酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式

1、title of this report | 1 Copyright Centaline Consulting, 2013本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原顧問書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。酒店酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式開發(fā)融資與變現(xiàn)模式中原顧問中心 （重慶）ChongQing.12.2013Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式酒店開發(fā)融資與變現(xiàn)模式Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010A A土地出讓土

2、地出讓/ /抵抵押押BB金融產(chǎn)品融資金融產(chǎn)品融資CC酒店開發(fā)模式酒店開發(fā)模式酒店酒店開開發(fā)發(fā)模式模式所有權(quán)所有權(quán)使用權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓1 1產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店股權(quán)酒店經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓2 2委托經(jīng)營委托經(jīng)營合作經(jīng)營合作經(jīng)營帶資管理模式帶資管理模式使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓3 3分時度假模式分時度假模式快速變現(xiàn)能力強快速變現(xiàn)能力強持續(xù)持續(xù)盈利能力強盈利能力強地塊地塊購得購得酒店開發(fā)周期酒店開發(fā)周期地塊地塊待開發(fā)融資待開發(fā)融資酒店實際開發(fā)酒店實際開發(fā)具備快速變現(xiàn)與具備快速變現(xiàn)與持續(xù)盈利兼顧持續(xù)盈利兼顧酒店地產(chǎn)融資變現(xiàn)方式酒店地產(chǎn)融資變現(xiàn)方式Code of thi

3、s report | 4 Copyright Centaline Group, 2010土地出讓土地出讓是是將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資商，商，該方式開發(fā)商該方式開發(fā)商無須承擔酒店的建設(shè)費用，規(guī)避酒店建成后的后續(xù)運營無須承擔酒店的建設(shè)費用，規(guī)避酒店建成后的后續(xù)運營風險，但風險，但也會因此而損失酒店后期經(jīng)營帶來的利潤也會因此而損失酒店后期經(jīng)營帶來的利潤酒店酒店用地用地直接直接轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓投資商（開發(fā)商）投資商（開發(fā)商）其它投資商其它投資商具體具體措施：措施：將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資商優(yōu)點優(yōu)點：無須承擔酒店的建設(shè)費用，規(guī)避酒店建成后的后續(xù)運營風險；缺點：缺點：轉(zhuǎn)讓

4、酒店用地的收益遠遠低于酒店運營成功后的利潤；開發(fā)商開發(fā)商成本成本：土地轉(zhuǎn)讓總價土地購買成本轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生相關(guān)費用；適用對象適用對象：面臨資金鏈短缺的開發(fā)企業(yè)，不得不靠出讓土地緩解資金壓力；特征：特征：投資商（開發(fā)商）不具有產(chǎn)權(quán)亦不具有經(jīng)營權(quán)A A酒店變現(xiàn)模式酒店變現(xiàn)模式土地出讓土地出讓Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010土地抵押貸款是土地抵押貸款是將酒店用將酒店用地作為抵押而獲得銀行貸款的融資策略地作為抵押而獲得銀行貸款的融資策略，土地抵押貸款是目前中國最為成熟運作的融資渠道，具備融資，土地抵押貸款是目前中國最為成熟運作

5、的融資渠道，具備融資成本低，融資資金穩(wěn)定且較為安全的方式成本低，融資資金穩(wěn)定且較為安全的方式酒店酒店用地用地抵押抵押投資商（開發(fā)商）投資商（開發(fā)商）銀行銀行具體具體措施：措施：酒店用地作為抵押而獲得銀行貸款的融資優(yōu)點：優(yōu)點：融資成本低，融資資金穩(wěn)定且安全；缺點缺點：辦理過程時間較長，土地抵押估值往往過低。開發(fā)商開發(fā)商成本成本：土地購買成本適用適用對象對象：面臨資金鏈短缺的開發(fā)企業(yè)，不得不靠銀行貸款緩解資金壓力；特征：特征：投資商（開發(fā)商）不具有產(chǎn)權(quán)亦不具有經(jīng)營權(quán)A A酒店變現(xiàn)模式酒店變現(xiàn)模式土地抵押土地抵押獲得獲得銀行銀行貸款貸款Code of this report | 6 Copyrigh

6、t Centaline Group, 2010酒店資產(chǎn)證券化是指將一組流動性較差的酒店資產(chǎn)證券化是指將一組流動性較差的( (金融金融) )資產(chǎn)進行資產(chǎn)進行一系列一系列的組合成致使未來收益相對穩(wěn)定，并對這系列組合進行打包出售的組合成致使未來收益相對穩(wěn)定，并對這系列組合進行打包出售的過程，酒店的過程，酒店資產(chǎn)資產(chǎn)證券有助于證券有助于開發(fā)商提前變開發(fā)商提前變現(xiàn)，酒店現(xiàn)，酒店房產(chǎn)信托基房產(chǎn)信托基金發(fā)展?jié)摿薮蠼鸢l(fā)展?jié)摿薮驜 B酒店資產(chǎn)證券化是指將一組流動性較差的(金融)資產(chǎn)進行一系列 的組合,使該組資產(chǎn)在可預(yù)見的未來使該組資產(chǎn)在可預(yù)見的未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以保持相對穩(wěn)定所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以保持相對

7、穩(wěn)定；在此基礎(chǔ)上配以相應(yīng)的信用擔保,將該組資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流將該組資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流量的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌錾狭鲃?、信用等量的收益?quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌錾狭鲃?、信用等級較高的債券型證券的技術(shù)和過程級較高的債券型證券的技術(shù)和過程。 流動性較差的資產(chǎn)資產(chǎn)流動性較差的資產(chǎn)資產(chǎn)（房地產(chǎn)）（房地產(chǎn)）資產(chǎn)資產(chǎn)A A資產(chǎn)資產(chǎn)B B資產(chǎn)資產(chǎn)C C資產(chǎn)組合資產(chǎn)組合信托、公司、合伙信托、公司、合伙等法律主體等法律主體預(yù)期預(yù)期現(xiàn)金現(xiàn)金流流量組合量組合可預(yù)見的未來所產(chǎn)可預(yù)見的未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量生的現(xiàn)金流量載體載體SPVSPV市場市場酒店資產(chǎn)證券化，將大大將大大增強資產(chǎn)的流動增強資產(chǎn)的流動性。證券使得資產(chǎn)的持有者分散，

