項(xiàng)目前期研發(fā)流程20160623優(yōu)化版01DOC

1、金地集團(tuán)上海地產(chǎn)公司程序文件文件編號(hào)版 本 號(hào)2.0版生效日期項(xiàng)目前期研發(fā)流程 修改狀態(tài)修 訂 情 況修改人修改日期IIIIIIIV起草職務(wù)日期校對(duì)職務(wù)日期審核職務(wù)日期簽發(fā)職務(wù)日期項(xiàng)目前期研發(fā)流程1目的：在項(xiàng)目前期，為保證參與項(xiàng)目研發(fā)工作的各職能部門、項(xiàng)目中心在高效的組織模式下運(yùn)轉(zhuǎn)，過程溝通順暢，重要成果決策點(diǎn)清晰且決策高效，最大限度規(guī)避報(bào)批環(huán)節(jié)造成的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，將項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)效益、客戶價(jià)值實(shí)現(xiàn)等開發(fā)目標(biāo)落實(shí)到具體的工作成果當(dāng)中去，特制訂本程序。觀念：項(xiàng)目是所有人開展前期工作的平臺(tái)，是協(xié)同工作的成果。項(xiàng)目中心和職能部門共同的工作目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值最大化，項(xiàng)目的總體經(jīng)營(yíng)成就屬于所有參與項(xiàng)目的

2、組織和個(gè)人。在此觀念下，應(yīng)強(qiáng)調(diào)研發(fā)工作的組織、溝通和協(xié)作。構(gòu)想：建立原則性、綱領(lǐng)性的統(tǒng)一思想，從系統(tǒng)層面提出項(xiàng)目前期研發(fā)工作的工作原則和其中重要環(huán)節(jié)的實(shí)施措施。主要特征包括： 1、一個(gè)組織，兩條線路；2、以市場(chǎng)和客戶需求驅(qū)動(dòng)研發(fā)；3、以經(jīng)營(yíng)效益和社會(huì)效益評(píng)價(jià)研發(fā)成果質(zhì)量。2定義：項(xiàng)目前期：項(xiàng)目從土地獲取到施工圖審查完成的時(shí)間段，包括項(xiàng)目啟動(dòng)、前期策劃、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初施工圖設(shè)計(jì)等主要階段。經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審：是項(xiàng)目前期工作的重要里程碑節(jié)點(diǎn)，也是集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目的評(píng)審節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目前期工作組根據(jù)集團(tuán)的項(xiàng)目收益標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目主題定位、產(chǎn)品策劃、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成果和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項(xiàng)目一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃、目標(biāo)成本、銷售計(jì)劃等

3、工作內(nèi)容的可實(shí)施性、合理性進(jìn)行綜合評(píng)審，對(duì)合成的總體經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行評(píng)估，形成對(duì)后期操作具有約束力的評(píng)判結(jié)論，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書B版的編制依據(jù)。具體操作和標(biāo)準(zhǔn)詳見附件一：“金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審流程”。經(jīng)營(yíng)責(zé)任書A版：項(xiàng)目土地獲取后與集團(tuán)簽署。主要體現(xiàn)投資決策評(píng)審會(huì)的決策成果，包括IRR、銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)指標(biāo)（實(shí)際獲取地價(jià)如與決策地價(jià)不一致，仍以決策地價(jià)為準(zhǔn)確認(rèn)上述經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，不進(jìn)行調(diào)整）經(jīng)營(yíng)責(zé)任書B版：核心指標(biāo)是項(xiàng)目全投資IRR，并通過確定的經(jīng)營(yíng)方案，分解到分項(xiàng)、年度指標(biāo)，詳見附件一“金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審程序”。除了IRR以外， 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案通過評(píng)審后，按本程序規(guī)定形成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)考核

4、基準(zhǔn)表，其中相應(yīng)指標(biāo)填入責(zé)任書B。這些指標(biāo)是考核項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成效的標(biāo)準(zhǔn)，也是將來(lái)集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目超產(chǎn)獎(jiǎng)計(jì)提的基準(zhǔn)。3組織與決策原則：【項(xiàng)目前期工作組】（一個(gè)組織）：由區(qū)域公司職能部門指定項(xiàng)目責(zé)任人和項(xiàng)目中心相關(guān)人員構(gòu)成，以項(xiàng)目作為統(tǒng)一平臺(tái)展開研發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的跨部門虛擬組織。在項(xiàng)目獲取后3天之內(nèi)，人事行政部牽頭召開領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)，確定項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子（包括項(xiàng)目總經(jīng)理、副總及總助等）。在項(xiàng)目獲取后5日內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)中心調(diào)配各職能部門資源，營(yíng)運(yùn)副總簽發(fā)項(xiàng)目前期工作組成立通知。項(xiàng)目前期工作組成員：組長(zhǎng)：項(xiàng)目總經(jīng)理（或項(xiàng)目總指定的分管項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的副總、總助）成員：運(yùn)營(yíng)/市場(chǎng)/商業(yè)/設(shè)計(jì)/成本/財(cái)務(wù)/客服/項(xiàng)目中心指定項(xiàng)目責(zé)任人

