運營目標(biāo)責(zé)任書參考版本

1、事業(yè)一部項目運營目標(biāo)書住宅項目模板項目名稱： d編 制 人： d編制單位： d編制時間： d目 錄一、 項目經(jīng)營決策指導(dǎo)意見.3二、 項目概況及定位.5三、 設(shè)計管理.6四、 進度計劃.7五、 營銷管理.8六、 目標(biāo)成本及收益測算.9七、 質(zhì)量安全管理.11八、 項目團隊.12九、 風(fēng)險分析.12一、 項目經(jīng)營決策指導(dǎo)意見1、項目成功標(biāo)尺：為實現(xiàn)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)事業(yè)一部項目決策委員會審議、事業(yè)部總經(jīng)理審批，以下指標(biāo)為剛性指標(biāo)，各級開發(fā)計劃須保證以下指標(biāo)的實現(xiàn)，事業(yè)部總經(jīng)理審批的變更情況除外：控制指標(biāo)項目整體目標(biāo)值各年度預(yù)期備注1st年度2nd年度3rd年度財務(wù)指標(biāo)銷售收入不低于95%銷售利

2、潤率不低于上報集團指標(biāo)凈利潤累計稅后利潤率不低于20%項目資金回籠100%首年不低于80%工程指標(biāo)新增銷售面積新開工面積竣工面積結(jié)算面積管理類指標(biāo)管理費用率銷售費用率一級進度節(jié)點完成率不低于95%一次性交房成功率不低于98%目標(biāo)成本達(dá)成率不低于95%銷售指標(biāo)完成率 注：各年度預(yù)期，第一年為考核性目標(biāo)，以后各年為預(yù)估值、以年度確定的目標(biāo)值為準(zhǔn)2、 項目整體開發(fā)策略 此部分描述開發(fā)策略，如：進度優(yōu)先、品質(zhì)優(yōu)先、利潤優(yōu)先，是否事業(yè)部重點項目等戰(zhàn)略性控制指標(biāo)：此部分包含但不限于：A財務(wù)指標(biāo)銷售收入、凈利潤、內(nèi)部收益率（IRR）；B流程指標(biāo)銷售面積、新開工面積、竣工面積、結(jié)算面積等指標(biāo)及時間節(jié)點；C管理

3、性指標(biāo)三費費率等。項 目 經(jīng) 營 決 策 戰(zhàn)略目標(biāo)客戶模型項目系列 老街系列 新里系列 海珀、海域系列其他產(chǎn)品方案創(chuàng)新產(chǎn)品、成熟產(chǎn)品、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，同一項目中選擇不同產(chǎn)品方案的請分別說明： 單一產(chǎn)品項目：創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品組合產(chǎn)品項目：多層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品小高層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品中高層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品高層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品洋房系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品別墅系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品項目開發(fā)進度 加速項目（加速考核點： 年 月 日） 非加速項目營銷策略銷售規(guī)模、 利潤率、 銷售速度，綜合說明產(chǎn)品營銷策略： 側(cè)重規(guī)模 側(cè)

4、重利潤 規(guī)模和利潤并重項目開發(fā)決策優(yōu)先級以進度、產(chǎn)品品質(zhì)、成本三個維度排列決策優(yōu)先順序，僅作過程中決策參考：進度優(yōu)先品質(zhì)優(yōu)先成本優(yōu)先產(chǎn)品需求清單(備注：表中排列順序即需求清單優(yōu)先次序，執(zhí)行過程中視具體情況科學(xué)決策)如：1、用料標(biāo)準(zhǔn)；2、公共設(shè)施：住戶大堂和會所設(shè)施；3、園林：水景、步道等；4、新技術(shù)運用：百年宅、低碳環(huán)保技術(shù)應(yīng)用等；5、其他：商務(wù)中心、物業(yè)管理標(biāo)桿等。二、 項目概況及定位1、 項目位置：描述項目所在區(qū)域并附地理位置圖。2、 周邊環(huán)境及交通 ：描述項目周邊配套及交通狀況并附交通配套平面圖。3、 土地狀況 ：描述土地性質(zhì)及場地概況（土地性質(zhì)、四至、周邊住宅及商業(yè)、場地現(xiàn)狀）。4、

