業(yè)主交房收房注意事項及步驟只是分享

1、史上最詳細的收房注意事項 （有點長，耐心看，絕對有好處）一、注意及時接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出 30 天 內(nèi)，所以購房者要安排好時間。2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理 意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮 向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發(fā) 商聯(lián)系，商議另行約定

2、時間，并以書面形式確認。4. 若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一 般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用， 買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔所有購 房風險責任及稅費。二、確定房屋是否達到交付條件1. 竣工驗收備案表 最重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表 是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的 文件。 該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、 建設(shè) 單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工 15 天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案?？⒐を炇諅浒副?中的項目， 只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負 責。所以竣工驗收備案表

3、對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一 項都必須報有關(guān)主管部門備案， 缺少任何一項的話，這個樓盤就是 “黑樓”，是不能入住的， 購房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書 是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、 范圍作出的承諾，必須作為購 房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款， 特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書 住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻 體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證6. 實測面積登記表特別提示：1

4、. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件， 確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、 結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所 以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備 案表，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。 它是收房的前提， 即使開發(fā)商做得再好， 如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權(quán)拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法 性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求

5、開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 、建筑工程竣 工驗收備案表的責任確認函”5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書 、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您可帶走，作 為證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的 責任由開發(fā)商承擔。三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則： “先驗后收” 。即購房者一定要先驗收房屋 （包括驗收 交房必須的文件） ，確認無誤后再簽署收房文件?！跋闰灪笫铡辈粌H是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費者 只要付清房款， 或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款， 就履行了合同的義務(wù)， 開發(fā)

6、商就應(yīng) 該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋。1. 檢測房屋面積： 要求開發(fā)商出具實測面積測繪報告 ，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套 房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大； 若實測面積誤差超出 3%，可以中止收房。2. 檢驗房屋質(zhì)量：購房者進 * 屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手： （一 ） 房屋本身（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標準等配套設(shè)施是否符合合同約定。（三）裝修質(zhì)量 特別提示：1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出 賣人拒絕交

7、驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)。3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此 導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔違約責任。5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無 條件交房， 否則應(yīng)視為開發(fā)商違約， 如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔逾期交房的責任。開發(fā)商 無權(quán)以“未繳納相關(guān)費用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標準作為現(xiàn)實標準，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標準按樣板間標準在合同 中明確下來。四、新房驗收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫驗房交接表等相關(guān)文

8、件。在這個記 錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無 法認定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗房交接表中，作為書面依據(jù)， 如發(fā)展商未準備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文 件，約定下次驗收時間（一般不超過 30 天）。4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明 不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。1. 驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都

9、要在相關(guān)文件或表格中記錄下 來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語； 如果樓盤根本就沒準備驗收登記表， 則應(yīng) 自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)） ，因此不要就房屋質(zhì)量的問 題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認，約定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按 時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。注意事項 以下問題，購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題， 把關(guān) 鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費（一

10、）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費（二）稅費問題 特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共 維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅 契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。 繳納時間：契稅只能在過戶時交納 特別提示：除稅務(wù)機關(guān)，任何單位無權(quán)代收。 實施： 業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅， 等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局 直接辦理。2. 公共維修基金 此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 保修期滿后的大修、更新、改造。稅

11、率：房屋成交價的 2%。特別提示：任何開發(fā)商、 物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。 該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。 如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。3、面積測繪費面積測繪費收取原則為 “誰委托，誰付費” ，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費用應(yīng)由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標價， 收費項目和標準及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點 公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費 業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。二、面積問題 面積問題是消費者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，

12、 購房人買房時尤其是買期房時， 一定要考慮到合 同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。（一） 存在的問題：1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。消費者常常因面積問 題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細進行約 定，以維護自己的權(quán)益。2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測 算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。 其次，面積測量的人工操作特 點，正常誤差都難以避免， 一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、 兩米面積輕而易 舉。再有， 由于消費者相關(guān)

13、知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁 換柱， 把非公攤的面積加入公攤之中。 （二）如何解決面積誤差？面積誤差： 根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 買賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積 （含公攤面積） 與房屋買賣合同約 定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在 3以內(nèi)（含 3），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款； （二）面積誤差比絕對值超出 3，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積 大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（