5、決策支持人：職能部門經(jīng)理（專業(yè)首席） 決策人：經(jīng)營(yíng)類-營(yíng)運(yùn)副總、項(xiàng)目總經(jīng)理專業(yè)類-職能總監(jiān)決策機(jī)制：項(xiàng)目前期工作組在運(yùn)行過程中，為確保決策和審批環(huán)節(jié)的效率，應(yīng)遵循以下幾項(xiàng)原則：1） 經(jīng)營(yíng)者導(dǎo)向：因項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本往往表現(xiàn)為負(fù)相關(guān)關(guān)系，代表其中任何一個(gè)要素的責(zé)任主體容易因本位主義而站在局部的立場(chǎng)上看問題和發(fā)表觀點(diǎn)。為此，在評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)上，以成本、售價(jià)、進(jìn)度的最佳平衡點(diǎn)看待項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值（將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案作為評(píng)價(jià)專業(yè)成果的主要依據(jù)）；以企業(yè)價(jià)值和客戶價(jià)值的平衡點(diǎn)看待產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值。2） 決策主體：a 項(xiàng)目前期的經(jīng)營(yíng)類事項(xiàng)，由區(qū)域公司營(yíng)運(yùn)副總代表區(qū)域公司總經(jīng)理和項(xiàng)目總經(jīng)理在達(dá)成一致的前提下共同行使

6、最終決策權(quán)。當(dāng)決策難度大或無(wú)法形成一致意見時(shí)，需在決策最終時(shí)點(diǎn)前1-2天交由區(qū)域公司總經(jīng)理決策。營(yíng)運(yùn)副總和項(xiàng)目總經(jīng)理在行使決策權(quán)時(shí)，應(yīng)側(cè)重于區(qū)域公司的總體經(jīng)營(yíng)效益和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行權(quán)衡溝通，對(duì)決策事項(xiàng)涉及的各種因素進(jìn)行綜合判斷和形成結(jié)論，避免因偏重局部利益而影響了整體效益。b 項(xiàng)目前期市場(chǎng)、設(shè)計(jì)等重要節(jié)點(diǎn)的專業(yè)類成果，由區(qū)域公司職能總監(jiān)在本專業(yè)成果經(jīng)過前期跨部門溝通、形成會(huì)簽意見的基礎(chǔ)上最終決策。當(dāng)決策難度大或意見分歧嚴(yán)重時(shí)，需在決策最終時(shí)點(diǎn)前1-2天交由區(qū)域公司總經(jīng)理決策。c 各部門工作成果在正式輸出前，應(yīng)按照“項(xiàng)目責(zé)任人-部門經(jīng)理（首席）-主管領(lǐng)導(dǎo)”的過程完成內(nèi)部確認(rèn)。應(yīng)避免因缺乏過程確認(rèn)

7、產(chǎn)生的正式輸出成果反復(fù)、低質(zhì)量問題。3） 溝通與會(huì)簽：決策前的良好溝通是為了提高決策效率創(chuàng)造條件。決策的發(fā)起方（即“申請(qǐng)部門”）的責(zé)任人應(yīng)在正式的決策會(huì)之前，將本部門內(nèi)部確認(rèn)過的成果資料提交工作組的相關(guān)部門（詳見“上海區(qū)域公司項(xiàng)目前期業(yè)務(wù)流程決策點(diǎn)分判表”），做決策前期的溝通，達(dá)成一致意見并會(huì)簽。若無(wú)法達(dá)成一致，應(yīng)將意見反映在會(huì)簽單中，作為決策會(huì)的討論議題。在決策會(huì)上，側(cè)重于討論有必要匯報(bào)的一致性結(jié)論意見或主要的意見分歧內(nèi)容，供決策人決策。避免出現(xiàn)事先不溝通，會(huì)上產(chǎn)生分歧的情況發(fā)生。導(dǎo)向上盡量將大會(huì)轉(zhuǎn)化為小會(huì)或小范圍溝通，避免將各種等級(jí)的決策事項(xiàng)都上升為眾多人參與的大型會(huì)議。在跨專業(yè)溝通過程中

8、，對(duì)于市場(chǎng)、商業(yè)、成本等專業(yè)的剛性輸入條件，設(shè)計(jì)專業(yè)應(yīng)做到遵循；由于規(guī)劃條件的約束，部分要求無(wú)法滿足，應(yīng)及時(shí)與提交部門進(jìn)行協(xié)商，并力爭(zhēng)達(dá)成共識(shí)；對(duì)于建議條件，設(shè)計(jì)部可根據(jù)綜合平衡的原則，在可能的情況下進(jìn)行采納。4）程序執(zhí)行： 為保證公司決策程序的執(zhí)行效率和后期落實(shí)力度，應(yīng)參照一級(jí)計(jì)劃的決策時(shí)點(diǎn)，先于決策時(shí)點(diǎn)一定時(shí)間啟動(dòng)相關(guān)的準(zhǔn)備工作（包括成果的內(nèi)部確認(rèn)、跨部門溝通會(huì)簽和會(huì)前準(zhǔn)備），以保證在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)形成正式?jīng)Q策。重要的評(píng)審會(huì)應(yīng)在會(huì)議前發(fā)出會(huì)議通知，發(fā)起人可通過電話、短信等方式同時(shí)通知主要參與人。會(huì)議通知的主送人在無(wú)客觀理由情況下應(yīng)按時(shí)參加，或授權(quán)人員參加，否則視為缺席通過。會(huì)議主持人應(yīng)做好相

