng)期項目規(guī)劃和單體方案后；3.2.4第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標(biāo)成本的修訂；3.3.動態(tài)成本：指當(dāng)前工程項目中即時的成本。4. 職責(zé)4.1公司及項目公司-造價部：4.1.1負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額

5、設(shè)計成本控制建議書；4.1.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.1.3負(fù)責(zé)編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.1.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進行溝通，達成共識形成目標(biāo)成本指導(dǎo)書。5. 工作流程5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書5.1.1在項目施工圖設(shè)計階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書審批后，造價部根據(jù)審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。5.1.2工程承包方式及成本目標(biāo)建議書編制原則如下：5.1.2.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證

6、控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的10%左右的不同比例確定；5.1.2.2為了加快項目開發(fā)的速度，一般在總包工程開工前，個別分項工程必須提前開工，需獨立到政府部門辦理相關(guān)的報建、招標(biāo)及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價把分項工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項成本目標(biāo)范圍內(nèi)；5.1.2.3對總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機制，從而達到降低成本、保證成本目標(biāo)

7、實現(xiàn)的目的。具體如下：5.1.2.3.1采用總價包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計值下制定承包總價；5.1.2.3.2采用單價包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計指標(biāo)分解承包單價；5.1.2.4總包工程承包方式可按招標(biāo)時施工圖紙的完善程度來定，一般來說，各分項工程根據(jù)不同情況可能會采用不同的承包方式，如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等；5.1.3匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議，部門經(jīng)理審核，常務(wù)副總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實施，確?？偘胺职こ坛邪繕?biāo)實

8、現(xiàn)；5.1.4項目實施過程中，造價部負(fù)責(zé)對成本情況進行動態(tài)監(jiān)控，及時預(yù)警， 如有超目標(biāo)的項目，分析原因，及時報部門經(jīng)理、公司經(jīng)營管理班子決策。5.2制定項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書5.2.1施工圖完成后，項目負(fù)責(zé)人組織人員對常用的主要材料（設(shè)備）進行分類，據(jù)材料的各自特點及方便施工管理，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)；5.2.2對主要材料（設(shè)備）采購方式建議的主要原則如下：5.2.2.1甲購材料（設(shè)備）：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進度配合要求不高，可以相對

9、獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。如：機房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。5.2.2.2甲定乙購材料：設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價相差很大的材料（信息價上沒有的）的材料適合采用甲定乙購材料。如：外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會所裝修面層材料等。5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料：工程中常見，對樓盤效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價格、質(zhì)量相近；與信息價接近；與施工進

10、度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國產(chǎn)中低檔）、PPR管材、PVU排水管、開關(guān)插座等；5.2.2.4乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）；5.2.3采購主管在完成項目主要材料（設(shè)備）采購匯總后報部門經(jīng)理審核，公司分管副總經(jīng)理審批。5.3匯總目標(biāo)成本造價部匯總各項目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書，報相關(guān)部門會簽分管副總經(jīng)理審批目標(biāo)

11、成本審批表；5.4目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行造價部將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實到各部門執(zhí)行；5.4.2各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求進行實施按月度或季度進行反饋造價部；造價部對各階段的成本進行控制，所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過造價部的審核，是否超出目標(biāo)成本對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警；5.5項目成本動態(tài)監(jiān)控5.5.1工程技術(shù)部控制設(shè)計變更，并將預(yù)算增加情況反饋造價部；造價部嚴(yán)格按照的限價要求進行材料及設(shè)備采購；5.5.3項目部負(fù)責(zé)對工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋造價部；造價部對招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場簽證進行成本預(yù)算控制；5.6項目成本動態(tài)分析造價部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息

12、對照項目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進行目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報綜合成本分析報告5.7目標(biāo)成本調(diào)整5.7.1對于超過目標(biāo)成本的各類項目判斷是否有補充預(yù)算（設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由責(zé)任部門申請報造價部審核，分管副總經(jīng)理審批；5.7.2對于無補充預(yù)算的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。6. 支持文件無7. 相關(guān)表格記錄7.1.項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議7.2.項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議7.4.目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書7.5.目標(biāo)成本審批表二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書2.1成