14、含 3）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出 3部分的房價款由開發(fā)商承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面 積小于合同約定面積的，面積在3以內(nèi)（含 3）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過 3部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示： 1. 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙， 請專家根據(jù)圖紙進行計算。 2. 簽定合同時應(yīng)該細化條款，應(yīng)該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面 積發(fā)生誤差時的處理方式。 如規(guī)定合同中未約定處理方式的， 面積誤差比絕對值超出 3時， 購房人有權(quán)退房。（三）關(guān)于分攤面積 公用建筑面積分攤原則： 1、商品房公用建筑面積的

15、分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑 面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積， 由該幢樓各套商品房分攤； 為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積， 由受益的各套 商品房分攤。 多次分攤公用建筑面積的， 分別計算分攤系數(shù)。 各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑 面積， 為各次分攤的公用建筑面積之和。3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。 分攤的公用 建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、 地下室、 值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的

16、公共用房和管理用房建筑 面積；2、套 （單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻 ）墻體水平投影面積的一半。 凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、 車棚等， 不應(yīng)計入公用建筑面積部 分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。 不應(yīng)入的公用建筑空間： 1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨 具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。特別提示：1. 簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項目。 2. 售房單位在預售商品房前，

17、應(yīng)向商 品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。 預售商品房設(shè)計方案變更涉及預售房屋 面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售 面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。 3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房， 需要進行分攤的，應(yīng)在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。三、審查銷售廣告（一）出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率達到，我們小區(qū)配有小學、幼兒園、會所”購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑， 但到實際收房時才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實相去甚遠， 現(xiàn)實當中虛假宣傳、 改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手； 另外，裝修標準不符合

18、合同的約定或開發(fā)商承諾。 收房中其中一個重點就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。（二）解決辦法 1. 要注意平時的證據(jù)收集。如買房時的樓書、 廣告一定保存好，有條件購房時拍下售樓處沙盤，收房時應(yīng)該對照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋， 此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2. 要隨時主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。四、法定退房條件：在房屋驗收過程中， 業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題， 是不是都可以退房呢？ 退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：實踐中， 造

19、成購房合同無效的常見情形有： 開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)； 開發(fā)商存在欺詐 情形。2. 套型誤差導致退房：按套（單元 ）計價的預售房屋，套型與設(shè)計圖紙不一致時，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差 范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。3. 面積誤差導致退房：房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3（不含 3）的。4. 變更規(guī)劃、設(shè)計導致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準， 擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的； 開發(fā)商經(jīng)批 準改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認可的。5. 質(zhì)量不合格導致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗確實的，買受人有權(quán)退房。特別提示：1. 由于樓盤整體

20、建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家 可以不收樓。2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房，相關(guān)違約賠償 責任由發(fā)展商承擔，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商進行 維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。五、特別建議：可以考慮集體收房。 買房過程中， 常常會涉及到很多專業(yè)問題， 只靠消費者個人的力量 有時很難解決問題， 在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解 決遇到的所有難題 !收房需要帶的工具：1）1 只塑料洗臉盆 -用于驗收下水管

21、道2）1 只小榔頭 -用于驗收房子墻體與地面是否空鼓3）1只塞尺 -用于測裂縫的寬度4）1只 5米卷尺-用于測量房子的凈高5）1 只萬用表 -用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通6）1 只計算器 -用于計算數(shù)據(jù)7) 1 只水筆 -用于簽字8) 1 把掃帚 -用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9) 1 只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩 - 用于時間長，可休息一下及預先封閉下水 管道。正常驗收房子時間一般是持續(xù) 2-3 個鐘頭，建議早晨 8：30 去或下午 2：30去。最佳收房流程 :核驗業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取竣工驗收備案表 、房屋土地測繪技術(shù)報告書 、住宅質(zhì)量保證書和住 宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明交納剩余房款業(yè)主

22、領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案 開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在 15 日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當就解決方案及 期限達成書面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明， 如果確實屬于不能收樓的， 要詳細寫明不予收樓 的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章?！咎崾尽浚洪_發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的 竣工驗收備案表 、住宅質(zhì)量保證書 和住 宅使用說明書必須為原件而不是復印件。驗完樓后，業(yè)主應(yīng)按實際驗收情況填寫住戶驗房交接表 ，同時將水表、電表底數(shù)抄 在指定表格 (一般附在驗房交接表中 )；符合政府規(guī)定和合同

