估價(jià)桉例與分析答題方法及注意事項(xiàng)

1、估價(jià)案例與分析答題方法及注意事項(xiàng)一、問答題(一)確定技術(shù)路線：(1)通過答題要直接或間接回答的問題：1.價(jià)格的內(nèi)涵2.價(jià)格的形成過程3.所選用的方法4.所選方法在應(yīng)用時(shí)的關(guān)鍵問題.(2)答題步驟：1.選用的估價(jià)方法(一般是兩種或以上)2.各種方法求取結(jié)果的途徑3.各種方法在應(yīng)用時(shí)要注意的關(guān)鍵問題4.將上訴幾種途徑求取的測(cè)算價(jià)格綜合成一個(gè)測(cè)算價(jià)格,并結(jié)合估價(jià)人 員的經(jīng)驗(yàn)確定最終的評(píng)估結(jié)果幾種特殊的價(jià)格內(nèi)涵或求取結(jié)果的途徑：1).保險(xiǎn)損失賠償?shù)脑u(píng)估 A.V修復(fù)所需的費(fèi)用 (可修復(fù)) B.V損壞前的V損壞后的V2).按揭房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估 V按揭房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓之日無債務(wù)限制條件下的價(jià)值轉(zhuǎn)讓后各期仍需要

2、繼續(xù)向銀行償還貸款本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值之和3).劃撥土地房地產(chǎn)的評(píng)估 V完全產(chǎn)權(quán)的房地價(jià)需要補(bǔ)交的出讓金 劃撥土地的價(jià)格+建筑物現(xiàn)值4).部分房地產(chǎn)(不完全房地產(chǎn))的評(píng)估 V完全房地產(chǎn)的價(jià)值所欠部分的價(jià)值 該部分房地產(chǎn)各項(xiàng)費(fèi)用及利潤(rùn)、稅金之和拆遷補(bǔ)償評(píng)估的技術(shù)路線：(成本法的思路)1. 選用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄔu(píng)估出其所占或所分?jǐn)偟耐恋氐膬r(jià)格。2. 從有關(guān)部門獲得與估價(jià)對(duì)象具有相同結(jié)構(gòu)建筑物的重置價(jià)3. 將上述的重置價(jià)格修正為評(píng)估對(duì)象狀況下于評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)4. 計(jì)算估價(jià)對(duì)象的建筑物累計(jì)折舊額5. 將土地價(jià)值加上建筑物重置價(jià)，再減去已發(fā)生的累計(jì)折舊額，得出估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格(二)給出咨詢意見1. 對(duì)糾

3、紛進(jìn)行評(píng)判，給出咨詢意見2. 對(duì)如何堅(jiān)持自己原來的評(píng)估報(bào)告，給出咨詢意見(1) 利用“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”進(jìn)行解釋(2) 利用“價(jià)格實(shí)現(xiàn)的方式”進(jìn)行解釋(3) 利用“標(biāo)的物狀況(實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況)”進(jìn)行解釋(4) 利用“最高最佳使用原則”進(jìn)行解釋(5) 利用“成交價(jià)與公開市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別”進(jìn)行解釋(6) 利用“價(jià)格內(nèi)涵”進(jìn)行解釋(三)需要收集的資料1. 估價(jià)對(duì)象的權(quán)益、實(shí)物和區(qū)位的資料2. 運(yùn)用估價(jià)方法所需要的資料或數(shù)據(jù)3. 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有普遍影響的資料如 1)該地該類房地產(chǎn)的供求狀況 2)該地房地產(chǎn)總的供求情況 3)該地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況資料、國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和有關(guān)政策4. 城市規(guī)劃方法的

4、資料(用于貫徹最高最佳原則時(shí)有很大作用)二、單項(xiàng)選擇題：(一) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定(估價(jià)理論與方法P130之前)(二) 估價(jià)對(duì)象狀況的確定(估價(jià)理論與方法P8687)(三) 價(jià)格的內(nèi)涵或構(gòu)成(估價(jià)理論與方法P138前) (留意)劃撥地投保價(jià)值的評(píng)估(四) 估價(jià)方法的運(yùn)用 資本化率(報(bào)酬率)選擇不同用途 凈收益(P178183) 所有資料均要注意“客觀性”(五) 估價(jià)原則的運(yùn)用 市場(chǎng)法要注意非正常稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)三、指錯(cuò)題(一) 收益法運(yùn)用時(shí)常見錯(cuò)誤的答題方法：1.有效毛收入測(cè)算錯(cuò)誤(如空置率1出租率)2.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤 如：費(fèi)用的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤3.收益年限確定錯(cuò)誤4.公式的選用沒有理由5.資本化率

5、的確定沒有充足的理由或錯(cuò)誤：(二) 市場(chǎng)法運(yùn)用時(shí)常見錯(cuò)誤的答題方法1.修正、取值不規(guī)范2.修正幅度超過了規(guī)定3.修正的方向錯(cuò)誤4.修正沒有理由或沒有充足的理由5.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況選擇錯(cuò)誤6.可比實(shí)例選擇不當(dāng)(要說明那個(gè)不當(dāng))7.把狀況差異的幅度作為價(jià)格差異的幅度(三) 成本法運(yùn)用時(shí)常見錯(cuò)誤的答題方法：1.沒有選擇客觀或正常成本進(jìn)行估價(jià)2.價(jià)格的構(gòu)成項(xiàng)目多了或少了3.利息計(jì)算錯(cuò)誤(包括計(jì)息期確定錯(cuò)誤)4.某個(gè)項(xiàng)目未計(jì)算利息5.土地的重新取得價(jià)格確定錯(cuò)誤6.重置價(jià)格沒有修正為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格7.折舊年限確定錯(cuò)誤8.殘值計(jì)算錯(cuò)誤9.銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤10.利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤(四) 評(píng)估報(bào)告寫作上的錯(cuò)誤1.用詞不準(zhǔn)2.報(bào)告中有效期的起算日期錯(cuò)誤3.估價(jià)對(duì)象的狀況描寫不清楚(但不超過3個(gè)) 如 (1)土地的狀況描述不清，缺 (2)房屋的狀況描述不清，缺4