租賃基礎(chǔ)知識(shí)

1、租賃基礎(chǔ)知識(shí)（一）一、什么是租賃租賃是經(jīng)濟(jì)社會(huì)中由買(mǎi)賣(mài)交易發(fā)展和衍生的一種以實(shí)物為載體的重要交易形式，是指出租人在一定時(shí)期內(nèi)向承租人轉(zhuǎn)移一項(xiàng)物品的使用權(quán)與收益權(quán)，同時(shí)獲得相應(yīng)租金收入的交易行為。當(dāng)人類(lèi)社會(huì)的生產(chǎn)力發(fā)展到一定水平，大致在原始社會(huì)后期，生產(chǎn)資料出現(xiàn)了過(guò)剩，為了獲得生產(chǎn)資料的使用功能，人們開(kāi)始彼此交換或買(mǎi)賣(mài)。后來(lái)人們發(fā)現(xiàn)如果僅僅是需要物品的使用功能，用完了再還回比交換或買(mǎi)賣(mài)的成本更低，由此租賃誕生了。在四大文明古國(guó)之一的巴比倫，租賃已成為比較重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，頒布于公元前1750年前后的漢穆拉比法典是目前所知的世界上第一部比較完整的成文法典，它涵蓋訴訟程序、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等內(nèi)容，共有282

2、條條款，其中涉及租賃內(nèi)容的有37條，占總數(shù)13%。這些條款提到的租賃物有耕地、房屋、花園、牛、驢、帶牛的或不帶牛的2輪車(chē)、戰(zhàn)船、渡船、帆船和熟練工匠、放牧者（在當(dāng)時(shí)的社會(huì)條件下，人被視為一種租賃物）等。內(nèi)容包括租金標(biāo)準(zhǔn)、承租方的責(zé)任等。比如漢穆拉比法典第45條規(guī)定如果雷電、暴風(fēng)雨或洪水毀去承租者的收獲物，那么損失仍歸于承租人。承租人如不聽(tīng)從出租者的警告而疏于耕作，出租者便可將土地收回并收繳租金。交回租地前，承租人還得將其耕好。第244條規(guī)定如果租用的?；蝮H在田地里被獅子吃了屬于天災(zāi)，損失由?；蝮H的主人承擔(dān)。第245條規(guī)定如果牛因受虐待而死亡，承租人應(yīng)賠償牛主人同樣的牛等等。二、租賃的本質(zhì)是什么

3、 租賃之所以能夠從買(mǎi)賣(mài)交易中發(fā)展和衍生成一個(gè)新的交易形式，是因?yàn)槲餀?quán)可以分解，因此交易雙方可以將租賃物的部分權(quán)益作為交易對(duì)象 。物權(quán)是自然人、法人直接支配不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)三個(gè)方面。用益物權(quán)是用益物權(quán)人（租賃交易 中的承租人）對(duì)他人（租賃交易中的出租人）所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)（租賃交易中的租賃物），依法（租賃交易中的租賃合同）享有占有、使用和收益的權(quán)利。任何交易的發(fā)生，包括買(mǎi)賣(mài)和租賃，都會(huì)造成物權(quán)的變化，只是變化的范圍不同。形式上租賃就是出租人以租金為對(duì)價(jià)，在租期內(nèi)將所支配實(shí)物的用益物權(quán)即占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)渡讓給承租人，而保留所有權(quán)和擔(dān)保權(quán)。根據(jù)租賃的性

