鎖定美國模式萬通成功變身-

1、鎖定美國模式萬通成功變身以先哲的智慧解剖房地產(chǎn)業(yè),可以幫助我們理解近幾年房地產(chǎn)屢創(chuàng)發(fā)財奇跡、不斷制造富翁的深層原因,可以揭開覆蓋在房地產(chǎn)商業(yè)模式變遷背后的那只無形之手。這幾年在支撐房地產(chǎn)發(fā)展的諸多市場要素中,百姓們爭相討論房價,經(jīng)濟(jì)學(xué)家面紅耳赤地爭論房地產(chǎn)泡沫,政府接二連三頒布調(diào)控措施,可以說無論是“國八條”、“地產(chǎn)新政”、“人民幣升值”,還是社會輿論對房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)疑,不僅改變了投資者的收益預(yù)期、消費(fèi)者購房的價格預(yù)期,而且改變了政府對房地產(chǎn)發(fā)展的支持理念和支持方式。沿襲多年的房地產(chǎn)商業(yè)模式的發(fā)展環(huán)境和生存土壤的巨大變化,使房地產(chǎn)企業(yè)不得不直面全新的行業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)、需求的巨大挑戰(zhàn)。一些聰明的房地

2、產(chǎn)商埋頭苦練內(nèi)功,尋求新的商業(yè)模式撬動各種開發(fā)資源,繼續(xù)演繹財富增長的傳奇故事。房地產(chǎn)企業(yè)選擇何種商業(yè)模式,決定了其對經(jīng)濟(jì)周期的抗跌性,決定了其能否持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)興起初期,單純的混合開發(fā)模式和百貨公司模式占主導(dǎo)地位,開發(fā)商利用大量銀行資金買地、挖坑、蓋房、賣房,然后再開始新一輪循環(huán)。他們之所以能夠生存、發(fā)展,依靠的不是產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量,而是土地制度的不完善以及消費(fèi)者的不成熟。他們占用建設(shè)單位的資金,讓工程公司墊資修建;他們通過預(yù)售占用一部分客房的資金,他們在稅費(fèi)上減、免、拖。還有一些開發(fā)商自己缺乏開發(fā)資金,就千方百計構(gòu)建關(guān)系鏈,靠關(guān)系拿土地,靠關(guān)系銀行拿錢,他們依靠這種不成熟的贏利模式、不

3、規(guī)范的市場運(yùn)作辦法很快地完成了資本積累,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展贏得了時間和物質(zhì)基礎(chǔ)。但這種開發(fā)模式在住房短缺、市場不完善的條件下,最差的房子、最差的物業(yè)管理也有市場需求。但房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境今非昔比,這種模式現(xiàn)在已經(jīng)暴露出諸多弊端,不僅投資結(jié)構(gòu)不合理,而且潛藏著巨大的信貸風(fēng)險。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律來看, 企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新已經(jīng)取代了產(chǎn)品創(chuàng)新,成為投資者選擇投資對象的重要原因。商業(yè)模式的確定是綱,是企業(yè)發(fā)展的根本,是一切經(jīng)營活動的重心,其他一切要素都是為其提供支持和服務(wù)的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)政策的不斷調(diào)整、市場狀況的不斷變化,要求企業(yè)的商業(yè)模式也要不斷改革、與時俱進(jìn)。尤其是金融緊縮和土地嚴(yán)控,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)失

4、去了“錢袋”和“糧票”,傳統(tǒng)的“賣燒餅”的開發(fā)模式已難以為繼。改造公司的商業(yè)模式、確定企業(yè)的戰(zhàn)略定位、采用與市場相適應(yīng)的商業(yè)模式,已成為企業(yè)能否生存發(fā)展的命脈。為此,本刊通過大量采訪和調(diào)研,推出萬通、華僑城、順馳、萬科、華遠(yuǎn)、SOHO中國、萬達(dá)集團(tuán)改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)商業(yè)模式的探索路徑、創(chuàng)新模式,以期為房地產(chǎn)商業(yè)新模式的形成拋磚引玉,為房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展建言獻(xiàn)策?！懊绹Ｊ健睅Ыo萬通的不僅僅是全新的經(jīng)營模式,而且還會有企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。素有“地產(chǎn)教父”之稱的萬通集團(tuán)主席馮侖,9月底在接受媒體記者采訪時坦承,萬通將躋身于內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的前五名,而萬通正在實(shí)現(xiàn)從全能地產(chǎn)開發(fā)商向?qū)I(yè)地產(chǎn)投資商的轉(zhuǎn)變。