13、本控制指導(dǎo)書 項目 期 造價部 年 月 日目 的：明確項目成本控制目標(biāo)及責(zé)任，指導(dǎo)項目開發(fā)決策；附表（一）：產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合總占地面積總規(guī)劃用地面積住宅占地成本敏感綜合容積率總車位比（不含TH）住宅可售商業(yè)可售總建筑面積其中公建公建用地車庫可售其中住宅產(chǎn)品組合建筑面積占地面積產(chǎn)品比例平均面積總戶數(shù)框架比例容積率占地單位造價住宅TOWNHOUSE多層小高層高層公建獨立車庫商業(yè)網(wǎng)點地上停車位配套用房地下車位非人防地下車位半地下車位人防地下車位綜合普通住宅戶均附表（二）：目標(biāo)成本目標(biāo)成本成本項目一期目標(biāo)成本(萬元)跨期目標(biāo)成本(萬元)第一責(zé)任部門權(quán)重其它責(zé)任部門權(quán)重控制要點可售面積一、土地獲得價款1

14、、政府地價項目發(fā)展部100%2、政府收益金項目發(fā)展部100%3、出讓金項目發(fā)展部100%出讓金標(biāo)準(zhǔn)：住宅×元/m2,公建×元/m2,面積需經(jīng)造價部復(fù)審4、配套費項目發(fā)展部100%出讓金標(biāo)準(zhǔn)：住宅×元/m2,公建元/m3,面積需經(jīng)造價部復(fù)審5、紅線內(nèi)、外市政配套項目發(fā)展部100%6、拆遷補償費項目發(fā)展部100%7、契稅項目發(fā)展部100%二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費1、勘察設(shè)計費勘察丈量費項目部85%工程管理部、造價部15%需招標(biāo)確定合作單位規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計部100%豎向管網(wǎng)設(shè)計項目發(fā)展部100%施工圖設(shè)計設(shè)計部100%外配套管網(wǎng)設(shè)計項目發(fā)展部100%建筑研究用房設(shè)計部50%

15、項目部50%2、報批報建費政府報批報建費項目發(fā)展部100%詳見附表一，需分期階段考核水電氣 增容費項目發(fā)展部100%水增容費 元/m2、電貼費 元/戶3、三通一平費項目部100%臨時道路項目部100%臨時用電項目部100%合理確定最優(yōu)方案、避免重復(fù)遷移臨時用水項目部100%合理確定最優(yōu)方案、避免重復(fù)遷移場地平整費項目部100%嚴(yán)禁發(fā)生現(xiàn)場土方運輸責(zé)任不明的現(xiàn)象發(fā)生，導(dǎo)致甲方重復(fù)運輸4、臨時設(shè)施費項目部100%臨時圍墻項目部100%臨時辦公室項目部100%臨時場地費項目部100%臨時圍板項目部100%三、主體建筑工程費100%1、基礎(chǔ)工程費100%大坑處理項目部70%工程管理部、造價部30%需招

16、標(biāo)確定合作單位護壁(坡)按建造成本責(zé)任劃分基礎(chǔ)樁基檢測100%降水2、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程3、門、窗工程室外門窗戶 門防火門4、公共部位精裝修大堂及電梯前廳精裝修另見附表二樓梯間精裝修屋面精裝修外立面精裝修5、室內(nèi)裝修陽臺、露臺精裝修四、主體安裝工程費按建造成本責(zé)任劃分1、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備室內(nèi)給排水系統(tǒng)室內(nèi)采暖系統(tǒng)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)另見附表二室內(nèi)電氣系統(tǒng)2、室內(nèi)設(shè)備及安裝費空調(diào)及安裝電梯及安裝高低壓配電及安裝消防通風(fēng)及安裝五、社區(qū)管網(wǎng)工程費按建造成本責(zé)任劃分100%100%1、室外給排水系統(tǒng)100%100%自來水系統(tǒng)100%100%另見附表二雨污水系統(tǒng)100%100%2、室外采暖系統(tǒng)項目發(fā)展部100

17、%100%管道系統(tǒng)100%100%熱交換站100%100%掛網(wǎng)費100%100%3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)按建造成本責(zé)任劃分100%100%管道系統(tǒng)100%100%調(diào)壓站100%100%另見附表二4、室外高低壓系統(tǒng)100%100%高壓線路工程100%100%低壓線路工程100%100%配電室100%100%開閉站100%100%5、室外消防系統(tǒng)100%100%6、室外智能化系統(tǒng)100%100%智能化系統(tǒng)100%100%7、電訊工程100%100%六、園林環(huán)境費100%100%1、環(huán)境設(shè)計費設(shè)計部100%2、綠化建設(shè)費按建造成本責(zé)任劃分100%3、建筑小品100%100%4、道路廣場建造費100%100%