5、市場分析及定位A 所在區(qū)域市場供需、成交價格及數(shù)量分析；B 區(qū)域內(nèi)主要供應(yīng)項目；C 項目 SWOT 分析；D 項目定位。項目基本信息地理位置土地獲取時間土地獲取方式總地價(億元)樓面地價(元/平米)開發(fā)物業(yè)可售面積持有投資物業(yè)面積權(quán)益比例序號項目名稱合計一期二期三期1占地面積（畝）1.1總占地面積1.2建設(shè)用地面積1.3代證面積2建筑面積（m2）3可銷售面積（m2）4容積率（萬m2/hm2）5建筑密度6綠化率7總戶數(shù)（戶）8總?cè)丝冢ㄈ耍┤?設(shè)計管理1、 設(shè)計指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo)單位數(shù)量備注總用地面積M2其中：建設(shè)用地面積 代征地面積總建筑面積M2地上建筑面積M2其中住宅M2共建及商業(yè)M2其中商業(yè)及

6、小區(qū)配套幼兒園地下建筑面積M2容積率建筑密度%綠化率%停車位個（單車位建筑面積）其中地上個地下個說明性文字：2、 設(shè)計進展情況。序號內(nèi)容計劃完成時間現(xiàn)設(shè)計進度現(xiàn)施工進度進度計劃變更備注1產(chǎn)品定位及方案設(shè)計2初步設(shè)計3室內(nèi)精裝修設(shè)計4景觀設(shè)計5樁基、圍護施工圖設(shè)計6其他施工圖設(shè)計7專項設(shè)計8市政設(shè)計 9產(chǎn)品后評估四、 進度計劃1、 項目分期計劃A 分期依據(jù)；B 分期指標(biāo)：序號內(nèi)容第一期第二期第三期備注1工程名稱2物業(yè)類型結(jié)構(gòu)類型3層數(shù)（地下/地上）4建筑面積（m2）合計地上地下5計劃開工日期6計劃開盤日期7計劃竣工日期2、 項目一級節(jié)點計劃 一級節(jié)點第一期第二期第三期備注1產(chǎn)品定位成果確定2簽訂

7、土地出讓合同/轉(zhuǎn)讓協(xié)議3建筑規(guī)劃/單體方案內(nèi)部評審?fù)ㄟ^4目標(biāo)成本及收益測算方案確定5項目運營目標(biāo)書確定發(fā)布6項目開工（工程樁基）7總包單位確定8施工圖會審交底9取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證10結(jié)構(gòu)施工至±011取得施工許可證12示范區(qū)開放13施工達(dá)到預(yù)售條件14主體結(jié)構(gòu)封頂15項目開盤16項目銷售完成80%17外墻落架18取得竣工備案證明19項目交付五、 營銷管理1、銷售目標(biāo)序號指標(biāo)名稱20142015合計Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41銷售均價（萬元/ M2）2銷售面積（平米）3銷售額（萬元）4銷售回款（萬元）2、銷售費用： 項目總銷售費為XX萬元（含銷售傭金、樣板間、售樓處裝修、售樓

8、處家具、裝飾、日常維護及客戶關(guān)系維護費及營銷推廣費用等）。費用類別一期二期三期.合計銷售費用 銷售額 費用比率3、銷售策略包含但不限于：總體策略、價格策略、資源投放策略、賣場形象策略、產(chǎn)品形象策略、社區(qū)配套策略。4、示范區(qū)規(guī)模與造價標(biāo)準(zhǔn)售樓處規(guī)模應(yīng)與該樓盤開發(fā)總量形成正比關(guān)系，但實際使用面積也應(yīng)有所規(guī)定。應(yīng)有總價控制意識，在整體材料選配上應(yīng)控制總價，高中低檔材料在不同的區(qū)域搭配使用，做到既能體現(xiàn)售樓處的尊貴豪華也能盡可能地減少成本投入。項目規(guī)劃可售總量面積售樓處室內(nèi)凈面積M2售樓處造價控制標(biāo)準(zhǔn)老街系列新里系列海珀、海域系列硬裝軟裝硬裝軟裝硬裝軟裝A5 萬10 萬M2小規(guī)模項目300600B11