8、將使得性。證券使得資產(chǎn)的持有者分散，將使得整個房地產(chǎn)風險由更多的人來承擔，也就整個房地產(chǎn)風險由更多的人來承擔，也就是說可以容忍更大的風險積聚。是說可以容忍更大的風險積聚。流動性流動性分散風險分散風險優(yōu)勢優(yōu)勢資產(chǎn)證券化的定義與操作流程資產(chǎn)證券化的定義與操作流程酒店變現(xiàn)模式酒店變現(xiàn)模式酒店資產(chǎn)證券化酒店資產(chǎn)證券化Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)抵押擔保證券商業(yè)抵押擔保證券( (Commercial Mortgage Backed SecuritiesCommercial Mortgage Backed Securit

9、ies；CMBS)CMBS)為為1 1種不動產(chǎn)證券化的融資方式，將多種商業(yè)不動產(chǎn)的抵押貸款種不動產(chǎn)證券化的融資方式，將多種商業(yè)不動產(chǎn)的抵押貸款重新包裝，透過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行重新包裝，透過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行CMBSCMBS對資產(chǎn)的要求對資產(chǎn)的要求融融資資優(yōu)優(yōu)勢勢行價格低、流動性強、放貸人多元化、行價格低、流動性強、放貸人多元化、對母公司無追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價值對母公司無追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價值的同時保持未來增長潛力及資產(chǎn)負債表保持未來增長潛力及資產(chǎn)負債表表外融資表外融資等。 CMBSCMBS的流程與適用性的流程與適用性適用于：以公司形式存在的旅行社、旅游飯店旅

10、游飯店和旅游交通公司、酒店、商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn)和旅游交通公司、酒店、商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn)，這類資產(chǎn)更新速度較快資產(chǎn)更新速度較快，則可采用CMBS模式。 能能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的有形不動產(chǎn)。產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的有形不動產(chǎn)。運營良好的成熟物業(yè)，包括酒店、出租公寓、寫字樓、商業(yè)零售項目和工業(yè)地產(chǎn)最合適。債權(quán)債權(quán)銀行銀行地產(chǎn)商地產(chǎn)商投資者投資者評級評級機構(gòu)機構(gòu)抵押提交評級評級價格獲取利潤獲取資金投資者投資者更高的收益，更高的收益，個性化需要。個性化需要。地產(chǎn)商地產(chǎn)商更低的成本，更低的成本，更靈活的資金更靈活的資金酒店變現(xiàn)模式酒店變現(xiàn)模式酒店資產(chǎn)證券化酒店資產(chǎn)證券化B BCode of this report

11、 | 8 Copyright Centaline Group, 2010房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要是房地產(chǎn)證券化的重要手段，多用手段，多用于商業(yè)地產(chǎn)，具有分散風險，快速變現(xiàn)的雙重優(yōu)點；信托基金與于商業(yè)地產(chǎn)，具有分散風險，快速變現(xiàn)的雙重優(yōu)點；信托基金與酒店物業(yè)具備良好的結(jié)合基礎(chǔ)酒店物業(yè)具備良好的結(jié)合基礎(chǔ)房地產(chǎn)投資信托基金是投資于能產(chǎn)生收益的房地收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)從而為投資者提供穩(wěn)定收益的投資信托計劃。該計劃將房地產(chǎn)租賃和出售等房地產(chǎn)租賃和出售等經(jīng)營活動中所得的收入經(jīng)營活動中所得的收入以派息派息形式分配給信托單信

12、托單位持有人，并且可在公開市場交易流通位持有人，并且可在公開市場交易流通REITsREITs的的定義、適用性與優(yōu)勢定義、適用性與優(yōu)勢REITsREITs的適用性的適用性房產(chǎn)項目、多用于商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)（因為商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流要比住宅地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定得多），適用于大型房地產(chǎn)開發(fā)商。 優(yōu)點優(yōu)點1 1：分散風險：分散風險優(yōu)點優(yōu)點2 2：變現(xiàn)：變現(xiàn)專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合,分散了房地產(chǎn)投資風險通過資金的“集合”,為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機會；投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,具有較好的變現(xiàn)性。酒店變現(xiàn)模式酒店變現(xiàn)模式酒店資產(chǎn)證券化酒店資產(chǎn)證券化B BCode of thi

13、s report | 9 Copyright Centaline Group, 2010酒店房產(chǎn)信托基金則是未來酒店房產(chǎn)信托基金則是未來REITsREITs發(fā)展的一種形式，盡管在國外發(fā)展的一種形式，盡管在國外已經(jīng)成為一種較為成熟的房地產(chǎn)投融資運作模式，已經(jīng)成為一種較為成熟的房地產(chǎn)投融資運作模式，但目前國內(nèi)市但目前國內(nèi)市場還處于嘗試階段，開元酒店以及花樣年酒店信托基金的上市成場還處于嘗試階段，開元酒店以及花樣年酒店信托基金的上市成為酒店房產(chǎn)信托的里程碑為酒店房產(chǎn)信托的里程碑今年7月份，花樣年與高盈集團在深圳就酒店房產(chǎn)信托基金（REITs）項目締結(jié)合作聯(lián)盟，項目締結(jié)合作聯(lián)盟，正式宣告雙方在酒店項目

14、并購正式宣告雙方在酒店項目并購、品牌運營、委托管理等領(lǐng)域展開合作。首期資金將在半年內(nèi)完成，預(yù)計規(guī)模約100億元人民幣，將收購運營10至15家酒店，第二期資金將于一年內(nèi)投資，預(yù)計投資預(yù)計投資3030家酒店家酒店。開元酒店信托基金上市開元酒店信托基金上市開元資產(chǎn)管理有限公司董事長陳妙林開元酒店REIT作為全球第一個專注中國內(nèi)地的酒店REIT，將受益于中國經(jīng)濟和旅游業(yè)的快速增長, 以及人民幣的升值。今年7月份，開元酒店REIT由開元資產(chǎn)管理有限公司管理宣布與以渣打銀行為牽頭行的銀團簽訂一項為期三年、總授信達19.3億港元銀團貸款協(xié)議。是項銀團貸款獲得巿場熱烈支持，其中境外貸款授信額為14.7億港元，

15、連同這次首次公開發(fā)售，共募集資金18.1億港幣酒店酒店REITsREITs在中國的實踐在中國的實踐酒店變現(xiàn)模式酒店變現(xiàn)模式酒店資產(chǎn)證券化酒店資產(chǎn)證券化B BCode of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010案例案例華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和國際公華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等收益性物業(yè)未來寓等收益性物業(yè)未來5 5年的所有租金收益，以年的所有租金收益，以6.56.5億元的價格，直億元的價格，直接出售給相當數(shù)量的機構(gòu)投資者接出售給相當數(shù)量的機構(gòu)投資者華僑城項目現(xiàn)華僑城項目現(xiàn)金流困難金流困難未來租金收