23、約定的，通過驗收；如有不 滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在樓宇驗收記錄表中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商 未準備有關(guān)表格， 業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。 根據(jù)業(yè)主意見， 合同雙方協(xié)商解 決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過天 )。不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追 究開發(fā)商相應(yīng)責任，甚至退房。交費筆筆算清：檢查完這些工作， 如果沒問題的話， 那就交錢去吧； 換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關(guān)費用與 錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)： 驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫住戶檔 案表、入住協(xié)議 、

24、消防責任書等協(xié)議書，同時領(lǐng)取住戶手冊 、服務(wù)指南等各種 入住手冊及各種贈送物品。具體過程如下：1. 去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：1) 房屋的住宅質(zhì)量保證書 -可帶走2) 住宅使用說明書 - 可帶走3) 竣工驗收備案表 4) 面積實測表5) 管線分布竣工圖 ( 水、強電、弱電、結(jié)構(gòu) )- 可帶走 如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般 10 分鐘即可查看完資料。2. 核實面積、合同及價錢多退少補問題。 確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致， 結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同， 房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之 間的誤差為多少，一般為 3% ，3%

25、之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過 5% 比較好）以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為 30-40 分鐘。驗收房子看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，小魯提示您 :暫且先不要交付一些物業(yè)費 用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另 ）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記 得拿那些工具哦 ）1）詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象； （陽臺裂縫危險大 ） 【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰

26、塵和建筑垃圾，所以切 不可很沖動，用蠻力推拉門窗， 一感覺有阻塞感的時候， 仔細查看一下，用掃帚清楚后就可 以看了2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】：特別是查看一些墻體是否有水 跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3）仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。 【提示】：如有空鼓，一定要責成 陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3 項可用工具小榔頭和塞尺。4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點， 一來看看水壓，二、來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主

27、）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。 【提示】：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、 馬桶下水、 廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等， 基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右， 應(yīng)聽到咕嚕嚕 的聲音和表面無積水。 【提示】：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水 ）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置 ）。6）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了（約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 【提示】：在全部用完水后，應(yīng)再

28、打開水表，看清楚水表數(shù)字， 記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。7）核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、 數(shù)量是否相符； 【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。8）測量一下樓宇的層高，用 5 米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、 電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小 本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè) 人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了

29、作為業(yè)主， 還需要對房屋本身細節(jié)進一步把關(guān)， 及時讓有關(guān)部門修理和完善。 以下是細 節(jié)把關(guān)的小竅門（包括精裝修的房屋驗收） ：核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。1試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗 聽聽隔音效果，同時也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。新浪樂居 .2門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）3門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音？4大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？ 5窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能有縫 隙。6窗戶玻璃是否完好？ 7窗臺下面有

30、無水漬？如有則可能是窗戶漏水。地板 1地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？ 2地板間隙是否太大？ 3柚木地板有無大片黑色水漬？4地腳線接口是否妥當，有無松動？ 5地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？頂棚 1頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間 橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用； 如果裂縫與墻角 呈 45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì) 量問題。2看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。3頂

31、棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶， 那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。 5墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。6墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。 7墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？8內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？廚廁1檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？ 2放置洗衣機位置的地面應(yīng)有防水措施？3衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？ 4已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng) 設(shè)置返水彎。5距離地面 30 厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應(yīng)與通風道就近安裝， 洗手

32、盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。6衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。 7廚廁潔具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細 如毛發(fā)，要仔細觀察。8坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？ 9浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？10廚房瓷磚、 馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。11磚縫有無滲水現(xiàn)象？ 12廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？ 13大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速 度。驗收防水的辦法是：用水泥

33、沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污 / 水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了（約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 管道，指的是排水 /污管道。尤其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器 具，然后倒水進排水口。 看看水是不是順利地流走。 水池龍頭安裝是否妥當， 下水是否順暢？ 14自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏， 坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。15出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？ 16自來水水質(zhì)怎么樣？其他 1廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？

34、 2電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是 拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電 器。照明、動力閘 具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具， 空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開； 應(yīng)檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視的線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。3供水管的材質(zhì)？由于某些省市明文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管 采用銅管。銅管可安全使用 50 年。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細 菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。4試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當？檢查水、電、煤氣天然氣、上下水管道等是否開通 和能否正

