海安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則

1、海安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）第一章 總 則第一條 制定依據(jù)：根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范以及城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等有關(guān)規(guī)定，按照住建部國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法、海安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法制定本技術(shù)細(xì)則。第二條 適用范圍：評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本技術(shù)細(xì)則。第三條 評(píng)估機(jī)構(gòu)：從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的單位，應(yīng)當(dāng)是具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的三級(jí)以上（含三級(jí)）房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估機(jī)構(gòu)），并已列入市房屋征收部門(mén)向社會(huì)公布的房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。第四條 評(píng)估人員：從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)的工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)培訓(xùn)合格取得上崗證；負(fù)責(zé)征收評(píng)估工作的專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)是評(píng)估機(jī)構(gòu)中的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。第五條 評(píng)估對(duì)象：被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定的被征收合法建筑物及其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)和其它不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)被征收房屋）以及除政府對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。第六條 評(píng)估目的：被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。第七條 評(píng)估時(shí)點(diǎn)：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。第八條 評(píng)估假設(shè)：被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。第九條 評(píng)估方法：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估

4、對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用比較法評(píng)估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)用房的，如市場(chǎng)交易量較少，無(wú)法選用比較法的，應(yīng)當(dāng)選用成本法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法或成本法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。第十條 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮被征收房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所受抵押、

5、租賃、查封等因素的影響。第十一條 價(jià)值構(gòu)成：被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)以及獎(jiǎng)勵(lì)。住宅和非住宅營(yíng)業(yè)用房合法土地使用面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價(jià)值已在房屋評(píng)估時(shí)體現(xiàn)，不再單獨(dú)估價(jià)。被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修及附屬物價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。第十二條 評(píng)估程序：1.接受評(píng)估委托，明確評(píng)估基本事項(xiàng)并簽訂征收評(píng)估委托合同；2.驗(yàn)收委托方提供的有關(guān)資料，擬訂征收評(píng)估作

6、業(yè)方案；3.到征收地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘,拍攝影像，做好記錄；4.根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析；5.確定估價(jià)方法，進(jìn)行測(cè)算；6.出具分戶初評(píng)結(jié)果；7.交由房屋征收部門(mén)公示，征求意見(jiàn)；8.公示期間負(fù)責(zé)評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋?zhuān)?.對(duì)確屬錯(cuò)估的部分現(xiàn)場(chǎng)予以記錄后進(jìn)行修改和完善報(bào)告；10.修正后出具分戶報(bào)告和整體報(bào)告提交房屋征收部門(mén)，并由征收部門(mén)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告；11.評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。第十三條 評(píng)估結(jié)果表達(dá)形式：1.在征收實(shí)施之前由征收部門(mén)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展前期調(diào)查，向房屋征收部門(mén)提交項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金總額概算報(bào)告；2.在征收實(shí)施時(shí)由選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并提交委

7、托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告及被征收人分戶評(píng)估報(bào)告，作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。第二章 房屋用途分類(lèi)第十四條 房屋用途分類(lèi)：被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅營(yíng)業(yè)用房、非住宅非營(yíng)業(yè)用房。（見(jiàn)附件1）第三章 住宅房屋征收評(píng)估第十五條 住宅房屋征收評(píng)估方法：被征收住宅房屋適用比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其征收評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為：1.確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)（“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求見(jiàn)附件3）；2.測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的方式，采用比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的

8、算術(shù)平均值確定（測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇要求見(jiàn)附件2）。其計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價(jià)格 = ××××Vs 可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；交易情況修正系數(shù)。由于采用買(mǎi)賣(mài)的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T(mén)公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)（系數(shù)確定見(jiàn)附件4）；可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)（系數(shù)確定見(jiàn)附件5）。3.確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體

9、因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)并結(jié)合各類(lèi)被征收房屋調(diào)整系數(shù)得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：（1）被征收成套住宅評(píng)估價(jià)格Vc= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格×（2）被征收獨(dú)門(mén)院落住宅評(píng)估價(jià)格Vd= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格××Kd（3）被征收非成套住宅評(píng)估價(jià)格Vf= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格××KfK31i標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定見(jiàn)附件4)。Kd 獨(dú)門(mén)院落調(diào)整系數(shù)(系數(shù)確定見(jiàn)附件4)。國(guó)有直管住宅房屋不享有此調(diào)整系數(shù)。Kf非成套調(diào)整系數(shù)，取值為0.98。第四章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估第十六條 非住宅

