九江市棚戶區(qū)舊改研究

1、九江市潯陽區(qū)四大舊改項目九江市潯陽區(qū)四大舊改項目地塊進展與現(xiàn)狀2014.11.14潯陽區(qū)十大舊改項目名單1、老京九市場片區(qū)2、啤酒廠片區(qū)3、孔家洼片區(qū)4、考棚片區(qū)5、面粉廠片區(qū)6、整流器廠、圖書館片區(qū)7、封缸酒廠片區(qū)8、蓮花池片區(qū)9、黃土坡片區(qū)10、鎖江樓片區(qū)注：鎖江樓片區(qū)已經(jīng)被政府開發(fā)為沿江市政用地，故本次匯報未予以詳細說明。潯陽板塊分析：潯陽區(qū)是九江市老城區(qū)，人口稠密，道路較擁擠，城市規(guī)劃不合理。區(qū)域內(nèi)樓盤數(shù)量不多，以公寓普通住宅為主，樓盤均價為：約4800元/。九江市目前大力推動老城區(qū)改造，對其定位仍然是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。興龍國際商務(wù)中心滿庭春MOMA御江一品常青藤MOMA陽光公館中房潯陽城

2、樓盤均價類型體量常青藤MOMA4700公寓、住宅15萬陽光公館4900板樓、住宅5.2萬御江一品4900板塔、住宅28萬中房潯陽城4500公寓、住宅65萬興龍國際6000公寓2.8萬滿庭春MOMA4600公寓、住宅32萬老京九市場地塊啤酒廠地塊考棚地塊潯陽區(qū)十大舊改項目位置示意圖老京九市場片區(qū)1啤酒廠片區(qū)245面粉廠片區(qū)封缸酒廠片區(qū)73孔家洼片區(qū)圖書館、整流器廠片區(qū)68蓮花池片區(qū)9黃土坡片區(qū)鎖江樓片區(qū)10長長 江江大中大步行街大中大商圈1Km輻射范圍半徑1km長虹大道商業(yè)帶火車站商圈1Km輻射范圍半徑1km考棚片區(qū)1、老京九市場、戰(zhàn)備路綜合片區(qū) 本地塊總面積363畝，合24.2萬，拆遷面積約4

3、2.35萬。 地塊分為兩部分，圖中B部分政府留作他用面積約140畝，并不列入此次舊改范圍。 圖中A部分為此次舊改范圍，總面積約220畝。AB1、老京九市場、戰(zhàn)備路綜合片區(qū) 至2014年8月仍在使用，并未有商戶遷走，所有功能區(qū)均在正常運行。 新京九市場將于2016年建成投入使用，老京九市場須在其建成以后方可遷入。故老京九市場的搬遷和拆遷工作須在2016年才能正式啟動. 據(jù)咨詢，尚未有大型標(biāo)桿企業(yè)實質(zhì)性接洽此地塊。分析：老京九市場、戰(zhàn)備路綜合片區(qū)地塊位于長江大橋橋頭，地塊形狀規(guī)則，面積符合公司要求，臨廬峰東路及長虹北路，交通便利度高，商服繁華度好，是九江住宅一級、商業(yè)一級土地。老京九市場片區(qū)紅線自

4、西向東拍攝自南向北拍攝金融配套昌九高速、長江大橋生活配套自北向南拍攝加油站地上建筑現(xiàn)狀地上建筑現(xiàn)狀廬峰東路長虹北路備戰(zhàn)路2、啤酒廠片區(qū) 本地塊總面積188.45畝，合12.56萬，拆遷面積約16.3萬。 地塊分為兩部分，圖中標(biāo)藍部分已被市政府留作工業(yè)用地，面積約100畝，并不列入此次舊改范圍。 圖中紅線部分為此次舊改范圍，總面積約90畝。2、啤酒廠片區(qū) 政府對其規(guī)劃要求以商業(yè)為主，只能做少量住宅。 此地塊尚無大型標(biāo)桿企業(yè)接洽，幾乎無人問津。啤酒廠地塊土地產(chǎn)權(quán)錯綜復(fù)雜，拆遷工作難以啟動，政府與企業(yè)雙方尚未達成實質(zhì)性的地塊拆遷協(xié)議。分析：啤酒廠片區(qū)地塊位于京九市場北側(cè)，長江大橋橋頭，地塊形狀規(guī)則，