5、這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,是馮侖全面否定“香港模式”而首肯“美國模式”的標(biāo)志。經(jīng)營模式之變:從全能型轉(zhuǎn)向增長型始于2004年的宏觀調(diào)控政策,2005年仍然繼續(xù)。其重點(diǎn)之一就是控制固定資產(chǎn)的投資過快,房地產(chǎn)仍在調(diào)控之列。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商,即“全能地產(chǎn)開發(fā)商”受此影響最大。這是因?yàn)?房地產(chǎn)企業(yè)過渡依賴的銀行,對房地產(chǎn)企業(yè)采取了慎貸措施。事實(shí)上,在這個背景出現(xiàn)之前,一直享有“地產(chǎn)思想家”“地產(chǎn)教父”美譽(yù)之稱的馮侖,在總結(jié)分析港臺及歐美數(shù)十個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式后,果斷駕駛?cè)f通這艘地產(chǎn)之艦朝“美國模式”轉(zhuǎn)型,通過戰(zhàn)略調(diào)整將萬通地產(chǎn)商業(yè)模式進(jìn)行改良, 即由全能開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司。一個需要提

6、及的事實(shí)是,國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商一直模仿香港模式。尤其是1998年取消福利分房后,商品房開始大量涌向市場時,很多開發(fā)商都是利用香港模式奠定了發(fā)展基礎(chǔ)。所謂的香港模式,是房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程,從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成,房子建好后,地產(chǎn)公司不持有物業(yè),直接出售。香港模式中突出的一個特點(diǎn)是,房地產(chǎn)開發(fā)商更多依賴于銀行提供資金?！霸谫Y金來源方面,美國的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行資金,70%是社會大眾的資金,其中35%是退休基金,35%是不動產(chǎn)基金,房地產(chǎn)基本上是私人投資。而我們的房地產(chǎn)投資資金來源中80%都由銀行提供,如消費(fèi)者的按揭貸款、施工單位的貸款、還有開發(fā)貸款。中國的

7、房地產(chǎn)對銀行的依賴度太大,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過高是房地產(chǎn)面臨的危機(jī)之一,過分依賴銀行的后果是非常嚴(yán)重的。我認(rèn)為,國內(nèi)房地產(chǎn)公司的開發(fā)模式要盡快從香港模式轉(zhuǎn)到美國模式上?！痹缭?002年底,富有遠(yuǎn)見的馮侖就提出了經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型,2003年萬通就從香港模式向美國模式轉(zhuǎn)變。一位業(yè)內(nèi)人士評價說,宏觀調(diào)控政策出臺以前,萬通就已經(jīng)做出了由香港模式向美國模式的轉(zhuǎn)型,當(dāng)時這一舉動還引起業(yè)內(nèi)的強(qiáng)烈反響?，F(xiàn)在來看,馮侖的這種超前舉動還是符合市場的發(fā)展規(guī)律。依照現(xiàn)在形勢分析,美國模式的發(fā)展將會使萬通進(jìn)入一個全新的發(fā)展時期。美國模式強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同的專業(yè)公司來共同完成。其中地產(chǎn)定制和服務(wù)是美國模式最重要的核

