MSWAQ121自有房地產(chǎn)的出租行業(yè)質(zhì)量管理體系審核作

1、 1.范圍本指導(dǎo)書適用對自有房地產(chǎn)的出租行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)的QMS現(xiàn)場審核的指導(dǎo)。本作業(yè)指導(dǎo)書的專業(yè)覆蓋范圍包括:32.07(自有房地產(chǎn)的出租2.引用文件GB/T19000-2008 質(zhì)量管理體系基礎(chǔ)和術(shù)語GB/T19001-2008 質(zhì)量管理體系要求3.定義3.1房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。3.2房地產(chǎn)出租:是土地與房屋出租的總稱,土地出租是承租人以支付租金為代價取得土地使用權(quán)利,出租人按照合同規(guī)定的期限和標(biāo)準(zhǔn),將出租土地交付給承租人使用的行為。3.3房地產(chǎn)經(jīng)營:包括

2、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動3.4備案登記:根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和城市房屋租賃管理辦法(1995年建設(shè)部令第42號規(guī)定:房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi),持有關(guān)文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。3.5房屋交付:國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條明確規(guī)定,“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的,方可交付使用?！?.6房屋租賃:是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。4.產(chǎn)品/服務(wù)范圍、特

3、點(diǎn)與專業(yè)代碼4.1專業(yè)覆蓋范圍:32.07.00(自有房地產(chǎn)的出租,包括:會議廳、展覽廳、公寓建筑、住宅、其它非居住建筑、土地的出租;本小類還包括:分期經(jīng)營4.2房地產(chǎn)出租的主要顧客群是租用房地產(chǎn)的客戶(使用戶,即直接顧客、中間顧客和最終顧客均為使用戶。4.3房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基本特征是:通過投資建設(shè)或租賃“房地產(chǎn)”這個硬件(含其他基本配套設(shè)施來為廣大的潛在顧客群提供直接的生活,學(xué)習(xí)和工作場所及環(huán)境或以“房地產(chǎn)”為依托,為社會提供諾如出租、餐飲、購物、住宿和休閑娛樂等服務(wù)。4.4房地產(chǎn)經(jīng)營活動,是房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)產(chǎn)品,其具有服務(wù)業(yè)的特點(diǎn),通常包含了功能性、安全性、經(jīng)濟(jì)性和和文明性。功能性:用于經(jīng)營的

4、房地產(chǎn)滿足的不同顧客的需求是多種多樣的:學(xué)習(xí)、辦公、生產(chǎn)、購物、娛樂、飲食、住宿、健身等。安全性:是指顧客在接受服務(wù)時要確保生命財產(chǎn)不受損失。經(jīng)濟(jì)性:是指顧客的不同的服務(wù)所需費(fèi)用的合理程度。文明性:是指顧客在接受服務(wù)時的精神感受滿足程度(包括服務(wù)設(shè)施的完備、適用、方便及服務(wù)能力勝任、可靠、完善的程度。4.5房地產(chǎn)出租是房地產(chǎn)開發(fā)后的又一種服務(wù)業(yè)產(chǎn)品,根據(jù)其房屋構(gòu)造的不同,一般用于居住、辦公和生產(chǎn),其同樣具有上述的安全性、經(jīng)濟(jì)性和文明性。除其主導(dǎo)產(chǎn)品外,該類企業(yè)不可能提供諸如:就餐、咨詢、停車、訂票、運(yùn)輸?shù)绕渌愋偷姆?wù)5.業(yè)務(wù)/服務(wù)流程房地產(chǎn)出租的服務(wù)流程,關(guān)鍵質(zhì)量活動及對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)過程如下圖:

5、6.關(guān)鍵質(zhì)量活動 7.審核要點(diǎn)與審核方法 8.法規(guī)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范要求的檢查方法 文件名稱： 文件編號： 自有房地產(chǎn)的出租行業(yè)質(zhì)量管理體 系審核作業(yè)指導(dǎo)書 MSWA-Q-121 附錄 A：法律法規(guī)清單 名稱 國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 商品房銷售管理辦法 建設(shè)部城市商品房預(yù)售管理辦法 中華人民共和國廣告法 房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 城市商品房預(yù)售管理辦法 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 房屋建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 中華人民共和國土地管理法（修訂） 城市房屋租賃管理辦法 最高法院關(guān)于執(zhí)行 民法通則 若干問題的意見 （試行） 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法 國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 實(shí)施日期 2000.1.10. 建設(shè)部第 88 號令,2001.6.1. 2004.7.20. 1995.2.1 1996.12.30 2000.9.13 2007830 建設(shè)部令第 80 號,2000.6.30. 國務(wù)院令第 248 號，1998.7.20 2004.8.28. 1995 年建設(shè)部令第 42 號 1987.1.1 建監(jiān)1993814 號文,1993