9、應(yīng)的準(zhǔn)備工作，會(huì)議過程中把握好主題和效率，會(huì)議最終應(yīng)針對(duì)議題形成明確的決議。決議應(yīng)由發(fā)起方專人做會(huì)議紀(jì)要，通過會(huì)簽或OA審批，并以郵件方式發(fā)送相關(guān)人員。重大節(jié)點(diǎn)的專業(yè)成果經(jīng)公司決策后，因涉及群體利益和信息對(duì)稱問題，原則上不得隨意更改。需通過傳簽流轉(zhuǎn)的決策，原則上應(yīng)在兩天內(nèi)做出響應(yīng)并完成自身流轉(zhuǎn)。5） 決策的時(shí)效性：因?yàn)殇N售市場(chǎng)和成本市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，對(duì)于已經(jīng)形成的重要專業(yè)事項(xiàng)或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的決策，如果市場(chǎng)發(fā)生明顯變化，原則上存在根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整的可能性。主導(dǎo)部門可在對(duì)市場(chǎng)變化進(jìn)行分析后，形成調(diào)整意見或方案，并召集項(xiàng)目前期工作組討論其可行性并形成決策。對(duì)于通過的決策變動(dòng)內(nèi)容，應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)抄

10、報(bào)相關(guān)業(yè)務(wù)單位。在項(xiàng)目前期工作組中，按照決策事項(xiàng)的類別區(qū)別，存在兩條并行的管理線索如下：【經(jīng)營(yíng)線】（線路之一）：工作職責(zé)：對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、動(dòng)態(tài)價(jià)格預(yù)測(cè)、動(dòng)態(tài)成本預(yù)測(cè)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等主要職能工作成果匯總的項(xiàng)目綜合經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé)。主要工作成果包括：項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)責(zé)任書、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案和經(jīng)營(yíng)分析表進(jìn)行制定、跟蹤、協(xié)調(diào)和落實(shí)。（該線索中，項(xiàng)目中心負(fù)責(zé)人作為牽頭主體，區(qū)域公司營(yíng)運(yùn)中心配合項(xiàng)目總作為協(xié)調(diào)主體）。主要工作事項(xiàng)包括：（1） 召開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，按照可研報(bào)告編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書A版。（2） 修編項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，推動(dòng)各專業(yè)按項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃開展相關(guān)專業(yè)工作。（3） 在項(xiàng)目進(jìn)行過程中就研發(fā)成果所涉及的各專業(yè)成果

11、的平衡性/合理性進(jìn)行協(xié)調(diào)，編制、更新項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析表。（4） 組織并參加項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的公司評(píng)審及集團(tuán)評(píng)審，編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書B版。（5） 對(duì)項(xiàng)目前期各職能部門、項(xiàng)目中心的工作成效進(jìn)行評(píng)估、考核。總經(jīng)理：任命項(xiàng)目總經(jīng)理（含副總、總助），審定一級(jí)計(jì)劃和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案，與集團(tuán)簽署項(xiàng)目責(zé)任書A/B，項(xiàng)目前期工作考核結(jié)果的最終審批人。項(xiàng)目或城市總經(jīng)理（分管經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目副總、總助）：在項(xiàng)目前期，對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)結(jié)果負(fù)責(zé)（主要事項(xiàng)包括項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案和經(jīng)營(yíng)分析表的核心內(nèi)容）。具體工作包括組織項(xiàng)目前期虛擬工作組開展工作，制定項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃，按一級(jí)計(jì)劃對(duì)各項(xiàng)職能工作的進(jìn)度進(jìn)行跟蹤、監(jiān)控和反饋；城市公司還應(yīng)設(shè)立

12、經(jīng)營(yíng)管理部對(duì)項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃、二級(jí)計(jì)劃和各專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行制定、跟蹤、監(jiān)控和反饋。在項(xiàng)目前期，項(xiàng)目或城市總經(jīng)理的定位傾向于組織和經(jīng)營(yíng)監(jiān)控層面。運(yùn)營(yíng)副總：協(xié)助總經(jīng)理確認(rèn)項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案和經(jīng)營(yíng)責(zé)任書的編制成果進(jìn)行復(fù)核，對(duì)研發(fā)工作涉及的項(xiàng)目中心和各職能部門之間的不平衡進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，促成各階段成果目標(biāo)達(dá)成一致。前期研發(fā)工作質(zhì)量的考核結(jié)果復(fù)核人之一。運(yùn)營(yíng)中心：根據(jù)集團(tuán)要求和上海公司整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃要求，制定各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并向項(xiàng)目中心和職能部門進(jìn)行分解，協(xié)助項(xiàng)目總經(jīng)理推進(jìn)項(xiàng)目前期的各項(xiàng)工作成果在職能部門的完成工作，對(duì)項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)方案和動(dòng)態(tài)分析表進(jìn)行復(fù)核、跟蹤和預(yù)警。組織項(xiàng)目重要的協(xié)調(diào)工作會(huì)和經(jīng)營(yíng)

