德國(guó)房地產(chǎn)政策

1、 小組成員：xxx 匯報(bào)人：XXX 德國(guó)房地產(chǎn)政策請(qǐng)輸入您的章節(jié)大標(biāo)題1目錄Contents23德國(guó)國(guó)情及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因?qū)ξ覈?guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒及啟示德國(guó)國(guó)情及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1Part44德國(guó)國(guó)情及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 德國(guó)是歐洲人口最多歐洲人口最多的國(guó)家，截至2006年底，德國(guó)總?cè)丝跒?245 萬人（其中750萬為外籍人） 國(guó)土面積357020平方公里，略小于我國(guó)云南省的土地面積（39萬平方公里） 德國(guó)的人口密度為每平方公里230人，是歐洲歐洲人口最稠密人口最稠密的國(guó)家之一 55 在“二戰(zhàn)”后和兩德統(tǒng)一后，德國(guó)曾是全球房荒最嚴(yán)重的國(guó)家之一。發(fā)展到今天，德國(guó)住房供應(yīng)充裕、政策法律完善

2、、房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)合理，房?jī)r(jià)收入比偏低，保持了長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，30多年來，德國(guó)平均房?jī)r(jià)僅上漲了60%，而平均每年漲幅不過是2%，如果扣除物價(jià)上漲因素，德國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上是在縮水。德國(guó)房地產(chǎn)在全球“獨(dú)善其身”德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因2Part77德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因直接原因 德國(guó)房?jī)r(jià)為何能長(zhǎng)期保持穩(wěn)定呢？最直接的原因是，德國(guó)住房供求均衡。 德國(guó)目前大約有3800萬戶家庭，住房總數(shù)約4000萬套，完全滿足每個(gè)家庭一套住房?，F(xiàn)有的人均居住面積達(dá)41平方米。同時(shí)，根據(jù)德國(guó)政府的土地規(guī)劃，近年來德國(guó)每年新增住房在25萬套到30萬套左右，這完全能夠滿足居民的新增購(gòu)房需

3、求。而德國(guó)人口出生率在西方國(guó)家中最低，德國(guó)人口已連續(xù)多年負(fù)增長(zhǎng)，按照現(xiàn)在的人口負(fù)增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)在未來的40年里，德國(guó)人口將減少到7千萬人或是更低。88德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因直接原因 當(dāng)然，住房供求均衡甚至供大于求，并不等于房?jī)r(jià)必定下跌而不會(huì)上揚(yáng)。如中國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)拍土地之后，囤積而不開發(fā)，人為制造土地供應(yīng)短缺，推高房?jī)r(jià)。 德國(guó)的房?jī)r(jià)完全取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，政府并不直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干涉（甚至不直接向市場(chǎng)提供住房），但是通過出臺(tái)一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序發(fā)展，既實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”，又讓炒房者沒有機(jī)會(huì)可乘。99德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因

4、德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因15423實(shí)行獨(dú)特的“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式長(zhǎng)期穩(wěn)定的房貸利率周期以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)合理穩(wěn)定的住房投資回報(bào)率，嚴(yán)厲遏制投機(jī)性需求和開發(fā)商暴利行為其他原因其他原因1010德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì) 德國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行以居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，并以法律形式保障。 德國(guó)政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國(guó)家社會(huì)福利體系的一個(gè)重要組成部門，沒有過多地強(qiáng)調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。德國(guó)的住房建設(shè)法、住房補(bǔ)助金法、住房租賃法和私人住房補(bǔ)助金法分別為社會(huì)保障住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)的規(guī)范和私有住房提供了法律框架，

5、被稱為德國(guó)住房政策的“四大支柱”。 1111房地產(chǎn)政策貨幣政策房貸政策“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式房貸固定利率機(jī)制 貨幣政策首要目標(biāo)是控通脹，物價(jià)長(zhǎng)期平穩(wěn)。 德國(guó)聯(lián)邦銀行長(zhǎng)期實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，通貨膨脹水平長(zhǎng)期維持在較低水平，CPI基本控制在2%以內(nèi)。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因1212德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因VS“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式房貸固定利率機(jī)制 德國(guó)居民要得到住房?jī)?chǔ)蓄銀行的購(gòu)房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項(xiàng)，一般是存款額達(dá)到儲(chǔ)蓄合同金額的50以后，住房?jī)?chǔ)蓄銀行才把合同金額付給儲(chǔ)戶。 存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3和5，儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)

6、利率且固定不變，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。購(gòu)房者不會(huì)受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策特別是貨幣政策變動(dòng)的影響，也不受通貨膨脹等利率變動(dòng)的影響。1313德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng) 德國(guó)政府大力推動(dòng)廉價(jià)住房建設(shè)，同時(shí)支持建設(shè)福利性公共住房建設(shè)，政府根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補(bǔ)貼，確保每個(gè)家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國(guó)人可以享受不同額度的租房補(bǔ)貼。 保護(hù)承租者的租賃市場(chǎng)，租房法規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50，就構(gòu)成犯罪。住房擁有率較低，租房比例較高，德國(guó)的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。 1414德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的原因 德國(guó)住房市場(chǎng)具有較為穩(wěn)定的投資回報(bào)率，長(zhǎng)期穩(wěn)定在4%-5%之間。德國(guó)先后出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)厲遏制住房投資投機(jī)性需求和開發(fā)商獲取暴利行為的政策。在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過合理房?jī)r(jià)的20，購(gòu)房者就可以向法庭起訴。如果超過50，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。 確立合理穩(wěn)定的住房投資回報(bào)率，嚴(yán)厲遏制投機(jī)性需求和開發(fā)商暴利行