英國(guó)土地制度

1、英國(guó)土地制度2022-3-3土地法的法律體系v土地法由成文法和判例中的各種規(guī)則組成；判例法的規(guī)則包含普通法規(guī)則和衡平法規(guī)則。v普通法：習(xí)慣，由嚴(yán)格遵守法律字面意義的法官極為嚴(yán)苛地執(zhí)行的。v衡平法：利益受損的公民寫(xiě)信向國(guó)王申訴，由樞密大臣進(jìn)行回復(fù)，推翻王座法院的法官判決結(jié)果。自大約1935年之后，樞密大臣法法庭，即大法官法庭已經(jīng)經(jīng)常推翻王座法院的判決。2022-3-3成文法v土地法成文法的標(biāo)志性日期為1925年。v英國(guó)的土地法包含：vAEA 遺產(chǎn)管理法vLPA 財(cái)產(chǎn)法vLCA 土地負(fù)擔(dān)法vLRA 定序土地法vSLA 轉(zhuǎn)讓受限土地法vTA 受托人法v其他2022-3-3什么是土地v普通法中，土地是

2、指土壤，地下巖石以及地上空間。它包括其上生長(zhǎng)物以及其附屬建筑物。一般規(guī)則是，附屬于土地的一切物體都是土地的一部分。v“附屬物”？v1977年波利訴波利特（Berley v. Poulett）案。2022-3-3v波利特伯爵八世將其土地出售，并帶走了其中一座希臘神大理石雕像和一些圖畫(huà)，這些圖畫(huà)之前一直被鑲在鑲板上。買方因此對(duì)其提起訴訟，主張賣方帶走的物品是土地的一部分。v法院認(rèn)為，本案需要解決兩個(gè)問(wèn)題：首先，該物品在何種程度上附屬于土地？其次，它為什么附屬于土地？最終法院判決（上訴法院多數(shù)意見(jiàn)）：該圖畫(huà)與雕像均非“附屬物”。原因是這些圖畫(huà)并非房間固有設(shè)計(jì)的一部分，而該雕像不像伯爵未帶走的底座并非

3、是園景花園的重要組成部分。2022-3-3土地定義的重要性（1）v租賃土地時(shí)：承租人對(duì)土地增加的一切附屬物都可能成為土地的組成部分，從而成為出租人的財(cái)產(chǎn)。例如，由于房屋按揭未付而導(dǎo)致銀行收回房產(chǎn)，那么地毯，燃?xì)猓瑥N房設(shè)備都有可能成為“土地”，債權(quán)人則可以將其出售，以所獲收益實(shí)現(xiàn)債權(quán)。2022-3-3土地定義的重要性（2）v買賣土地時(shí)：當(dāng)某一物品附屬于土地之后，即使買方在購(gòu)買時(shí)未支付價(jià)款，供貨方也可能無(wú)法再收回貨物。v梅盧什訴英國(guó)中部航空公司(Melluish v. BMI )案：某公司將一套安裝于會(huì)議廳的中央供暖設(shè)備出租給當(dāng)?shù)卣块T(mén)，上議院認(rèn)定，一旦該物附屬于土地，那么它就成為該政府部門(mén)的財(cái)

4、產(chǎn)，而與當(dāng)事人的主觀意圖無(wú)關(guān)。2022-3-3其他定義v根據(jù)1925年財(cái)產(chǎn)法第205條第一款第ix項(xiàng)，土地是指：v土地包括任何保有形式的土地，礦藏及礦物建筑物或建筑物的任何部分以及其它有形的可繼承地產(chǎn)；同時(shí)也包括地租和其它無(wú)形的可繼承地產(chǎn)，以及地役權(quán)，特別權(quán)益或者來(lái)自土地或土地之上的利益。2022-3-3v注意：自主持有地產(chǎn)權(quán)與租賃持有地產(chǎn)權(quán)均屬“土地”，故而購(gòu)買租賃持有地產(chǎn)權(quán)的人（即承租人）即是購(gòu)買土地的人。v“有形的可繼承地產(chǎn)” 指土地及其附屬物的。v“無(wú)形的可繼承地產(chǎn)”指土地上的無(wú)形利益，例如抵押權(quán)與地役權(quán)（如道路通行權(quán)）。因此，購(gòu)買鄰居土地道路通行權(quán)的人也稱之為土地購(gòu)買方。2022-3