13、方案評(píng)審。前期研發(fā)工作質(zhì)量的考核結(jié)果初核者之一。其具體工作內(nèi)容詳見附件二：“項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理程序”。*財(cái)務(wù)部：與營(yíng)運(yùn)中心一起參與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案和動(dòng)態(tài)分析表中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核。在項(xiàng)目前期，基于當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)政策對(duì)項(xiàng)目做出稅務(wù)籌劃的操作建議?！狙邪l(fā)線】（線路之二）：工作職責(zé)：參與制定項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃，并按照一級(jí)計(jì)劃和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)專業(yè)工作成果，牽頭各專業(yè)成果的匯報(bào)與決策?；谑袌?chǎng)和客戶需求調(diào)研總結(jié)，不斷完善公司的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和研發(fā)流程，在項(xiàng)目前期研發(fā)成果中通過對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新和細(xì)節(jié)的把控加以落實(shí)。（該線索中，以區(qū)域公司相關(guān)職能部門作為責(zé)任主體，以設(shè)計(jì)作為流程主線）主要工作成果包

14、括：（1） 設(shè)計(jì)：概念規(guī)劃、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)、材料選型定板、前期報(bào)批報(bào)建（2） 市場(chǎng)：主題定位報(bào)告、產(chǎn)品策劃報(bào)告、營(yíng)銷策劃報(bào)告（3） 商業(yè)：商業(yè)定位報(bào)告、商業(yè)招商方案（4） 成本：目標(biāo)成本概算、目標(biāo)成本測(cè)算（5） 客服：研發(fā)階段性成果的評(píng)估意見（6） 項(xiàng)目中心：項(xiàng)目前期基礎(chǔ)資料，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案匯總稿（7） 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案各專業(yè)組成部分專業(yè)分管副總和總監(jiān)：在項(xiàng)目前期，對(duì)所分管的職能工作進(jìn)行總體進(jìn)度推動(dòng)和重要成果的專業(yè)把關(guān)。原則上以局部服從整體，以單一專業(yè)成果質(zhì)量服從項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)測(cè)算結(jié)果作為前期研發(fā)專業(yè)工作的導(dǎo)向。當(dāng)某項(xiàng)專業(yè)成果在經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審反饋中表現(xiàn)出消極效應(yīng)時(shí)

15、，分管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)從服從于項(xiàng)目總體利益的角度出發(fā)，高效地對(duì)該項(xiàng)專業(yè)成果做出優(yōu)化調(diào)整。市場(chǎng)部：區(qū)域營(yíng)銷平臺(tái)的建設(shè)，負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)輸入條件、項(xiàng)目主題定位報(bào)告和產(chǎn)品策劃報(bào)告的完成主體。其中對(duì)于上海的新項(xiàng)目，項(xiàng)目營(yíng)銷責(zé)任人可在前述成果完成經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審?fù)ㄟ^后，從編制上轉(zhuǎn)到項(xiàng)目中心，繼續(xù)完成項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃報(bào)告的編制和實(shí)施工作，營(yíng)銷策劃報(bào)告工作成果需經(jīng)過市場(chǎng)部組織的區(qū)域評(píng)審。城市公司營(yíng)銷部：在上海公司市場(chǎng)部搭建的區(qū)域營(yíng)銷平臺(tái)和擁有的戰(zhàn)略資源下，配合市場(chǎng)部完成項(xiàng)目前期主題定位和產(chǎn)品策劃成果的編制。負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告的編制和組織實(shí)施。營(yíng)銷策劃報(bào)告在實(shí)施前需經(jīng)過區(qū)域公司市場(chǎng)部組織的評(píng)審。市場(chǎng)部商業(yè)職能：負(fù)責(zé)項(xiàng)目

16、前期設(shè)計(jì)輸入條件的完成，商業(yè)定位報(bào)告、商業(yè)租售方案的具體編制推進(jìn)工作，對(duì)方案設(shè)計(jì)中的商業(yè)物業(yè)的合理性、專業(yè)性予以把控并提供優(yōu)化建議。設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、擴(kuò)初施工圖設(shè)計(jì)（上海項(xiàng)目）、銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)、材料選型定板設(shè)計(jì)成果的完成與專業(yè)把關(guān)工作，上海項(xiàng)目前期報(bào)建工作的執(zhí)行主體。城市公司技術(shù)部：在項(xiàng)目前期配合區(qū)域設(shè)計(jì)部開展概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)、材料選型定板設(shè)計(jì)等工作。項(xiàng)目擴(kuò)初施工圖階段負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)院的配合與成果完成。城市公司技術(shù)部發(fā)現(xiàn)問題后應(yīng)及時(shí)反饋設(shè)計(jì)部，保留其建議權(quán)，提倡雙方主動(dòng)補(bǔ)位的導(dǎo)向。本城市項(xiàng)目前期報(bào)建工作的執(zhí)行主體之一。成本