16、入打未來租金收入打包包財務(wù)總監(jiān)林育德總裁張立勇中信信托中信信托5 5年下來租金總收年下來租金總收入大約近入大約近1010億元億元工工行深圳分行行深圳分行華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等收益性物業(yè)未來國際公寓等收益性物業(yè)未來5 5年的所有租金收益，年的所有租金收益，以以6.56.5億元的價格，直接出售給相當數(shù)量的機構(gòu)投億元的價格，直接出售給相當數(shù)量的機構(gòu)投資者資者華僑城地產(chǎn)華僑城地產(chǎn)未來收益打包未來收益打包中信信托中信信托工商銀行工商銀行投資者投資者中信信托則具體承擔此次銷售。機構(gòu)投資者紛紛認購，中信信托每收到一個機構(gòu)投資者的認購款，

17、便將此認購款存入工行深圳分行的專用托管賬戶，直到6.5億銷售完畢。之后，工行深圳分行則監(jiān)管華僑城地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)的收益，在未來在未來5 5年時間里，將租金收益按照年時間里，將租金收益按照機構(gòu)投資者的認購比例，分配給投資者。機構(gòu)投資者的認購比例，分配給投資者。負責監(jiān)管收益和投負責監(jiān)管收益和投資者認購收益分配資者認購收益分配案例東部華僑城案例東部華僑城REITsREITs酒店變現(xiàn)模式酒店變現(xiàn)模式酒店資產(chǎn)證券化酒店資產(chǎn)證券化B BCode of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010酒店酒店開開發(fā)發(fā)模式模式所有權(quán)所有權(quán)使用權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)1

18、1酒店變現(xiàn)模式酒店變現(xiàn)模式酒店酒店開發(fā)階段開發(fā)階段C C產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店股權(quán)酒店私產(chǎn)酒店私產(chǎn)酒店1 1Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)權(quán)式酒店是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房產(chǎn)權(quán)式酒店是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，該地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，該方方式能夠快速式能夠快速回現(xiàn)，減小開發(fā)回現(xiàn)，減小開發(fā) 商商資金資金壓力，是目前酒店開發(fā)較為壓力，是目前酒店開發(fā)較為普遍的做法普遍的做法產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個人投資

19、者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。地域特征地域特征客戶定位客戶定位經(jīng)營特點經(jīng)營特點快速回現(xiàn)，減小開發(fā)快速回現(xiàn)，減小開發(fā) 商商資資金壓力金壓力開發(fā)商可以減小甚至免除酒店經(jīng)營帶來的風險開發(fā)商可以獲得酒店使用權(quán)以及未出售產(chǎn)權(quán)部分（如配套設(shè)施）的長期性收益。強勢景觀資源或經(jīng)濟活躍區(qū)域城市的高收入階層投資客為主開發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權(quán)而獲得長期收益 酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店C C產(chǎn)權(quán)式酒店的定義與優(yōu)勢產(chǎn)權(quán)式酒店的定義與優(yōu)勢Code of this report | 13 Copyright Centaline G

20、roup, 2010產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)酒店操作模式中開發(fā)商通過銷售產(chǎn)權(quán)獲得資金回籠，業(yè)主酒店操作模式中開發(fā)商通過銷售產(chǎn)權(quán)獲得資金回籠，業(yè)主擁擁有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配，使用權(quán)分配，使用權(quán)衍生的經(jīng)營權(quán)委托于第三衍生的經(jīng)營權(quán)委托于第三方，第三方因此獲得傭金方，第三方因此獲得傭金所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)酒產(chǎn)權(quán)酒店店投資客戶投資客戶開發(fā)商開發(fā)商專業(yè)第三方專業(yè)第三方酒店客酒店客戶戶擁有所有權(quán)擁有所有權(quán)獲得所有權(quán)回報獲得所有權(quán)回報憑借使用權(quán)回報憑借使用權(quán)回報擁有使用權(quán)擁有使用權(quán)擁有經(jīng)營權(quán)擁有經(jīng)營權(quán)獲得經(jīng)營權(quán)回報獲得經(jīng)營權(quán)回報產(chǎn)權(quán)酒店組織關(guān)系構(gòu)架產(chǎn)權(quán)酒店組織關(guān)系構(gòu)架開發(fā)商利潤投資合同期內(nèi)，開發(fā)開

21、發(fā)商利潤投資合同期內(nèi)，開發(fā)商占有使用權(quán)因此獲得收益分配商占有使用權(quán)因此獲得收益分配投資收益業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配使用權(quán)衍生的經(jīng)營權(quán)委托于第三方，第三方因此獲得傭金。酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店C C產(chǎn)權(quán)式酒店的利益分配產(chǎn)權(quán)式酒店的利益分配Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)權(quán)式酒店擁有較為成熟的四種模式，主要的差異體現(xiàn)在業(yè)主收產(chǎn)權(quán)式酒店擁有較為成熟的四種模式，主要的差異體現(xiàn)在業(yè)主收益的方式上，現(xiàn)階段模式二承諾固定的收益為較為普遍的操作模益的方式上，現(xiàn)階段模式二承諾固定的收益為較為普遍的操作模

22、式式模式模式產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)管理者管理者業(yè)主收益業(yè)主收益業(yè)主入業(yè)主入住權(quán)利住權(quán)利開發(fā)商權(quán)益開發(fā)商權(quán)益按竭期間按竭期間按竭到期后按竭到期后模式模式 一一產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主開發(fā)商商委托的第三方專業(yè)酒店管理機構(gòu)月收益用于抵沖供月收益用于抵沖供樓款樓款根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天參與酒店利潤分配模式模式 二二承諾因定收益承諾因定收益無分紅無分紅獲得承諾的固定收益業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配模式模式 三三獲得承諾的固定收獲得承諾的固定收益浮動分紅益浮動分紅業(yè)主自付供樓款業(yè)主自付供樓款獲得承諾的固定收益浮動分紅業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響收益參與酒

23、店利潤分配承擔保證業(yè)主月固定收益的義務(wù)模式模式 四四產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)歸業(yè)主產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)歸業(yè)主 業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天參與酒店利潤分配酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店C C產(chǎn)權(quán)式酒店的四種開發(fā)模式產(chǎn)權(quán)式酒店的四種開發(fā)模式Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010案例分析案例分析麗江悅榕軒，悅榕集團與麗江悅榕軒，悅榕集團與20062006年首選年首選麗江悅榕莊度麗江悅榕莊度假村，通過復(fù)制與悅榕莊經(jīng)營性別墅一模一樣的產(chǎn)品，吸引世界假村，通過復(fù)制與悅榕莊經(jīng)營性別墅一模一樣的產(chǎn)品，吸引世界各地的度假游客體驗并購買別墅各地的