5、-32022-3-3地產(chǎn)權(quán)的體例“地產(chǎn)權(quán)”：設(shè)定于土地之上具有特定存續(xù)期限的權(quán)益。自從1066年以來(lái)，英國(guó)的全部土地在法律上都?xì)w英王或國(guó)家所有，也就是說(shuō)英王(國(guó)家)是唯一絕對(duì)的土地所有人，個(gè)人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅擁有土地的使甩權(quán)(或占有權(quán))。 2022-3-3持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”，土地持有人所保有的有關(guān)他的土地權(quán)利的總和，就叫做他的產(chǎn)業(yè)權(quán)。主要有如下四種土地產(chǎn)業(yè)權(quán)： 無(wú)條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)； 限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)； 終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)； 限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)。 前三種屬于永業(yè)權(quán)(freehold)，最后一種屬于租業(yè)權(quán)(leasehold). 2022-3-3v無(wú)條件繼

6、承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)的土地持有人實(shí)際上是該土地的所有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地利用和處分土地，即可以占有、使用、收益、處分、遺囑繼承。v限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)只限本人和后裔享有。v終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)只限本人終身享有，并可在期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓權(quán)利。v限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)是有一定期限的地產(chǎn)權(quán)，依協(xié)議而產(chǎn)生。又可分為：有期限地產(chǎn)權(quán)和定期地產(chǎn)權(quán)。v前者因合同中規(guī)定的期限屆滿而終止，后者只有在地主或租戶在臺(tái)同約定的期限屆滿前通知對(duì)方時(shí)才終止，如果逾期未通知，則新一輪租借期又開(kāi)始。2022-3-32022-3-3英國(guó)中央統(tǒng)計(jì)局曾推算全英土地所有制結(jié)構(gòu)如下：公共部門(mén)所有的土地占15.

7、4，其中中央政府所有為2.6，地方政府所有為11.0 ；民間所有的土地占84.6，其中私人所有為65.5，法人所有為14.4。 值得注意的是：女王所有土地與女王個(gè)人所有土地是兩個(gè)概念。 地產(chǎn)權(quán)上的地產(chǎn)權(quán)益v地產(chǎn)權(quán)上可能存在無(wú)限多份的土地權(quán)益，即從“地產(chǎn)權(quán)”這樣主要的權(quán)利中又劃分出次位的地產(chǎn)權(quán)益。v“土地權(quán)益” 揭示出相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)并非是人身性的或合同性的。這些權(quán)利義務(wù)同土地緊密相連，并自動(dòng)地轉(zhuǎn)移到購(gòu)買或繼承土地的人身上，因此他們可以轉(zhuǎn)讓給他人并對(duì)第三人產(chǎn)生約束力。2022-3-3 普通法權(quán)益和衡平法權(quán)益普通法權(quán)益和衡平法權(quán)益v普通法法院承認(rèn)各種地產(chǎn)權(quán)及土地權(quán)益，并會(huì)保障普通法所有人權(quán)利的實(shí)

8、現(xiàn)；v衡平法法院可能會(huì)認(rèn)為一方當(dāng)事人對(duì)土地?fù)碛懈匾牡赖律系臋?quán)利，并基于此推翻普通法院的判決。在衡平法院看來(lái)普通法權(quán)益的所有人只是代表（基于信托）享有更大權(quán)利的所有人擁有那些權(quán)益。2022-3-3布爾訴布爾案v布爾訴布爾（1955）1 QB 234)案： 一對(duì)母子共同購(gòu)買了一棟位于倫敦市郊的房子，但轉(zhuǎn)讓文書(shū)（契據(jù)）上只注明了兒子的名字，他也就成了普通法上的所有人。隨后兒子結(jié)婚并試圖獨(dú)占這棟房子，上訴法院判決兒子不能把他母親趕出房子，因?yàn)樗齾⑴c了房子的購(gòu)買，并因此分享衡平法上的所有權(quán)，兒子只是代衡平法上的所有人（這一對(duì)母子）享有普通法上的所有權(quán)。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)兒子是他自己和母親的受托人，他們