10、非營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法：因案例收集等具體原因無(wú)法適用比較法時(shí)，可選用成本法評(píng)估（應(yīng)用說(shuō)明見(jiàn)附件7）。第十七條 成本法評(píng)估技術(shù)路線：1.測(cè)算土地重新取得價(jià)格：根據(jù)被征收非住宅非營(yíng)業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、比較法等測(cè)算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格PD；2.確定建筑物重置價(jià)格：根據(jù)被征收非住宅非營(yíng)業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件7所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格PJ；3估測(cè)折舊：現(xiàn)場(chǎng)查勘并對(duì)照房屋成新因素確定表（見(jiàn)附件8），估計(jì)測(cè)算確定建筑物的折舊額C；4.補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，考慮到房屋征收補(bǔ)償評(píng)估的特點(diǎn)，按成本法評(píng)估的基本公式計(jì)算被征收非住宅非營(yíng)業(yè)用房的

11、征收補(bǔ)償價(jià)格Vi為：iPDPJC第五章 非住宅營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估第十八條 非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法：非住宅營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估首選比較法進(jìn)行，因案例收集等具體原因無(wú)法適用比較法評(píng)估時(shí)，可選用收益法評(píng)估，以上兩種方法都不適用時(shí)，采用成本法或房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的其它評(píng)估方法進(jìn)行。第十九條 比較法評(píng)估：比較法可分為可比案例直接比較法與基準(zhǔn)價(jià)格比較修正法。1可比案例直接比較法將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的可比案例進(jìn)行比較，對(duì)這些可比案例的已知價(jià)格作各項(xiàng)因素修正，直接估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?？杀劝咐苯颖容^法的技術(shù)路線為：（1）選取可比案例?？杀劝咐倪x取條件應(yīng)符合附件9的要求；（2）進(jìn)行

12、因素修正，求取比準(zhǔn)價(jià)格。比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格V = 可比案例價(jià)格Vs×P1×P2×P3×P4P1交易情況修正系數(shù)?？杀劝咐捎谜＝灰装咐龝r(shí)，該系數(shù)取1；P2交易日期修正系數(shù)；P3可比案例修正為待估房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件9；P4可比案例修正為待估房屋區(qū)域因素修正系數(shù)，房屋區(qū)域因素修正系數(shù)確定參見(jiàn)附件9。（3）確定評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。2基準(zhǔn)價(jià)格比較修正法將估價(jià)對(duì)象與樣本房屋進(jìn)行比較，對(duì)經(jīng)按同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)評(píng)估得出的樣本房屋市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行適當(dāng)修正，間接估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?；鶞?zhǔn)價(jià)格比較修正法的技術(shù)

13、路線為：（1）選取樣本房屋。樣本房屋的選取條件見(jiàn)附件9；（2）確定基準(zhǔn)價(jià)格（V0）樣本房屋的評(píng)估價(jià)格即為基準(zhǔn)價(jià)格，當(dāng)樣本房屋有類(lèi)似房地產(chǎn)交易的，應(yīng)選用可比案例直接比較法進(jìn)行評(píng)估；樣本房屋或類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)選用收益法進(jìn)行評(píng)估?；鶞?zhǔn)價(jià)格可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。（3）確定評(píng)估價(jià)格各被征收房屋應(yīng)與樣本房屋的房地產(chǎn)實(shí)體因素進(jìn)行比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的價(jià)值，其計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格Vi= 基準(zhǔn)價(jià)格V0×P5P5樣本房屋修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定見(jiàn)附件9。第二十條 收益法評(píng)估：收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正