24、度假游客體驗并購買別墅產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)酒店位置：麗江古城束河悅榕路 設(shè)計公司：Architrave Design & Plannning 客房數(shù)量：122 122 間間/ /棟棟 酒店開業(yè)時間：2006 年 交通：麗江悅榕莊位于海拔二千公尺的麗江束河古鎮(zhèn)，自麗江機場搭車前往亦只需四十分自麗江機場搭車前往亦只需四十分鐘。鐘。 房型房型數(shù)量數(shù)量面積面積豪華套房豪華套房/ /花園套房花園套房42150-200花園別墅花園別墅/ /豪華花園別墅豪華花園別墅40335泳池別墅泳池別墅/ /豪華泳池別墅豪華泳池別墅13359-328SPASPA聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅16436雙臥室按摩池別墅雙臥室按摩池別墅71064三

25、臥室按摩池別墅三臥室按摩池別墅31206總統(tǒng)別墅總統(tǒng)別墅11208酒店產(chǎn)品形態(tài)酒店產(chǎn)品形態(tài)麗江麗江悅榕莊悅榕莊酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店C C案例分析案例分析麗江悅榕軒麗江悅榕軒Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010悅榕軒以一期悅榕莊為模板，共推出悅榕軒以一期悅榕莊為模板，共推出2525棟納西風格別墅，其中包棟納西風格別墅，其中包括括1616棟連排雙臥房別墅，棟連排雙臥房別墅，6 6棟獨棟雙臥房別墅和棟獨棟雙臥房別墅和3 3棟獨棟三臥房別棟獨棟三臥房別墅，售價從每棟墅，售價從每棟500500多萬人民幣到

26、多萬人民幣到10001000多萬人民幣多萬人民幣不等，首先通不等，首先通過產(chǎn)權(quán)過產(chǎn)權(quán)式式酒店，產(chǎn)權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)銷售迅速變現(xiàn)，通過后續(xù)經(jīng)營獲取持續(xù)收益銷售迅速變現(xiàn)，通過后續(xù)經(jīng)營獲取持續(xù)收益悅榕酒店悅榕酒店有限公司有限公司（經(jīng)營權(quán)）（經(jīng)營權(quán)） 酒店業(yè)主酒店業(yè)主（所有權(quán)）（所有權(quán)） 一次性資金回籠一次性資金回籠房屋所有權(quán)、土地40年使用權(quán)（可申請延長）酒店經(jīng)營酒店經(jīng)營提供持續(xù)現(xiàn)金流按比例提供經(jīng)營提成昆明城建昆明城建房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)股份有限公股份有限公司司合合作作開開發(fā)發(fā) 業(yè)主業(yè)主收益收益兩種兩種模式模式模式一：固定收益模式一：固定收益6年內(nèi)每年可享有相當于售價6%的收益10年內(nèi)每年可享有相當于售價

27、4%的收益或者客房凈收入的33%收益（以較高者為準）模式模式二：可變收益二：可變收益6年內(nèi)可享有相當于客房凈收入的33%客戶凈收入應(yīng)扣除旅行社傭金和信用卡公司手續(xù)費3%作為維修基金以支付設(shè)施更新Banyan Tree Lijiang 酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店C CCode of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010小結(jié)小結(jié)：產(chǎn)權(quán)式酒店具有快速：產(chǎn)權(quán)式酒店具有快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力，同壓力，同時可以時可以長期擁有使用權(quán)，以及酒店配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)從而獲得長期長期擁有使用權(quán)，以及酒店配套設(shè)施

28、產(chǎn)權(quán)從而獲得長期收收益的優(yōu)點，但是其采用的投資回報模式需要承擔較大的市場風險益的優(yōu)點，但是其采用的投資回報模式需要承擔較大的市場風險快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力。可以長期擁有使用權(quán)，以及酒店配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)從而獲得長期收益。通過客房部分產(chǎn)權(quán)的出售將部分或全部經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給投資客戶通常要承諾較高的投資匯報率，國內(nèi)常見為510若向投資客戶承諾固定回報，則需承擔較大市場風險，甚至虧損現(xiàn)在很多產(chǎn)權(quán)式酒店的投資商盲目承諾回報率的做法在國際上是不通行的。優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店C C產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)勢與劣勢分析產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)勢與劣勢分析Code of this report

29、| 18 Copyright Centaline Group, 2010酒店酒店開開發(fā)發(fā)模式模式所有權(quán)所有權(quán)使用權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)股權(quán)酒店酒店私產(chǎn)酒店私產(chǎn)酒店1 1Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010股權(quán)式酒店是一種投資模式，是將金融理財概念有效地嫁接在房股權(quán)式酒店是一種投資模式，是將金融理財概念有效地嫁接在房地產(chǎn)開發(fā)運營模式上，通過對其酒店產(chǎn)品投資，享受地產(chǎn)開發(fā)運營模式上，通過對其酒店產(chǎn)品投資，享受“度假、分度假、分紅、置換、酒店訂房折扣等紅、置換、酒店訂房折扣等”，是未來投資走向的另一種，是未

30、來投資走向的另一種“地產(chǎn)地產(chǎn)金融產(chǎn)品金融產(chǎn)品”股權(quán)式酒店實際上同產(chǎn)權(quán)式酒店類似，購買人獲得客房產(chǎn)權(quán)與部分時段使用權(quán)購買人獲得客房產(chǎn)權(quán)與部分時段使用權(quán)，只是回報方式上則根據(jù)酒店經(jīng)營情況在回報方式上則根據(jù)酒店經(jīng)營情況在年底享受一定分紅年底享受一定分紅。股權(quán)式酒店是一種投資模式，是將金融理財概念有效是將金融理財概念有效地嫁接在房地產(chǎn)開發(fā)運營模式上地嫁接在房地產(chǎn)開發(fā)運營模式上，通過對其酒店產(chǎn)品投資，享受“度假、分紅、置換、酒店訂房折扣等”，是未來投資走向的另一種“地產(chǎn)金融產(chǎn)品地產(chǎn)金融產(chǎn)品”。三亞三亞亞龍灣紅樹林酒店亞龍灣紅樹林酒店特點特點金融理財概念嫁接酒店開發(fā)運營金融理財概念嫁接酒店開發(fā)運營開發(fā)商開

