德國房地產(chǎn)政策

1、 小組成員：xxx 匯報人：XXX 德國房地產(chǎn)政策請輸入您的章節(jié)大標題1目錄Contents23德國國情及房地產(chǎn)市場狀況德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因?qū)ξ覈慕?jīng)驗借鑒及啟示德國國情及房地產(chǎn)市場狀況1Part44德國國情及房地產(chǎn)市場狀況 德國是歐洲人口最多歐洲人口最多的國家，截至2006年底，德國總?cè)丝跒?245 萬人（其中750萬為外籍人） 國土面積357020平方公里，略小于我國云南省的土地面積（39萬平方公里） 德國的人口密度為每平方公里230人，是歐洲歐洲人口最稠密人口最稠密的國家之一 55 在“二戰(zhàn)”后和兩德統(tǒng)一后，德國曾是全球房荒最嚴重的國家之一。發(fā)展到今天，德國住房供應充裕、政策法律完善

2、、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，房價合理，房價收入比偏低，保持了長期穩(wěn)定的房價。 據(jù)統(tǒng)計，30多年來，德國平均房價僅上漲了60%，而平均每年漲幅不過是2%，如果扣除物價上漲因素，德國房價實際上是在縮水。德國房地產(chǎn)在全球“獨善其身”德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因2Part77德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因直接原因 德國房價為何能長期保持穩(wěn)定呢？最直接的原因是，德國住房供求均衡。 德國目前大約有3800萬戶家庭，住房總數(shù)約4000萬套，完全滿足每個家庭一套住房?，F(xiàn)有的人均居住面積達41平方米。同時，根據(jù)德國政府的土地規(guī)劃，近年來德國每年新增住房在25萬套到30萬套左右，這完全能夠滿足居民的新增購房需

3、求。而德國人口出生率在西方國家中最低，德國人口已連續(xù)多年負增長，按照現(xiàn)在的人口負增長速度，預計在未來的40年里，德國人口將減少到7千萬人或是更低。88德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因直接原因 當然，住房供求均衡甚至供大于求，并不等于房價必定下跌而不會上揚。如中國的國有土地使用權出讓市場，房地產(chǎn)開發(fā)商競拍土地之后，囤積而不開發(fā)，人為制造土地供應短缺，推高房價。 德國的房價完全取決于市場供求關系，政府并不直接對房地產(chǎn)市場進行干涉（甚至不直接向市場提供住房），但是通過出臺一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序發(fā)展，既實現(xiàn)了“居者有其屋”，又讓炒房者沒有機會可乘。99德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因

4、德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因15423實行獨特的“先存后貸”合同儲蓄模式長期穩(wěn)定的房貸利率周期以居住為導向的住房制度設計規(guī)范發(fā)達的租賃市場合理穩(wěn)定的住房投資回報率，嚴厲遏制投機性需求和開發(fā)商暴利行為其他原因其他原因1010德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因以居住為導向的住房制度設計 德國長期實行以居住導向的住房制度設計，并以法律形式保障。 德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國家社會福利體系的一個重要組成部門，沒有過多地強調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。德國的住房建設法、住房補助金法、住房租賃法和私人住房補助金法分別為社會保障住房供給、中低收入的房租補貼、租賃市場的規(guī)范和私有住房提供了法律框架，

5、被稱為德國住房政策的“四大支柱”。 1111房地產(chǎn)政策貨幣政策房貸政策“先存后貸”合同儲蓄模式房貸固定利率機制 貨幣政策首要目標是控通脹，物價長期平穩(wěn)。 德國聯(lián)邦銀行長期實行穩(wěn)健的貨幣政策，通貨膨脹水平長期維持在較低水平，CPI基本控制在2%以內(nèi)。德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因1212德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因VS“先存后貸”合同儲蓄模式房貸固定利率機制 德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應款項，一般是存款額達到儲蓄合同金額的50以后，住房儲蓄銀行才把合同金額付給儲戶。 存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3和5，儲蓄房貸利率低于市場

6、利率且固定不變，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。購房者不會受到國家宏觀調(diào)控政策特別是貨幣政策變動的影響，也不受通貨膨脹等利率變動的影響。1313德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因規(guī)范發(fā)達的租賃市場 德國政府大力推動廉價住房建設，同時支持建設福利性公共住房建設，政府根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼。 保護承租者的租賃市場，租房法規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50，就構成犯罪。住房擁有率較低，租房比例較高，德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。 1414德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的原因 德國住房市場具有較為穩(wěn)定的投資回報率，長期穩(wěn)定在4%-5%之間。德國先后出臺了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開發(fā)商獲取暴利行為的政策。在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。 確立合理穩(wěn)定的住房投資回報率，嚴厲遏制投機性需求和開發(fā)商暴利行