群租及其法律規(guī)制研究

1、群租及其法律規(guī)制研究           論文摘要 作為社會轉(zhuǎn)型過程中出現(xiàn)的一種新型租賃方式，群租現(xiàn)象在我國大城市里日益增多。同時，伴隨群租行為，也衍生了一系列的法律問題有待解決。本文界定了群租的概念、分析了群租產(chǎn)生的原因和特征，并對群租問題的法律規(guī)制提出了對策，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在尊重私法自治的基礎(chǔ)上，對群租行為進(jìn)行合理的規(guī)范和疏導(dǎo)，以實現(xiàn)既防患于未然又防止公法對私法關(guān)系的過度干預(yù)。 論文關(guān)鍵詞 群租 相鄰關(guān)系 建筑物區(qū)分所有權(quán) 隨著城市化進(jìn)程的加快和經(jīng)濟的發(fā)展，群租現(xiàn)象近年來在我國，尤其是大城市里日益

2、增多，圍繞群租引發(fā)的各種糾紛也屢見不鮮。群租現(xiàn)象及基于群租關(guān)系產(chǎn)生的各種矛盾和問題，已引起了包括媒體、政府管理部門、律師以及社會各界的廣泛關(guān)注，2007年以來，上海、深圳等地政府相繼出臺了整治群租的地方行政法規(guī)。雖然近年來社會各界對于“群租現(xiàn)象”投來了越來越多的關(guān)注，但作為一個新涌現(xiàn)出來的社會問題，無論理論界還是法律實務(wù)部門，對群租的研究和認(rèn)識都還處于起步階段，真正從法學(xué)理論或法律規(guī)范角度對群租進(jìn)行的學(xué)術(shù)研究尚不多見，本文擬對“群租”現(xiàn)象及其法律規(guī)制問題進(jìn)行理論和實踐的探討。 一、“群租”及其概念界定 所謂“群租”，并非一個嚴(yán)格的法律概念或術(shù)語，學(xué)者對這一概念的界定也有廣義和狹義之分。廣義上的

3、群租，包括企事業(yè)單位為雇員提供的集體宿舍、學(xué)校為學(xué)生提供的學(xué)生宿舍等方式形成的租賃關(guān)系，也包括向兩個以上的社會各類成員出租房屋而形成的租賃關(guān)系。豍而本文所研究的群租，主要是指目前在大城市中心地帶的住宅小區(qū)里出現(xiàn)的，建筑物的某一單位所有權(quán)人或者使用權(quán)人（第一承租人），將該建筑單位改變原來的結(jié)構(gòu)和平面布局，把房屋分割改建成盡可能多的若干小間后，再向兩個以上的社會人員分別按間出租或按床位出租而形成的租賃關(guān)系。 群租現(xiàn)象的形成是伴隨著我國城市房價高速上漲、外來務(wù)工人員低收入及城市廉租房供給不足等問題結(jié)伴而生的。群租具有如下基本的特征：（1）承租主體為兩個以上，租賃者具有典型的“群體”性。（2）就某一特

4、定建筑單元，主要是房屋建設(shè)的單個房間，通常成立了兩個以上的租賃合同。（3）群租的標(biāo)的物為同一住宅單位，如對原有房屋進(jìn)行簡單改造，以容納更多的租客入住。（4）群租由于入住人員復(fù)雜，再加上改造了原房屋的結(jié)構(gòu)，容易帶來安全、治安以及物業(yè)管理方面的問題。 二、群租問題的法律規(guī)制 （一）現(xiàn)行法及規(guī)章、地方法規(guī)對群租的規(guī)制 物權(quán)法第77條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。物業(yè)管理條例第50條也做了類似的規(guī)定。 2011年2月實施的商品房租賃管理辦法第8條規(guī)定：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的

5、房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。 2007年，上海市房地局對2005年版的業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約示范文本進(jìn)行增補，新增一些制約“群租”的新條款，如人均承租面積必須符合標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局等。此外，上海市房地局授予物業(yè)公司對房屋裝修和租賃備案的管理權(quán)限，明確對違反公約出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)委會可書面責(zé)成業(yè)主或承租人立即終止租賃行為。 浙江省居住房屋出租登記管理辦法第15條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下義務(wù)：（一）出租的房屋應(yīng)當(dāng)具備基本居住功能并符合建筑、消防等安全要求（五）合理控制同一套（間）居住