14、常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本報(bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用凈收益按一定比例遞增評(píng)估的技術(shù)路線：1確定未來(lái)收益年限；2估算未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益；3選用適當(dāng)?shù)膬羰找嬷鹉暝鲩L(zhǎng)率及資本報(bào)酬率；4選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。 收益法按下述公式： 其中：V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 A房地產(chǎn)的未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益 Y房地產(chǎn)的資本報(bào)酬率g凈收益逐年遞增的比例 n房地產(chǎn)的收益年限以上相關(guān)參數(shù)的確定見(jiàn)附件10。第六章 其它征收評(píng)估問(wèn)題處理第二十一條 “地大于房”的評(píng)估：對(duì)被征收住宅和非住宅營(yíng)業(yè)用房合法土地使用權(quán)面積大于房屋合法建筑面積的，合法土地使用權(quán)面積大于房

15、屋合法建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為：1.“地大于房”面積S合法土地使用權(quán)面積房屋合法建筑面積2.住宅“地大于房”土地單價(jià)W = 被征收房屋所處區(qū)域住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)×L3.非住宅營(yíng)業(yè)用房“地大于房”土地單價(jià)W = 被征收房屋所處區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)×L當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國(guó)有劃撥性質(zhì)時(shí)，L取0.6；當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國(guó)有出讓性質(zhì)時(shí)，L取1。征收原為集體性質(zhì)土地上房屋，參照國(guó)有土地上房屋評(píng)估時(shí)，參照國(guó)有劃撥性質(zhì)L取0.6?；鶞?zhǔn)地價(jià)由評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)市人民政府公布的在用基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合有關(guān)情況評(píng)估確定，同一個(gè)項(xiàng)目和區(qū)域執(zhí)行同一價(jià)格。3.“地大于房”土地總價(jià)dW&

16、#215;S4.國(guó)有直管住宅房屋不享有“地大于房”補(bǔ)償。第二十二條 國(guó)有直管住宅房屋的評(píng)估：對(duì)國(guó)有直管住宅房屋，其重置價(jià)結(jié)合成新補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補(bǔ)償給房屋承租人，計(jì)算方法如下：1.用比較法求出被征收住宅房屋的價(jià)格Vi2.補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人的部分：Pi被征收住宅房屋的重置價(jià)格（見(jiàn)附件6）；g被征收住宅房屋成新率（見(jiàn)附件8）；被征收住宅房屋合法建筑面積。3.補(bǔ)償給使用人（承租人）的部分：Vi第二十三條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評(píng)估：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的,對(duì)待調(diào)換房屋的評(píng)估應(yīng)采用與被征收房屋相同的評(píng)估方法進(jìn)行。第二十四條 劃撥土地非住宅非營(yíng)業(yè)用房評(píng)估：征收評(píng)估時(shí)涉及被征收非住宅非營(yíng)業(yè)用房的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)

17、，非住宅非營(yíng)業(yè)用房補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算公式如下：×sVi被征收非住宅非營(yíng)業(yè)用房的征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格；V被征收非住宅非營(yíng)業(yè)用房參照出讓土地性質(zhì)評(píng)估價(jià)格；Vjo海安市土地基準(zhǔn)樓面地價(jià)，Vj為基準(zhǔn)地價(jià)，m為標(biāo)準(zhǔn)容積率;S被征收非住宅非營(yíng)業(yè)用房合法建筑面積。第二十五條 裝飾裝修及附屬物評(píng)估：房屋征收評(píng)估中，裝飾裝修及附屬物等部分為獨(dú)立的專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估（補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件12）。第二十六條 其它評(píng)估：未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法或成本法進(jìn)行評(píng)估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門(mén)通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評(píng)估以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為

18、依據(jù)。第七章 征收評(píng)估報(bào)告第二十七條 出具報(bào)告要求：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具評(píng)估報(bào)告。第二十八條 簽名蓋章：評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上（含）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在評(píng)估報(bào)告上簽字的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。第二十九條 報(bào)告裝幀：評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第八章 征收評(píng)估工作準(zhǔn)則第三十條 評(píng)估委托：被選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂評(píng)估委托合同。第三十一條 評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)確定受委托評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評(píng)估技術(shù)方案，并對(duì)評(píng)估