9、分享該受益權(quán)。當(dāng)表面上的所有人實(shí)質(zhì)上是全部或部分地為他人的利益而持有該土地，衡平法院通常會(huì)認(rèn)定如上信托關(guān)系的存在。通過(guò)信托這一有效且常用的手段，地產(chǎn)權(quán)得以被多人分享。2022-3-3英國(guó)土地利用規(guī)劃制度英國(guó)土地利用規(guī)劃制度v1909年，英國(guó)建立了土地規(guī)劃制度，1947年作了進(jìn)一步修改，形成了完善的土地利用規(guī)劃制度。v英國(guó)的土地利用規(guī)劃體系由中央規(guī)劃、大區(qū)規(guī)劃、郡規(guī)劃和市規(guī)劃四級(jí)構(gòu)成，均具有法律效力。v在規(guī)劃制定上，各級(jí)政府部門(mén)制定本級(jí)土地利用規(guī)劃。全國(guó)自下而上編制規(guī)劃，上級(jí)規(guī)劃控制下級(jí)規(guī)劃，下級(jí)規(guī)劃與上級(jí)規(guī)劃協(xié)調(diào)一致。在規(guī)劃期限上，大區(qū)、郡、市的規(guī)劃期分別為20年、15年和5年，這三級(jí)規(guī)劃均每

10、5年修編一次。 2022-3-3v在四級(jí)土地利用規(guī)劃中，市政府對(duì)土地利用規(guī)劃有更多更大的權(quán)力，規(guī)劃的作用也更直接。v政府土地利用規(guī)劃的重點(diǎn)是土地開(kāi)發(fā)，對(duì)改變土地用途及改變建筑物本身用途和性質(zhì)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，必須得到規(guī)劃許可，而對(duì)土地轉(zhuǎn)讓、地價(jià)、土地使用安全性等，土地利用規(guī)劃沒(méi)有作過(guò)多的控制和限制。2022-3-32022-3-3土地規(guī)劃中的上訴制度：當(dāng)私人開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不被當(dāng)?shù)卣S可時(shí)，可直接向中央政府提出上訴，如確有必要，中央政府可以直接否決地方政府的決定，地方政府必須修改規(guī)劃。英國(guó)土地規(guī)劃政策的特點(diǎn)v一是規(guī)劃編制時(shí)公眾廣泛參與，提高了規(guī)劃的實(shí)用性和可操作性；v二是規(guī)劃一經(jīng)通過(guò)，就具有法律效

11、力，有很大的強(qiáng)制性和權(quán)威性；v三是規(guī)劃實(shí)施中的上訴制度。2022-3-3城市綠帶政策和存量土地利用政城市綠帶政策和存量土地利用政策策v英國(guó)從上世紀(jì)年代開(kāi)始建立城市綠帶greenbelt，目的是控制城市過(guò)度外擴(kuò)，減少鄉(xiāng)村土地占用和保護(hù)環(huán)境。v綠帶政策的負(fù)效應(yīng)：綠帶剛性成為阻礙城市發(fā)展的主要障礙。v在劍橋，由于綠帶過(guò)于緊湊，存量土地有限，基本沒(méi)有工業(yè)廢棄地，導(dǎo)致地價(jià)急劇上升，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，引起了可就業(yè)人口與居住人口的失衡，影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2022-3-3v英國(guó)主要利用存量土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)：中央政府明確規(guī)定，為加快廢棄地的改造，方便居民就近上班，減少家用轎車數(shù)量，新增住宅建設(shè)要集中在城區(qū)內(nèi)，60%

12、的新住宅要在已開(kāi)發(fā)土地（存量土地）上建設(shè)。v利用存量土地的做法：一是充分利用老城區(qū)遺留下來(lái)的在功能上已不適應(yīng)的建筑物，對(duì)其進(jìn)行內(nèi)部更新改造。二是充分利用工業(yè)廢棄地，中央政府對(duì)廢棄地改造采取了多種鼓勵(lì)支持的政策，各級(jí)政府比較注意把廢棄地的開(kāi)發(fā)利用與實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)利用和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，并成立了專門(mén)的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府的規(guī)劃許可，采取先治理，改善周邊環(huán)境后再開(kāi)發(fā)建設(shè)的做法。2022-3-3皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)v英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）是英國(guó)影響最大的民間資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，是由社會(huì)俱樂(lè)部形式發(fā)展起來(lái)的。v1868年成立的“測(cè)量師學(xué)會(huì)”是現(xiàn)在學(xué)會(huì)的前身，1881年

