商鋪求租注意事項(xiàng)-

1、商鋪求租需要注意哪些？ 權(quán)屬調(diào)查 在承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)?shù)皆撋啼佀诘膮^(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個重要信息：一是房屋用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)，方可承租作為商鋪使用，否則將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。 二是房屋權(quán)利人，確保與房屋權(quán)利人或者其他權(quán)利人簽署租賃合同。三是房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已存有租賃登記信息的，會導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而使得新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三者，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。 免租裝修期 在商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋

2、進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營業(yè)。這種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律上明確規(guī)定的概念，因此在簽訂租賃合同時，一定要明確約定其起止時間和免除支付的具體費(fèi)用。一般情況下，只免除租金，實(shí)際使用房屋所產(chǎn)生的水費(fèi)和電費(fèi)等還需要按合同約定承擔(dān)。 租賃保證金 俗稱“押金”，主要用于抵沖承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佅鄬?yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等比較高，因此押金比例也要適當(dāng)高一些。另外需要注意的是，如果承租人在承租過程中不斷地拖欠相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠怎么辦？這可以在合同中約定補(bǔ)足押金的方案，即每次出租人用押金抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付押金；如

3、果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)未補(bǔ)足的話，出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。 稅費(fèi)承擔(dān) 按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件的規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)。 出租人：營業(yè)稅及附加，租金×5.55%。房產(chǎn)稅，租金×12%。個人所得稅，所得部分×20%（所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過800元）。印花稅，租金×0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算）。土地使用稅，按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。 轉(zhuǎn)租人：營業(yè)稅及附加，轉(zhuǎn)租收入×5.55%。印花稅，轉(zhuǎn)租租金

4、×0.1%。 在具體實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)的繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)。不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)的工作人員。雖然上述稅費(fèi)的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定 具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人。此時，無論出租人或承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。 營業(yè)執(zhí)照 承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)營活動，而其首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照。因此在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面：一是原有

5、租賃登記信息沒有注銷的，將會導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；二是商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移的，將會導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；三是房屋類型不是商業(yè)用房的，無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；四是涉及特種經(jīng)營行業(yè)（如娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生和環(huán)保等部門的檢查合格，取得治安許可證和衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；五是因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照的。 對于上述第1、2、3和5條的情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相

6、應(yīng)的違約責(zé)任。上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時，可以無責(zé)任解除合同。 裝修添附 在商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修。為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修的利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題：一是明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人的同意等。若有特別的改建和搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對于廣告和店招的位置也可約定清楚。二是解除合同的違約責(zé)任，違約金通常會約定等同于押金，數(shù)額不高，一般還不及承租人的裝修損失。因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。三是明確租賃

7、期滿時，裝修和添附設(shè)施的處置方式。 水、電、電話線等 因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電和電話線等均可能有特殊的需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素的影響。建議在承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及涉及的相關(guān)費(fèi)用，并在合同中明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常需求的情形下，承租人免責(zé)解除合同的權(quán)利。 租賃登記 租賃合同登記備案，屬于合同備 案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：一是登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；二是經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，如出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一

8、個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議及時赴該商鋪所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。 轉(zhuǎn)租問題 在商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多二房東或三房東，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”，其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式，即轉(zhuǎn)租和承租權(quán)轉(zhuǎn)讓。按照法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系；而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是指新承租人直接替代原承租人與出租人（業(yè)主）建立租賃關(guān)系。 在這兩種形式下，需要注意以下幾個問題：一是轉(zhuǎn)租必須取得出

9、租人的書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重簽新的租賃合同，也需要征得出租人的同意。二是原承租人往往會向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等。這筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，但法律上也沒有明確禁止。因此，只要雙方當(dāng)時協(xié)商同意的，就會受到法律保護(hù)。建議承租人在支付這筆費(fèi)用時，應(yīng)當(dāng)考慮分批分次并與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的各個環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付，以此降低資金風(fēng)險，還可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功與否作為該筆費(fèi)用退還或解除的條件。 買賣與租賃 許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦？其實(shí)，承租人完全無需擔(dān)心這種風(fēng)險，因?yàn)榉蓪τ诔凶馊速x予了兩重特殊保護(hù)：一是出租人在出售商鋪時，承租

10、人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障承租人的使用利益。二是即使承租人不想購買該承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，否則，新業(yè)主將承擔(dān)租賃合同中的違約責(zé)任。 其他注意事項(xiàng) 在承租商鋪前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等。如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，如承租一個不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力和財(cái)力的損失。在無法確定的情況下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭 受不必要的違約責(zé)任。 在租商鋪的時候要注意哪些細(xì)節(jié),哪些地