19、方法的選用和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十二條 現(xiàn)場(chǎng)查勘：評(píng)估項(xiàng)目均須開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘工作，承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有評(píng)估資格的專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管?，F(xiàn)場(chǎng)查勘記錄資料是評(píng)估測(cè)算和撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。被征收人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的資料，并對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。第三十三條 評(píng)估到戶：評(píng)估人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項(xiàng)評(píng)估，做到實(shí)地查勘準(zhǔn)確、影像資料全面、評(píng)估到戶到項(xiàng)。第三十四條 內(nèi)部審核評(píng)議：評(píng)估結(jié)果須經(jīng)評(píng)估機(jī)

20、構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式評(píng)估報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評(píng)估報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。第三十五條 報(bào)告提交：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評(píng)估委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，向房屋征收部門(mén)提交正式的分戶評(píng)估報(bào)告，并由房屋征收部門(mén)安排征收實(shí)施單位將分戶評(píng)估報(bào)告送達(dá)被征收人。第三十六條 報(bào)告解釋與答疑：評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人及其他評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員負(fù)有解釋評(píng)估報(bào)告技術(shù)問(wèn)題，接受征收當(dāng)事人就評(píng)估報(bào)告相關(guān)問(wèn)題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向征收評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)報(bào)告情況和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。第三十七條 報(bào)告的復(fù)核評(píng)估：被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原評(píng)估

21、機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估結(jié)果或者評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。第三十八條 復(fù)核評(píng)估的鑒定：被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地南通市房屋征收評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。經(jīng)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。房屋征收評(píng)估鑒定過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估專(zhuān)家委員

22、會(huì)要求，就鑒定涉及的評(píng)估相關(guān)事宜進(jìn)行說(shuō)明。需要對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。第九章 評(píng)估資料存檔第三十九條 整理存檔內(nèi)容：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔。1.評(píng)估委托合同；2.征收決定公告；3.評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；4.評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；5.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋、可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；6.確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；7.與評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)的其他資料。第四十條 保存期限：評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留二十年。第十章 附 則第四十一條 細(xì)則附件：附件系本技術(shù)細(xì)則的必要

23、組成部分。第四十二條 特種業(yè)務(wù)：征收評(píng)估中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備搬遷、工程造價(jià)分析等特殊專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作的，評(píng)估機(jī)構(gòu)可委托有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。第四十三條 其它情況處理：本技術(shù)細(xì)則未能涵蓋的其它征收評(píng)估情況，按房屋征收部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)提出的意見(jiàn)處理。第四十四條 細(xì)則解釋?zhuān)罕炯夹g(shù)細(xì)則由海安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。第四十五條 實(shí)施時(shí)間：本技術(shù)細(xì)則自公布之日起施行。海安縣國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則（海政規(guī)20162號(hào)）同時(shí)廢止。本技術(shù)細(xì)則施行前已由市人民政府作出房屋征收決定的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定評(píng)估。附件：1.被征收房屋用途分類(lèi)及說(shuō)明2.可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明3.標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定

24、4.住宅房屋實(shí)體因素（K31、K31i）修正說(shuō)明表5.住宅房屋區(qū)位因素（K32）修正說(shuō)明表6. 房屋建筑結(jié)構(gòu)等級(jí)及重置價(jià)格說(shuō)明表7.非住宅非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明8.房屋成新因素確定表9.非住宅營(yíng)業(yè)用房比較法評(píng)估應(yīng)用說(shuō)明10.非住宅營(yíng)業(yè)用房收益法評(píng)估應(yīng)用說(shuō)明11.非住宅營(yíng)業(yè)用房依據(jù)納稅情況停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)12.裝飾裝修附屬物補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)及其它補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)附件1 被征收房屋用途分類(lèi)及說(shuō)明一、住宅房屋分類(lèi)住宅房屋成套住宅指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。獨(dú)門(mén)院落住宅指辦理合法手續(xù)后，在其獨(dú)立合法宅基地上建造的獨(dú)門(mén)獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用

25、（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅以上兩類(lèi)房屋以外的房屋。二、非住宅營(yíng)業(yè)用房分類(lèi)非住宅營(yíng)業(yè)用房商場(chǎng)類(lèi)建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。商鋪類(lèi)建筑以門(mén)面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開(kāi)間。商務(wù)類(lèi)建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫(xiě)字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫(xiě)字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。娛