18、5、圍墻、大門建造費100%100%另見附表二6、室外照明100%100%7、室外背景音樂100%100%8、室外零星工程100%100%七、配套設(shè)施費按建造成本責(zé)任劃分100%1、游泳池100%100%2、會所100%100%3、幼兒園100%100%4、小學(xué)校100%100%另見附表二5、網(wǎng)球場100%100%6、物業(yè)用房100%100%7、其它配套用房100%100%8、垃圾房100%100%八、開發(fā)間接費100%100%1、工程管理費100%100%工程監(jiān)理費項目部100%100%預(yù)結(jié)算編審費造價部100%100%行政管理費項目部100%100%由財務(wù)負(fù)責(zé)指標(biāo)確定施工合同外獎金項目部1

19、00%100%2、利息財務(wù)部100%項目部、項目發(fā)展部100%3、營銷費用60%40%媒介廣告費100%100%廣告設(shè)施及發(fā)布費銷售部60%設(shè)計部40%4、物業(yè)完善費項目部100%100%開發(fā)成本合計100%100%九、期間費100%100%管理費用總辦、財務(wù)部100%100%銷售費用銷售部100%100%財務(wù)費用100%100%項目總投資100%100%附表（三）目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)材料名稱說明規(guī)格單位目標(biāo)價格窗元/平米陽臺門元/平米分戶門元/樘分戶門元/樘防火門元/樘單元門元/樘車庫門元/樘網(wǎng)點門元/平米外墻瓷磚元/片外墻涂料元/平米樓梯間踏步磚元/片樓梯間地面磚元/片樓梯間踢

20、腳鑲邊大理石元/平米小高層電梯前廳裝修元/平米無動力排風(fēng)扇元/個散熱器元/100w小高層電梯萬元/部道路磚元/塊廣場磚塊庭園燈盞草坪燈盞壁燈盞附表（四）：報批報建費用明細(xì)報建報批費用明細(xì)序號費用名稱費用標(biāo)準(zhǔn)收費部門成本目標(biāo)指標(biāo)(元/)項目總控制目標(biāo)成本(萬元)說 明費用(元/)1勘查丈量費2規(guī)劃定位放線費3審圖費4規(guī)劃設(shè)計費5規(guī)劃管理費6規(guī)劃服務(wù)費7人防工程質(zhì)檢費8臨時用水9招標(biāo)管理費10市場服務(wù)費11合同見證費12招投標(biāo)服務(wù)費13排污費14固體垃圾排放費15垃圾托管費16工程質(zhì)量委托費17勞保統(tǒng)籌費18施工許可證工本費19防疫審查費20工程保險費21標(biāo)志牌22其它合 計項目營銷成本控制要點附

21、二：營銷費用控制明細(xì) 項目 期營銷費用造價部 年 月 日為提高營銷企劃水平，有效控制 項目銷售費用成本，特制定本成本控制要點。一、適用范圍：1. 項目營銷成本費用控制。二、計劃控制目標(biāo)1.項目銷售費用總額度為 萬元。綜合銷售成交均價 元/M2，銷售率 ，銷售成交合同總額的 ，另加銷售賣場包裝、樣板間費用 萬元）；2.銷售費用實行分年獨立總額控制，各年之間原則上不得結(jié)轉(zhuǎn)；三、控制方式及要求1.銷售費用控制責(zé)任部門為銷售部，造價部負(fù)有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責(zé)任；2.銷售部應(yīng)對花園新城項目銷售費用作細(xì)化總結(jié)，報公司管理層、造價部，用以指導(dǎo)項目銷售費用控制，避免費用計劃與售樓進度脫節(jié)；3.銷售部應(yīng)指定專