13、學(xué)會(huì)被準(zhǔn)予皇家注冊(cè)，1946年啟用皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)的名稱。2022-3-3v特許測(cè)量師是就有關(guān)土地、物業(yè)、建筑及環(huán)保事務(wù)提供專業(yè)建議的世界性權(quán)威人士。v英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)擁有11萬(wàn)名會(huì)員，遍布全球120個(gè)國(guó)家和地區(qū)，是從事有關(guān)土地、物業(yè)、建筑及環(huán)保事務(wù)的領(lǐng)先專業(yè)團(tuán)體。v皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)下設(shè)7個(gè)專業(yè)分會(huì)，各分會(huì)名稱及占會(huì)員總數(shù)的比例如下：綜合管理分會(huì)，占會(huì)員總數(shù)的42%；工程預(yù)算分會(huì)，占39%；房屋測(cè)量分會(huì)，占8%；土地代理及農(nóng)業(yè)分會(huì)，占6%；計(jì)劃及發(fā)展分會(huì)，占2%；土地及水文測(cè)量分會(huì)，占2%；礦業(yè)測(cè)量分會(huì)，占1%。2022-3-32022-3-3英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)是一個(gè)獨(dú)立、非營(yíng)利

14、的機(jī)構(gòu)，不受任何政府部門(mén)的約束，以公眾利益為本，針對(duì)世界各地影響企業(yè)及社會(huì)利益的重大事項(xiàng)，提供不偏不倚和權(quán)威的評(píng)估和建議。英國(guó)土地登記制度v契約登記：由政府土地登記局負(fù)責(zé)土地登記局。v土地登記局總部設(shè)在倫敦 。7個(gè)分局分布在英國(guó)各地。v土地登記局與軍用測(cè)繪部門(mén)配合密切。土地登記所需的圖件，一般由軍用測(cè)繪部門(mén)負(fù)責(zé)提供，宗地圖由業(yè)主委托測(cè)量師v土地登記局通過(guò)登記收費(fèi)設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)基金，同時(shí)，土地登記局的業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)從收取的土地登記費(fèi)中解決。2022-3-3v英國(guó)目前實(shí)行的是產(chǎn)權(quán)登記制度。v土地可以其絕對(duì)產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、占有產(chǎn)權(quán)或有效的租賃保有產(chǎn)權(quán)的形式進(jìn)行登記。v土地登記旨在服務(wù)于地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)；以

15、簡(jiǎn)化地產(chǎn)交易過(guò)程中律師所承辦的各種法律手續(xù)。v英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)與登記制度要求在土地登記之前，必須參照地圖對(duì)其產(chǎn)權(quán)予以確認(rèn)，如果有必要的話，還必須去實(shí)地勘測(cè)其邊界線。土地保有人必須為其產(chǎn)權(quán)提供證據(jù)以滿足土地登記官的要求。2022-3-3土地登記的新規(guī)定v2003年10月13日英國(guó)修訂了的土地登記法案2002和土地登記規(guī)則2003。v2003年10月13日以前的土地登記仍然有效, 登記中的權(quán)利束在此日期之后仍有相同的效果。2022-3-3必須進(jìn)行登記的新權(quán)利v租借或租賃期限在7年以上的v 轉(zhuǎn)讓后租賃期限在7年以上的v從被授予之日起至今已超過(guò)3個(gè)月的任何租借或租佃v不連續(xù)的租借如每年租借兩周可不進(jìn)行登記

16、。v2003年10月13日之前, 獲得授權(quán)且租賃期在21年之上的租賃必須進(jìn)行登記。2022-3-3可以進(jìn)行登記的新土地權(quán)利v不連續(xù)的租借如每年分時(shí)租借兩周如果時(shí)間總長(zhǎng)少于7年, 可不進(jìn)行登記v 現(xiàn)有租賃還有7年以上的剩余租期v獨(dú)立于土地所有權(quán)之外的某種運(yùn)動(dòng)權(quán)或釣魚(yú)權(quán)等v特權(quán)由皇家授予的特別權(quán)利,如市場(chǎng)占有權(quán)或征稅權(quán)2022-3-3土地登記程序（產(chǎn)權(quán)買賣）v買者委托律師對(duì)擬購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)向土地登記局咨詢；v買者決定購(gòu)買、買賣雙方律師代當(dāng)事人商定買賣協(xié)議；v向土地登記局提出土地登記申請(qǐng)；v土地登記局審查、登記制作土地證書(shū)（包括登記的全部?jī)?nèi)容并附有宗地圖）；v通知當(dāng)事人繳費(fèi)；v新的土地所有權(quán)人辦理完上述土