31、發(fā)商業(yè)主業(yè)主持有大部分公共物業(yè)獲得銷售變現(xiàn)并參與酒店分紅享有物業(yè)所有權(quán)，參與按比例分紅，同時享有度假權(quán)利酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段股權(quán)式酒店股權(quán)式酒店C C股權(quán)式酒店定義與特點股權(quán)式酒店定義與特點Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010案例案例三亞灣三亞灣紅樹林度假酒店，總建筑面積約紅樹林度假酒店，總建筑面積約7070萬平方米，集萬平方米，集合了拉斯維加斯、迪拜等度假勝地元素，推出中國首座合了拉斯維加斯、迪拜等度假勝地元素，推出中國首座 全生活全生活 度假目的地酒店。項目擁有度假目的地酒店。項目擁有45004500余間客房，

32、相當于余間客房，相當于1010座座5 5星級星級酒酒店店三亞灣紅樹林度假酒店，總建筑面積約總建筑面積約7070萬平方米萬平方米，集合了拉斯維加斯、迪拜等度假勝地元素，推出中國首座全生活度假目的地酒店。項目擁有45004500余間客房余間客房，相當于10座5星級酒店。Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010紅樹林酒店客房全部以小紅樹林酒店客房全部以小面積為主，通過面積控制總面積為主，通過面積控制總房價，精確房價，精確的總價控制使得項目受到了全國投資客戶的較大關(guān)注的總價控制使得項目受到了全國投資客戶的較大關(guān)注會展酒店戶型面積：

33、40平米、38平米、55平米、76平米。地標酒店戶型面積：50平米、41平米、51平米、52平米。會展酒店：面積會展酒店：面積40（套內(nèi)面積，不含酒店）（套內(nèi)面積，不含酒店）會展酒店：面積會展酒店：面積76（套內(nèi)面積，不含酒店）（套內(nèi)面積，不含酒店）酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段股權(quán)式酒店股權(quán)式酒店C C紅樹林酒店客房分析紅樹林酒店客房分析Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010同時，紅樹林酒店也將產(chǎn)權(quán)同時，紅樹林酒店也將產(chǎn)權(quán)與股權(quán)捆綁，與股權(quán)捆綁，“股權(quán)式股權(quán)式”運作模式，運作模式，獲取短期的銷售收入和長期的酒店運營收益獲取短

34、期的銷售收入和長期的酒店運營收益今典集今典集團團三亞灣三亞灣紅樹林紅樹林酒店酒店經(jīng)營酒店經(jīng)營酒店長期獲益長期獲益2/32/3銷售收入銷售收入+1/3+1/3運營收入，成功運營收入，成功運營下一個項目運營下一個項目“股權(quán)式”運作模式產(chǎn)權(quán)出售產(chǎn)權(quán)出售快速回籠快速回籠資金資金酒店投入運營后，由紅樹林國際酒店管理公司為業(yè)主代理對外經(jīng)營、管理，業(yè)主將坐享年年分紅等多項“股東”權(quán)益。高標準配套+理性房價+原始股分紅，成功實現(xiàn)產(chǎn)品的市場熱銷后期建設(shè)投資大，但可通過銷后期建設(shè)投資大，但可通過銷售取得大量回款，其中當酒店售取得大量回款，其中當酒店銷售量達銷售量達15%15%左右時可收回地左右時可收回地價成本價成

35、本股權(quán)吸引成本回收收益保障酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段股權(quán)式酒店股權(quán)式酒店C C紅樹林酒店股權(quán)式運作模式紅樹林酒店股權(quán)式運作模式Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010紅樹林提供的兩種投資操作方式紅樹林提供的兩種投資操作方式買三亞灣紅樹林股權(quán)式酒店買三亞灣紅樹林股權(quán)式酒店 ；買紅樹林度假買紅樹林度假卡；兩種方式均加速了酒店的變現(xiàn)過程卡；兩種方式均加速了酒店的變現(xiàn)過程買三亞灣紅樹林股權(quán)式酒店買三亞灣紅樹林股權(quán)式酒店 做做“拉斯維加斯股東拉斯維加斯股東” ” 尊享五大尊享五大“股東股東”權(quán)益權(quán)益l獨立產(chǎn)權(quán)獨立產(chǎn)權(quán) 每間紅樹林酒店客

36、房均擁有獨立商品房產(chǎn)權(quán)證，可抵押、轉(zhuǎn)讓l免費居住權(quán)免費居住權(quán) 每年一定天數(shù)免費居住，可交換入全國任意一家紅樹林系列酒店，既可選擇入住標準間，也可住總統(tǒng)套l股東房價權(quán)股東房價權(quán) 業(yè)主在全國紅樹林系列連鎖酒店訂房享受業(yè)主房價l酒店利潤分紅權(quán)酒店利潤分紅權(quán) 酒店采取第三方獨立財務(wù)制度， 年終按業(yè)主所購房屋的分紅指數(shù)自動分享酒店經(jīng)營利潤l代訂團隊房的提擁權(quán)代訂團隊房的提擁權(quán) 由業(yè)主代訂的會議等團隊用房（首晚不少于8房）均自動享受團體價待遇，業(yè)主還將獲得訂房收入的5%作為傭金回報買紅樹林度假卡買紅樹林度假卡 做尊貴做尊貴VIPVIP會員會員 尊享兩大會員權(quán)益尊享兩大會員權(quán)益l全國換住全國換住權(quán)權(quán)會員專享

37、35年，每年7天或更多周次免費入住全國任意一家紅樹林度假酒店，五星七星隨意選擇，既可入住標準間，也可選擇總統(tǒng)套l會員專享會員專享權(quán)權(quán)會員為自己及親友訂房有會員入住貴賓價8折，首晚不低于8個房間還額外獲得3%代訂房獎勵，度假卡可自由饋贈、轉(zhuǎn)讓，讓會員享有高品質(zhì)度假生活的同時，實現(xiàn)你資金的保值增值酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段股權(quán)式酒店股權(quán)式酒店C C紅樹林提供的兩種投資模式紅樹林提供的兩種投資模式Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010紅樹林股權(quán)式酒店除了可以享受免費入住（可轉(zhuǎn)讓）、業(yè)主房價紅樹林股權(quán)式酒店除了可以享受免費入住（可