22、人負(fù)責(zé)銷售費用管理，分期建立臺帳；4.在各年銷售費用總額之內(nèi)，由銷售部在當(dāng)年開始之前提出使用項目的預(yù)算和計劃，報公司討論通過后報造價部備案，作為當(dāng)年銷售費用成本控制依據(jù)；5.銷售部在各年計劃執(zhí)行過程中，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項費用額度，但單項計劃超出 以上，無論當(dāng)期營銷費用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報告造價部，經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實施；6.由設(shè)計或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程項目（如紅線外道路綠化改造、臨時性銷售用房建造、賣場裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告牌等），費用項目目標(biāo)的控制由銷售部負(fù)責(zé)，單項造價控制由操作部門負(fù)

23、責(zé)。7.對于某些銷售、工程、設(shè)計等費用劃分模糊的項目，由造價部負(fù)責(zé)劃分，報公司批準(zhǔn)后確定；8.示范單位家私、裝飾用品、生活用品，設(shè)計部應(yīng)在采購前確定回收方法和回收殘值計劃，待公司批準(zhǔn)后方可實施；9.在現(xiàn)樓內(nèi)裝修樣板間，銷售部應(yīng)事先制定展示時間、裝修銷售價格的計劃，待公司批準(zhǔn)后方可實施；10.如確因銷售需要，銷售費用需超出當(dāng)年銷售費用總額度，須報公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實施。但項目銷售費用總額度不變；11.如某期銷售完畢后，銷售費用較當(dāng)年控制總額度有所節(jié)余，則節(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。四、總控及分解執(zhí)行目標(biāo)費用額度 單位：（萬元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合計銷售面積（

24、m2）成交均價(元)成交額營銷費用（萬）賣場及樣板間費用（萬）合 計（萬）占總費用比例（）年營銷費用總額占總合同金額的 %，五年總額為： 萬元。每年的銷售費用見下表：分期第一年第二年第三年第四年第五年合計合同總額（億）銷售費用(萬)a）遇下列情況可對總控及分解目標(biāo)進行調(diào)增 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交合同均價較當(dāng)年計劃增加超過3以上時，相應(yīng)的費用控制目標(biāo)可按相應(yīng)的變化進行等比例調(diào)增。銷售賣場建造裝修、樣板間費用不作調(diào)整。 當(dāng)上一年銷售費用超出目標(biāo)成本15以上時，造價部可向公司提出調(diào)增總控及下一年分解目標(biāo)的建議；b）遇下列情況須對總控及分解目標(biāo)進行調(diào)減 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷

25、售成交均價較當(dāng)年計劃減少時，相應(yīng)的費用控制目標(biāo)須按相應(yīng)的變化進行等比例調(diào)減。包括銷售賣場包裝、樣板間費用； 當(dāng)上一年銷售費用較目標(biāo)成本節(jié)余超過5以上時，造價部須向公司提出調(diào)減總控及下一年分解目標(biāo)的建議；c）所有總控及分解目標(biāo)調(diào)整須經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。2012年分解目標(biāo) 單位：萬元序號項 目促銷期強銷期后期合計總費用1現(xiàn)場包裝費（現(xiàn)場賣場）6媒介廣告費7廣告設(shè)施及發(fā)布費8促銷活動費（見說明）現(xiàn)場促銷活動費（ 萬/次）市內(nèi)賣場租賃以及巡展費9展銷費（包括所有的資料費用）（兩次房交會： 萬/次）10銷售模型費（ 個）11宣傳資料及禮品費12看樓交通費（主要是電瓶車）（ 輛， 萬/輛

26、）13企劃費用含市場調(diào)研、銷售策劃、咨詢費14賣點增加費（此費用記入企劃費用）賣場分解目標(biāo) 單位：萬元序號項目名稱單位數(shù)量合計1234567合計現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標(biāo)為均價 萬元/個樣板房，折舊和銷售回收不低于 萬元/個，樣板房內(nèi)家私和飾品按應(yīng)周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元/個樣板房?，F(xiàn)樓售樓處裝修成本目標(biāo)為 萬元/個，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元/個售樓處。五、考核指標(biāo)a）銷售費用控制情況考核指標(biāo)：成交銷售費用比、目標(biāo)銷售費用比、銷售面積比；成交銷售費用比當(dāng)期累計銷售費用/當(dāng)期累計成交金額×100目標(biāo)銷售費用比當(dāng)期累計銷售費用/當(dāng)期目標(biāo)銷售費用×100銷售面積比實際合同