11、方容易有糾紛! 如果對方是房主，必須有： 1、房產(chǎn)證 2、身份證明（身份證或營業(yè)執(zhí)照） 如果對方不是房主，則必須有： 1、房產(chǎn)證復(fù)印件（你要去房產(chǎn)局查訊其真實(shí)性） 2、房屋租賃合同原件（如果是轉(zhuǎn)租）或授權(quán)委托書（如果是房主委托出租），必須檢查對方是否有權(quán)轉(zhuǎn)租，如果沒寫就是沒這個權(quán)利 3、身份證明（房主的復(fù)印件和對方的原件），注意對比名稱是否與合同、房產(chǎn)證上相同您已經(jīng)評價過！ 租賃商鋪的注意事項(xiàng)重點(diǎn)：一、看房屋建筑結(jié)構(gòu)和地理位置是否適合當(dāng)商鋪。二、租賃前要談好租賃條件，價格，租賃期限，付款方式，支付時間，附加費(fèi)用的承擔(dān)由誰負(fù)責(zé)。三、房東有沒有房屋租賃資格，有沒有合法的房產(chǎn)證件。四、一定要簽書面的

12、租賃合同您已經(jīng)評價過！好:6 您已經(jīng)評價過！不好:1 您已經(jīng)評價過！原創(chuàng):1 您已經(jīng)評價過！非原創(chuàng):0 商鋪?zhàn)赓U合同范本 合同雙方： 出租方(以下稱甲方： 法定代表人及身份證號： 營業(yè)執(zhí)照號: 注冊或居住地址： 郵編： 電話： 承租方(以下稱乙方： 法定代表人及身份證號： 營業(yè)執(zhí)照號: 注冊或居住地址： 郵編： 電話： 甲方愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方。雙方根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，經(jīng)協(xié)商，訂立本合同： 第一條 甲方出租的商鋪?zhàn)涞刂穇，建筑面積_m2(使用面積_m2 第二條 租期_年,自_年_月_日至_年_月_日。 第三條 租金和租金交納期及條件： 1.每月租金為人民幣_元，乙方每 個月繳納一

13、次租金。 乙方可以支票或現(xiàn)金形式支付租金。 甲方開戶銀行： 收款人名稱： 帳號： 2.本合同一經(jīng)簽署，乙方即應(yīng)交納相當(dāng)于 個月租金的押金。合同終止，乙方交清租金及水電、煤氣，電話等相關(guān)費(fèi)用后，甲方即可退還乙方押金。 若乙方提前解除合同，視為違約，押金不予退還。若乙方在承租期間給甲方房屋和相關(guān)設(shè)備造成損害，甲方有權(quán)從乙方押金中扣除維修和賠償費(fèi)用。 第四條 水電費(fèi)、管理費(fèi)、電話費(fèi)、清潔費(fèi)和維修費(fèi)的繳費(fèi)辦法： 1. 管理費(fèi)：甲方每月自行向有關(guān)部門交納； 2. 水電費(fèi)、煤氣費(fèi)：乙方每月自行向有關(guān)部門交納； 3. 電話費(fèi)：乙方自行向有關(guān)部門交納。 4. 維修費(fèi)：租賃期間，乙方引致租賃物內(nèi)與房屋質(zhì)量有關(guān)的

14、設(shè)施損毀，維修費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)；租賃物內(nèi)家私、家電設(shè)備損毀，維修費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。但正常磨損除外。 第五條 出租方與承租方的變更： 1.租賃期間，甲方如將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方，應(yīng)符合國家有 關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定，不必乙方同意。但甲方應(yīng)提前二個月書面通知乙方，房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方后，該第三方即成為本合同的當(dāng)然甲方，享有原甲方的權(quán)利，承擔(dān)原甲方的義務(wù)。 2.租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先征得甲方的書面同意。取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當(dāng)然乙方，享有原乙方的權(quán)利，承擔(dān)乙方的義務(wù)。 第六條 乙方的職責(zé)： 1. 乙方必須依約繳納租金及其他費(fèi)用，如有無故拖欠，甲方有權(quán)向乙方加收滯納金，滯

15、納金為實(shí)欠租 %。如拖欠租金 天，視為違約，甲方有權(quán)收回房屋，并不退還乙方押金。 2. 甲、乙雙方在合同終止前，須提前一個月書面通知對方是否終止合同。 3. 乙方在租賃期間，必須以合理防范措施，保護(hù)租賃期內(nèi)設(shè)備和設(shè)施的完好無損（自然折舊除外），乙方不得擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)及用途，如確需要變更用途，需經(jīng)甲方同意后方可進(jìn)行。乙方造成租賃房屋及其設(shè)備的毀損，應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀。如乙方在租賃期滿不負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，甲方有權(quán)自行恢復(fù)原狀，費(fèi)用從乙方押金中扣除。 4. 乙方如在租賃房屋內(nèi)安裝超過電表負(fù)荷的任何設(shè)備、儀器或機(jī)械，須征得甲方同意，并由甲方協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)，費(fèi)用由乙方自理。 未經(jīng)甲方同意和因未辦理