38、轉(zhuǎn)讓）、業(yè)主房價權(quán)外擁有獨立的分紅計算方法，標準化的解決了分紅收益產(chǎn)生的權(quán)外擁有獨立的分紅計算方法，標準化的解決了分紅收益產(chǎn)生的一系列問題一系列問題（分紅指數(shù)）：即某間房的總房款（分紅指數(shù)）：即某間房的總房款/基準房間的總房款基準房間的總房款（基準房間）：即在所有的可售房間中，總價格最居中的那一間（基準房間）：即在所有的可售房間中，總價格最居中的那一間紅利所得紅利所得=分紅指數(shù)分紅指數(shù)/所有可售房間分紅指數(shù)之和所有可售房間分紅指數(shù)之和*酒店的可分配利潤酒店的可分配利潤紅樹林紅樹林運營收運營收入入獨立會獨立會計審計計審計業(yè)主按季度分紅紅樹林紅樹林度假度假網(wǎng)網(wǎng)分紅計算分紅計算方式方式每年不僅可以免

39、費入住免費入住三亞灣紅樹林度假酒店，而且，還可以交換交換到其他紅樹林酒店入??；業(yè)主的免費居住權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)贈可以自由轉(zhuǎn)贈，贈予親朋好友、贈予商務(wù)伙伴、贈予客戶,包括免費居住權(quán)在各紅樹林酒店間的交換使用權(quán)利。當業(yè)主的免費使用天數(shù)用完之后，再入住全國的紅樹林系列酒店，均享受業(yè)主房價權(quán)業(yè)主房價權(quán) 酒店酒店業(yè)主業(yè)主權(quán)益權(quán)益酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段股權(quán)式酒店股權(quán)式酒店C C紅樹林股權(quán)酒店的分紅方法紅樹林股權(quán)酒店的分紅方法Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010小結(jié)：產(chǎn)權(quán)式酒店與股權(quán)式酒店的比較小結(jié)：產(chǎn)權(quán)式酒店與股權(quán)式酒店的比較模式模

40、式特點特點適用范圍適用范圍案例案例產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商盈利點：開發(fā)商盈利點：酒店銷售收入+酒店營運管理收益客戶權(quán)益：客戶權(quán)益：享有酒店產(chǎn)權(quán)，享有租金回報，定期免費入住等特權(quán)適用范圍廣泛無酒店經(jīng)營經(jīng)驗的開發(fā)商，可聘請酒店經(jīng)營公司管理有酒店經(jīng)營經(jīng)驗的開發(fā)商，可自行組建經(jīng)營團隊管理麗江悅榕莊酒店股權(quán)式酒店股權(quán)式酒店開發(fā)商盈利點：開發(fā)商盈利點：酒店銷售收入+酒店以及相關(guān)配套運營收益客戶權(quán)益：客戶權(quán)益：享有酒店產(chǎn)權(quán)與股權(quán)，享受收益分紅；享有免費居住權(quán)、置換權(quán)等多項權(quán)利適用范圍局限酒店配套自行建設(shè)、自行經(jīng)營，實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益適用于以酒店為主營業(yè)務(wù)的酒店型開發(fā)商三亞灣紅樹林度假酒店酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)

41、階段股權(quán)式酒店股權(quán)式酒店C C兩種開發(fā)過程變現(xiàn)方式的比較兩種開發(fā)過程變現(xiàn)方式的比較Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010酒店酒店開開發(fā)發(fā)模式模式所有權(quán)所有權(quán)使用權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)1 1酒店變現(xiàn)模式酒店變現(xiàn)模式酒店酒店開發(fā)階段開發(fā)階段C C產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店股權(quán)酒店私產(chǎn)酒店私產(chǎn)酒店1 1Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)式酒店是業(yè)主購買其一年中的某一段時間式酒店是業(yè)主購買其一年中的某一段時間, ,而私產(chǎn)酒店而私產(chǎn)酒店, ,擁有擁有

42、的是其終身產(chǎn)權(quán)；這種私人酒店擴大了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主在酒店的是其終身產(chǎn)權(quán)；這種私人酒店擴大了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主在酒店運營上監(jiān)督和回報上享有比以往更大的運營上監(jiān)督和回報上享有比以往更大的自主權(quán)自主權(quán)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)式酒店式酒店業(yè)主業(yè)主長期產(chǎn)權(quán)長期產(chǎn)權(quán)部分居住權(quán)部分居住權(quán)私產(chǎn)酒店私產(chǎn)酒店業(yè)主業(yè)主擁有終身產(chǎn)權(quán)擁有終身產(chǎn)權(quán)權(quán)利的傾斜權(quán)利的傾斜隨時入住隨時入住不限次數(shù)、不限時間的使用私人酒店收益變化收益變化自住的越少，回報越多；自住的越多，回報越少。與產(chǎn)權(quán)酒店的區(qū)別與產(chǎn)權(quán)酒店的區(qū)別產(chǎn)品譜系更加豐富在產(chǎn)品的設(shè)計上，升級版產(chǎn)權(quán)酒店在規(guī)劃設(shè)計上特別注重酒店產(chǎn)品的實用性和有效性，注重注重酒店細節(jié)設(shè)計對運營成本和投資回報的影

43、響酒店細節(jié)設(shè)計對運營成本和投資回報的影響產(chǎn)品的設(shè)計也更加考慮業(yè)主的自住的需求，整個產(chǎn)權(quán)酒店居家的氛圍日趨濃厚，設(shè)計套房的設(shè)計套房的比例逐漸加大，家居化的房間比例逐漸加大，家居化的房間布置成為亮點布置成為亮點產(chǎn)品設(shè)計更加靈活旅游地產(chǎn)中既有酒店類物業(yè)，又有公寓、商業(yè)、商務(wù)辦公類物業(yè)，這個社區(qū)里的各種配套資源可以和私產(chǎn)酒店實現(xiàn)共享資源共享兼容各種產(chǎn)品脫離傳統(tǒng)酒店設(shè)計景區(qū)資源的共享酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段私產(chǎn)酒店私產(chǎn)酒店C C私產(chǎn)酒店的定義域特點私產(chǎn)酒店的定義域特點Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010從各方的收益方式上講，私產(chǎn)

44、酒店業(yè)主具有完整的產(chǎn)權(quán)，包括可從各方的收益方式上講，私產(chǎn)酒店業(yè)主具有完整的產(chǎn)權(quán)，包括可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移和繼承，也可以擁有以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移和繼承，也可以擁有40-7040-70年的酒店利潤分紅；而年的酒店利潤分紅；而從開發(fā)商來講，通過銷售產(chǎn)權(quán)可以回收大量資金，緩解資金壓力從開發(fā)商來講，通過銷售產(chǎn)權(quán)可以回收大量資金，緩解資金壓力私產(chǎn)酒店各方收益分析私產(chǎn)酒店各方收益分析4040年或年或7070年（居住用地）的產(chǎn)權(quán)年（居住用地）的產(chǎn)權(quán)，獲得40年-70年的獨立物業(yè)產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)在有效期內(nèi)可以進行抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移、繼承。4040年年-70-70年客戶利潤分紅年客戶利潤分紅。這部分利潤與免費入住天數(shù)無關(guān)開發(fā)商通過發(fā)

