好世界公寓經營運作方案8

1、好世界公寓經營管理方案 (初稿)廣州珠江物江酒店管理公司 好世界公寓籌備小組好世界公寓經營管理方案一、前言3二、好世界公寓項目簡介3三、酒店式公寓的市場行情4（一）周邊同類酒店情況4（二）好世界酒店式公寓經營指標概算6四、周邊小戶型出租情況9五、我們的建議與設想10（一）好世界公寓酒店式經營管理的意義10（二）好世界公寓以酒店式公寓進行經營管理的有利條件11（三）好世界公寓經營管理模式建議13附錄14廣州盛雅服務公寓（專營公寓式酒店集團）14愛丁堡（酒店式商務公寓）14嘉城國際公寓15公寓情行表16好世界公寓設施用品（一）17好世界公寓設施用品（二）18好世界公寓物業(yè)管理特色服務簡介19一、前

2、言好世界公寓是珠實集團走向振興發(fā)展的又一力作.根據集團關于好世界公寓裝修方案匯報的會議紀要（200621號）文件精神，集團在研究市場環(huán)境的基礎上，將好世界公寓定位為高檔商務酒店式公寓，并希望酒管公司在進行充分市場調研的基礎上，向集團提交經營管理方案。為此，酒管公司組織物業(yè)酒店管理骨干進行市場調研，先后實地考察了近20公寓酒店，召開兩次專題會議研究經營管理方案，形成了該稿。二、好世界公寓項目簡介好世界公寓位于廣州市東山區(qū)建設五馬路，落成之后占地建筑面積約為14000平方米，樓高20層。周邊商業(yè)氛圍濃厚；東北方向毗臨本市最具經濟活力的環(huán)市東路商業(yè)圈，與好世界廣場、世貿大廈、怡安廣場花園大廈等一批甲

3、級寫字樓僅一步之遙。按照集團公司的整體定位，將成為本地域內第一幢以完全小戶型住宅單位為主，并包括有精英寫字樓、商業(yè)鋪面、智能型停車庫等配套設施以及星級物業(yè)管理服務的多功能豪華單身公寓。其中公寓戶型面積分布見下表：（資料來源集團公司房產部）表戶型面積套數面積合計備注首層商鋪30.2540.1310331.262層寫字樓35.61123.869736.22寫字間3層寫字樓35.61100.409691.11寫字間417層公寓35.852237994.55標準客房417層公寓59.24563317.44豪華客房1820層公寓42.866257.16自住長租1820層公寓53.29241278.96自

4、住長租合計30913179.36三、酒店式公寓的市場行情（一）周邊同類酒店情況名稱物業(yè)定位類別配套設施租金/天開房率地址交易會房價東悅酒店酒店客房雙標齊全28870%麓景路850經貿招待所酒店客房雙標齊全23870%淘金路國泰賓館酒店客房雙標齊全26070%環(huán)市路980遠洋賓館酒店客房雙標齊全40070%環(huán)市路1500七天連鎖酒店客房標準齊全177試營業(yè)恒福路無東悅酒店主要特征：原登峰酒店位置：廣州市麓景路8號房間規(guī)格：標準房,豪華雙人房銷售均價：238. 328酒店配套:餐飲,棋牌室,桑拿,洗衣等特點: 該酒店所處二類街道,而且是從新翻修.但其一直保持高的入住率,其價格定位也較高,該酒店的高

5、入住率證明好世界公寓定位不低于于三星級,能有較高入住率和回報。經貿招待所主要特征：經貿委招待所,現對外經營位置：廣州市淘金路房間規(guī)格：標準房,豪華雙人房銷售均價：238元酒店配套:餐飲,洗衣等特點:經貿招待會同好世界公寓同屬二類街道,現在其市場定位是一些小公司或者中東的客戶,其開房率一直保持70%,并長期和一些公司簽訂租房協(xié)議,其經營情況和經營理念值得好世界公寓借鑒.（二）好世界酒店式公寓經營指標概算好世界公寓酒店式經營管理指標概貌算表面積套數面積合計單價折讓率折讓價開房率金額2層寫字樓35.61123.869 736 寫字間3層寫字樓35.61100.409 691 寫字間417層公寓36

6、223 7995 標準客房238 1.00 238 64.00%12398086 417層公寓59 56 3317 豪華客房390 1.00 390 64.00%5101824 1820層公寓43 6 257 自住長租280 1.00 280 64.00%392448 1820層公寓53 24 1279 自住長租340 1.00 340 64.00%1906176 合計309 12848 19798534 單價 數量金額客房配制成本16000 309 4944000 原售價11500 12848 147753265 客房配制后售價總額152697265 11885 7%返租年租金1068880

