房地產(chǎn)估價師開發(fā)經(jīng)營公式

1、第一章資產(chǎn)預(yù)期收益率無風(fēng)險資產(chǎn)收益率風(fēng)險系數(shù)×（平均收益率無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率市場的整體平均收益率時，市場風(fēng)險系數(shù)1。折現(xiàn)率資金的機(jī)會成本適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值無風(fēng)險投資收益率市場風(fēng)險系數(shù)（市場的平均收益率無風(fēng)險投資收益率第二章1報告期存量上期存量+報告期竣工量報告期滅失量2空置率空置房屋面積/同期房屋存量面積3可供租售量上期可供租售數(shù)量上期吸納量+報告期新竣工量4房屋施工面積報告期新開工面積上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的面積上期已停建在報告期恢復(fù)施工的面積報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中5平均建設(shè)周期房屋施工面積/新竣工面積6銷售量現(xiàn)房銷售面積

2、+期房銷售面積7吸納量銷售量+出租8吸納率吸納量/可供租售量10吸納周期1/吸納率11土地轉(zhuǎn)化率當(dāng)期土地出讓面積/當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積12土地轉(zhuǎn)化率當(dāng)期土地出讓面積/當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積13開發(fā)投資杠桿率房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本14住房可支付性指數(shù)家庭可承受房價的上限/實際住房中位數(shù)價格15住房可支付性指數(shù)家庭可承受房價的上限/實際住房中位數(shù)價格16量價彈性過去6個月房地產(chǎn)交易量變化率/過去6個月房地產(chǎn)價格變化率17抵押貸款還款收入比抵押貸款月還款額/家庭收入第四章本期預(yù)測值平滑指數(shù)×前期實際銷售量（1平滑指數(shù)）×前期預(yù)測值第五章3

3、.1 開發(fā)銷售型3.2 開發(fā)持有出租出售型3.3 購買持有出租出售型3.4 購買更新改造出售型3.4 購買更新改造出售型本利和=本金+利息 利息=本利和-本金單利In=P×i×nFn=P（1+i×m）=P+P×i×n復(fù)利Fn=P（1+i）nIn=P（1+i）n-P=P（1+i）n-1實際利率=e名義利率-1（當(dāng)計息周期數(shù)趨于無窮大時）名義利率=周期利率×每年的計算周期數(shù)1現(xiàn)值換算為終值 PF（一次支付終值）2終值換算為現(xiàn)值 FP （一次支付現(xiàn)值）3年值換算為終值 AF（等額序列）公式4年值換算為終值 AF（等額序列）公式5年值換算為現(xiàn)

4、值 AP 公式6等差年值換算為現(xiàn)值7等差序列現(xiàn)值系數(shù)8等差年值換算為等額年值等差序列年費用系數(shù)9等比年值換算為現(xiàn)值等比序列現(xiàn)值系數(shù)10等比年值換算為等額年值等差序列年費用系數(shù)第六章1銷售成本（完全成本）生產(chǎn)成本銷售費用2營業(yè)收入=銷售收入+出租收入+自營收入營銷收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報3毛利潤毛利潤營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)利潤（銷售型）營業(yè)收入營業(yè)成本期間費用營業(yè)稅金及附加土地增值稅（出租型）營業(yè)收入營業(yè)成本運營費用稅前利潤（利潤總額）營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額稅后利潤（凈利潤）利

5、潤總額所得稅可供分配利潤稅后利潤（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）運營費用期間費用+營業(yè)稅金及附加+城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅+物業(yè)服務(wù)管理費+大修基金期間費用銷售費用+管理費用+財務(wù)費用4土地增值稅的稅率增值率增值額/扣除項目金額四級超額累進(jìn)稅率<50%的部分30%50%100%部分40%100%200%部分50%200%以上部分60%5企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額收入總額不征稅收入免稅收入各項扣除允許彌補(bǔ)的以前年度虧損所得稅應(yīng)納稅額應(yīng)納稅所得額×適用稅率減免稅額抵免稅額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率為25%當(dāng)期應(yīng)納稅所得額×25%當(dāng)期應(yīng)納所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)計計稅