45、售酒店的產(chǎn)權(quán)，可以回可以回收大量的資金，收大量的資金，為酒店的首期建設(shè)提供資金。通過發(fā)售酒店客戶產(chǎn)權(quán)，提高了酒店知名度，提高酒店的品牌價值。產(chǎn)權(quán)業(yè)主產(chǎn)權(quán)業(yè)主開發(fā)商開發(fā)商酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段私產(chǎn)酒店私產(chǎn)酒店C C私產(chǎn)酒店的各方收益私產(chǎn)酒店的各方收益Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010酒店酒店開開發(fā)發(fā)模式模式所有權(quán)所有權(quán)使用權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)2 2委托經(jīng)營委托經(jīng)營合作合作經(jīng)營經(jīng)營帶帶資管理資管理模式模式Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010委托

46、經(jīng)營模式是指在開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的前提下，把經(jīng)營權(quán)委托于委托經(jīng)營模式是指在開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的前提下，把經(jīng)營權(quán)委托于第三方酒店管理公司，這種模式能夠?qū)频赀\營比較陌生的開發(fā)第三方酒店管理公司，這種模式能夠?qū)频赀\營比較陌生的開發(fā)商帶來較為成熟的技術(shù)與管理經(jīng)驗，減小酒店運營風險商帶來較為成熟的技術(shù)與管理經(jīng)驗，減小酒店運營風險開發(fā)商持有酒店開發(fā)商持有酒店酒店管理方酒店管理方以經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心，加盟酒店，酒店管理集團向特許經(jīng)營酒店收取加盟費、年度客房收入提成、市場營銷服務(wù)評估費、開業(yè)服務(wù)費等被管理酒店給予酒店管理公司一定的管理費用（營業(yè)額2%5%及毛利潤3%6%）支付管理費用輸出管理技術(shù)典型代表希爾頓酒店

47、、洲際、萬豪、喜達屋希爾頓酒店、洲際、萬豪、喜達屋優(yōu)優(yōu)點點如果投資者本身并不具備管理酒店的先進經(jīng)驗以及其它資源儲備，那幺專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。 缺缺點點投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對飯店經(jīng)營管理的控制大大降低。聘請專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使飯店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。委托管理模式在中國占委托管理模式在中國占比約比約45%45%所所有有權(quán)權(quán)經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)注：數(shù)據(jù)為國際酒店管理公司在華管理模式的占比30%30%70%70%酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段委托經(jīng)營委托經(jīng)營C C委托經(jīng)營的定義與特點委托經(jīng)營的定義與特點Code of this

48、report | 31 Copyright Centaline Group, 2010酒店酒店開開發(fā)發(fā)模式模式所有權(quán)所有權(quán)使用權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)2 2委托經(jīng)營委托經(jīng)營合作合作經(jīng)營經(jīng)營帶帶資管理資管理模式模式Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010酒店合作開發(fā)是指擁有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素酒店合作開發(fā)是指擁有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當事人之間共同出資、共擔風險、共享利益的合作建房行的不同當事人之間共同出資、共擔風險、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合

49、經(jīng)營行為行為C C酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段合作開發(fā)合作開發(fā)酒店合作開發(fā)是指擁有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當事人之間共同出資、共擔風險、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。 共同出資共同出資共享利潤共享利潤共擔風險共擔風險特殊要件特殊要件主體主體:當事人一方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)標標的的:土地使用權(quán)應(yīng)為出讓土地使用權(quán)內(nèi)容內(nèi)容:合作內(nèi)容、合作方式應(yīng)探求當事人的真實意思及目的，就不同類型的合同進行分別認定。必備條件必備條件合作開發(fā)的定義與特合作開發(fā)的定義與特點點Code of this report | 33 Copyright Centaline Group,

50、2010一方出地，其他各方提供資金或勞務(wù)。目前實踐中，出地方一般為具有開發(fā)資質(zhì)和出讓土地使用權(quán)的開發(fā)公司，因資金不足而進行合作開發(fā)。提供勞務(wù)的一般為施工企業(yè)，施工企業(yè)通常存在墊資行為，以補充開發(fā)商資金的不足。合作開發(fā)的四種模式分析合作開發(fā)的四種模式分析合作房地產(chǎn)開發(fā)四種模式合作房地產(chǎn)開發(fā)四種模式1234以組建項目公司方式進行以組建項目公司方式進行的酒店合作的酒店合作開發(fā)開發(fā)合作各方以土地使用權(quán)、資金、技術(shù)等作為出資，共同成立新的項目公司進行房地產(chǎn)開發(fā)。以聯(lián)營形式以聯(lián)營形式進行進行酒店酒店合作合作開發(fā)開發(fā)先聯(lián)營后先聯(lián)營后轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓出資方先以出地方的名義進行開發(fā)建設(shè)，待投資額達到總投資額的25%時再

51、將項目由出地方過戶到出資方。避稅考慮：不交營業(yè)稅、教育費附加，需交納契稅、所得稅資產(chǎn)獨立、降低風險考慮：使該項資產(chǎn)獨立于公司其他資產(chǎn)，避免受讓方因擔心公司潛在債務(wù)而不敢收購先成立項目公司轉(zhuǎn)讓先成立項目公司轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)融資模式合作開發(fā)融資模式合作開發(fā)的四種模式合作開發(fā)的四種模式C CCode of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010酒店酒店開開發(fā)發(fā)模式模式所有權(quán)所有權(quán)使用權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)2 2委托經(jīng)營委托經(jīng)營合作合作經(jīng)營經(jīng)營帶資管理模式帶資管理模式Code of this report | 35 Copyright Centali

52、ne Group, 2010帶資管理模式帶資管理模式是第三方酒店管理公司對酒店的資本是第三方酒店管理公司對酒店的資本和管理同時和管理同時進進行，這種行，這種管理管理模式使得兩者在利益模式使得兩者在利益關(guān)系關(guān)系，激勵機制上具備較強的，激勵機制上具備較強的一致性，是一種雙贏的管理模式一致性，是一種雙贏的管理模式酒店管酒店管理方理方開發(fā)商開發(fā)商管理公司和酒店捆綁到一起，防止酒店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給酒店所有者和管理方帶來損失的可能性。飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和

