建設(shè)用地調(diào)研報告

1、努力破解發(fā)展用地難，全力推動提速發(fā)展土地資源是人類賴以生存的最基本的生產(chǎn)生活資料，是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要基礎(chǔ)。發(fā)展離不開土地，項目建設(shè)更離不開土地。土地問題解決不好，必然影響或制約發(fā)展。土地作為稀缺資源，供需矛盾是常態(tài)。尤其是我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速發(fā)展時期，矛盾更加突出。在國家實行最嚴(yán)格的耕地保護政策的新形勢下，充分利用有限的土地資源，保護資源，保障發(fā)展，必須堅持節(jié)約集約用地的基本原則。今年是實施“十二五”規(guī)劃的開局之年，各地加快發(fā)展的愿望相當(dāng)強烈，提出的經(jīng)濟增長速度和固定資產(chǎn)投資規(guī)模指標(biāo)普遍較高，都計劃新上一大批項目，用地壓力自然加大，土地指標(biāo)供需矛盾更加尖銳。因此必須在落實節(jié)約集約優(yōu)先

2、戰(zhàn)略的前提下，爭取增加計劃指標(biāo)，加強用地監(jiān)管，切實保障發(fā)展。發(fā)展用地問題既是一個社會熱點問題，也是近年來群眾反映比較突出的重點問題，是社會關(guān)注的焦點，各方面廣泛重視的難點問題。XX區(qū)土地面積不大，土地資源十分有限，發(fā)展用地的矛盾更加突出。如何破解發(fā)展用地難，全力推動提速發(fā)展是我們現(xiàn)在面臨的一個重要課題。下面根據(jù)我調(diào)查了解的情況和思考，談?wù)勛约旱恼J(rèn)識和看法。一、XX區(qū)土地資源分布基本情況及利用現(xiàn)狀XX區(qū)地處XX省中部，居XX，位于XX市XX區(qū)，是XX市的經(jīng)濟文化金融和商貿(mào)中心。略XX區(qū)新的土地利用總體規(guī)劃已經(jīng)省政府正式批準(zhǔn)，該規(guī)劃對我區(qū)未來10年的土地利用做出了相對科學(xué)的規(guī)劃布局安排，預(yù)留建設(shè)用

3、地3700畝（含XX）。從建設(shè)用地空間管制上將我區(qū)土地利用規(guī)劃為四種區(qū)域。一是允許建設(shè)區(qū)。主要包括XX區(qū)部分建設(shè)用地、農(nóng)村居民點建設(shè)用地和XX工業(yè)園區(qū)、XXX工業(yè)園區(qū)、XX村周邊等新增建設(shè)用地，土地面積2433.7公頃，占全區(qū)土地總面積的15.5%。二是有條件建設(shè)區(qū)。有條件建設(shè)區(qū)分布在XX鎮(zhèn)北部、XXX工業(yè)園區(qū)南部，土地總面積333.5公頃，占全區(qū)土地總面積的2.12%。三是禁止建設(shè)區(qū)。包括XX水庫、XX水庫等水源保護區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害分布區(qū)、XX遺址，規(guī)劃面積38.6公頃，占全區(qū)土地總面積的0.25%。四是限制建設(shè)區(qū)。限制建設(shè)區(qū)指上述三種區(qū)域之外的區(qū)域，土地面積12900.2公頃，占土地總面積的8

4、2.13%。2、 目前發(fā)展用地存在的主要問題總的來說，經(jīng)濟社會發(fā)展和項目建設(shè)用地可分為兩大類，一類是新增建設(shè)用地，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，一類是存量土地包括閑置和低效用地的開發(fā)利用。新增建設(shè)用地難主要難在指標(biāo)控制嚴(yán)格、審批程序繁瑣、周期長,城市開發(fā)建設(shè)改造提升用地難在房屋征收拆遷問題復(fù)雜、難度大。發(fā)展用地存在的問題概括起來有以下幾方面： 一是適合建設(shè)的土地空間有限、總量較小，地價較高。新批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃中，允許建設(shè)區(qū)和有條件建設(shè)區(qū)總面積為2767.2公頃。未來10年預(yù)留的建設(shè)用地主要集中在XX和XXX工業(yè)園區(qū)。XXX工業(yè)園區(qū)發(fā)展空間集中在XX，預(yù)留的建設(shè)用地僅有2000畝，而且基礎(chǔ)設(shè)施急需