4、質(zhì)，人們使用不同的詞對(duì)租賃進(jìn)行了描述。中國(guó)大百科全書(shū)的定義：“租賃，是指出租人把出租財(cái)產(chǎn)交給承租人使用，承租人支付租金、并在租賃關(guān)系終止時(shí)將原租賃財(cái)產(chǎn)返還給出租人的交易或行為”。中華人民共和國(guó)財(cái)政部企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則租賃定義：“租賃，指在約定的期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)使用權(quán)讓與承租人以獲取租金的協(xié)議”。雖然租賃的定義有不同的描述方式和角度，雖然租賃后來(lái)演變成很多種類(lèi)，特別是現(xiàn)代融資租賃與傳統(tǒng)的租賃相比已有有比較大異化，交易的目的也有所不同。但所有種類(lèi)的租賃，都有共同的性質(zhì)或本質(zhì)，即租賃交易只形成物權(quán)中用益物權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不是象買(mǎi)賣(mài)交易那樣形成物權(quán)的整體轉(zhuǎn)移。三、為什么租賃如此復(fù)雜租賃是一個(gè)古老而又變化巨大

5、的行業(yè)。一方面雖經(jīng)4000多年的發(fā)展，租賃的基本性質(zhì)、主要交易過(guò)程和功能等并沒(méi)有改變，另一方面在此基礎(chǔ)上融資租賃僅用50多年的時(shí)間就成為租賃的主要類(lèi)別和組成部分，以致出現(xiàn)事實(shí)先于規(guī)則的情況，引發(fā)了租賃概念與定義的混亂。比如說(shuō)“租賃包括租賃和融資租賃兩大業(yè)務(wù)類(lèi)型”，第一個(gè)“租賃”是指這個(gè)行業(yè)，第二個(gè)“租賃”是指構(gòu)成這個(gè)行業(yè)的兩個(gè)主要業(yè)務(wù)類(lèi)型之一。有人為了區(qū)別它們，將第二個(gè)“租賃”命名為“經(jīng)營(yíng)性租賃”，然而經(jīng)營(yíng)性租賃（operating lease）是指具有融資租賃基本交易特征的（承租人選定設(shè)備、中長(zhǎng)期融資），但出租人又一定程度上承擔(dān)了租賃投資決策風(fēng)險(xiǎn)的非全額清償?shù)囊环N融資租賃，是與租賃完全不同的

6、另一類(lèi)業(yè)務(wù)。除了一詞多義外，還有一義多詞的情況，比如融資租賃又叫金融租賃、杠桿租賃又叫衡平租賃、節(jié)稅租賃又叫真實(shí)租賃、非節(jié)稅租賃又叫有條件銷(xiāo)售租賃或租購(gòu)等。租賃是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的交易行為，出租人將用益物權(quán)從租賃物的物權(quán)中分解出來(lái)作為對(duì)價(jià)獲得承租人的租金，由此出現(xiàn)了所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、擔(dān)保權(quán)的分離。這種物權(quán)的分離使出租人、承租人得以在租賃交易中充當(dāng)決策人、出資人、受益人、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)人等不同角色，由此產(chǎn)生了租賃、融資租賃、干租、濕租、杠桿租賃、經(jīng)營(yíng)性租賃、回租、廠商租賃、抽成租賃等眾多的租賃業(yè)務(wù)類(lèi)型。這些租賃業(yè)務(wù)既有共性，但也有較大差別，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，租賃和融資租賃分

7、屬“租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)”和“金融業(yè)”。而廠商租賃以銷(xiāo)售特定產(chǎn)品為目，可劃入“批發(fā)和零售業(yè)”。都是租賃，但分屬三個(gè)行業(yè)，這說(shuō)明了租賃交易的復(fù)雜性。四、從租賃與銷(xiāo)售的關(guān)系說(shuō)融資租賃進(jìn)入20世紀(jì)50年代后，注入金融、銷(xiāo)售等新因素的融資租賃誕生了，租賃在融物的基礎(chǔ)上賦予了融資的新形式。所謂融物就是將物品租給你，所謂融資即是將錢(qián)借給你購(gòu)買(mǎi)物品，因此融資租賃就具有租賃和銷(xiāo)售的雙重性質(zhì)。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則租賃對(duì)融資租賃的定義：“是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。其所有權(quán)最終可能轉(zhuǎn)移，也可能不轉(zhuǎn)移?！?該定義中“所有權(quán)也可能不轉(zhuǎn)移”的情況，本質(zhì)上是承租人通過(guò)出租人的租金優(yōu)惠，獲得或基本獲得租賃物