53、管理方帶來損失的可能性。優(yōu)點優(yōu)點典型代表典型代表：香格里拉集團相同的利益關(guān)系，良好激勵機制25%25%75%75%帶資管理模式帶資管理模式在中國占比約在中國占比約25%25%注：數(shù)據(jù)為國際酒店管理公司在華管理模式的占比委托管理購買酒店賣出的部分股權(quán)成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。 實現(xiàn)飯店的股權(quán)化，提供飯店部分股權(quán)，并邀請委托管理方購買，實現(xiàn)飯店管理公司參股酒店，成為聯(lián)合投資者開發(fā)商開發(fā)商管理方管理方C C酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段帶資管理帶資管理合作開發(fā)的定義與特合作開發(fā)的定義與特點點Code of this report | 36 Copyri

54、ght Centaline Group, 2010酒店酒店開開發(fā)發(fā)模式模式所有權(quán)所有權(quán)使用權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)分時度假酒店分時度假酒店2 2Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010分時分時度假是將酒店的住宿單位分為一定的時間度假是將酒店的住宿單位分為一定的時間份，份，出售每一個時出售每一個時間份的一定間份的一定年限的使用權(quán)，消費者年限的使用權(quán)，消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定一定時間的時間的免費入住免費入住權(quán)，這種模式有利于保持酒店的長期入住率權(quán)，這種模式有利于保持酒店的長期入住率，同時又能夠

55、較好的回收開發(fā)成本，同時又能夠較好的回收開發(fā)成本分時度假是將酒店的住宿單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限（如30、40年等）的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（一周或更長）的免費入住權(quán)分時度假產(chǎn)品體現(xiàn)了服務(wù)的個性化趨勢，向消費者提供了一種獨特性、長久性、獨特性、長久性、選擇性的服務(wù)選擇性的服務(wù)，適應(yīng)了消費者日益求新、求變的需要。 特點一特點一特點二特點二特點三特點三分時度假產(chǎn)品為飯店提供了一種靈活的靈活的銷售方式銷售方式，而且可以使飯店投資提前變現(xiàn)，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)分時度假產(chǎn)品在銷售上的特點是房產(chǎn)使房產(chǎn)使用權(quán)的多次銷售和使用權(quán)的長期轉(zhuǎn)移用權(quán)的多次銷售

56、和使用權(quán)的長期轉(zhuǎn)移，它至少保證了部分固定客源，提高了開保證了部分固定客源，提高了開房率房率C C酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段分時度假酒分時度假酒店店分時度假的定義與特分時度假的定義與特點點Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010分時度假模式對于開發(fā)商來講可以自己持有酒店房產(chǎn)，并委托代分時度假模式對于開發(fā)商來講可以自己持有酒店房產(chǎn)，并委托代理商進行操作；也可以直接全盤銷售給代理商，實現(xiàn)快速回理商進行操作；也可以直接全盤銷售給代理商，實現(xiàn)快速回現(xiàn)；現(xiàn)；而業(yè)主則享有一定時間的入駐權(quán)利而業(yè)主則享有一定時間的入駐權(quán)利注：資料來源參考分時

57、度假的立法思考葛宇菁 開發(fā)商開發(fā)商時段所有者時段所有者代理代理/ /銷售商銷售商酒店管理維護公司酒店管理維護公司再再銷售公司銷售公司交換服務(wù)交換服務(wù)酒店房產(chǎn)代理酒店房產(chǎn)代理酒店物業(yè)的酒店物業(yè)的委托管理委托管理銷售使用權(quán)銷售使用權(quán)保障保障使用權(quán)再銷售使用權(quán)再銷售提供交換服務(wù)提供交換服務(wù)合作合作再銷售公司、交換服務(wù)公司額介入能夠進一步流動酒店市場，保障酒店入住率，活躍酒店可以自己持有酒店房產(chǎn)，并委托代理商進行操作；也可也可以直接全盤銷售給代理商，以直接全盤銷售給代理商，實現(xiàn)快速回現(xiàn)實現(xiàn)快速回現(xiàn)擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（一周或更長）的免費入住權(quán)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)主業(yè)主第三方介入C C酒店開發(fā)階

58、段酒店開發(fā)階段分時度假酒分時度假酒店店分時度假的各方權(quán)利分時度假的各方權(quán)利Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010分時度假模式目前有三種操作分時度假模式目前有三種操作模式模式，目前中國第三種方式即分時，目前中國第三種方式即分時度假銷售度假銷售公司正在快速的崛起，是市場的主要發(fā)展方向公司正在快速的崛起，是市場的主要發(fā)展方向方式一方式二方式二方式三方式三加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的公司加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的公司 。目前我國加入國際分時度假交換網(wǎng)絡(luò)體系的度假村或飯店已經(jīng)有十幾家，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其經(jīng)營模式與國際市場接軌

59、，采用銷售2040年的每年一周的度假地住宿權(quán)的方式，產(chǎn)品售價一般在5萬8萬元之間。 分時度假銷售公司分時度假銷售公司。此類公司只銷售分時度假產(chǎn)品，它不參與分時度假房產(chǎn)的開發(fā)。例如：廣東愛特樂度假服務(wù)有限公司、北京神州環(huán)宇訂房網(wǎng)絡(luò)咨詢服務(wù)有限公司。是我國一些資金比較雄厚，有意在“分時度假”領(lǐng)域進行探索和發(fā)展的大型企業(yè)。此類企業(yè)將分時度假作為長線運作，自主開發(fā)或收購度假產(chǎn)品，自行銷售此類企業(yè)將分時度假作為長線運作，自主開發(fā)或收購度假產(chǎn)品，自行銷售度假卡。度假卡。例如：金典集團的紅樹林度假酒店系列，首創(chuàng)集團、中旅集團、北京旅游集團等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的從事分時度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公

60、司。C C酒店開發(fā)階段酒店開發(fā)階段分時度假酒分時度假酒店店分時度假的操作模式分時度假的操作模式Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010案例分析案例分析RCIRCI：RCIRCI是業(yè)內(nèi)唯一獨立的、環(huán)球性的交換度假是業(yè)內(nèi)唯一獨立的、環(huán)球性的交換度假時段及相關(guān)服務(wù)的時段及相關(guān)服務(wù)的經(jīng)營者，擁有經(jīng)營者，擁有RCIRCI這個世界最大的度假權(quán)益這個世界最大的度假權(quán)益交交換網(wǎng)絡(luò)換網(wǎng)絡(luò) RCI集團隸屬溫德姆企業(yè)集團（Wyndham Worldwide，紐約證券交易所股票代號:WYN），作為全球度假權(quán)益交換行業(yè)及歐洲度假房產(chǎn)租賃市場的領(lǐng)頭羊