7、9 客房營業(yè)成本90 6496416 經營成本17185225 毛利2613310 標房小業(yè)主收益對比表出租酒店客房式經營（返租）月租金出租月數年租金標房（36平方米）年收益對比2600 12 29900 29825 根據廣州地區(qū)酒店協(xié)會提供的數據：廣州市2005年三星級酒店客房均價373元/間，開房率64%?？头砍杀靖鶕喔Ｌ峁└呙骰始毅y海酒店客房經營成本為90元/間天（四星級服務標準）四、周邊小戶型出租情況名稱戶型面積配套設施租金/月管理費車位物業(yè)品質德安大廈一房一廳43家電齊全28001.70400一般廣怡一房一廳53家電齊全35002.00未定較好嘉頤居一房一廳53家電齊全28001.

8、2400一般逸雅居二房一廳71家電齊全28001.8700一般1) 德安大廈（住宅小區(qū)）主要特征：商住公寓位置：好世界周圍新開發(fā)項目規(guī)模：包括商場、辦公樓和住宅特點:德安大廈分南北兩塔。每塔的1-3層為辦公寫字樓，4層及以上為商住樓.該樓盤以小戶型為主,50多平方米有120多間,已在去年銷售一空,大部分業(yè)主以出租為主.而且小戶型出租率為95%,出租均價在2700左右,良好的出租率證明好世界公寓落成后,租房市場前景無限.2) 廣怡大廈(住宅小區(qū)）主要特征：商住住宅位置：好世界周圍新開發(fā)項目規(guī)模：包括商場、公所和住宅特點:廣怡大廈共有50多平方小戶型46間,現對外招租有兩間空置.其租金大約3000

9、-4000左右.良好的出租價格和高出租率又證明了好世界的無限的前景.3)天倫花園 嘉頤居 逸雅居（住宅小區(qū)）主要特征：居住小區(qū)位置：好世界周圍新開發(fā)項目規(guī)模：包括商場、辦公樓和住宅工程形象：準現樓寫字樓,商鋪投資方式：以租代售特點:這幾個小區(qū)空置房很少,而且都是大戶型,在市場上放出小戶型的盤很搶手,而且出租價錢都在2500以上.雖然在好世界公寓旁,但因為其產品定位,不構成對好世界公寓的影響.五、我們的建議與設想（一）好世界公寓酒店式經營管理的意義1 充分發(fā)掘好世界公寓物業(yè)的商業(yè)價值，有利于集團提高銷售純利，有利業(yè)主提高投資收益（或享受更好的管理服務），有利于經營管理方得到更好的經營管理利潤。2

10、 管公司以此為契機，嘗試進軍酒店式公寓的經營管理配合集團和廣珠股份下階段的房地產開發(fā)，充分發(fā)揮集團的資源整合優(yōu)勢。（二）好世界公寓以酒店式公寓進行經營管理的有利條件（一） 旺盛的需求。環(huán)市東高檔寫字樓、高星級酒店支撐的高檔商務圈，對酒店式公寓產生了旺盛的需求；德安大廈47平米的單人間，月租為2700元，廣怡大廈53平方米的單人間；經貿招待所、東悅酒店（原登峰酒店）標準客房均價 元/晚，平均開房率為75%。（二） 充裕民間資本最佳出路。在股市多變、高風險，銀行存款利率偏低，而民間資本充裕的情況下，將小額資金（約45萬）投資房產，收取可觀的租金，無疑將是今后相當一段時期內最佳的投資和資產保值增值方

11、式。（三） 酒店式公寓提升了物業(yè)的檔次和商業(yè)價值；（四） 最佳共贏模式。酒店式公寓的運作模式，降低單間的裝修布置成本，縮短了裝修入住期（通常為18個月），物業(yè)交付之日就是收益進帳之時。是發(fā)展商、經營管理方和小業(yè)主共贏的模式。（五） 品牌管理，統(tǒng)一營銷。“珠江管理”統(tǒng)一管理和營銷，有利于充分利用“珠江管理”的各項資源，獲得客戶和市場的認同，降低單間經營管理的成本，提高邊際利潤。（六） 項目優(yōu)弱勢地段優(yōu)勢-東山CBO中心，是廣州市商務圈，成熟的商業(yè)氛圍，便捷的交通地利，濃郁的商業(yè)新貴氣質，令其成廣州市商務活動最為活躍，最有前景的區(qū)域。交通優(yōu)勢-好世界公寓，襟連便利交通，地鐵5號線，火車站，汽車站，