9、 萬30 萬M2中型規(guī)模項目6001000C31 萬60 萬M2中大型規(guī)模項目10001200D60 萬100 萬M2大規(guī)模項目12001500E100 萬M2以上超大規(guī)模項目不超過 2000其他文字說明：1) 會所部分作為銷售道具在售樓處內(nèi)出現(xiàn)必須是展示性的、局部性的應(yīng)只做會所中規(guī)模小且效果好的部分，比如紅酒廊、雪茄吧等，并能作為休息區(qū)或者洽談區(qū)提供售樓處使用； 2) 除了少量高檔或有特殊要求的項目外，原則上不宜建造類似于游泳池等面積較大、投入較大、且影響工期的大型會所設(shè)施；3) 售樓處原則上是臨時性的建筑，所以在室內(nèi)高檔材料選擇上必須遵守首先考慮使用能替代的中低檔材料的原則，必須要選用高檔

10、建材的應(yīng)遵循少量、局部、效果提升明顯的使用原則。六、 目標(biāo)成本及收益測算1、成本管理措施A 設(shè)計階段；B 土方與基礎(chǔ)工程；C 主體工程；D 裝修工程；E 給排水、燃?xì)?；F 材料、設(shè)備、工程招標(biāo)。2、目標(biāo)成本測算： 序號成本（費用）名稱造價（萬元）單方造價（元/平米）按建筑面積按可售面積1開發(fā)成本1.1土地獲得價款1.2前期工程費1.3建筑安裝工程費1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.5公共配套設(shè)施費1.6不可預(yù)見費1.7物業(yè)啟動費1.8開發(fā)間接費1.9資本化借款費用2銷售費用3管理費用4財務(wù)費用5稅金3、項目資金計劃現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量地價款支出建造款支出營業(yè)稅及附加銷售費用其他合計年Q1Q2Q3Q

11、4年Q1Q2Q3Q4年Q1Q2Q3Q44、項目收益測算（需與項目可行性研究報告一致）：序號項目名稱合計一期二期三期備注1銷售收入（萬元）1.1住宅1.2商業(yè)1.4車庫2銷售成本（萬元）3管理費用（萬元）4銷售費用（萬元）5兩稅一費（萬元）6所得稅（萬元）7凈利潤（萬元）8毛利率（%）9凈利率（%）說明：“管理費用、營銷費用、所得稅、凈利潤、凈利率”在分期中無須填報。兩稅一費指土地增值稅、營業(yè)稅和財務(wù)費用七、 質(zhì)量管理1、 產(chǎn)品質(zhì)量要求項目1期2期3期工程質(zhì)量裂縫土建滲漏給排水土建裝修工程部品質(zhì)量電器工程其他（煤氣、公共部分等）2、 質(zhì)量管理措施A事前控制：1） 圖紙會審；2）方案審查；3）節(jié)點

12、做法；B事中控制：1）管理體系建設(shè)；2）規(guī)章制度落地率；3）風(fēng)險預(yù)警及預(yù)控； C事后控制：1）產(chǎn)品移交及服務(wù)；2）項目后評估；3、項目工程安全及文明施工管理A、包含但不限于：項目一般以上質(zhì)量事故為零，直接安全責(zé)任事故為零。B、發(fā)生下列情況之一視為項目重大責(zé)任事故： 1）發(fā)生安全工亡事故；2）被媒體曝光，造成惡劣社會影響；3）發(fā)生較大質(zhì)量事故造成重大投訴或發(fā)生其他群訴群訪等負(fù)面影響事件。3、工程創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)國家級省部級地市（區(qū)）級區(qū)（縣級）優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)工程安全文明工地觀摩示范工地其他專項獎（如綠色節(jié)能專項）說明：1) 新項目開工前，制定項目工程創(chuàng)優(yōu)具體目標(biāo)，明確項目公司（部）工程創(chuàng)優(yōu)責(zé)任，并納入項目

