房地產(chǎn)全成本管理

1、房地產(chǎn)投資全成本管理一、可行性研究分析 1、含義和目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究是在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。可行性研究的根本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。2、成本管理中的意義a作為申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)b項(xiàng)目申請(qǐng)投資的依據(jù)c是籌集建設(shè)資金的依據(jù)d是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)e是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)3、可行性研究分析構(gòu)成一般來(lái)說(shuō)，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄

2、、正文、附表和附圖6個(gè)部分。    .封面    .摘要.目錄    .正文：通常包括的具體內(nèi)容有：項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析、結(jié)論與建議等12個(gè)方面。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告如用于向國(guó)家計(jì)劃管理部門(mén)辦理立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)，還應(yīng)包括環(huán)境分析、能源消耗及節(jié)能措施、項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)等方面的內(nèi)容。    .附表.附圖

3、60; 4、可行性研究投資分析案例二、項(xiàng)目總投資組成1、項(xiàng)目總投資 包括項(xiàng)目全部投資成本費(fèi)用，不含房地產(chǎn)各種所得稅費(fèi)用。項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)建設(shè)成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（占開(kāi)發(fā)建設(shè)成本98.4%）固定資產(chǎn)投資（占開(kāi)發(fā)建設(shè)成本1.6%）經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加其它經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用土地增值稅2、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 包括土地費(fèi)用、工程成本、銷(xiāo)售成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)利息等，具體組成見(jiàn)下表：開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用工程開(kāi)發(fā)成本 一、土地費(fèi)用 二、前期工程費(fèi)用 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 四、建筑安裝工程費(fèi) 五、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用 七、管理費(fèi)用銷(xiāo)售成本 八、銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 九、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 十、其它

4、費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 十一、利息3、經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加其它經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用土地增值稅三、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本控制1、工程開(kāi)發(fā)成本1.1、成本控制相關(guān)名詞解釋、目標(biāo)成本：指對(duì)將要發(fā)生的項(xiàng)目預(yù)先確定的在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本和利潤(rùn)目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。、責(zé)任成本：將目標(biāo)成本進(jìn)行責(zé)任分解，結(jié)合各專(zhuān)業(yè)崗位的職責(zé)，明確在成本管理中“誰(shuí)來(lái)做”，“做什么”的關(guān)系，將目標(biāo)成本落實(shí)到實(shí)處。、進(jìn)度成本預(yù)警（動(dòng)態(tài)成本）：動(dòng)態(tài)成本=合同性成本非合同性成本待發(fā)生成本。指項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)適時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制

5、，并在項(xiàng)目整個(gè)生命周期任一時(shí)間點(diǎn)，都能適時(shí)分析。、實(shí)際成本：指項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)成本進(jìn)行結(jié)算分析出來(lái)的實(shí)際投入成本金額計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值。、年度成本資金：指根據(jù)公司當(dāng)年整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，針對(duì)在該年所有投入的項(xiàng)目進(jìn)行資金預(yù)算以達(dá)到年度投資資金控制的目的。、目標(biāo)成本考核：通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行進(jìn)度成本預(yù)警分析，以目標(biāo)成本為參照對(duì)象，區(qū)別成本在執(zhí)行過(guò)程中目標(biāo)成本外的數(shù)據(jù)，借助經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)，對(duì)考核結(jié)果扣、加分措施。、責(zé)任成本考核：根據(jù)各專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋考核評(píng)價(jià)其職責(zé)的履行情況，根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。、數(shù)據(jù)庫(kù)：在完成項(xiàng)目成本業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估考核同時(shí)對(duì)項(xiàng)目生命周

6、期中的成本控制得失進(jìn)行總結(jié)，并將之與項(xiàng)目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)”進(jìn)行歸檔，在此基礎(chǔ)上提煉關(guān)鍵成本指標(biāo)。1.2、成本控制的四步驟、目標(biāo)成本 a、目標(biāo)成本設(shè)定原則目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位-什么樣的企業(yè)決定什么樣的產(chǎn)品目標(biāo)成本設(shè)定與項(xiàng)目定位-不同項(xiàng)目的檔次要求決定什么造價(jià)的成本目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利-企業(yè)做的是產(chǎn)品非作品，目標(biāo)盈利值決定花掉多少成本目標(biāo)成本設(shè)定的市場(chǎng)原則-適時(shí)的市場(chǎng)決定什么樣的成本性?xún)r(jià)比與專(zhuān)業(yè)管理 -嚴(yán)格的工程管理得出高要求的性?xún)r(jià)比b、目標(biāo)成本的形成估（投資估算書(shū)）：投資決策項(xiàng)目投資可行性報(bào)告。概（成本測(cè)算）：概念性方案設(shè)計(jì)概算（項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位）、方案設(shè)計(jì)概算（確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

