土地增值稅講課稿

1、 土地增值稅第一節(jié) 納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者。取得收入是指以出售或其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不包括繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第二節(jié) 征稅范圍一、征稅范圍根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括：(一)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)這里所說的“國有土地”，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。(二)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓這里所說的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物

2、，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這里所說的“附著物”，是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。二、征稅范圍的界定在實(shí)際工作中，我們可以通過以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判定（同時(shí)滿足）：(一)轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之一。根據(jù)中華人民共和國憲法和中華人民共和國土地管理法(以下簡(jiǎn)稱土地管理法)的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。而農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法及國家其他有關(guān)規(guī)定，是不得

3、自行轉(zhuǎn)讓的，只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜袝r(shí)，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的情況，應(yīng)在有關(guān)部門處理、補(bǔ)辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲宜兄?，再納入土地增值稅的征稅范圍。(二)土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。這里有兩層含義：1土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，屬于土地買賣的一級(jí)市場(chǎng)。國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權(quán)

4、后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與，它屬于土地買賣的二級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其地上的建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。2土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。是否發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬(指土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán))的變更，是確定是否納入征稅范圍的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的(如房地產(chǎn)的出租)，不征收土地增值稅。(三)是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。如房地產(chǎn)的繼承，盡管房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了變更，但權(quán)屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。需要強(qiáng)調(diào)的是，無論是單獨(dú)轉(zhuǎn)

5、讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。【例】政府部門A根據(jù)有關(guān)規(guī)定將一塊國有土地出讓給B企業(yè)，收取地價(jià)款1000萬元，B企業(yè)取得有關(guān)土地使用證后，將其在土地上建造的一棟房屋轉(zhuǎn)讓給C個(gè)人，取得收入100萬元，C于兩年后將該房屋贈(zèng)送給孫子，B又將1/3出租給D企業(yè)5年，年租金50萬元，另外B從E村委會(huì)取得該村土地30畝使用權(quán)，支付費(fèi)用500萬元，水位土地增值稅納稅人？三、若干具體情況的判定 (一)以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的這里又分為三種情況：1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的。這種情況是指土地使用者有償受讓土地使用權(quán)后，

6、僅對(duì)土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等土地開發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。這屬于國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。2、取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)、建造，并出售的。這種情況即是一般所說的房地產(chǎn)開發(fā)，賣房的同時(shí)，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，所以應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。3、出售存量房地產(chǎn)的。這種情況是指已經(jīng)建成并已投人使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人。這種行為按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)；原土地

7、使用權(quán)屬于無償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補(bǔ)交土地出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。(二)以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的這種情況因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng)的收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，所以不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。這里又可分為兩種情況：1、房地產(chǎn)的繼承。房地產(chǎn)的繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人(即被繼承人)并沒有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的

8、繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。2、房地產(chǎn)的贈(zèng)與。房地產(chǎn)的贈(zèng)與是指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己所擁有的房地產(chǎn)無償?shù)亟唤o其他人的民事法律行為。但這里的“贈(zèng)與”僅指以下情況：(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。房地產(chǎn)的贈(zèng)

9、與雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)的所有人并沒有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍。(三)房地產(chǎn)的出租房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。(四)房地產(chǎn)的抵押由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對(duì)房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利。因此，對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。(五)房地產(chǎn)的交換這種情況是指一方以房地產(chǎn)與另一

10、方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。由于這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按土地增值稅暫行條例規(guī)定，它屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。(六)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營非從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，即投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資，或作為聯(lián)營條件將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的

11、商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（財(cái)稅200621號(hào)，2006年3月2日）(七)合作建房對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。(八)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。(九)房地產(chǎn)的代建房行為房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收

12、入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。(十)房地產(chǎn)的重新評(píng)估企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而使其升值的情況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。（十一）未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營

13、業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。（國稅函2007645號(hào)，2007年6月14日）第三節(jié) 稅率 土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（）速算扣除系數(shù)（）I不超過50的部分3002超過50至l00的部分4053超過l00至200的部分50154超過200的部分6035第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目一、應(yīng)稅收入的確定(一)收入1、根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。（1）貨幣收入貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯

14、票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。（2）實(shí)物收入實(shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。實(shí)物收入的價(jià)值不太容易確定，一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。 （3）其他收入其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評(píng)估。2、對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)

15、之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。（ 財(cái)稅199548號(hào)，1995年7月20日）3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入的方法和順序?yàn)椋?      （1）按本

16、企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；       （2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；       （3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（國稅發(fā)2006第031號(hào)， 2006年3月6日）(二) 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 (2)提供

17、扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。(4)出售舊房及建筑物的。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。二、扣除項(xiàng)目的確定(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額包括：1納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)

18、交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。2納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。它系指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。 (二)房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。2前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘

19、察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 3建筑安裝工程費(fèi)。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 6開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不

20、按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?。故作為土地增值稅扣除?xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按實(shí)施細(xì)則的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。2、實(shí)施細(xì)則規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政