12、機場快線，天河城，港穗直通車等，十幾條公交線穿梭，構成了多維立方體交通網絡，全面覆蓋華南財富圈，以速度換取最大的商機。環(huán)境優(yōu)勢-商務辦公、金融服務、咨詢管理、信息服務、外事會展、休閑旅游于一體，商務、金融、批發(fā)貿易、專業(yè)化服務、高檔購物功能突出的中央商務區(qū)，區(qū)內擁有由多家高檔次酒店和商業(yè)配套共同構成廣州最頂端的高檔品牌購物商圈，如：五星級花園酒店、四星級白云賓館以及友誼商店和世貿新天地等。生活配套優(yōu)勢-匯聚了一批高檔次的健身俱樂部、超市和國內外知名食府， 無論是歐洲式的西餐，還是日式料理，韓式燒烤，潮州海鮮以及中式美食到街邊的大排檔應有盡有！規(guī)劃優(yōu)勢-集酒店、公寓、商務辦公、商業(yè)、等多項配套功

13、能于一體。服務優(yōu)勢-全新的經營理念，全新的管理模式，借助廣州珠江物業(yè)酒店管理公司參與經營管理。產品優(yōu)勢-小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風格新穎、現代，科技含量高，規(guī)劃有主題，可塑性強。企業(yè)優(yōu)勢-幾十年的開發(fā)，珠實集團在地產業(yè)奠定了行業(yè)地位，開發(fā)思維理念超前，擁有珠江品牌優(yōu)勢，企業(yè)市場美譽度以上是產品本身所具有的特性，對于高品質客戶有一定的說服力，符合投資型物業(yè)特征，也是挖掘市場潛力之所在,便于我司后期的經營和管理.【弱勢分析】位置弱勢-由于本項目地處二類街道。周邊酒店，賓館多，租戶可選擇性等因素較多，投資者存在一定的風險。 項目規(guī)模小-該項目用地2841，建筑面積18012.61共有309間

14、住宅，規(guī)模小。戶型選擇較少-好世界公寓以小戶型為主，但可供租戶選擇性較少。競爭威脅-花園酒店，國際大酒店和好世界公寓等周邊居民住宅、對本項目造成了直接或間接的競爭威脅。如果能抓住本產品的潛在優(yōu)勢，可以有效地避免、弱化產品的弱勢點，通過開發(fā)差異性產品，占領市場份額，獲取良好的開發(fā)經營利潤。（三）好世界公寓經營管理模式建議（一） 集團按三星級酒店客房配齊房內物品作為交樓標準，房內增配物品成本，在提升的房價補償；（二） 房價提升8%，優(yōu)先出售給投資業(yè)主（非自住業(yè)主），與管理公司簽訂五年返租合同（7%的年回報率）的購房者可獲8%的房價優(yōu)惠，以此引導好世界公寓朝酒店式公寓方向經營管理；（三） 從頂層向下

15、出售給自住業(yè)主，從底層（3層）向上出售給投資業(yè)主；以便于日后分類經營管理。附錄廣州盛雅服務公寓（專營公寓式酒店集團）主要特征：位置：廣州市天河體育西路規(guī)模：175套工程狀況：已投入使用。特點：廣州盛雅服務公寓由一家全球排名第二，總部設在新加坡，專營公寓式酒店雅詩閣集團經營管理,其目標市場傾向于中長期商務旅游者市場（以在華工作的中長期外國人為主）。 該集團在公寓管理方面有很大優(yōu)勢,現所管理經營的廣州盛雅服務公寓在客房出租上能達到60%,同類型的小戶型月租金10000元以上.尤其交易會期間,日租金1200元.在其利潤上十分可關. 廣州盛雅服務公寓在地理位置上和所處商務圈都和好世界公寓十分相似.從公

16、寓設計,家私配套,更讓人有家的溫馨.舒適.此項目的經營模式和管理方法很值的管理處借鑒和學習.愛丁堡（酒店式商務公寓）主要特征：位置：天河區(qū)廣州大道單元面積：49平米-130平米多種面積配比，共600多套，主打面積60平米；工程現狀：正在進行裝修，外立面接近尾聲；銷售均價：18000元/平米投資方式：售后返租，2年的租約方式；特點：回報率較高(稅后6)，有產權，投資額相對較“自由”，但市場定位比較高,。地理位置雖優(yōu)越，開發(fā)商又對投資者一至二年返租期高回報的承諾，加大了投資者的投資信心，同時開發(fā)商期望通過此法達到了加速資金回籠的目的，但因其市場定位是大戶型,價位又高,銷售狀況不是理想。其反租后的回