7、）、初步設(shè)計(jì)概算（確定產(chǎn)品各分部、各專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）。預(yù)（確定目標(biāo)成本）：施工圖預(yù)算、工程量清單。c、目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)我們需要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行成本控制，根據(jù)預(yù)先確定的標(biāo)準(zhǔn)、檔次、方案對(duì)每筆成本每個(gè)科目的數(shù)據(jù)實(shí)行限額控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的，建立形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。、責(zé)任成本體系 a、責(zé)任成本的分解方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門(mén)及其主要職責(zé)的說(shuō)明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引。方式二：根據(jù)合同分類(lèi)，將目標(biāo)成本分解成合同控制清單，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門(mén)，以各部門(mén)成本責(zé)任的完成來(lái)保證目標(biāo)成本

8、的完成。b、責(zé)任成本分解原則以成本形成主體作為成本責(zé)任主體 c、責(zé)任成本的落實(shí)責(zé)任主體：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門(mén)，都有成本管理的責(zé)任，都要有成本意識(shí)，從“誰(shuí)花錢(qián)控制誰(shuí)”到“誰(shuí)花錢(qián)誰(shuí)控制”。責(zé)任內(nèi)容：全面、全過(guò)程成本管理，而非簡(jiǎn)單的預(yù)結(jié)算，一句話，算得準(zhǔn)，不等于成本控制得好。責(zé)任控制要點(diǎn)：目標(biāo)與控制兩方面入手、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)市場(chǎng)調(diào)研、信息化動(dòng)態(tài)監(jiān)控、PDCA循環(huán)。責(zé)任履行評(píng)價(jià)：強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值。責(zé)任狀（書(shū)）：技術(shù)層面（成本經(jīng)辦部門(mén)）：從產(chǎn)品質(zhì)量成本出發(fā)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值管理。管理層面（審核部門(mén)）：通過(guò)提高整體專(zhuān)業(yè)水平和成本意識(shí)，提高組織運(yùn)營(yíng)效益。經(jīng)營(yíng)層面（財(cái)務(wù)）：結(jié)合財(cái)務(wù)經(jīng)融，滿足現(xiàn)金流、稅務(wù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)的

9、需求。戰(zhàn)略層面（總經(jīng)辦）以成本管理優(yōu)勢(shì)培育核心競(jìng)爭(zhēng)力。責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目運(yùn)籌計(jì)劃以及各部門(mén)工作計(jì)劃中?。尤霑r(shí)間、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人等要素）d、責(zé)任成本的評(píng)估與考核評(píng)估方式-數(shù)據(jù)為依據(jù)評(píng)估指標(biāo)-財(cái)務(wù)指標(biāo)、績(jī)效指標(biāo)無(wú)效成本-確定哪些該花哪些不該花，每部分花多少合適，合理配置成本考核方式-財(cái)務(wù)考核、績(jī)效考核謹(jǐn)慎與全面性-結(jié)合全成本控制過(guò)程，拿數(shù)據(jù)說(shuō)話、動(dòng)態(tài)成本法 a、一個(gè)中心、三條主線 一個(gè)中心：以合同為中心 三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”?！皠?dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出

10、項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。 b、成本管理系統(tǒng)管理目標(biāo)成本信息化建設(shè)成本管理系統(tǒng)(電腦軟件)整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來(lái)簡(jiǎn)化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢(xún)可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。系統(tǒng)通過(guò)即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的

11、核心競(jìng)爭(zhēng)力。、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估 a、優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，拿數(shù)據(jù)說(shuō)話 制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估。b、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)將項(xiàng)目最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平；將執(zhí)行過(guò)程“實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，我們就可以很好的對(duì)部門(mén)/崗位在成本控制方面的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估,并真正做到“優(yōu)獎(jiǎng)劣罰”拿數(shù)據(jù)說(shuō)話。 c、數(shù)據(jù)庫(kù) 目標(biāo)成本數(shù)據(jù)(目標(biāo)成本組成) 、動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù) 、市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)。1.3、開(kāi)發(fā)過(guò)程責(zé)任成本控制落實(shí)、投資經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、投資年度預(yù)算、成本控制流程

12、、作業(yè)過(guò)程成本控制 a、立項(xiàng)成本過(guò)程控制要點(diǎn)-成本測(cè)算、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià) b、規(guī)劃環(huán)節(jié)成本過(guò)程控制要點(diǎn)-賣(mài)什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么 c、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本過(guò)程控制要點(diǎn)-與合作伙伴雙贏的關(guān)系 d、施工環(huán)節(jié)成本過(guò)程控制要點(diǎn)-變更和簽證的管理、付款審核 e、材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本過(guò)程控制要點(diǎn)-性?xún)r(jià)比控制 d、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本過(guò)程控制要點(diǎn)-銷(xiāo)售承諾控制 e、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本過(guò)程控制要點(diǎn)-結(jié)算索賠辦理、項(xiàng)目后評(píng)估 f、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的成本過(guò)程控制要點(diǎn) g、物業(yè)管理成本過(guò)程控制要點(diǎn)-合理區(qū)分整改責(zé)任2、管理成本控制2.1、管理費(fèi)用目標(biāo)控制原則2.2、按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行年度控制2.3、制度流程監(jiān)控3、銷(xiāo)售成本控制3.1、