13、年度考核。 2) 凡有創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)的項目或標(biāo)段，在進行總包、分包和監(jiān)理招標(biāo)時，明確工程創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，并在合同條款中具體明確約定相應(yīng)的獎罰措施。 3) 創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定后，事業(yè)部工程部門應(yīng)會同監(jiān)理、總包、主要分包等相關(guān)單位編制創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)實施方案，明確資源配置、實施計劃、具體措施等創(chuàng)優(yōu)相關(guān)工作。 4) 事業(yè)部工程管理部門應(yīng)加強項目創(chuàng)優(yōu)管理，加強對現(xiàn)場的人員配置、內(nèi)業(yè)資料、材料設(shè)備、現(xiàn)場實體、階段驗收等各方面的基礎(chǔ)管理，并積極加強與相關(guān)主管單位的溝通，組織開展業(yè)內(nèi)觀摩和交流，確保創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)的實現(xiàn)。 八、 項目團隊1、 項目組織架構(gòu)；2、 項目人員配備及分工；部門第1-2年（個）第3年（個）項目管理人員區(qū)域前期部技發(fā)

14、人員工程人員合約人員營銷人員（包括置業(yè)顧問）客服人員合計九、 風(fēng)險分析從市場、政策及資金等角度分析潛在風(fēng)險序號風(fēng)險內(nèi)容可能后果風(fēng)險系數(shù)應(yīng)對措施過往案例12345678可能后果包括但不限于：進度、成本、質(zhì)量、公共關(guān)系等風(fēng)險系數(shù)：高（很有可能）/中（難以預(yù)計）/低（微弱可能，僅預(yù)防）附：1、一級節(jié)點指標(biāo)釋義 序號項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點類別節(jié)點釋義1產(chǎn)品定位成果確定營銷以產(chǎn)品定位報告及必要的附屬成果通過內(nèi)部評審/審批，可交底后續(xù)工作為完成條件2簽訂土地出讓合同/轉(zhuǎn)讓協(xié)議投開以正式簽訂土地出讓合同/轉(zhuǎn)讓協(xié)議為完成條件3建筑規(guī)劃/單體方案內(nèi)部評審?fù)ㄟ^技發(fā)以規(guī)劃/單體方案綜合性成果(含設(shè)計方案、成本估算、經(jīng)濟指

15、標(biāo)等)通過內(nèi)部評審/審批為完成條件4目標(biāo)成本及收益測算方案確定合約以召開目標(biāo)成本及收益測算會，且經(jīng)審核/審批形成可用于交底后續(xù)工作的相關(guān)成果為完成條件5項目運營目標(biāo)書確定并發(fā)布運營以項目運營目標(biāo)書通過事業(yè)部最終批準(zhǔn)，可以發(fā)布并向開發(fā)團隊交底為完成條件6項目開工（樁基）工程以正式下達(dá)開工令、工程樁或車庫土方開挖為準(zhǔn)7總包單位確定合約以“合同完成審批、且正式簽訂合同”為完成條件8施工圖會審交底工程以召開施工圖交底會，完成會審交底，形成明確會議紀(jì)要并可進入后續(xù)工作為完成條件9取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證前期以取得證件并提交公司存檔或交底下游部門為完成條件10結(jié)構(gòu)施工至±0工程以經(jīng)形象進度檢查確認(rèn)達(dá)到±0，并形成確認(rèn)記錄為完成條件11取得施工許可證前期以取得證件并提交公司存檔或交底下游部門為完成條件12示范區(qū)開放營銷以示范區(qū)正式開放為完成條件13施工達(dá)預(yù)售條件工程以經(jīng)形象進度檢查確認(rèn)達(dá)到預(yù)售條件，并形成確認(rèn)記錄為完成條件14主體結(jié)構(gòu)封頂工程以經(jīng)形象進度檢查確認(rèn)達(dá)到封頂，并形成確認(rèn)記錄為完成條件15項目開盤營銷以當(dāng)期正式開盤，形成確認(rèn)記錄為完成條件16項目銷售完成80%營銷以達(dá)到項目整體銷售目標(biāo)的相關(guān)比例為完成條件17外墻落架工程以