5、完善配套，客觀上缺乏競爭力。XX區(qū)原來作為市委市政府所在地，土地級別導(dǎo)致地價較高。XX區(qū)土地級別為九等，工業(yè)用地出讓最低價為204元/平方米；比XX區(qū)和XX區(qū)每畝高出5.6萬元。地價因素直接導(dǎo)致了對項目、資金吸引力的大大減退。這些成為制約發(fā)展用地的重要因素之一。二是新增建設(shè)用地指標(biāo)控制嚴(yán)格，審批程序繁瑣、過程復(fù)雜、周期長。近年來，國家加強土地宏觀調(diào)控，嚴(yán)把土地閘門，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，并提出土地總量控制、總體規(guī)劃和基本農(nóng)田保護，這三點都是紅線，嚴(yán)格控制建設(shè)用地指標(biāo)。全國土地審批建設(shè)用地指標(biāo)1000萬畝，而各省上報計劃指標(biāo)合計1600萬畝，缺口600萬畝。省市下達給我區(qū)的用地指標(biāo)主要用于小城鎮(zhèn)

6、建設(shè)和廉租房建設(shè)，項目建設(shè)用地指標(biāo)大幅度減少，因此供需矛盾十分突出。目前，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收報批程序為：區(qū)國土資源部門組織材料以區(qū)政府名義上報市國土資源部門，市級國土資源部門審核后上報省國土資源部門，省國土資源部門審查后報省政府，省政府常務(wù)會研究審批。影響農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收報批速度的主要因素是被征地農(nóng)民的社會保障方案的審批蓋章，由市人社部門審批，決定農(nóng)用地征收審批速度的主要環(huán)節(jié)在省國土資源部門，一般要經(jīng)過半年甚至一年以上或更長時間，項目用地遲遲不能審批導(dǎo)致建設(shè)項目落地周期延長。三是征地補償安置方案需征得多數(shù)被征地人同意，過程比較復(fù)雜。由于現(xiàn)行補償安置政策標(biāo)準(zhǔn)與被征地農(nóng)民的期望值存在較大差距，簽訂

7、土地征收協(xié)議需要做大量艱苦細致的工作。一方面項目建設(shè)急需用地，一方面遲遲達不成征地補償協(xié)議。按照規(guī)定，有的要反復(fù)召開群眾代表會議協(xié)商表決，方案得到多數(shù)人同意后方可簽訂協(xié)議。比如XXX工業(yè)園區(qū)征地補償綜合標(biāo)準(zhǔn)為3.5萬元/畝，與農(nóng)民的期望值存在差距，到目前為止，征地補償方案與村委會和農(nóng)民多次協(xié)商尚未最后達成協(xié)議。四是建設(shè)用地占補平衡規(guī)定與耕地后備資源不足的矛盾一定程度上制約發(fā)展用地。第二次土地調(diào)查結(jié)果顯示，XX區(qū)現(xiàn)有農(nóng)用地可作為后備資源開發(fā)的耕地只有天然草地，面積僅有522.90公頃，且絕大部分坡度較大且不宜開發(fā)。XX區(qū)建設(shè)用地面積為2153.83公頃，其中集體建設(shè)用地面積為1014.43公頃，

8、集體建設(shè)用地多為莊基地，且大部分舊莊基是上世紀(jì)五六十年代的土窯洞，復(fù)墾難度較大，復(fù)墾后增加耕地面積有限；XX區(qū)地形地勢條件也決定了依靠土地整理增加耕地面積十分有限；隨著物價及人工工資的不斷上漲，開發(fā)耕地的成本也不斷升高，導(dǎo)致通過土地開發(fā)復(fù)墾增加耕地難度加大，這些因素導(dǎo)致我區(qū)耕地后備資源嚴(yán)重不足。占補平衡的規(guī)定又要求建設(shè)占用耕地必須補充同等質(zhì)量同等面積的耕地，沒有足夠的耕地后備資源補充，就不能完成占補平衡的任務(wù)，這就加劇了發(fā)展用地難的局面。五是城市開發(fā)建設(shè)和改造提升可用地十分有限。目前XX區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)大部分是建成區(qū)，經(jīng)過幾十年的建設(shè)，特別是近幾年的開發(fā)建設(shè)和改造提升，建設(shè)密度很大，閑置和低效利

9、用的土地面積僅有1200畝，而且成片面積較大的閑置和低效利用的土地很少，有的因位置、地形、交通條件等因素開發(fā)改造的難度很大，有的需要進行大規(guī)模的房屋征收和拆遷安置工作，幾乎不存在大型建設(shè)項目特別是工業(yè)項目在城區(qū)內(nèi)落地的可能性。六是城市房屋征收拆遷問題復(fù)雜、矛盾多、難度大。城市改造提升和開發(fā)建設(shè)用地最大的難度是國有土地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物征收拆遷，問題比較復(fù)雜，矛盾糾紛比較多，拆遷難度越來越大，其核心是開發(fā)單位與被拆遷對象之間拆遷補償安置的預(yù)期反差較大，當(dāng)然也存在少數(shù)被拆遷對象提出過高要求，甚至漫天要價的情況。近幾年城市開發(fā)建設(shè)中涉及房屋拆遷出現(xiàn)了許多問題。今年公布的國務(wù)院第590號令國有土地

