煙臺市芝罘區(qū)東珠巖村項目可行性研究報告20121024

1、地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心1煙臺芝罘區(qū)東珠巖村項目可行性研究報告煙臺芝罘區(qū)東珠巖村項目可行性研究報告地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心2012年年10月月24日日地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心2匯報內(nèi)容匯報內(nèi)容4 本項目經(jīng)濟測算本項目經(jīng)濟測算5 本項目風(fēng)險及可行性分析本項目風(fēng)險及可行性分析1本項目本體研究分析本項目本體研究分析2 本項目市場研究分析本項目市場研究分析3 本項目初步定位及價格預(yù)判本項目初步定位及價格預(yù)判地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心3一一.本項目本體研究分析本項目本體研究分析地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心4項目經(jīng)濟指標(biāo)項目為舊村改造項目，總占地約525畝，其中包括195畝回遷用地；項目整體容積率1.3，預(yù)計為

2、居住性質(zhì)地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心5項目現(xiàn)狀項目目前拆遷工作尚未開始，項目回遷房尚未動工地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心6項目現(xiàn)狀項目所在的村內(nèi)多數(shù)為一層瓦房或平房地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心7項目區(qū)位本項目屬于煙臺市主城區(qū)芝罘區(qū)，距離芝罘區(qū)核心區(qū)約13公里，屬于城市近郊地帶，區(qū)位認(rèn)可度較低本項目本項目芝罘區(qū)核心區(qū)芝罘區(qū)核心區(qū)萊山機場萊山機場約約13公里公里約約3公里公里地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心8項目區(qū)域規(guī)劃本項目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘幸?guī)劃發(fā)展的“芝罘區(qū)南部經(jīng)濟生活區(qū)”，但該規(guī)劃為城市二級規(guī)劃，且區(qū)域內(nèi)缺乏大型的商業(yè)、配套設(shè)計拉動，因此，預(yù)計該區(qū)域的認(rèn)知度、成熟度短時間內(nèi)難有較大改善本項目本項目黃務(wù)立交橋黃務(wù)立交

3、橋紅星美凱龍紅星美凱龍紅星美凱龍紅星美凱龍奧特萊斯奧特萊斯p 煙臺芝罘區(qū)以黃務(wù)立交橋為核心，向周邊輻射規(guī)劃了煙臺芝罘區(qū)以黃務(wù)立交橋為核心，向周邊輻射規(guī)劃了“芝罘區(qū)南部經(jīng)濟生活區(qū)芝罘區(qū)南部經(jīng)濟生活區(qū)”，但是該規(guī)劃屬于芝，但是該規(guī)劃屬于芝罘區(qū)級別的規(guī)劃，在重要程度上，屬于城市的二級規(guī)劃，規(guī)劃的重要性相對較小。罘區(qū)級別的規(guī)劃，在重要程度上，屬于城市的二級規(guī)劃，規(guī)劃的重要性相對較小。p 該區(qū)域的拉動商業(yè)項目為紅星美凱龍、奧特萊斯等，該類企業(yè)缺乏足夠的影響力來拉動整個區(qū)域的發(fā)該區(qū)域的拉動商業(yè)項目為紅星美凱龍、奧特萊斯等，該類企業(yè)缺乏足夠的影響力來拉動整個區(qū)域的發(fā)展。展。地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心9微觀環(huán)境

4、項目周邊當(dāng)前以村落、農(nóng)田為主，基本無城市意象，微觀環(huán)境較差下圖：項目周邊下圖：項目周邊5公里內(nèi)衛(wèi)星圖公里內(nèi)衛(wèi)星圖地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心10項目配套當(dāng)前項目周邊基本無任何基礎(chǔ)生活配套；有一條公交線路地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心11項目資源項目背靠的山體綠化一般，山景資源并不突出；項目南側(cè)的河景資源，被項目以南的道路阻隔項目山景資源并不突出項目山景資源并不突出項目南邊的河景資源被道路阻隔項目南邊的河景資源被道路阻隔地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心12項目屬性界定區(qū) 位 配 套 項目位于芝罘區(qū)近郊，距離主城核心區(qū)約項目位于芝罘區(qū)近郊，距離主城核心區(qū)約13公里，區(qū)位認(rèn)可度低公里，區(qū)位認(rèn)可度低潛 力 項目周邊當(dāng)前