17、報,值得管理處分析,研究.嘉城國際公寓主要特征：位置：天河區(qū)體育西路單元面積：49平米-130平米多種面積配比，共600多套，主打面積60平米；工程現狀：正在進行裝修，外立面接近尾聲；銷售均價：10050元/平米投資方式：售后代租，有產權，位置相對較佳，吸收傳統(tǒng)酒店的優(yōu)點，一改常規(guī)的經營理念，開發(fā)出目前市場較稀缺的小戶型，在“小”字上做文章，利用有利的地理位置，租價較高的優(yōu)勢，贏得了市場先機，管理處承諾可以代業(yè)主出租其物業(yè).該產品地理位置和裝修,價格都相似好世界公寓,大部分業(yè)主看重其管理處代其收租,和較繁華的地段.此物業(yè)在開發(fā)經營理念上有很多值得借鑒。綜上所述： 1、單身白領類占50%，有絕對

18、的優(yōu)勢； 2、外籍、外來人員和商務用戶30%,次之。公寓情行表名稱物業(yè)定位面積配套設施租金/月管理費備注物業(yè)品質盛雅公寓38家電全齊10000內含投入使用較好雙城國際公寓60家店全齊6000內含投入使用較好新達城公寓35無25002元/M2投入使用一般愛丁堡公寓71家電全齊未定4元/M2在建較好鉑林國際公寓公寓70家電全齊未定4元/M2在建較好從上表可以看出：1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價格價很大。；2）二者的單元面積都較小，但商住樓的面積相對更大；3）商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低；4）地段基本無差別，在廣州市內位置較優(yōu)越。好世界公寓設施用品（一）一、高檔配置產品型號容積（

19、L）/容量（KG）耗電量/功率（W）價格（元）海爾冰箱LC-129B129（L）0.782988海爾洗衣機XQBM33-223.3（KG）245（W）1138物福電水壺BF51001.2（L）2000（W）234虎王牌保險箱QB270A機械299TCL液晶LCD32B6532英寸800:15990總 價 格10649二、標準配置產品型號容積（L）/容量（KG）耗電量/功率（W）價格（元）海爾冰箱BCD-110HB110（L）0.741488海爾洗衣機XQBM33-223.3（KG）245（W）1138物福電水壺BF51001.2（L）2000（W）234虎王牌保險箱QB270A機械299TCL

20、純平H029A71229英寸16:92190總 價 格5349備注1：虎王牌保險箱市場價450元，批發(fā)價299元；備注2：空調、熱水器、電子灶、油煙機、衣柜（開發(fā)商安裝）。好世界公寓設施用品（二）產品規(guī)格（CM）單價（元）數量備注床鋪150*2008001800寫字臺5001500床頭柜60*503002600座椅2601260茶機100*603001300電視柜100*704001400軟墊150*200110011100保護襯墊150*20048148床單285*270954380枕套93*61148112被套250*2401554620枕芯75*5030130臺燈3001300落地燈40

21、01400雙層窗簾8001800木衣架208160小計6810毛巾拖鞋2.22浴巾264面巾64方巾2.54地巾164小計206.4總計7016.4備注1：建議棉織產品用象牙色、蘭色等。為了作好該方案，我們重點調查了酒店式公寓（柏雅）、產權酒店公寓（三亞天澤海韻酒店）、經貿招待所、東悅酒店（原登峰酒店）、好世公寓周邊的小戶型租售情況。結合市場調研情況，好世界公寓物業(yè)管理特色服務簡介Ø 配套服務l 房屋及公用部位設施設備日常運行、維護、保養(yǎng)和管理：房屋及設備的小修、電梯、供水供電設施、共用電視天線、公寓其他配套設施。l 公共區(qū)域保潔服務: 公寓公共范圍的衛(wèi)生等.l 保安服務:24小時專

22、人職守、負責好世界公寓的治安秩序的維持，制定火警、治安事件處置預案，積極協(xié)助當地派出所處理好世界公寓治安事件。l 消防管理:建立消防責任制和消防組織，定期訓練和演習；合理布置消防器材，定期巡視、檢修。l 每季度組織管理處各部門對公寓治案、消防、居家用電等設施檢查，杜絕安全隱患。l 車輛管理:劃定專用車場和專用停車位，實行收費專人看管。l 綠化管理:負責公寓內外綠化養(yǎng)護、修剪、澆水和施肥等工作，以及節(jié)日的慶典布置。l 裝修管理:按照國家家居裝飾裝修相關法規(guī)，對入住的業(yè)主裝修行為進行依法管理，收取相關建筑垃圾、人員出入證件費用，監(jiān)督施工過程、保障物業(yè)基本使用功能不被拆改。l 代收代繳服務:好世界公寓硬件設施情況，按相關規(guī)定開展代收水費、電費、燃氣費、電話費等服務。l 檔案資料管理:負責好世界公寓房屋及設備設施資料如：房屋總平面圖、地下管網圖、規(guī)劃批準文件、竣工和接管驗收資料、公共設備設施的設計安裝圖紙資料，以及六圖二書的管理。Ø 酒店禮賓服務l 24小時住