26、樂(lè)類(lèi)建筑各類(lèi)歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂(lè)用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類(lèi)建筑分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)賓館兩類(lèi)典型建筑。前一類(lèi)通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類(lèi)通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的

27、現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類(lèi)建筑各類(lèi)大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類(lèi)建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)生間。其他類(lèi)建筑上述類(lèi)型之外的其他營(yíng)業(yè)性質(zhì)用房。三、非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類(lèi)非住宅非營(yíng)業(yè)用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門(mén)或鐵皮門(mén)。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或

28、預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。公共性建筑以圖書(shū)館、博物館、教學(xué)樓、門(mén)診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件2可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明以下可比實(shí)例選擇要求適用于比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。一、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段。二、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類(lèi)與評(píng)估對(duì)象的類(lèi)別相同。三、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)，大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)

29、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。四、可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)選取一般買(mǎi)賣(mài)或租賃的交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。五、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過(guò)十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類(lèi)似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。六、采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。七、可比實(shí)例為成套房屋的，其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均價(jià)格。八、每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30。九、選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%。附件3標(biāo)準(zhǔn)樣

30、本住宅的條件設(shè)定采用比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式對(duì)住宅房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的條件。從方便操作、提高效能的角度考慮，可設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”為：磚混一等十成新，一間朝南，多層成套住宅一層。附件4住宅房屋實(shí)體因素（K31、K31i）修正說(shuō)明表一、成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-

31、8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)979899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作±0.5的浮動(dòng)。4.住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一100100100100100100100二100110105105105105三95110110115115四9510511

32、0115五90100105六9095七85說(shuō)明：a.底層為車(chē)庫(kù)的，一層系數(shù)增加4，頂層系數(shù)減少0.5。b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加1-2，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，樓層系數(shù)不作調(diào)整，房屋（含閣樓）的綜合價(jià)格由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少0.5。上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作±0.5的浮動(dòng)。二、獨(dú)門(mén)院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797

33、-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)979899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作±0.5的浮動(dòng)。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表套型等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值1051151001059410092949092住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等

34、五等說(shuō)明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔。設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔。內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂。內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散。 不滿足上述要求的獨(dú)門(mén)院落。三、非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新三成以下四成五成六成

35、七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表檐高2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.04.0系數(shù)取值9497100102104106108110113-1154.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。功能等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110399101979995979395住宅功能因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說(shuō)明通行方便，二室朝南，陽(yáng)光充沛，空氣流暢，房間大小合

36、適。通行較為方便，一室朝南。設(shè)施不全，無(wú)朝南房間。內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變。不滿足上述要求的非成套住宅房屋。四、獨(dú)門(mén)院落調(diào)整系數(shù)合法院落面積S（）0S1010S2020S30S30調(diào)整系數(shù)d1.161.181.21.22合法院落面積=合法建設(shè)用地面積-建筑占地面積五、有關(guān)說(shuō)明1.K31i的取值范圍應(yīng)該界于80120之間。2.可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行。3.實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：Ps、Po、Pb可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Ps，標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Po，被征收房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Pb?？杀葘?shí)例實(shí)體因素修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素

37、修正系數(shù)K31=Ps/Po×100標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)K31i=Pb/Po×100附件5住宅房屋區(qū)位因素（K32）修正說(shuō)明表一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類(lèi)別因素項(xiàng)目?jī)?nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等征收項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)

38、境規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a611110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作±0.5的浮動(dòng)。二、住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周?chē)鸁o(wú)綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無(wú)綠化，環(huán)

39、境散亂，自然觀感明顯差。空氣污染、噪音、水文空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹椿蛑卦胍粼?。長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離主干道的距離離主干道的距離在50m以內(nèi)。離主干道的距離在50-150m之間。離主干道的距離在150-300m之間。離主干道的距離在300-500m之間。離主干道的距離在500m以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)100m內(nèi)，有2條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)100-250m內(nèi)，至少有1條重要公交線路。距離重要的

40、公交線路的距離在250-350m之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在350-450m之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在450m以上。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無(wú)中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院500m以內(nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院5001000m。距市級(jí)及以上醫(yī)院10001500m。距市級(jí)及以上醫(yī)院15002500m。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500m以上。4商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施在500m范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商