27、銷售面積/銷售面積分層分戶表面積×100b）成交銷售費用比指標(biāo)作為彈性考核指標(biāo)，主要適用在同一年銷售中每個季度的比較，一般應(yīng)在1.5%左右；c）目標(biāo)銷售費用比指標(biāo)作為剛性考核指標(biāo)，主要適用在各年間比較，一般應(yīng)在100%左右；d）銷售面積比率指標(biāo)為剛性考核指標(biāo)，適用于各期，控制指標(biāo)為銷售面積比率不低于99.99。六、本成本指導(dǎo)書由造價部負(fù)責(zé)解釋。附：房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)營銷推廣費用科目劃分1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、

28、工作人員餐費5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費13）展銷費：展位費、布置費、制作費等14）售后服務(wù)補貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補償15）其他2.2 項目論證成本管理作業(yè)指引項目論證成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日

29、 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的：明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達到的深度要求。2.適用范圍：本細(xì)則適用于項目公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標(biāo)拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。3.定義：3.1項目可行性研究階段成本估算： 在項目可行性研究階段，對擬建項目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預(yù)先估算和確定的過程，是項目可行性研究報告的重要組成，是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)。4職責(zé)：4.1 公司-造價部4.1.1負(fù)責(zé)編制新項目成本估算表。4.1.2負(fù)責(zé)項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行新項目成本估算表。4.2公司-技術(shù)管理部（設(shè)計） 4.2.1負(fù)

30、責(zé)提供項目初步規(guī)劃方案或要點分析。5.工作流程5.1項目基礎(chǔ)性成本分析5.1.1 造價部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制項目公司開發(fā)項目所在地區(qū)的各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平報告，供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。5.2項目可行性論證成本分析5.2.1 造價部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負(fù)責(zé)項目可行性研究階段的成本估算工作。專業(yè)工程師負(fù)責(zé)跟蹤、配合，并編制項目可研階段成本估算報告。5.2.2進行成本估算的依據(jù)包括：技術(shù)管理部（設(shè)計）提交的可研階段項目規(guī)劃要點分析，投資發(fā)展部提交的關(guān)于項目定位的市場調(diào)查報告、土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料，成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報告，市場同類檔次項目的建造標(biāo)

31、準(zhǔn)及形式等信息。5.2.3 造價部專業(yè)工程師按新項目成本估算表格式要求，完成估算。5.2.3.1填寫編制說明：包括“項目概況”、“成本估算的依據(jù)”、“估算基準(zhǔn)，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說明”（例如估算時沒有考慮哪些費用）5.2.3.2結(jié)合項目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的成本指標(biāo)取值。5.2.3.3 按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬造價部填寫的項目。5.2.3.4有多方案需要比較的項目，成本估算人應(yīng)對各方案的成本差異性進行分析和說明，比較后提出成本建議。5.2.4 新項目成本估算表經(jīng)造

32、價部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部，作為可研分析報告的附件。5.2.5 公司進入新的城市進行房地產(chǎn)開發(fā)，成本估算人員必須在進行項目成本估算前先完成該城市的房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告，內(nèi)容應(yīng)包括：5.2.5.1該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括定額計價模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。5.2.5.2當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點，主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點，以便考慮對造價的影響。5.2.5.3當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較，完成該地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表造價部專業(yè)工程師應(yīng)在銷售分公司提供的競爭樓

33、盤清單中，挑選1-2個樓盤深入調(diào)研，完成競爭樓盤成本水平調(diào)研報告。5.3公司立項階段5.3.1項目可行性研究報告獲得公司批準(zhǔn)及正式立項后，新項目成本估算表中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動成為新項目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。造價部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫。5.4資料存檔新項目成本估算表經(jīng)審批后，由造價部移交項目部資料信息員負(fù)責(zé)存檔保管。6.支持文件無7.相關(guān)記錄表格7.1*地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表2.3 方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引實施方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的為保證項目發(fā)展成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了方案設(shè)計階段的