17、地登記手續(xù)后，土地登記局發(fā)給新的產(chǎn)權(quán)人一張新的土地證書(shū)，土地證書(shū)副本存檔，老土地證書(shū)作廢收回。2022-3-3登記期限及實(shí)際內(nèi)容v登記局必須在19個(gè)工作日之內(nèi)給予登記。v英國(guó)的土地登記實(shí)際上是土地及其建筑物的登記，即房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)登記。v對(duì)于承載建筑物的土地，本著房從屬于地、房隨地走的原則，一并登記，但不另外發(fā)放單獨(dú)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，而是在土地權(quán)屬證書(shū)及所附宗地地籍圖中，用文字和圖形載明。土地、房屋的產(chǎn)權(quán)證是一個(gè)證而不是兩個(gè)證。不論私房、公房的買賣、租賃，都必須在土地登記局登記。主管城市建設(shè)、住房建設(shè)的環(huán)境事務(wù)部，沒(méi)有管理房地產(chǎn)權(quán)屬的職能。2022-3-3登記審查v登記審查方面，其產(chǎn)權(quán)必須落實(shí)到

18、具體人，以免在發(fā)生糾紛時(shí)找不到責(zé)任人。v外國(guó)駐英國(guó)使領(lǐng)館的用地用房，也需要以使館官員的個(gè)人名義買下，在土地登記局登記，并發(fā)給土地所有權(quán)證書(shū)，如果再出賣，必須由當(dāng)時(shí)的登記承辦人承辦，否則出賣無(wú)效。2022-3-3矛盾的處理v在進(jìn)行土地登記時(shí)發(fā)生漏登或錯(cuò)登的，按規(guī)定允許修改。造成業(yè)主損失的，業(yè)主可向當(dāng)?shù)赝恋氐怯涋k事處申請(qǐng)登記賠償。v如登記錯(cuò)誤致使另一業(yè)主多用土地，該業(yè)主不必對(duì)多用的土地進(jìn)行補(bǔ)償，而少用土地的業(yè)主可向登記部門(mén)申請(qǐng)賠償。如果責(zé)任確實(shí)在登記部門(mén)一方，則按規(guī)定給予相應(yīng)賠償。如果登記辦事處認(rèn)為責(zé)任在業(yè)主一方，則不予以賠償。v業(yè)主不服可向登記局提出申訴或向法院起訴。2022-3-3v每年土地登

19、記局都會(huì)有1000多萬(wàn)英磅資金用于因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤給業(yè)主造成的損失而給予的賠償。v2008/2009年度，登記局賠償產(chǎn)權(quán)人的損失申請(qǐng)1364項(xiàng)，共支出1005.9萬(wàn)英磅，比上一年度減少9.4。v土地登記局設(shè)有專門(mén)的賠償基金，賠償費(fèi)由賠償基金支付。2008/2009年度賠償基金總額為1540萬(wàn)英磅。當(dāng)年的基金年評(píng)建議增加基金額度760萬(wàn)英磅，使其總額達(dá)到2300萬(wàn)英磅。2022-3-3公地居住權(quán)v無(wú)權(quán)占有某塊土地的期限達(dá)10年以上且無(wú)人提出異議的, 則該人可以申請(qǐng)登記為該土地的所有者。2022-3-3土地登記局內(nèi)部管理v土地登記局設(shè)有土地登記委員會(huì)和執(zhí)行委員會(huì)以支持局長(zhǎng)的管理工作，土地登記委員成員有

20、10名：1名局長(zhǎng)，6名業(yè)務(wù)主管，3名非執(zhí)行理事，其職責(zé)主要是在部門(mén)的工作戰(zhàn)略和發(fā)展方向等重大問(wèn)題上提出決策建議，包括制定10年戰(zhàn)略規(guī)劃等。v執(zhí)行委員會(huì)成員由土地登記委員會(huì)中除3名非執(zhí)行理事以外的其他成員組成，負(fù)責(zé)制定和發(fā)布每年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和日常的管理工作。2022-3-3v土地登記局還設(shè)有9個(gè)委員會(huì)或小組以支持和監(jiān)督執(zhí)行委員會(huì)的工作，9個(gè)輔助委員會(huì)或小組分別是：經(jīng)營(yíng)改革政策和戰(zhàn)備委員會(huì)，經(jīng)營(yíng)改革計(jì)劃委員會(huì)，高效經(jīng)營(yíng)計(jì)劃委員會(huì)，信息管理委員會(huì)，預(yù)算和計(jì)劃委員會(huì)，技術(shù)發(fā)布委員會(huì)，保障或賠償委員會(huì)，財(cái)產(chǎn)管理委員會(huì)，計(jì)劃協(xié)作小組。各附屬委員會(huì)的主席大多為執(zhí)行委員會(huì)的成員。2022-3-3英國(guó)土地征用制度英