17、部（城市公司成本部）：負(fù)責(zé)成本目標(biāo)與項(xiàng)目定位匹配合理性，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的目標(biāo)成本概算、測(cè)算的成果，并動(dòng)態(tài)跟蹤目標(biāo)成本在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)成果中的實(shí)現(xiàn)；客服中心：參與項(xiàng)目前期市場(chǎng)、設(shè)計(jì)重要成果的評(píng)議，提供客戶層面的專業(yè)意見，包括：組織客服、物業(yè)資源，將基于投訴和調(diào)研調(diào)研的客戶需求事項(xiàng)反饋到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中，評(píng)估創(chuàng)新研發(fā)成果中隱含的客戶投訴風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目中心：編制項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃，提供項(xiàng)目前期基礎(chǔ)資料，經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審匯報(bào)資料的編制和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析表核心內(nèi)容的初核更新，對(duì)項(xiàng)目前期報(bào)建工作予以支持協(xié)助。城市公司技術(shù)部、項(xiàng)目中心的專業(yè)工程師應(yīng)在本專業(yè)領(lǐng)域?qū)Τ踉O(shè)、施工圖階段的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行熟悉、審核并提出專業(yè)意見，同時(shí)對(duì)出圖后、施工

18、前圖紙中含有的錯(cuò)誤予以發(fā)現(xiàn)、提出。設(shè)計(jì)、市場(chǎng)區(qū)域同城市（項(xiàng)目）分工如下： 4流程與說明：41流程圖、重要成果和決策點(diǎn)分判： 注：1、本流程圖側(cè)重于描述項(xiàng)目前期重要的工作節(jié)點(diǎn)和部門協(xié)作關(guān)系，未描述各項(xiàng)深化的次級(jí)節(jié)點(diǎn)流程和作業(yè)指引。各職能部門和項(xiàng)目中心應(yīng)將自身欄目所對(duì)應(yīng)的縱向流程流程節(jié)點(diǎn)和橫向輸出、輸入關(guān)系作為本專業(yè)的前期研發(fā)流程的框架，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步編制完善本專業(yè)的次級(jí)流程和作業(yè)指引。2、對(duì)于重要成果和決策點(diǎn)分判表，應(yīng)做到以下方面：1）“”中的為會(huì)簽項(xiàng)，對(duì)于會(huì)簽項(xiàng)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)其溝通屬性，即應(yīng)在正式的決策前，由發(fā)起部門通過溝通，與相關(guān)部門達(dá)成一致意見形成會(huì)簽?；虿煌庖姺从吃跁?huì)簽文件中，在正式?jīng)Q策

19、會(huì)上討論。2）對(duì)于“重要成果和決策點(diǎn)分判表”的成果標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)指導(dǎo)書欄目，各業(yè)務(wù)部門應(yīng)該按照表中列出的項(xiàng)目前期四個(gè)階段的重要工作事項(xiàng)，在工作中逐漸形成本專業(yè)涉及到的各項(xiàng)重要節(jié)點(diǎn)成果的成果標(biāo)準(zhǔn)、范本、技術(shù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及作業(yè)指導(dǎo)書，并補(bǔ)充完善到表中“成果標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)指導(dǎo)書”欄目中，為今后多項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際操作和決策提供依據(jù)。3）對(duì)于設(shè)計(jì)、市場(chǎng)、商業(yè)等外部合作資源，戰(zhàn)略導(dǎo)向應(yīng)以“將更多的項(xiàng)目層面招標(biāo)轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略合作，或通過加大總包范疇來(lái)減少分包事項(xiàng)”來(lái)降低內(nèi)部的工作量和工作難度，在可行條件下逐步培養(yǎng)其對(duì)多項(xiàng)外委業(yè)務(wù)的整合總包能力，較以往的單項(xiàng)目委托情況更早介入項(xiàng)目前期研究工作。4）對(duì)于決策分判表中各個(gè)權(quán)利崗位

20、，應(yīng)進(jìn)一步明確崗位的價(jià)值和責(zé)任。以崗位價(jià)值的清晰化作為導(dǎo)向，使崗位逐漸向高價(jià)值的工作做精力傾斜，將低價(jià)值的工作逐漸通過外委的方式剝離崗位主體。將崗位責(zé)任與考核相結(jié)合，對(duì)崗位責(zé)任的實(shí)現(xiàn)度予以更有力的保障。42流程主線：在項(xiàng)目前期研發(fā)流程中，將“土地獲取-成立項(xiàng)目前期工作組-項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)-概念規(guī)劃設(shè)計(jì)-方案設(shè)計(jì)-經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審-完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)-完成施工圖設(shè)計(jì)-施工圖審查通過”設(shè)定為流程主線，即：以設(shè)計(jì)工作的全過程作為流程的主線，詳見“項(xiàng)目前期研發(fā)流程圖”。設(shè)定流程主線有利于識(shí)別項(xiàng)目前期的時(shí)間強(qiáng)度，是定義項(xiàng)目基準(zhǔn)周期的前提。43項(xiàng)目前期基準(zhǔn)周期（參考值）：項(xiàng)目前期（從土地獲取到施工圖審查通過），流程主線工