16、相關(guān)手續(xù)而產(chǎn)生的事故或罰款，由乙方自理。 5.乙方不得在租賃房屋外面附加任何物件或涂刷任何涂料或做出任何更改。 6. 租賃期滿或合同解除，乙方必須按時將租賃房屋內(nèi)的全部無損壞設(shè)備、設(shè)施在適宜使用的清潔、良好狀況下（自然折舊除外）交給甲方。 7.租賃期滿或合同解除后，乙方逾期不搬遷，甲方有權(quán)從已經(jīng)解除租賃關(guān)系的房屋中將乙方的物品搬出，不承擔(dān)保管義務(wù)。甲方有權(quán)要求乙方賠償因此而產(chǎn)生的費(fèi)用，并有權(quán)訴之法律。 8.乙方保證承租甲方的房屋作為商業(yè)用房使用，遵守中華人民共和國法規(guī)和政府相關(guān)規(guī)定，合法經(jīng)營。因乙方違法經(jīng)營而給甲方造成的連帶損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償。 9. 甲方向乙方出示出租房屋的相關(guān)資料原件和給

17、乙方與原件一致的復(fù)印件。包括出租房屋的產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)人的身份證和出租許可證等。如果任何第三方對出租房屋主張權(quán)利，使乙方無法使用租賃房屋，甲方應(yīng)賠償乙方所蒙受的一切損失。 甲方在租賃期內(nèi)： （1）對本合同約定期內(nèi)設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，包括 ； （2）對本出租房所屬的大廈或小區(qū)的安全和管理負(fù)責(zé)； （3）負(fù)責(zé)租賃房屋的結(jié)構(gòu)性維修。 （4）甲方保證乙方在本合同期內(nèi)合法經(jīng)營不受干擾。 第七條 合同期滿，如甲方的租賃房屋需繼續(xù)出租，在甲方向第 三方提出的同一條件下，乙方享有優(yōu)先權(quán)（但租金可隨社會物價指數(shù)變動而適當(dāng)調(diào)整）。 第八條 租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致不能使用租賃房屋，乙方需立即書面通知

18、甲方。若雙方同意租賃房屋因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致?lián)p毀無法修復(fù)使用，本合同可自然終止，互不承擔(dān)責(zé)任，甲方須將所有押金及預(yù)付租金無息退還乙方。 第九條 甲方配備的室內(nèi)電器、家俱的數(shù)量、型號和裝修的標(biāo)準(zhǔn)，以附件確認(rèn)為準(zhǔn)。 第十條 本合同如有不盡事宜，須經(jīng)雙方協(xié)商補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與合同具有同等效力。 本合同執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，應(yīng)通過甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可提請當(dāng)?shù)毓ど坦芾聿块T或人民法院裁決。 本合同經(jīng)過雙方代表簽章后生效。本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。 出租方： 承租方： 法定代表人蓋章： 法定代表人蓋章： 年 月 日 年 月 日 商鋪出租合同附件 甲方為乙方提供家具和電器如下： 電器

19、類： 空調(diào)機(jī) _ 臺，（型號： ） 冰箱 _臺 ，（型號： ） 彩色電視機(jī) _臺，（型號： ） 洗衣機(jī) _臺，（型號： ） 電熱水器 _臺，（型號： ） 抽油煙機(jī) _臺，（型號： ） 煤氣爐 _臺，（型號： ） 家具類： 床 _張,（其中，雙人床 張；單人床 張；上下床 張） 書桌 _張，（具體狀態(tài) ） 沙發(fā) _套_張，（具體狀態(tài) ） 茶幾 _張，（具體狀態(tài) ） 餐桌 _張，具體狀態(tài) ） 餐椅 _張，（具體狀態(tài) ） 雙方簽字確認(rèn)： 甲方法定代表： 乙方法定代表： 年 月 日 年 月 日 這樣的轉(zhuǎn)租合同需要三方簽字的.因?yàn)楹芸赡苋绻繓|不同意轉(zhuǎn)租的話,你們倆的合同很可能無效的. 合同范本: 店鋪

20、轉(zhuǎn)租合同 甲方： 乙方： 丙方： 甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就店鋪轉(zhuǎn)讓達(dá)成下列協(xié)議，并共同遵守： 第一條 甲方于200*年*月*日前將位于*路*號之一的店鋪(面積為*平方米轉(zhuǎn)讓給乙方使用。 第二條 該店鋪的所有權(quán)證號碼為 ，產(chǎn)權(quán)人為丙。丙與甲方簽訂了租賃合同，租期到200*年*月*日止，月租為*元人民幣。店鋪交給乙方后，乙同意代替甲向丙履行該租賃合同，每月交納租金及該合同約定由甲交納的水電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，該合同期滿后由乙領(lǐng)回甲交納的押金，該押金歸乙方所有。 第三條 店鋪現(xiàn)有裝修、裝飾、設(shè)備(包括 全部無償歸乙方使用，租賃期滿后不動產(chǎn)歸丙所有，動產(chǎn)無償歸乙方(動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分按租賃合同執(zhí)行。 第四條 乙方在200*年*月