8、的剩余價(jià)值（余值）后，不再要求租賃物的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如下圖，如果我們將租賃與銷(xiāo)售看作兩個(gè)相對(duì)不同的交易形式，它們之間的區(qū)別是租賃只是部分物權(quán)用益物權(quán)轉(zhuǎn)移，而銷(xiāo)售是全部物權(quán)轉(zhuǎn)移。那么從物權(quán)是否轉(zhuǎn)移這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)看，融資租賃則是租賃和銷(xiāo)售之間的過(guò)渡形式，即融資租賃可能仍是不完全的物權(quán)轉(zhuǎn)移，屬于租賃范疇；也可能在租期結(jié)束時(shí)，所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保權(quán)一并轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售。在西方國(guó)家，有一種投資稅收抵免（Investment Tax Credit，ITC）政策，即政府對(duì)投資人實(shí)行一定的稅收優(yōu)惠。如果只是轉(zhuǎn)移用益物權(quán)的融資租賃，出租人擁有租賃物的所有權(quán)，屬于投資方，具有享受ITC的資格；如果是在租賃期結(jié)束時(shí)所有

9、權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保權(quán)一并轉(zhuǎn)移的融資租賃，出租人實(shí)際是銷(xiāo)售者，就沒(méi)有享受ITC的資格。因此，這些國(guó)家就以融資租賃是否具有銷(xiāo)售性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，將其劃分為節(jié)稅租賃（Tax Oriented Lease）和非節(jié)稅租賃（Non-tax Lease）兩大類(lèi)，英國(guó)則將后者這種具有銷(xiāo)售性質(zhì)的融資租賃稱(chēng)為租購(gòu)（Hire Purchase）。美國(guó)干脆將這兩類(lèi)融資租賃稱(chēng)為真實(shí)租賃（True Lease）和有條件銷(xiāo)售租賃（Conditional Sale Lease），北美行業(yè)分類(lèi)體系將那些銷(xiāo)售傾向明顯的融資租賃視為銷(xiāo)售融資（Sales Financing）。另外從投資風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者上，亦可以看出融資租賃與銷(xiāo)售的關(guān)聯(lián)性。租

10、賃是出租人事先購(gòu)買(mǎi)租賃物品等待承租人，所以承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)；融資租賃是由承租人選定租賃物品后出租人才購(gòu)買(mǎi)并以租金形式獲得投資的全部清償，所以是承租人承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，在這一點(diǎn)上，融資租賃與銷(xiāo)售相同。 從融資租賃在租賃與銷(xiāo)售之間的過(guò)渡作用這個(gè)角度詮釋融資租賃，或許可以更清晰地揭示融資租賃的諸多復(fù)雜概念和關(guān)系。比如經(jīng)營(yíng)租賃（Operating Lease），是由承租人選擇租賃物品，具有融資租賃特性，但租期結(jié)束后租賃物返還出租人且租賃物的投資上有20%左右沒(méi)有得到清償，又具有租賃特性，所以將經(jīng)營(yíng)租賃認(rèn)定為租賃或融資租賃，并不矛盾。如上圖所示，租賃和融資租賃的界限比較模糊，所以確定融資租賃的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比較復(fù)雜。國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則（International Financial Reporting Standards）規(guī)定，一項(xiàng)租賃業(yè)務(wù)只要具備下列任何一項(xiàng)特征即可稱(chēng)作融資租賃：1. 在租賃期結(jié)束之際將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人；2. 承租人擁有購(gòu)買(mǎi)或不購(gòu)買(mǎi)租賃物的選擇權(quán)。但由于承租人可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)公平價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)租賃物，因此在租賃初期，就有把握確認(rèn)承租人將行使購(gòu)買(mǎi)租賃物的選擇權(quán)；3. 租賃期為租賃物使用壽命期的大部分時(shí)