21、國(guó)土地征用制度v土地征用：土地的強(qiáng)制性購(gòu)買(compulsory purchase)。v主要的法律依據(jù)是：1845年頒布的土地條款統(tǒng)一法、1961年的土地補(bǔ)償法、1965年的強(qiáng)制購(gòu)買法、1973年的土地補(bǔ)償法、1981年的土地取得法、1990年的城鄉(xiāng)規(guī)劃法的第四部分、1991年的規(guī)劃和補(bǔ)償法、1992年頒布的交通與工程法、2004年規(guī)劃與強(qiáng)制性購(gòu)買法。2022-3-3土地征用的目的v土地征用的目的為公共利益。v英國(guó)沒(méi)有公共利益用地的目錄。v土地的強(qiáng)制購(gòu)買權(quán)不僅局限于公共部門(mén)，私人用途也屬于強(qiáng)制購(gòu)買范圍內(nèi)。v英國(guó)的大部分公用事業(yè)已經(jīng)私有化，根據(jù)1992年頒布的交通與工程法，這些私有的公用事業(yè)公司

22、可以通過(guò)強(qiáng)制購(gòu)買取得土地來(lái)進(jìn)行鐵路交通和其他公用事業(yè)建設(shè)。v根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法，英國(guó)地方當(dāng)局可以通過(guò)強(qiáng)制購(gòu)買的方式取得土地進(jìn)行城市開(kāi)發(fā)，而土地的用途并不僅僅限于公共利益，而是可以用于私人用途如商業(yè)中心，也可以在取得土地以后轉(zhuǎn)由私人開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2022-3-3土地征用機(jī)構(gòu)v在英國(guó)并沒(méi)有一個(gè)具有強(qiáng)制購(gòu)買權(quán)的機(jī)構(gòu)或部門(mén)的統(tǒng)一目錄。v實(shí)際操作中為具有強(qiáng)制購(gòu)買權(quán)的征地機(jī)構(gòu)包括政府部門(mén)和大多數(shù)政府機(jī)構(gòu)、地方政府、具有法定義務(wù)的團(tuán)體、受限制的團(tuán)體和通過(guò)臨時(shí)法令取得強(qiáng)制購(gòu)買權(quán)的其他團(tuán)體,包括由法律確定的各項(xiàng)公共事業(yè)實(shí)施主體。2022-3-3土地征用程序v請(qǐng)求取得土地的政府各部、地方政府或其他征地者向當(dāng)?shù)卣鞯刂?/p>

23、管機(jī)構(gòu)(蘇格蘭設(shè)有土地征用局)提出土地征用的申請(qǐng)。v在確認(rèn)征地令時(shí)，征地部門(mén)必須證明該項(xiàng)目是“ 一個(gè)令人信服的符合公眾利益的案例” , 比如證明該項(xiàng)目所帶來(lái)的好處超過(guò)某些被剝奪土地的人受到的損失。v征地者必須用一張相關(guān)的地圖描述所要求得到的土地，至少在一份地方報(bào)紙上發(fā)布征用通告，并且要求持續(xù)兩周。同時(shí)根據(jù)征用法令，給所有與計(jì)劃征用的土地有關(guān)的土地所有人、租戶和居住者送達(dá)通告。2022-3-3v征用申請(qǐng)的審批，政府主管機(jī)構(gòu)收到相關(guān)文件以后，要征詢土地產(chǎn)權(quán)人的意見(jiàn);如果土地產(chǎn)權(quán)人對(duì)于征地有異議，審批部門(mén)需要任命聽(tīng)證員舉行公開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證報(bào)告作出征地與否的決定;如果征地申請(qǐng)獲批，主管部門(mén)發(fā)布征