6、毛利率的規(guī)定項目所在位置預(yù)計計稅毛利率位于省政府所在地的城區(qū)和郊區(qū)的不低于20%位于地級市城區(qū)和郊區(qū)的不低于15%位于其他地區(qū)的不低于10%6凈現(xiàn)值的計算公式各年凈現(xiàn)金流量相等時（A-P）各年凈現(xiàn)金流量不相等時（F-P）7判定標(biāo)準(zhǔn)FNPV0，說明方案的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，項目在財務(wù)上可以接受；FNPV0，說明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受。【注意】FNPV0時，說明方案的獲利能力正好達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求，項目是可行的。8判定標(biāo)準(zhǔn)FNPV0，說明方案的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，項目在財務(wù)上可以接受；FNPV0，說明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受。【

7、注意】FNPV0時，說明方案的獲利能力正好達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求，項目是可行的。9判定標(biāo)準(zhǔn)10態(tài)投資回收期的計算公式動態(tài)投資回收期Pb=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)判定標(biāo)準(zhǔn)【注意】如果PbPc，說明正好在基準(zhǔn)回收期這個時間回收了所有投資，項目在財務(wù)上可行1112公式13置業(yè)投資的投資利潤率14建筑覆蓋率建筑物基底面積/土地面積 容積率建筑面積/土地面積15公式16【重點難點】土地增值稅為四級超額累進(jìn)稅率土地增值率R土地增值稅率土地增值稅額的速算扣除不超過50%30%土地增值額×30%50%-100%40%土地增值額×40%扣除項目金額×5%100%-200%50%土地增

8、值額×50%扣除項目金額×15%200%以上60%土地增值額×60%扣除項目金額×35%17資本金凈利潤率公式18【解析】19公式20【重要公式】【兩個重要公式】稅前現(xiàn)金流營業(yè)收入運營費用還本付息稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流企業(yè)所得稅21【重要公式】不考慮物業(yè)增值收益時考慮物業(yè)增值收益時【重點難點】投資者權(quán)益增加年還本付息年利息22【重點難點】解題思路【稅前凈現(xiàn)金流】稅前凈現(xiàn)金流營業(yè)收入運營費用還本付息【稅后凈現(xiàn)金流】稅后凈現(xiàn)金流稅前凈現(xiàn)金流企業(yè)所得稅【企業(yè)所得稅】企業(yè)所得稅（稅前凈現(xiàn)金流+投資者權(quán)益增加值折舊）x25%【投資者權(quán)益增加】投資者權(quán)益增加年還本付息

9、按單利計算的年利息23利息計息規(guī)定·當(dāng)年發(fā)生的借款，利息按半年計息·以前年度的借款，按全年計息公式【重點難點】還本付息的方式（五種）一次還本利息照付每期只還利息不還本金，最后一期償還本金和當(dāng)期利息等額還本利息照付每期償還等額的本金和相應(yīng)的利息，總額每期減少等額還本付息每期還款相等，月供即此類一次性償付到期一次性還本付息氣球法借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清24借款償還期（續(xù)）公式25 26公式27公式梳理】正式計算簡化計算正式計算簡化計算28公式29公式判定標(biāo)準(zhǔn)·一般企業(yè)為200%以上·房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率相對較低30公式判定標(biāo)準(zhǔn)·一般企業(yè)

10、為100%·房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)速動比率較低31第七章1利潤=總銷售收入-總成本總銷售收入=銷售單價×數(shù)量總成本=固定成本+可變成本=固定成本+單位可變成本×數(shù)量2銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×銷售量3建筑面頰=土地面積×容積率4五個重要指標(biāo)第九章1【重點難點】如何考核借款人的還款能力（兩指標(biāo)）月還款額與收入比控制在50%以下月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下第十章1可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)2【重點難點】三個重要公式和三個重要系數(shù)公式一：可出租面積=建筑面積×可出租面積系數(shù)公式二：可出租面積=出租單元內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e公式三：可出租面積=出租單元內(nèi)建筑