5、面積符合公司要求，北臨濱江路，東臨長虹北路，交通便利度高，商服繁華度好，是九江住宅一級、商業(yè)一級土地。周邊開發(fā)度高，配套成熟。昌九高速、長江大橋濱江路廬峰東路花果園路長虹北路地上建筑現(xiàn)狀物流中心白水湖公園長 江環(huán)境監(jiān)測中心地塊內(nèi)部現(xiàn)狀滿庭春moma均價5800元/鎖江樓地塊紅線范圍3、孔家洼片區(qū) 本地塊總面積91.35畝，合6.09萬，拆遷面積約10.85萬。 圖中紅線部分為此次舊改范圍，總面積約90畝。 地塊四面臨近，地塊近似于長方形，是較理想的宗地形狀。本地塊已經(jīng)拆遷完成，并進行了土地平整，政府已經(jīng)與山水國際達成了初步引進意向。即將掛牌公示。分析：1，孔家洼片區(qū)地塊位于湖濱組團夾縫地帶，臨

6、街情況較差，地塊形狀規(guī)則，面積符合公司要求，是九江住宅二級、商業(yè)二級土地。周邊開發(fā)度高，配套成熟。屬于典型的城中村地塊，開發(fā)難度較高。2，圖書館片位于廬山南路南側(cè)，面積小，不規(guī)則，改造難度大。廬山南路十里大道桃園路人民路青年北路孔家洼片區(qū)紅線圖書館、整流器廠片區(qū)紅線江西財經(jīng)職業(yè)學(xué)院九江汽車南站九江中醫(yī)院九江地稅黨校九江農(nóng)商銀行地塊內(nèi)建筑現(xiàn)狀九江一中地塊內(nèi)建筑現(xiàn)狀地塊內(nèi)建筑現(xiàn)狀地塊內(nèi)建筑現(xiàn)狀4、考棚片區(qū) 本地塊總面積71畝，合4.73萬，拆遷面積約8.4萬。 地塊位于潯陽東路、廬峰南路交界處，處于九江商業(yè)中心，配套成熟，商業(yè)繁華，交通便利。 地塊面積適中，形狀較為標(biāo)準(zhǔn)，兩面臨街，商業(yè)潛力大。 地

7、塊住戶遷移工作已近尾聲，目前地塊內(nèi)建筑尚未開始拆除。疑似與華潤萬家簽訂意向協(xié)議。分析：1、考棚片區(qū)地塊位于大中大商圈，南臨潯陽路，東臨廬峰北路，是九江商業(yè)中心地帶。地塊形狀規(guī)則，面積符合公司要求，是九江住宅一級、商業(yè)一級土地。2，黃土坡片區(qū)位于大中大附近，九江商業(yè)中心，但其面積小，不規(guī)則，不符合公司要求，臨街情況差，地處密集老城區(qū)，改造難度大。自西向東拍攝醫(yī)療保險服務(wù)大廳龍山小學(xué)九江農(nóng)商銀行婦幼保健院九江學(xué)院附屬醫(yī)院九江人才市場太平洋購物聯(lián)盛廣場自南向北拍攝地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀考棚片區(qū)紅線潯陽東路塔嶺北路廬峰北路大中大步行街黃土坡片區(qū)紅線長長 江江政府已經(jīng)與山水國際、綠地、家樂福、華潤、蘇

8、寧等500強企業(yè)接洽孔家洼疑似與山水國際簽約啤酒廠地塊幾乎無人問津考棚地塊疑似與華潤簽約老京九地塊尚未啟動拆遷啤酒廠地塊老京九地塊考棚片區(qū)地塊孔家洼地塊公司潯陽西路潯陽西路濱江路濱江路濱江路濱江路長虹北路長虹北路長虹北路長虹北路潯陽東路潯陽東路長虹大道長虹大道青年路青年路南海路南海路長江大道南海路長城路起點起點終點終點行車路線行車路線公司啤酒廠科苑路右轉(zhuǎn)到潯陽西路行駛2.1公里到左轉(zhuǎn)龍開河路，沿龍開河路一直開到濱江路行駛4.7公里右轉(zhuǎn)至長虹北大道，沿長虹北大道行駛500米即到啤酒廠地塊。啤酒廠老京九沿長虹北大道行駛1公里到老京九市場。老京九考棚從長虹北大道左轉(zhuǎn)進入廬峰東路行駛1.5公里左轉(zhuǎn)，行駛400米右轉(zhuǎn)進入潯陽東路，行