21、作全部完成所需要的總時(shí)間周期，以及流程主線、并行線路上各個(gè)重要節(jié)點(diǎn)工作完成所需要的分段時(shí)間周期。具體描述詳見詳見41“重要成果和決策點(diǎn)分判”表中“時(shí)間基準(zhǔn)”一欄描述所示。項(xiàng)目前期總時(shí)間周期：從拿地到施工圖審查通過：240天（其中拿地后啟動(dòng)期15天時(shí)間，從拿地到經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審125天，啟動(dòng)期后的設(shè)計(jì)基準(zhǔn)周期為220天）注：1）大盤周期：對(duì)于大盤的第一期，因考慮到項(xiàng)目總體規(guī)劃的復(fù)雜度，在現(xiàn)有基準(zhǔn)周期的基礎(chǔ)上，對(duì)概念規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間段增加45天的時(shí)間。2）周期水準(zhǔn)：“從拿地到施工圖審查通過240天”的基準(zhǔn)周期在上海公司以往操作的項(xiàng)目中約為80分位的效率水平，比起行業(yè)內(nèi)前期設(shè)計(jì)效率較高的地產(chǎn)企業(yè)仍有一定的提

22、升空間。3）考核：雖然設(shè)計(jì)主線工作和報(bào)建工作都有相應(yīng)的時(shí)間基準(zhǔn)，由于往往報(bào)批工作受外界影響因素較大，不順利時(shí)會(huì)對(duì)主線周期產(chǎn)生拖延影響，同時(shí)主線工作本身也存在提前或滯后完成的可能性，所以在對(duì)項(xiàng)目基準(zhǔn)周期的完成情況進(jìn)行考核時(shí)，需要有一定的彈性。將A、B、C、D等考核等級(jí)分別對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)周期的實(shí)際完成天數(shù)X，如下：A（X225），B（225X255），C（255X285），D（X285）。即：挑戰(zhàn)值A(chǔ)相當(dāng)于實(shí)際完成天數(shù)較基準(zhǔn)周期提前15天，目標(biāo)值B為實(shí)際完成天數(shù)較基準(zhǔn)周期偏差15天以內(nèi)。如果在項(xiàng)目報(bào)批中出現(xiàn)因非可控因素導(dǎo)致的主線工作嚴(yán)重滯后，可酌情剔除相應(yīng)的滯后天數(shù)。4）影響基準(zhǔn)周期時(shí)間進(jìn)一步壓縮的主要

23、原因包括：項(xiàng)目啟動(dòng)效率、設(shè)計(jì)輸入條件的形成效率、過程成果的決策效率、報(bào)批不確定因素、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化度等。為了做到項(xiàng)目實(shí)際操作周期實(shí)現(xiàn)挑戰(zhàn)值A(chǔ)，可以通過以下途徑：a縮短主線工作周期。包括概念規(guī)劃工作前置開展，用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品縮短方案周期，加強(qiáng)市場(chǎng)、商業(yè)、成本等輸入條件的及時(shí)性和嚴(yán)肅性，提高過程成果決策效率等方法；b減少報(bào)批滯后發(fā)生的幾率。包括加強(qiáng)報(bào)建工作的協(xié)作和管理（具體舉措詳見附件四：“金地集團(tuán)上海公司報(bào)批報(bào)建工作指引”），重視報(bào)批成果與政府的前期溝通，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)提交的報(bào)建材料的審核把關(guān)，不提倡在設(shè)計(jì)中刻意挑戰(zhàn)政府相關(guān)規(guī)范要求等措施。44流程分段說明：項(xiàng)目啟動(dòng)： 該階段作為項(xiàng)目第一個(gè)工作段，其特點(diǎn)在于

24、：工作事項(xiàng)少，但啟動(dòng)工作的高效完成可以加強(qiáng)各專業(yè)協(xié)作的整體性和計(jì)劃性，防止項(xiàng)目前期工作前松后緊的情況發(fā)生。該階段工作內(nèi)容以經(jīng)營(yíng)線為主展開。因?yàn)槭芡獠恳蛩氐挠绊懶?，可控性?qiáng)，流程中容易對(duì)執(zhí)行做出量化的時(shí)間規(guī)定。主要事項(xiàng)工作如下：1、任命項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子：在項(xiàng)目獲取后3天之內(nèi)，人事行政部牽頭召開領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)，確定項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子（包括項(xiàng)目總經(jīng)理、副總及總助等）。2、成立項(xiàng)目前期工作組：在項(xiàng)目獲取后5日內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)中心調(diào)配各職能部門資源，營(yíng)運(yùn)副總簽發(fā)項(xiàng)目前期工作組成立通知。3、召開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)：在項(xiàng)目前期工作組形成后5日內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)中心召集，項(xiàng)目總經(jīng)理主持召開。對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和工作要點(diǎn)、一級(jí)計(jì)劃、項(xiàng)目分析、各專