6、房屋內(nèi)的承租人數(shù)、避免和減少消防、治安等方面的安全隱患以及對鄰里生活造成妨害。 由上可以看出，物權(quán)法及行政法規(guī)對群租問題留下了規(guī)范的空間，但卻未作詳細(xì)規(guī)定，對群租問題的規(guī)制主要還是依靠地方法規(guī)來實現(xiàn)的，而如何把握住管理和規(guī)范的“度”，防止行政執(zhí)法過度進(jìn)而影響低收入群體的生存權(quán)，是一個必須直面的現(xiàn)實問題。 （二）群租規(guī)制的法律思考 群租問題，從法學(xué)理論上來看，涉及兩個層面，即行政管理者的行政管理的公法層面和私法自治及權(quán)利不得濫用的民法層面。從行政法角度而言，對群租問題進(jìn)行規(guī)范，減少其帶來的社會問題，防止因群租帶來的治安、消防等糾紛毫無疑問具有正當(dāng)性。而從私法層面而言，業(yè)主在自己的建筑物專有所有權(quán)

7、范圍內(nèi)，也享有充分的處分權(quán)。與此同時，這種權(quán)利的行使也不能逾越“權(quán)利不得濫用”的邊界，防止給相鄰關(guān)系的其他業(yè)主帶來法律上的妨害。以下筆者從公法和私法兩個層面，對群租問題的法律規(guī)制進(jìn)行一些粗淺的分析。 1.群租的行政管理 從國外的經(jīng)驗來看，關(guān)于群租，美國各州也多有類似的法律規(guī)范，比如：（1）房主在租房前要事先獲得政府頒發(fā)的出租許可證；（2）二房東不得多招房客，而且負(fù)有監(jiān)督職責(zé)，出現(xiàn)問題房東可以要求二次賠償；（3）如果幾人共同租用一處房屋，那么他們不得再帶其他人同住，不能再有男女朋友留宿。英國的群租屋申領(lǐng)許可證令規(guī)定：凡所出租房屋超過3層，租戶超過5人并共用廚衛(wèi)淋浴設(shè)施者，房東必須實現(xiàn)申請群租許可

8、證，取得許可證，房東不僅需要每5年繳納一筆可觀的許可費，而且本人必須沒有犯罪前科也沒有違反過群租法律。豎香港地區(qū)1994年頒布的床位寓所條例也對群租關(guān)系的房東及群租的規(guī)則進(jìn)行了規(guī)范。國內(nèi)的北京、上海、深圳、浙江等地也紛紛通過地方法規(guī)的形式，對群租關(guān)系進(jìn)行了管理和規(guī)范，比如對人均最低出租面積的強制規(guī)定、對房屋改造的禁止性規(guī)定等等。 由此可見，針對群租的行政管理，包括各地方行政法規(guī)的出臺及行政執(zhí)法的實施，在理論和層面上都是合法和必要的，但筆者認(rèn)為，這種管理應(yīng)當(dāng)保持有限性，而不得以消滅群租為管理目的。         

9、2.群租的權(quán)利及其他業(yè)主權(quán)益的維護 從民法角度而言，群租既屬于房屋所有人行使所有權(quán)權(quán)能的正當(dāng)行為，也屬于租賃人合法行使合同權(quán)利的表現(xiàn)。現(xiàn)行的法律、法規(guī)中均找不到群租違法的明確規(guī)定。憲法第33條也明確規(guī)定，國家保障和尊重*。這里的*既包括財產(chǎn)權(quán)，也包括生存權(quán)。物權(quán)法也確認(rèn)了所有權(quán)人對房屋專有所有權(quán)的處分收益權(quán)。而經(jīng)濟弱勢群體通過群租，為自己獲得一個最低要求的“安身之地”，這種要求并不違法，雖然其可能對其他建筑物所有人的安靜、安全、整潔等需求產(chǎn)生了一定的沖突。 但是，從其他業(yè)主及小區(qū)物業(yè)管理的角度而言，群租現(xiàn)象又的確帶來了現(xiàn)實的影響甚至妨害?；诮ㄖ^(qū)分所有權(quán)及相鄰關(guān)系以及小區(qū)物業(yè)管理條例等理由，