41、業(yè)配套設(shè)施。在500-800m范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。在800m范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800m范圍內(nèi)基本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000m范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。5規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑布局、小區(qū)外形等布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒(méi)有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率

42、在30%以上，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹(shù)，公共活動(dòng)空間較小。少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。無(wú)綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。無(wú)公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無(wú)物業(yè)管理。無(wú)物業(yè)管理，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備

43、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。三、住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明1.基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q，其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)K32Qs/Qo×100附件6房屋建筑結(jié)構(gòu)等級(jí)及重置價(jià)格說(shuō)明表單位:元/結(jié)構(gòu)等級(jí)結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施重置價(jià)格框架一等（高層）層高2.8m以上，整板基礎(chǔ)、樁基

44、礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門(mén)窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。1500二等（多層）四層及以上，層高2.8m以上，整板基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門(mén)窗，水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。三層及以下，平均層高3.6m以上，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門(mén)窗，水、電、衛(wèi)齊全。1350磚混一等層高2.8m以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門(mén)窗，水、電、衛(wèi)、通

45、訊齊全。1230二等層高2.8m以上，磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門(mén)窗或較好的木門(mén)窗，有水電，單獨(dú)或合用衛(wèi)浴。1150三等層高2.8m以上，磚基礎(chǔ)，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門(mén)窗，有水電。1070磚木一等層高(檐高)2.8m以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑20cm以上較好松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內(nèi)墻抹灰，較好木門(mén)窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施

46、齊全。1090二等層高(檐高)2.6m以上，磚基礎(chǔ)，實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑17至20cm松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門(mén)窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，水電設(shè)施齊全。980三等層高(檐高)2.4m以上，240mm磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑15至17cm松杉木桁條或雜木桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦屋面。木門(mén)窗，簡(jiǎn)易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。860簡(jiǎn)易一等檐高2.2m以上，180mm或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡(jiǎn)易瓦、彩鋼屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門(mén)窗或水泥預(yù)制門(mén)窗框，磚、簡(jiǎn)易水泥地面，水電到戶。700二等檐高2.2m以上，空

47、斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，簡(jiǎn)易門(mén)窗，水泥桁條或毛竹桁條。620注：1.不包括工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房的非住宅用房。2.房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計(jì)算。 3. 成套住宅層高超過(guò)2.8m、獨(dú)門(mén)院落住宅房屋層高超過(guò)3.0m、三層及以下框架結(jié)構(gòu)房屋層高超過(guò)3.6m、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超過(guò)相應(yīng)等級(jí)基本層高的，每增加10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級(jí)重置價(jià)結(jié)合成新的2%增加補(bǔ)償。4.房屋建筑安裝工程造價(jià)=房屋重置價(jià)格-其他綜合費(fèi)用170元/。附件7非住宅非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明一、非住宅非營(yíng)業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用1.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格,然后扣除折舊

48、,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本技術(shù)細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。2.成本法評(píng)估的基本公式：征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格土地重新取得價(jià)格建筑物重置價(jià)格建筑物折舊3.土地重新取得價(jià)格應(yīng)首選市場(chǎng)比較法測(cè)算，在無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。注：土地重新取得價(jià)格的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為：PDPO（1a）n×k1×（1+ k2）PD土

49、地重新取得價(jià)格；PO地塊所在土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，以政府管理部門(mén)公布的價(jià)格為準(zhǔn)；a地價(jià)漲落的年均價(jià)格變動(dòng)率；n估價(jià)時(shí)點(diǎn)年份-基準(zhǔn)地價(jià)頒布年份k1土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余使用年限計(jì)算；k2土地綜合調(diào)整系數(shù)，指應(yīng)計(jì)入土地重置成本的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等以及土地實(shí)體、區(qū)域因素的調(diào)整系數(shù)。4.國(guó)有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可采用以下方式求?。簢?guó)有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格×60%。5.建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，對(duì)照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。二、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房結(jié)構(gòu)等級(jí)及重置價(jià)格結(jié)構(gòu)