25、業(yè)分工等事項(xiàng)進(jìn)行討論和工作安排。其中，為了保證在進(jìn)入策劃階段市場(chǎng)策劃和規(guī)劃產(chǎn)品研發(fā)能夠有更好的擬合度及相似的切入點(diǎn)，相關(guān)人員應(yīng)就項(xiàng)目基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析溝通，挖掘項(xiàng)目顯性和潛在的價(jià)值點(diǎn)作為后期工作的指導(dǎo)方向。 4、簽定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書A版：由營(yíng)運(yùn)中心牽頭，選取項(xiàng)目可研報(bào)告的核心內(nèi)容完成該經(jīng)營(yíng)責(zé)任書A版，經(jīng)總經(jīng)理審定后上報(bào)集團(tuán)，并抄送項(xiàng)目相關(guān)人員。5、修編項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃：由項(xiàng)目中心牽頭，于項(xiàng)目獲取15日內(nèi)，項(xiàng)目前期工作組共同完成。其中，工作組應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的開發(fā)計(jì)劃的剛性節(jié)點(diǎn)要求，在參考“項(xiàng)目開發(fā)基準(zhǔn)周期”的基礎(chǔ)上，按統(tǒng)一模板共同完成項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃的討論、修正和會(huì)簽，就首期工程的里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)

26、劃達(dá)成共識(shí)。運(yùn)營(yíng)中心組織公司對(duì)一級(jí)計(jì)劃評(píng)審后簽發(fā)、備案。6、成立項(xiàng)目公司：由項(xiàng)目總牽頭推進(jìn)，于項(xiàng)目獲取45日內(nèi)，完成項(xiàng)目公司成立事項(xiàng)。注：為保證項(xiàng)目總體進(jìn)度，項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃經(jīng)過項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審、備案后，原則上項(xiàng)目中心和職能部門不得做出重大修改。如果因?yàn)榭陀^原因需要進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)通過公司層面評(píng)審，并報(bào)公司和集團(tuán)相關(guān)部門知會(huì)。前期策劃階段：前期策劃階段是項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘的過程。該階段研發(fā)線（市場(chǎng)、商業(yè)、設(shè)計(jì)、成本等職能部門）采用耦合的工作方式，經(jīng)過多方案比選、互動(dòng)以及共同決策，確定項(xiàng)目的主題定位報(bào)告、產(chǎn)品策劃報(bào)告、商業(yè)定位報(bào)告、目標(biāo)成本概算、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)和戶型方向、示范區(qū)策劃等核心內(nèi)容，并完成修詳?shù)恼?/p>

27、門意見征詢。項(xiàng)目、營(yíng)運(yùn)等經(jīng)營(yíng)線上的部門則側(cè)重于對(duì)進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)各項(xiàng)工作間存在的專業(yè)分歧從整體經(jīng)營(yíng)效益的層面進(jìn)行判斷和協(xié)調(diào)。1、耦合互動(dòng)：是該階段研發(fā)工作的重要特征。啟動(dòng)會(huì)之后20天內(nèi)（項(xiàng)目獲取30天內(nèi)），市場(chǎng)部通過召集公司專業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和外部合作單位負(fù)責(zé)人、外部營(yíng)銷及設(shè)計(jì)專家對(duì)項(xiàng)目開發(fā)主題策略進(jìn)行探討，并確認(rèn)開發(fā)策略、主題定位和商業(yè)定位方向。啟動(dòng)會(huì)之后30天（項(xiàng)目獲取40天），作為市場(chǎng)部（含商業(yè)職能）最終確定設(shè)計(jì)輸入條件的時(shí)間點(diǎn)。啟動(dòng)會(huì)之后50天內(nèi)（項(xiàng)目獲取65天內(nèi)），市場(chǎng)部（含商業(yè)職能）牽頭完成項(xiàng)目主題定位和產(chǎn)品策劃報(bào)告的最終成果和商業(yè)定位報(bào)告的最終成果。為滿足項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的要求，概

28、念規(guī)劃設(shè)計(jì)作為項(xiàng)目前期主線第一個(gè)工作成果，應(yīng)該在項(xiàng)目獲取后15天內(nèi)完成設(shè)計(jì)發(fā)標(biāo)工作。當(dāng)主題定位、產(chǎn)品策劃、商業(yè)定位報(bào)告中涉及概念規(guī)劃設(shè)計(jì)輸入條件的部分需要在可研報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)行更新調(diào)整，無(wú)法在設(shè)計(jì)發(fā)標(biāo)時(shí)間前提交給設(shè)計(jì)部時(shí)，設(shè)計(jì)部可將可研報(bào)告中相應(yīng)的市場(chǎng)、商業(yè)、成本內(nèi)容作為設(shè)計(jì)任務(wù)書輸入條件進(jìn)行開始設(shè)計(jì)發(fā)標(biāo)工作。在概念設(shè)計(jì)進(jìn)行過程中，市場(chǎng)部（含商業(yè)職能）可利用這段時(shí)間同步開展工作，并參照概念設(shè)計(jì)的階段性成果進(jìn)一步調(diào)整和明確輸入條件，與設(shè)計(jì)形成良好互動(dòng)，最終達(dá)成共識(shí)。2、設(shè)計(jì)輸入條件：剛性條件：成本目標(biāo)成本概算分拆表 市場(chǎng)項(xiàng)目主題策劃、客戶定位和價(jià)格預(yù)測(cè)、住宅產(chǎn)品類型組合、各戶型面積配比分布、精裝修