10、對群租的管理亦是必須的。 （1）群租房東出租權(quán)利的濫用可能對相鄰業(yè)主的居住權(quán)帶來損害，可能對其他業(yè)主的居住安全、環(huán)境安寧以及建筑物本身造成妨害，從而導(dǎo)致小區(qū)生活品質(zhì)的下降。 （2）群租往往人數(shù)眾多、人員復(fù)雜、容易引發(fā)盜竊等治安問題，而亂拉電線、亂接水管等現(xiàn)象也可能會對租房者的人身、財產(chǎn)安全構(gòu)成危險。 （3）群租一般發(fā)生在一二線城市的中心城區(qū)，尤其是其中的老舊小區(qū)，這會給這些小區(qū)的物業(yè)管理帶來很大的困擾，租客眾多、衛(wèi)生難以維護、生活設(shè)施維修率高、拖欠物業(yè)管理費等。 （4）作為小區(qū)物業(yè)的一部分，被群租的房屋及其權(quán)利行使也理應(yīng)群受到業(yè)主大會制定的小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章的制約。 三、思考：群租問題的法律對策

11、 如前所述，群租現(xiàn)象的產(chǎn)生并非我國所獨有，各工業(yè)化國家和地區(qū)在其工業(yè)化初期階段，甚至當(dāng)下都廣泛存在群租現(xiàn)象。對于群租問題，一方面我們要理解其產(chǎn)生的現(xiàn)實性，群租與我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，勞動密集型企業(yè)較多、低收入群體無法享受較好的社會保障相關(guān)，是現(xiàn)階段無法立即根除的問題。同時，我們也應(yīng)看到，對群租的管理和規(guī)范，也是必須的。而這種規(guī)范，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)遵循以下的處理思路： （一）準(zhǔn)確對群租進(jìn)行界定，區(qū)分群租與合租 要注意區(qū)分正常的房屋租賃與合租及群租的關(guān)系。群租作為一種非正常形態(tài)的租賃形式，是否符合我國法律對于“住改商”的限制？目前理論界和實務(wù)界都少有關(guān)注，筆者認(rèn)為，依據(jù)民事行為和民法規(guī)范的可類推規(guī)則，房主的

12、群租行為可借鑒物權(quán)法司法解釋和最高院建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋的相關(guān)規(guī)定，對群租行為進(jìn)行規(guī)制，將其納入到經(jīng)營性行為的范疇，從而與業(yè)主自住和正常租賃相區(qū)分，并在此基礎(chǔ)上引入地方法規(guī)和小區(qū)業(yè)主規(guī)章對業(yè)主群租行為的限制，尤其是相關(guān)的利害關(guān)系人應(yīng)該對相鄰業(yè)主的群租行為擁有一定的發(fā)言權(quán)。在建筑物區(qū)分所有的情形下，鼓勵業(yè)主通過訂立業(yè)主公約的方式處理相鄰關(guān)系，業(yè)主公約可以就群租問題作出禁止或限制，這種方式在很大程度上就可以消減群租現(xiàn)象，而無需公權(quán)力和司法的介入。此外，賦予業(yè)主大會相應(yīng)的訴權(quán)，使其能夠切實有效地維護建筑物共有人的利益也是解決問題的必需。 （二）行政規(guī)范和私法自治相結(jié)合的規(guī)范思路 一方面尊重業(yè)主的

13、房屋所有權(quán)行使和其創(chuàng)造財富的方式、在法律的框架內(nèi)鼓勵人們對自己的財產(chǎn)進(jìn)行使用和收益、創(chuàng)造更大的價值。同時也應(yīng)防止業(yè)主對租賃權(quán)濫用，以免對其他業(yè)主造成相鄰關(guān)系的侵害，既保障相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利行使。也可以一定程度上解決私法關(guān)系上的權(quán)利沖突。 另一方面，公法的介入相對于私法自治通常而言具有更高的效率。各地政府可以結(jié)合本地的情況，對本地的房屋群租問題作出概括性的限定，比如對人均最低租房面積的限制性規(guī)定、對水電改造和建筑物結(jié)構(gòu)的限制性規(guī)定、對物業(yè)公司依照本小區(qū)業(yè)主大會通過的物業(yè)管理規(guī)則進(jìn)行群租管理或限制的權(quán)力予以認(rèn)可。 行政管理和私法自治必須有效結(jié)合，而不能其中任何一方面，這也是群租行為的性質(zhì)和各國規(guī)范群租行為的經(jīng)驗總結(jié)。 （三）政府應(yīng)增加廉租房的供給和推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 群租問題的出現(xiàn)，很大程度上