21、府規(guī)定。上述規(guī)定的具體含義是：（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10以內(nèi)。3、利息支出的計(jì)算問題：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（&

22、#160;財(cái)稅199548號(hào)，1995年7月20日）(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。1、印花稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的50貼花)允許在此扣除。（ 財(cái)稅199548號(hào)，1995年7月20日）根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財(cái)稅2006162號(hào)）規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

23、征收印花稅。2、營業(yè)稅（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知，財(cái)稅200316號(hào)）單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。 （2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)

24、2006187號(hào)）規(guī)定，整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的也應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的清算。 （3）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。營業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證。(五)其他扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20的扣除。應(yīng)特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。(六)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格1、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重

25、置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。重置成本價(jià)的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。例如，一幢房屋已使用近l0年，建造時(shí)的造價(jià)為l 000萬元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)4 000萬元，該房有六成新，則該房的評(píng)估價(jià)格為：4 000×60=2 400(萬元)。2、轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

26、作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。3、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。財(cái)稅字（1995）48號(hào)4、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年

27、加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。     對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡(jiǎn)稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。（財(cái)稅200621號(hào)，2006年3月2日）5、新建房與舊房的界定問題明確如下：（1995 年7 月20 日，湘財(cái)95 財(cái)稅字第 213 號(hào)）（1）凡新建房交付使用后，不論時(shí)間長短和磨損程度如何，均為舊房。（2）新建房從峻工之日起一年（ 12 個(gè)月）內(nèi)，尚未轉(zhuǎn)讓的亦視同

28、舊房。（3）對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓符合上述條件的房屋，都按照舊房的有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。注意：（一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不能依照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，享受20%加計(jì)扣除的政策規(guī)定。這項(xiàng)規(guī)定的目的是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。 （二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這里的生地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，熟地是指

29、具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。（國稅函發(fā)1995110號(hào)，1995年3月16日） 第五節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額的確定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法應(yīng)納土地增值稅稅額增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)一般按下列計(jì)算程序進(jìn)行：    1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額。2、確定扣除項(xiàng)目金額。新房與舊房的扣除項(xiàng)目構(gòu)成不同，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。      &

30、#160; 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率     3、計(jì)算土地增值額。        增值額=轉(zhuǎn)讓收入額-扣除項(xiàng)目金額     4、計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比重(以下簡(jiǎn)稱“增值率”)。     增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100     5、依據(jù)增值率確定適用稅率和速算

31、扣除系數(shù)。     6、計(jì)算應(yīng)納稅額。 第六節(jié) 稅收優(yōu)惠一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。（財(cái)稅字1999210號(hào)，1999年7月29日）這里所說的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，2005年5月31日以前由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2005年

32、6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格l.2倍以下。湖南省人民政府辦公廳關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的通知（湘政辦發(fā)200523號(hào)，2005年 5月 30日）“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知（國辦發(fā)200526號(hào)）制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。（ 財(cái)稅2006141號(hào)，2006年10月20日）對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。

33、不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。（ 財(cái)稅199548號(hào)，1995年7月20日）二、國家征用收回的房地產(chǎn)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這里所說的“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受

34、到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。（財(cái)稅200621號(hào)，2006年3月2日）三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。第七節(jié) 征收管理一、土地增值稅的預(yù)征湖南省地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)征率（湘地稅發(fā)200816號(hào)，2008年3月21日）1、預(yù)征范圍 除批準(zhǔn)建造銷售并且能夠單獨(dú)

35、核算土地增值額的經(jīng)濟(jì)適用房（含用于拆遷安置的住房）不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類商品房，均應(yīng)按本通知規(guī)定實(shí)行預(yù)征。 經(jīng)濟(jì)適用房是指政府為解決住房困難戶住房問題，指定房地產(chǎn)開發(fā)公司按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造，建成后的商品房實(shí)行政府定價(jià)或限價(jià)，并由政府指定銷售對(duì)象的住宅。 2、預(yù)征的計(jì)稅依據(jù) 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和預(yù)收賬款。 3、預(yù)征率 (1)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為1%。 （2）除別墅外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為2%。 （3）別墅、寫字樓、營業(yè)用房等為3%。 （4）單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為5%，然后按土地增值稅有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 （5）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅

36、，又開發(fā)建造其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高實(shí)行預(yù)征。 4、對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他商品房的具體界定標(biāo)準(zhǔn)按照湖南省財(cái)政廳 湖南省地稅局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知（湘財(cái)稅200692號(hào)）執(zhí)行。 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。 5、自2008年1月1日起執(zhí)行。已按原預(yù)征率征收入庫的，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定按賬按實(shí)清算或核定征收清算的方式進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)；此前未按規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)按新預(yù)征率征收土地增值稅。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 (一)土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

37、目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。(二)土地增值稅的清算條件1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85以上，或該比例雖未超過85，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)