估價桉例與分析答題方法及注意事項

1、估價案例與分析答題方法及注意事項一、問答題(一)確定技術路線：(1)通過答題要直接或間接回答的問題：1.價格的內(nèi)涵2.價格的形成過程3.所選用的方法4.所選方法在應用時的關鍵問題.(2)答題步驟：1.選用的估價方法(一般是兩種或以上)2.各種方法求取結果的途徑3.各種方法在應用時要注意的關鍵問題4.將上訴幾種途徑求取的測算價格綜合成一個測算價格,并結合估價人 員的經(jīng)驗確定最終的評估結果幾種特殊的價格內(nèi)涵或求取結果的途徑：1).保險損失賠償?shù)脑u估 A.V修復所需的費用 (可修復) B.V損壞前的V損壞后的V2).按揭房地產(chǎn)轉讓的評估 V按揭房地產(chǎn)在轉讓之日無債務限制條件下的價值轉讓后各期仍需要

2、繼續(xù)向銀行償還貸款本息值在轉讓之日的現(xiàn)值之和3).劃撥土地房地產(chǎn)的評估 V完全產(chǎn)權的房地價需要補交的出讓金 劃撥土地的價格+建筑物現(xiàn)值4).部分房地產(chǎn)(不完全房地產(chǎn))的評估 V完全房地產(chǎn)的價值所欠部分的價值 該部分房地產(chǎn)各項費用及利潤、稅金之和拆遷補償評估的技術路線：(成本法的思路)1. 選用恰當?shù)姆椒ㄔu估出其所占或所分攤的土地的價格。2. 從有關部門獲得與估價對象具有相同結構建筑物的重置價3. 將上述的重置價格修正為評估對象狀況下于評估時點的重置價4. 計算估價對象的建筑物累計折舊額5. 將土地價值加上建筑物重置價，再減去已發(fā)生的累計折舊額，得出估價對象的積算價格(二)給出咨詢意見1. 對糾

3、紛進行評判，給出咨詢意見2. 對如何堅持自己原來的評估報告，給出咨詢意見(1) 利用“估價時點原則”進行解釋(2) 利用“價格實現(xiàn)的方式”進行解釋(3) 利用“標的物狀況(實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況)”進行解釋(4) 利用“最高最佳使用原則”進行解釋(5) 利用“成交價與公開市場價值的區(qū)別”進行解釋(6) 利用“價格內(nèi)涵”進行解釋(三)需要收集的資料1. 估價對象的權益、實物和區(qū)位的資料2. 運用估價方法所需要的資料或數(shù)據(jù)3. 對房地產(chǎn)估價有普遍影響的資料如 1)該地該類房地產(chǎn)的供求狀況 2)該地房地產(chǎn)總的供求情況 3)該地的社會經(jīng)濟狀況資料、國家的宏觀經(jīng)濟形勢和有關政策4. 城市規(guī)劃方法的

4、資料(用于貫徹最高最佳原則時有很大作用)二、單項選擇題：(一) 估價時點的確定(估價理論與方法P130之前)(二) 估價對象狀況的確定(估價理論與方法P8687)(三) 價格的內(nèi)涵或構成(估價理論與方法P138前) (留意)劃撥地投保價值的評估(四) 估價方法的運用 資本化率(報酬率)選擇不同用途 凈收益(P178183) 所有資料均要注意“客觀性”(五) 估價原則的運用 市場法要注意非正常稅費的負擔三、指錯題(一) 收益法運用時常見錯誤的答題方法：1.有效毛收入測算錯誤(如空置率1出租率)2.運營費用的計算基礎錯誤 如：費用的計算基礎錯誤3.收益年限確定錯誤4.公式的選用沒有理由5.資本化率

5、的確定沒有充足的理由或錯誤：(二) 市場法運用時常見錯誤的答題方法1.修正、取值不規(guī)范2.修正幅度超過了規(guī)定3.修正的方向錯誤4.修正沒有理由或沒有充足的理由5.可比實例的房地產(chǎn)狀況選擇錯誤6.可比實例選擇不當(要說明那個不當)7.把狀況差異的幅度作為價格差異的幅度(三) 成本法運用時常見錯誤的答題方法：1.沒有選擇客觀或正常成本進行估價2.價格的構成項目多了或少了3.利息計算錯誤(包括計息期確定錯誤)4.某個項目未計算利息5.土地的重新取得價格確定錯誤6.重置價格沒有修正為估價對象在估價時點的重置價格7.折舊年限確定錯誤8.殘值計算錯誤9.銷售稅費的計算基礎錯誤10.利潤的計算基礎錯誤(四) 評估報告寫作上的錯誤1.用詞不準2.報告中有效期的起算日期錯誤3.估價對象的狀況描寫不清楚(但不超過3個) 如 (1)土地的狀況描述不清，缺 (2)房屋的狀況描述不清，缺4