50、類(lèi)別級(jí)別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重置價(jià)格（元/）鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)柱截面不小于（50cm×50cm），標(biāo)準(zhǔn)層高3.6 m，主要用于綜合樓、辦公樓、教學(xué)樓等、水電衛(wèi)齊全。1320二級(jí)柱截面小于（50cm×50cm），標(biāo)準(zhǔn)層高3.6 m，主要用于大空間廠房、倉(cāng)庫(kù)等、水電衛(wèi)齊全。1120鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)有行車(chē)梁，標(biāo)準(zhǔn)層高6m，鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架、大型鋼筋砼屋面板。1120二級(jí)無(wú)行車(chē)梁，標(biāo)準(zhǔn)層高6m，鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，雙層彩鋼瓦屋面或木基層平瓦屋面。1020鋼結(jié)構(gòu)廠房一級(jí)有行車(chē)梁，標(biāo)準(zhǔn)層高6m。鋼砼基礎(chǔ)，大截面型鋼或圓鋼柱，型鋼桁架屋架，鋼檁條，雙層彩鋼板屋面。11

51、50二級(jí)無(wú)行車(chē)梁，標(biāo)準(zhǔn)層高6m。鋼砼基礎(chǔ)，小截面型鋼或圓鋼柱，型鋼桁架屋架，鋼檁條，雙層彩鋼板屋面。950磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)有行車(chē)梁，標(biāo)準(zhǔn)檐高4.5m, 磚柱或磚墻承重，砼屋架或鋼屋架，鋼筋砼圈梁、掛瓦板或木基層平瓦屋面以及雙層彩鋼瓦屋面。1020二級(jí)無(wú)行車(chē)梁，標(biāo)準(zhǔn)層高3.6m, 磚柱或磚墻承重，砼屋架或鋼屋架，掛瓦板或木基層平瓦屋面以及雙層彩鋼瓦屋面。900磚木結(jié)構(gòu)（輕鋼）一級(jí)有行車(chē)梁，木柱，檐高4.0m,桁條直徑20之間的杉木或上等松木，裝修制作較好的木制屋架，部分整磚夾墻或雙層彩鋼圍護(hù)墻，彩鋼瓦或平瓦屋面。950二級(jí)無(wú)行車(chē)梁，木柱，檐高3.6m,桁條直徑17-19之間的杉木或上等松木，裝修制作

52、較好的木制屋架或鋼屋架，部分整磚夾墻或雙層彩鋼圍護(hù)墻，彩鋼瓦或平瓦屋面。850三級(jí)木柱，檐高3.6m,桁條直徑14-16之間的杉木、松木或雜木，裝修一般，磚木承重，部分整磚夾墻或單層彩鋼圍護(hù)墻，單層彩鋼瓦或平瓦屋面。750簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一級(jí)磚墻或簡(jiǎn)單鋼柱、木柱承重，檐高2.4m,一般杉木或雜木桁條，通過(guò)梁、水泥桁條或掛瓦板，整磚空斗墻、磚砌單墻或單層彩鋼圍護(hù)墻，單層彩鋼瓦或平瓦屋面。610二級(jí)磚墻或簡(jiǎn)單鋼柱、木柱承重，檐高2.2m,差杉木或松木、雜木、水泥桁條，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，碎磚砌、單墻或單層彩鋼圍護(hù)墻，玻璃鋼瓦或石棉瓦屋面。540注：1.被征收工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房重置價(jià)非住宅非營(yíng)業(yè)用房相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級(jí)的房屋重置價(jià)×（1層高（或檐高）調(diào)整系數(shù)）×跨度調(diào)整系數(shù)×跨數(shù)調(diào)整系數(shù)×氣樓調(diào)整系數(shù)。2.房屋結(jié)構(gòu)、裝修狀況介于兩個(gè)等級(jí)之間可用插入法插入半個(gè)等級(jí)計(jì)算相應(yīng)重置價(jià)格。（1）層高、檐高調(diào)整系數(shù)說(shuō)明表 層高或檐高調(diào)整調(diào)整值非住宅（鋼混排架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)廠房），標(biāo)準(zhǔn)檐高以上調(diào)增，以下調(diào)減每增減0.2m，重置價(jià)格增減1非住宅（鋼混框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)