10、上房屋征收與補償條例，做出了許多新的規(guī)定，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。在可用于建設(shè)土地總量小、地價較高、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收難、耕地后備資源不足這幾種因素的綜合影響下，XX區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展受到了一定制約，要順利的實施“三產(chǎn)興區(qū)、工業(yè)強區(qū)、農(nóng)業(yè)突破”三大戰(zhàn)略，實現(xiàn)XX區(qū)“十二五”規(guī)劃確定的發(fā)展目標(biāo)，保障XX區(qū)經(jīng)濟社會的科學(xué)發(fā)展、提速發(fā)展、跨越發(fā)展，就必須采取科學(xué)合理有效的措施，努力破解發(fā)展用地難的局面。三、破解發(fā)展用地難問題的途徑和具體措施在建設(shè)用地總量有限、現(xiàn)行土地政策和審批制度、管理體制機制難以改變的形勢下，必須立足XX區(qū)的實際，采取更加開闊

11、的思路、更加有效的措施和更加靈活的手段，千方百計解決發(fā)展用地難問題，保障重點項目建設(shè)用地，既保護資源，又保障發(fā)展，為XX區(qū)提速發(fā)展、跨越發(fā)展創(chuàng)造條件。（一）堅持節(jié)約集約的方針，十分珍惜和合理利用每一寸土地。在建成區(qū)內(nèi)部盤活存量土地，堅決整治閑置土地，充分挖掘低效利用土地的潛力，提高土地利用率，實現(xiàn)更加高效地利用。XXX工業(yè)園區(qū)要嚴(yán)格按照園區(qū)整體規(guī)劃的要求，科學(xué)布局，合理安排，十分重視節(jié)約集約使用土地，特別是現(xiàn)有儲備土地，要爭取上一批關(guān)系全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、牽動全局、帶動作用強的大項目、好項目。合理規(guī)劃建設(shè)項目，引導(dǎo)項目或企業(yè)向工業(yè)園區(qū)聚集，引導(dǎo)企業(yè)通過建設(shè)地下、多層標(biāo)準(zhǔn)化廠房的辦法高效利用土地，確保

12、每一寸土地都得到合理利用。在招商引資工作中，要變“招商”為“選商”，在投資強度、規(guī)模、方向等方面有所選擇，重點選擇科技含量高、低污染、低能耗、土地利用率高的項目和企業(yè)。（二）超前謀劃，未雨綢繆，提早為項目建設(shè)儲備土地。要站在全局的高度，把儲備土地特別是儲備工業(yè)用地作為國土資源工作的首要任務(wù)，根據(jù)工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃和項目建設(shè)的實際需要，提前介入，超前謀劃，選擇開發(fā)條件成熟的地段開展土地儲備，爭取每年儲備土地不少于500畝，千方百計保障重點項目建設(shè)用地需求。2009年以來，我們先后完成兩次土地儲備，為項目建設(shè)用地提供了很好的保障。XXX工業(yè)園區(qū)去年儲備的500畝工業(yè)土地正在安排項目。（三）周密制定征地

13、補償安置方案，取得多數(shù)被征地人支持。要結(jié)合實際，制定科學(xué)合理、周密細致的征地補償安置方案，在現(xiàn)行土地法律法規(guī)和征地補償安置政策允許的范圍內(nèi)，盡可能讓利于民，決不與民爭利，在就業(yè)、社會保障等方面考慮的更周到一些，確保被征地農(nóng)民不因征地失去生活來源，降低生活水平，爭取得到大多數(shù)被征地群眾的理解支持。在征地補償安置過程中加快速度、盡快達成共識。（四）高度重視土地開發(fā)復(fù)墾，增加耕地后備資源，力爭實現(xiàn)占補平衡。按照現(xiàn)行的土地政策規(guī)定，建設(shè)用地必須實現(xiàn)增減掛鉤、占補平衡，即建設(shè)占用耕地必須補充同等質(zhì)量同等面積的耕地，否則就要高價購買耕地指標(biāo)，需要投入大量資金。因此要高度重視土地開發(fā)復(fù)墾整理工作，在全區(qū)范圍內(nèi)對舊莊基、廢棄礦山、矸石山進行摸底調(diào)查，制定規(guī)劃，明確目標(biāo)，加大開發(fā)復(fù)墾力度，最大限度的開發(fā)復(fù)墾耕地，甚至可以開展填溝造地，增加耕地后備資源，努力實現(xiàn)占補平衡。（五）貫徹新條例，更加積極地做好房屋征收拆遷工作，加快城市改造提升步伐。按照國務(wù)院國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定，在城市開發(fā)建設(shè)和提升改造過程中，國有土地上房屋征收與補償安置，一律由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，具體項目涉及的房屋征收與補償安置可能由市政府委托區(qū)政府實施，建議區(qū)政府成立房屋征收補償安置工作機構(gòu)，下設(shè)房屋征收投資開