13、銷(xiāo)售費(fèi)用目標(biāo)控制原則3.2、按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行年度控制3.3、制度流程監(jiān)控 4、財(cái)務(wù)成本控制不同稅種成本四、經(jīng)營(yíng)成本 1、企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本 2、其他經(jīng)營(yíng)成本 3、土地增值稅五、項(xiàng)目總收入 1、銷(xiāo)售收入 2、租賃收入 3、經(jīng)營(yíng)收入六、經(jīng)濟(jì)分析1、投資結(jié)算分析1.1、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本分析、工程開(kāi)發(fā)成本分析、管理成本分析、銷(xiāo)售成本分析、財(cái)務(wù)成本分析 1.2、經(jīng)營(yíng)成本分析 1.3、所得稅統(tǒng)計(jì)2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析2.1、稅后利潤(rùn) 2.2、投資利潤(rùn)率 2.3、凈現(xiàn)金流量 2.4、凈現(xiàn)值 2.5、內(nèi)部收益率七、管理工具為實(shí)現(xiàn)以上六項(xiàng)管理，可以借助市面上比較好的軟件來(lái)實(shí)行，這里簡(jiǎn)單介紹一種房地產(chǎn)可行性分析軟件，供參考：行

14、龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性研究地址：長(zhǎng)沙華海3C廣場(chǎng)B棟22022室   傳真#160; QQ:17250238軟件特點(diǎn) 可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本費(fèi)用（投資）、銷(xiāo)售收入、租賃收入、投資計(jì)劃（含分期投資計(jì)劃、投資分類(lèi)計(jì)劃）、資金籌措計(jì)劃、財(cái)務(wù)分析（銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表、租賃收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表、還款付息表、損益表、現(xiàn)金流量表、資本來(lái)源與應(yīng)用表、資產(chǎn)負(fù)債表、投資分類(lèi)損益表）、非土地拍賣(mài)和土地拍賣(mài)多方案經(jīng)濟(jì)分析、臨界點(diǎn)分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速電算化，并可撰寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書(shū)和商業(yè)計(jì)劃書(shū)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

15、或固定資產(chǎn)投資企業(yè)（單位）的項(xiàng)目投資決策，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中成本核算、成本控制和項(xiàng)目竣工后的財(cái)務(wù)決算提供依據(jù)，是土地拍賣(mài)招投標(biāo)報(bào)價(jià)的好助手。1.1.1 軟件不僅適用于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也可適用于除房地產(chǎn)項(xiàng)目外的其它投資項(xiàng)目。1.1.2 根據(jù)輸入的有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)自動(dòng)計(jì)算出總造價(jià)、直接費(fèi)、間接費(fèi)、單項(xiàng)工程造價(jià)（費(fèi)用）和平方造價(jià)及各單項(xiàng)工程造價(jià)（費(fèi)  用）占總投資的比例，以及計(jì)算銷(xiāo)售收入、租賃收入、投資計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃、財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)、非土地拍賣(mài)、土地拍賣(mài)多方案的經(jīng)濟(jì)分析、臨界點(diǎn)分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析數(shù)據(jù)，自動(dòng)生成絕大部分的報(bào)表。1.1.3 可將工程項(xiàng)目保存（備份）在軟盤(pán)或

16、其它硬盤(pán)及其它載體上，并可以再次打開(kāi)。1.1.4 可將當(dāng)前工程項(xiàng)目保存成模板（可以根據(jù)各種類(lèi)型、不同城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況生成不同的項(xiàng)目模板），以便以后生成新項(xiàng)目之用。 1.1.5 可根據(jù)不同的城市或同一城市不同時(shí)期或不同的工程項(xiàng)目創(chuàng)建不同的稅費(fèi)庫(kù)，并根據(jù)需要有選擇的導(dǎo)入后使用?？呻S時(shí)選擇不同城市或同一城市不同時(shí)期或不同工程項(xiàng)目的稅費(fèi)庫(kù)。 1.1.6 可實(shí)現(xiàn)表格的單項(xiàng)工程（費(fèi)用）與稅費(fèi)庫(kù)的項(xiàng)目同步。 1.1.7 可實(shí)現(xiàn)不同的工程項(xiàng)目有不同的頁(yè)面設(shè)置，根據(jù)需要靈活調(diào)整頁(yè)面的有關(guān)參數(shù)（如紙張大小、頁(yè)邊距、頁(yè)碼位置、表格欄寬等）。 1.1.8 可將項(xiàng)目文件導(dǎo)出為Microsoft word和Microsoft excel文件，以便對(duì)排版有特殊要求之使用。 1.1.9 可同時(shí)編輯多個(gè)工程項(xiàng)目。 1.1.10 可根據(jù)計(jì)算方法的不同定義不同的成本費(fèi)用、收入、投資計(jì)劃、籌資計(jì)劃計(jì)算公式，可使成本費(fèi)用計(jì)算的編碼與計(jì)算方法沒(méi)有聯(lián)系。可自由分配各期的投資計(jì)劃和籌資計(jì)劃。 1.1.11