8、心?！拔覀兊贸鲆环N判斷,全能的開發(fā)商容易走向斂財型而不會變成增長型。另外,全能型開發(fā)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)很難做好,財務(wù)風(fēng)險非常大。所以,我們要做這種轉(zhuǎn)型,我們希望能成為房屋供應(yīng)商和服務(wù)商?！瘪T侖在解釋經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型時如是說。馮侖認(rèn)為,商業(yè)模式要簡單化,全能的開發(fā)模式不適合西方基金和投資人,因此馮侖在戰(zhàn)略方向上轉(zhuǎn)型。主要的理念是:把無限土地儲備變?yōu)橛邢迌?減少資金積壓;住宅建設(shè)高端化、標(biāo)準(zhǔn)化;商用物業(yè)及定制的物業(yè)服務(wù)。有業(yè)內(nèi)人士評價說,萬通的轉(zhuǎn)型并非是因?yàn)槿鄙儋Y金或遇到其它瓶頸,也不是因?yàn)楹暧^調(diào)控,而是為謀求更長遠(yuǎn)的利益,為達(dá)到增長型企業(yè)而做出的轉(zhuǎn)型。在短期內(nèi),可能還看不出萬通轉(zhuǎn)型之后的效果,相信經(jīng)過未

9、來一段時間之后,美國模式帶給萬通的將會有更多的收獲。戰(zhàn)略布局升溫:投資節(jié)奏放慢基于上述原因,北京萬通總經(jīng)理許立曾經(jīng)這樣描述過:20062008年為萬通戰(zhàn)略突破期,目標(biāo)是完成全國的業(yè)務(wù)布局,成為中國房地產(chǎn)的強(qiáng)勢品牌。財務(wù)管理目標(biāo)是達(dá)到年經(jīng)營收入65億元人民幣;20092012年是戰(zhàn)略發(fā)展期,市場目標(biāo)是形成一個具有國際影響的專業(yè)房地產(chǎn)投資商,財務(wù)目標(biāo)是達(dá)到總額500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模。不過,萬通的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型之后,今年7月份馮侖對未來市場的變化做判斷時明確指出,其投資節(jié)奏要放慢。比如:原來一年可能要做五個新項(xiàng)目,現(xiàn)在可能會做兩到三個。雖然投資節(jié)奏放慢,但這并不會影響萬通的戰(zhàn)略布局。馮侖認(rèn)為,無論

10、是在什么樣的背景下,要明確哪些是可變的,哪些是不可變的。堅持在高端市場的競爭原則不變,堅持著眼于未來的競爭、改進(jìn)服務(wù)產(chǎn)品品質(zhì)不變。而可變的是,按照美國模式的定位,萬通下設(shè)了四大事業(yè)部,分營四大業(yè)務(wù)。首先住宅業(yè)務(wù),住宅建設(shè)業(yè)務(wù)主要專注新新家園的產(chǎn)品,是走精而專的道路,保持高端住宅產(chǎn)品和服務(wù)市場的領(lǐng)先地位。其次商用物業(yè)業(yè)務(wù),其核心競爭力在于萬通品牌、標(biāo)準(zhǔn)化和經(jīng)營模式。而土地經(jīng)營事業(yè)部是對成片的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施投資以此帶動多樣化經(jīng)營,萬通此項(xiàng)業(yè)務(wù)的模式主要目標(biāo)是改善傳統(tǒng)的存貨式為積極儲備方式。定制服務(wù),包括兩個業(yè)務(wù)部,一塊是萬通物業(yè)定制,另一塊是物業(yè)管理,個性化服務(wù)是指對根據(jù)客戶需要到交付使用等一系列

11、量身定制的服務(wù)。還需要提及的是,萬通的四大事業(yè)部成立以后,各司其職并充分顯示其優(yōu)勢。比如在土地經(jīng)營方面,萬通把土地儲備不放在上市公司里,而是借鑒珠江地產(chǎn)的做法,把土地放在非上市部分,在上市部分只做房屋。這樣縮短上市公司的現(xiàn)金流量,減少存貨,提高凈資產(chǎn)收益率,同時減少了資金積壓。由香港模式向美國模式演變之后,萬通隨即在跨區(qū)域整合方面做出了一系列舉動。一個大手筆是跟天津泰達(dá)進(jìn)行深度戰(zhàn)略合作,2004年4月10日,泰達(dá)全額認(rèn)購萬通地產(chǎn)成立10年來首次增發(fā)的3.08億股,注資后的泰達(dá)擁有萬通地產(chǎn)27.8%的股權(quán),萬通總股本超10億元,泰達(dá)擁有27.8%股權(quán)。通過這次合作,獲得了土地和資金,使運(yùn)作更加得