35、常使用，并查看各種表的實際度數(shù)。5居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線 穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。6陽臺裂縫危險大 7房間內(nèi)有無結(jié)露現(xiàn)象，保溫不好墻滴水；冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴 ），這個墻面的保溫層肯定有問題。8在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要注意暖氣供、回水支管有無倒坡現(xiàn)象，支管的 坡度一般為 1。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管，地面的套管應(yīng)高出地面2 至 3 厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面 5厘米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于14C的現(xiàn)象。9供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管。在

36、驗收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題， 各業(yè)主應(yīng)立即將相應(yīng)的問題以書面或照片、 音像資料 方式記錄在案，以備維權(quán)。一般說來，房屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵但并不影響實際居住的，除非合同有特別的約定， 不然業(yè)主不得拒絕接受開發(fā)商的交付， 但開發(fā)商的維修義務(wù)并不因此 而消除。商品房銷售管理辦法規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修 責任。 當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、 保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交 付之日起計算。 ”同時國家對最低保 修期還有詳細的規(guī)定， 所以業(yè)主在驗收時發(fā)現(xiàn)房屋的局 部有質(zhì)量問題要及時向開發(fā)商提出， 要求開發(fā)商在相應(yīng)的時間內(nèi)予以維修到位。收房時，留心這些陷井！ 辛

37、辛苦苦挑選了一套房子，經(jīng)過了半年多之后，房子終于做好了，可業(yè)主這時才發(fā)現(xiàn)， 收房時“貓膩”還不少 沒有驗收合格證書房子交得不明不白 提醒一：各種收房資料要看齊一些市民反映， 由于對收方程序不太了解， 收房時常碰到這樣的情況： 開發(fā)商通知業(yè)主 正式宣布房子已經(jīng)完工， 并具備合同的各項交付條件。 業(yè)主到現(xiàn)場收房時， 必須要看開發(fā)商 是否具備以下文件：一是建筑工程竣工備案表 ，二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書， 三是國家認可的專業(yè)測繪單位出具的關(guān)于住房面積實測數(shù)據(jù)和公攤面積的報告。同時，業(yè)主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在出入。 如果開發(fā)商不能提供這些文件， 業(yè)主就 應(yīng)該拒絕收房。提醒二：和開

38、發(fā)商共同驗收新房 不少市民在合同上約定了收房期限， 不按期限收房要交違約金， 部分開發(fā)商利用這一條款 催促粘主收房， 然后對房屋存在的問題就不管不問了。 這個時候， 粘主出現(xiàn)問題就很難找到 開發(fā)商。提醒： 一定和開發(fā)商共同驗收新房， 有問題當面注明， 并書面約定開發(fā)商承諾解決的時 間和責任。 收房時最好和開發(fā)商共同進行驗收交接工作， 主要包括所交付的房屋是不是您所 購買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符， 房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣， 水電 氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目 是否符合要求。專家提醒，在 交房承諾解決的時間和責任，以便以后找其解決。最后，向開發(fā)商索取單

39、獨的“二書” （質(zhì) 量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇 管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙 憑條。 要求交齊配套費用否則不讓進房查看 提醒三：簽收房文件時“留一手”一些小區(qū)交房時， 開發(fā)商不讓業(yè)主進新房查看， 業(yè)主必須把一些配套費用交齊后才開門。 業(yè)主擔心，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。提醒：專家建議，在簽合同時應(yīng)約定， “交房時，應(yīng)先驗房然后輸收房手續(xù)。 ”如當初合 同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“未驗房”等字 樣，萬一在驗房時出現(xiàn)什么情況， 也可保護自己的權(quán)益。 一表應(yīng)付所有項目所購房屋半 未備案 提醒四：仔細查看備案表不少業(yè)主收房時看到了開發(fā)商的竣工驗收備案表 ，但卻不知道，自己買的那一棟是 否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定， 竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，而一些 開發(fā)商卻用一張備案表來應(yīng)付所有的項目。提醒：業(yè)主在收房的時候不能只簡單地看有沒有竣工驗收備案表 ，而是要仔細查看 所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個分項是不是都備了案。收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費 提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時，會要求粘主先交一年的物業(yè)管理費，才能收