24、地令，對(duì)征地令的有效性有異議者可以訴諸法院裁決。v補(bǔ)償?shù)淖h定或裁決，征地者與土地所有者及相關(guān)利益人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，或由土地法庭作出裁決;v讓與合同的訂立和補(bǔ)償?shù)闹Ц?。v征地者進(jìn)入土地。2022-3-3土地征用補(bǔ)償v土地所有人、承租人和占用者當(dāng)其土地被征用時(shí)都有得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利v土地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定包括土地征用補(bǔ)償原則、補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)、土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期、補(bǔ)償支付與安置、補(bǔ)償爭(zhēng)議的處理等2022-3-3土地征用補(bǔ)償原則v土地征用補(bǔ)償以市價(jià)為基礎(chǔ)，即以愿意買者與愿意賣者之市價(jià)為補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)；v補(bǔ)償以相等為原則，損害以恢復(fù)原狀為原則。v不因?yàn)楸徽髻?gòu)?fù)恋氐奶厥庥猛径o當(dāng)事人以價(jià)格補(bǔ)貼。v如果土地的目前使用有違

25、反公眾利益或違反法律的情形，由此發(fā)生的收益在征購(gòu)價(jià)格中也不予考慮。v在特別情形下，土地裁判所會(huì)不考慮市場(chǎng)價(jià)格，而考慮一個(gè)“重置等價(jià)”。例如，一座教堂，如果按市場(chǎng)價(jià)出售，所有者所獲得的款項(xiàng)難以在另外的地方建立一座同樣的教堂。這個(gè)時(shí)候，土地征用局只能考慮教堂的重置費(fèi)用了。v考慮打攪補(bǔ)償。2022-3-3土地征用補(bǔ)償?shù)姆秶鷙土地(包括建筑物)v殘余地的分割或損害v租賃權(quán)損失v遷移費(fèi)、經(jīng)營(yíng)損失v無(wú)土地征收情況下的補(bǔ)償：征地及建設(shè)中導(dǎo)致臨近土地權(quán)益的損害；公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)中對(duì)周圍土地的侵害v其他必要費(fèi)用支出的補(bǔ)償(如律師或?qū)＜业拇碣M(fèi)用、權(quán)利維護(hù)費(fèi)用等)2022-3-3補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期v土地征用機(jī)關(guān)在行使土地

26、征用權(quán)時(shí)，應(yīng)通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其取得土地往往會(huì)在通知后的幾個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間，在地價(jià)上漲的情況下，土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期成為十分關(guān)鍵的議題。英國(guó)土地征用評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，假如當(dāng)事人雙方所同意協(xié)商補(bǔ)償金額，則以土地征用通知日期為估價(jià)日期。假如土地征用補(bǔ)償爭(zhēng)議上訴時(shí)，則以土地裁判所聽(tīng)證的最后一日為估價(jià)日期。2022-3-3補(bǔ)償支付與安置v補(bǔ)償支付包括征地補(bǔ)償費(fèi)用支付以及損失支付。v征地補(bǔ)償支付：針對(duì)土地的價(jià)值、隔絕或有害影響、干擾以及相關(guān)費(fèi)用的補(bǔ)償支付。征地補(bǔ)償可在征地機(jī)關(guān)占有土地前后支付。當(dāng)事人有權(quán)要求先期支付，由征地機(jī)關(guān)在申請(qǐng)之日起3 個(gè)月內(nèi)支付，先期支付的價(jià)值一般為補(bǔ)償金額的90% 。2022-3-3v損失支付。損失支付針對(duì)征地對(duì)居住年滿一年的當(dāng)事人造成的不便，包括基本損失補(bǔ)償和居住者損失補(bǔ)償。擁有或使用土地一年以上的當(dāng)事人可以獲得基本損失補(bǔ)償(為土地價(jià)格的7.5% ，最高不超過(guò)7.5萬(wàn)英鎊)。滿足上述條件的居住者還可以獲得相應(yīng)的居住者損失補(bǔ)償(為地產(chǎn)價(jià)格的2.5% ，最高不超過(guò)2.5萬(wàn)英鎊)。2022-3-3利息與安置v利息：若征地機(jī)關(guān)在補(bǔ)償金額確定前占有土地，必須按照指定的利率支付自占有之日直到補(bǔ)償支付期間的利息。對(duì)于無(wú)土地征收的補(bǔ)償，利