12、心應(yīng)手。而泰達(dá)投資萬通,意在借助萬通的地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)能力,整合自己在天津的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源,加速其土地儲備資源的價值轉(zhuǎn)化。曾有媒體報道說,此次戰(zhàn)略合作,是房地產(chǎn)業(yè)“資源”和“能力”相結(jié)合的又一案例,體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)通過優(yōu)勢互補(bǔ)做強(qiáng)做大的趨勢。此外,國企泰達(dá)入資民企萬通,標(biāo)志著混合所有制在房地產(chǎn)業(yè)的一次嘗試。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,通過整合,萬通獲取了土地和資金,從自身來說就是一個雙贏。宏觀調(diào)控對很多房地產(chǎn)商來說是一個創(chuàng)傷,但對萬通來說卻有了很好的整合機(jī)會。比如與泰達(dá)的合作,正是在宏觀調(diào)控背景下發(fā)生的,而同一時期很多地產(chǎn)開發(fā)商都在緊縮或處于觀望態(tài)勢當(dāng)中。政策的變化,反而給了萬通發(fā)展的機(jī)會。萬通地產(chǎn)高層也曾

13、向媒體透露,泰達(dá)入資更好地保障了萬通地產(chǎn)新戰(zhàn)略的實(shí)施?！暗侥壳盀橹?我們覺得這個環(huán)境的變化可以促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)步,我們永遠(yuǎn)都是要著眼于環(huán)境的變化來改進(jìn)企業(yè),而不是去埋怨,更何況現(xiàn)在的宏觀調(diào)控總的方向是一個健康的調(diào)控方向,調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),抑制過快的房價上漲,這些作為任何一個優(yōu)秀的企業(yè)來說,在這樣的環(huán)境下都是更容易生存的。”馮侖的這番話詮釋了萬通處在環(huán)境變化中的一個心態(tài)。解決融資難題:萬通志在海外出擊“未來中國房地產(chǎn)制度安排將會接近美國。所以從土地供應(yīng)及金融創(chuàng)新方面來看,我們選擇美國方式a事實(shí)上也是站在未來安排今天?！瘪T侖坦陳。其實(shí),無論是“香港模式”還是“美國模式”,都必須要有強(qiáng)大的資金做后盾支撐。而

14、萬通,不管是轉(zhuǎn)型哪一種模式,也都面臨同樣的問題。據(jù)悉,為進(jìn)一步推進(jìn)新戰(zhàn)略,萬通計劃在未來3年內(nèi),萬通地產(chǎn)將完成海外融資,從而真正成為“符合國際管理規(guī)范的專業(yè)房地產(chǎn)投資公司”。從萬通與泰達(dá)的合作可以發(fā)現(xiàn),萬通的收縮和擴(kuò)張是同時進(jìn)行的。收縮的是投資節(jié)奏,擴(kuò)張的是跨區(qū)域戰(zhàn)略布局,這種收放自如的手法,或許正是馮侖的思想演化方式。有媒體撰文指出,就在全球地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)蜂擁中國樓市“淘金”的時候,北京萬通地產(chǎn)卻獨(dú)辟蹊徑,進(jìn)軍美國曼哈頓,并與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作,聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營在美國曼哈頓的“中國商務(wù)中心”項(xiàng)目。這使得萬通成為邁出國門進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的第一個“吃螃蟹”的地產(chǎn)公司。萬通提倡的美國模式是一種以資本運(yùn)作為主、以國際融資私募基金打包上市為目標(biāo)的運(yùn)作模式,有別于內(nèi)地開發(fā)商效仿的以土地運(yùn)營為核心的香港模式。因此,萬通迫不及待地進(jìn)軍美國曼哈頓寫字樓市場,是對美國模式