29、套餐的成本標(biāo)準(zhǔn)、停車位配比、示范區(qū)策劃案 商業(yè)-商業(yè)及其他公建設(shè)施定位（含總體定位、總體規(guī)模、業(yè)態(tài)組合等）會(huì)所配置要求、商業(yè)停車位配比 設(shè)計(jì)（城市公司由技術(shù)部了解） 政府要求及技術(shù)規(guī)范 建議條件： 市場(chǎng)建筑風(fēng)格建議、建筑外立面材質(zhì)及顏色、景觀風(fēng)格及主題、公共部位和戶型功能配置 商業(yè)-商業(yè)及其他公共設(shè)施風(fēng)格建議 客服管理模式、物業(yè)用房等規(guī)劃層面的建議，戶型和景觀層面需關(guān)注事項(xiàng)的建議 設(shè)計(jì)輸入條件的最終提交時(shí)間詳見41“重要成果和決策點(diǎn)分判”表。 3、產(chǎn)品策略：前期策劃是產(chǎn)品成型的階段，產(chǎn)品策略上應(yīng)基于以下三個(gè)方面考慮：1） 創(chuàng)新：是企業(yè)在市場(chǎng)上已經(jīng)形成的產(chǎn)品特征，應(yīng)保持并發(fā)揚(yáng)光大。在進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新

30、的過程中，為改善創(chuàng)新的效益，應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：a 創(chuàng)新過程的反復(fù)往往導(dǎo)致創(chuàng)新的歷時(shí)較長(zhǎng)，所以在流程中創(chuàng)新過程應(yīng)與主線工作盡量分離并前置，避免對(duì)主線周期產(chǎn)生較大影響；b 產(chǎn)品創(chuàng)新的有效性在于挖掘市場(chǎng)和客戶潛在的需求，對(duì)于潛在需求的認(rèn)知應(yīng)基于對(duì)市場(chǎng)和客戶的調(diào)研分析，避免將主觀意識(shí)和個(gè)人喜好理解為真正意義上的客戶需求。2） 品質(zhì)：是對(duì)客戶基本需求的保障。a 通過客戶服務(wù)中心對(duì)后期服務(wù)中出現(xiàn)的品質(zhì)投訴問題進(jìn)行總結(jié)，不斷對(duì)指導(dǎo)項(xiàng)目前期研發(fā)工作的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正完善，避免問題在新的項(xiàng)目中重復(fù)發(fā)生。這是項(xiàng)目流程以外的一項(xiàng)長(zhǎng)期性工作。b 在流程中，通過設(shè)定客服等相關(guān)部門在重要設(shè)計(jì)成果的完成節(jié)點(diǎn)介入把關(guān)評(píng)估，能提

31、前規(guī)避一些品質(zhì)缺陷。c 戶型功能設(shè)計(jì)、交樓標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)、建筑立面和模型推敲、材料選型定板是體現(xiàn)品質(zhì)的主要工作地帶，應(yīng)加強(qiáng)這些方面的專業(yè)把關(guān)和系統(tǒng)決策。3） 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化：是提高前期研發(fā)效率的主要手段之一。在符合項(xiàng)目定位的前提下，將以往出現(xiàn)的成熟產(chǎn)品和仍處于市場(chǎng)有效期內(nèi)的創(chuàng)新產(chǎn)品在新項(xiàng)目中加以應(yīng)用，可以較大程度上縮短研發(fā)周期。并因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品相對(duì)成熟，可以規(guī)避品質(zhì)缺陷和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域范圍內(nèi)原則上應(yīng)在統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大所有項(xiàng)目景觀材料、內(nèi)裝修材料、建筑外裝材料和構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化和區(qū)域統(tǒng)一采購(gòu)。4） 上海區(qū)域范圍內(nèi)開發(fā)的所有公寓類住宅產(chǎn)品、套型面積90平米以下住宅產(chǎn)品，原則上均做精裝

32、修房，室內(nèi)精裝修應(yīng)按照標(biāo)準(zhǔn)化套餐方式定制實(shí)現(xiàn)，以提高開發(fā)效率，規(guī)避質(zhì)量缺陷。方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目?jī)r(jià)值定型的過程。該階段研發(fā)線（市場(chǎng)（含商業(yè)職能）、設(shè)計(jì)、成本等職能部門）完成項(xiàng)目的修建性詳規(guī)報(bào)批、方案設(shè)計(jì)和報(bào)批征詢、目標(biāo)成本測(cè)算、交樓標(biāo)準(zhǔn)策劃、建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)和報(bào)批征詢、材料選型、營(yíng)銷策劃報(bào)告核心內(nèi)容、商業(yè)租售方案等專業(yè)成果，項(xiàng)目中心在此基礎(chǔ)上綜合形成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析表初始化、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案，經(jīng)過營(yíng)運(yùn)、財(cái)務(wù)審核，報(bào)公司和集團(tuán)評(píng)審，并簽定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書B版。實(shí)施方案的核心要點(diǎn)為多項(xiàng)設(shè)計(jì)工作的并行前置。在方案階段，將通常后期才開始的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、精裝修、部品選型設(shè)計(jì)等工作同時(shí)展開，以提高時(shí)間效率，并檢驗(yàn)建筑方案的可實(shí)施性。其中特別關(guān)注：1、 結(jié)構(gòu)、設(shè)備方案與建筑方案的同步展開