34、成本管理和控制方法。2.范圍適用所有公司開發(fā)項目方案設(shè)計階段的成本管理及控制工作。3.術(shù)語和定義3.1實施方案設(shè)計階段：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計和建筑擴初設(shè)計。4.職責(zé)：4.1公司-造價部4.1.1負(fù)責(zé)項目市場成本調(diào)研，編制項目成本調(diào)研報告；4.1.2負(fù)責(zé)建立成本模型和數(shù)據(jù)庫；4.1.3負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計階段成本測算及編制方案階段成本分析報告；4.1.4負(fù)責(zé)組織編制擴初設(shè)計階段成本概算及擴初階段成本分析報告；4.1.5負(fù)責(zé)編制設(shè)計各階段成本控制建議及限額設(shè)計指標(biāo)值；4.1.6負(fù)責(zé)設(shè)計階段成本控制工作的跟進工作；4.1.7負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計階段方案成本比較和修正。5.工作流程5.1項目開發(fā)成本調(diào)研

35、5.1.1公司項目預(yù)立項后，造價部各專業(yè)工程師須開始收集和調(diào)研同類項目市場成本水平，編制項目成本調(diào)研報告；造價部須根據(jù)調(diào)研成果和以往項目開發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫和研究模型。5.2方案設(shè)計階段成本管理和控制造價部須參與項目規(guī)劃方案設(shè)計的專業(yè)小組評審，對規(guī)劃方案設(shè)計成本提出要求和建議；5.2.2規(guī)劃方案設(shè)計完成后，造價部依據(jù)技術(shù)管理部（設(shè)計）提供的規(guī)劃方案設(shè)計在一個月內(nèi)編制其建安成本測算，對前期可研階段的項目成本估算進行修正并對項目成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析和建議；造價部須在方案設(shè)計完成后一個半月內(nèi)完成方案設(shè)計階段成本分析報告的編制，對方案設(shè)計階段所做主要成本工作進行總結(jié)

36、和對后續(xù)擴初設(shè)計提出成本控制建議，并報造價部經(jīng)理審核。5.3擴初設(shè)計階段成本管理和控制5.3.1成本控制目標(biāo)中建安成本目標(biāo)在考慮可能發(fā)生的補充設(shè)計、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預(yù)見的費用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴初階段的成本限額設(shè)計初步建議；造價部組織召集技術(shù)管理部（設(shè)計）相關(guān)人員開會討論擴初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會議紀(jì)要，經(jīng)分管副總經(jīng)理審批后會簽給技術(shù)管理部（設(shè)計），作為擴初階段的成本限額；5.3.3初設(shè)計完成并提交后一個半月內(nèi)造價部須組織編制項目成本概算，概算依據(jù)擴初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)

37、層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價格。項目成本概算經(jīng)造價部經(jīng)理審核后報分管副總經(jīng)理辦公會審批； 5.3.4概算完成一個月內(nèi)造價部負(fù)責(zé)完成擴初設(shè)計階段成本分析報告的編制，對擴初設(shè)計階段所做的主要成本工作進行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議并報本部門經(jīng)理審核。6.表格和記錄6.1設(shè)計限額要求6.2建安成本限額設(shè)計成本控制建議書2.4 施工圖設(shè)計成本作業(yè)指引施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修

38、改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的為保證項目開發(fā)成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計的成本管理和控制方法。2.范圍項目施工圖設(shè)計成本管理。3.定義目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。4.職責(zé)：4.1項目公司-工程技術(shù)部4.1.1負(fù)責(zé)審核項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書；4.1.2負(fù)責(zé)審核項目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.1.3負(fù)責(zé)審核項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.1.4負(fù)責(zé)項目成本目標(biāo)分解運作過程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。4.2項目公司-造價部4.2.1負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段

39、建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書；4.2.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.2.3負(fù)責(zé)編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.2.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進行溝通，達成共識形成目標(biāo)成本指導(dǎo)書。5.工作程序5.1制定項目施工圖限額設(shè)計成本控制建議書在施工圖設(shè)計開始前，造價部須對公司審批的項目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進一步分解、細(xì)化和完善；5.2施工圖限額設(shè)計成本控制建議書編制要求具體如下：造價部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo)，結(jié)合施工圖設(shè)計任務(wù)書、擴初設(shè)計階段初步方案及市場水平，針對各分項工程的不同特點，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟指標(biāo)、技術(shù)

40、指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議；對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點，成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點：5.2.1.1土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)；5.2.1.2樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項成本目標(biāo)；5.2.1.3結(jié)構(gòu)工程：該部分約占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點，在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值；建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟指標(biāo)值；5.2.1.5安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對電梯、機房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管線選用合適的中檔材料；5.2.1.6景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設(shè)計質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重