5、無任何基礎(chǔ)生活設(shè)施配套，只有一條公交線路項目周邊當(dāng)前無任何基礎(chǔ)生活設(shè)施配套，只有一條公交線路城市郊區(qū)，區(qū)位認(rèn)可度低 周邊生活配套設(shè)施匱乏，景觀資源不突出 未來發(fā)展?jié)摿^小、低容積率大規(guī)模居住地塊 項目所在區(qū)域的規(guī)劃屬于城市二級規(guī)劃，推動力小，同時缺乏大型項目所在區(qū)域的規(guī)劃屬于城市二級規(guī)劃，推動力小，同時缺乏大型商業(yè)、配套拉動，項目未來發(fā)展?jié)摿π∩虡I(yè)、配套拉動，項目未來發(fā)展?jié)摿π〉禺a(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心13二二. 本項目市場研究分析本項目市場研究分析地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心141區(qū)域住宅市場分析區(qū)域住宅市場分析地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心1515項目分布本項目周邊2公里內(nèi)無在售項目，5公里內(nèi)有4個普

6、通住宅項目在售，1個別墅項目在售（東林藏瓏）本項目本項目柏林春天柏林春天東陌堂新區(qū)東陌堂新區(qū)東方盛景東方盛景東林藏瓏東林藏瓏天鵝堡天鵝堡地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心16本項目本項目東方盛景東方盛景東陌堂新區(qū)東陌堂新區(qū)柏林春天柏林春天東林藏瓏東林藏瓏天鵝堡天鵝堡16產(chǎn)品類型區(qū)域內(nèi)普通住宅項目以多層為主，別墅項目主要為疊拼產(chǎn)品多層多層別墅（疊墅）別墅（疊墅）多層、別墅多層、別墅多層、小高、高層多層、小高、高層多層、小高層多層、小高層地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心1717戶型區(qū)間區(qū)域內(nèi)普通住宅項目主打剛需產(chǎn)品及區(qū)域內(nèi)改善產(chǎn)品，主力戶型以70-90兩房、90-120三房為主；別墅項目戶型主要以160350疊墅為

7、主本項目本項目東方盛景東方盛景東陌堂新區(qū)東陌堂新區(qū)柏林春天柏林春天東林藏瓏東林藏瓏天鵝堡天鵝堡90110兩房兩房7090兩房兩房7090兩房和兩房和90120三房三房1603507090兩房兩房地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心1818項目價格區(qū)域內(nèi)多層均價在5300-7000元/之間，高層均價5300元/，別墅均價10000元/本項目本項目東方盛景東方盛景東陌堂新區(qū)東陌堂新區(qū)柏林春天柏林春天東林藏瓏東林藏瓏天鵝堡天鵝堡多層均價：多層均價：7000元元/高層均價：高層均價：5300元元/多層：多層：6500元元/m2別墅均價：別墅均價：10000元元/多層均價：多層均價：5300元元/地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)

8、展中心1919銷售情況區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目銷售較差（柏林春天除外），普通住宅項目月均去化3-6套；別墅月均去化低于2套本項目本項目東方盛景東方盛景東陌堂新區(qū)東陌堂新區(qū)柏林春天柏林春天東林藏瓏東林藏瓏天鵝堡天鵝堡月均去化：月均去化：3套套月均去化：月均去化：4套套月均去化：月均去化：28套套月均去化：不足月均去化：不足2套套月均去化：月均去化：6套套地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心2020區(qū)域客戶區(qū)域內(nèi)項目客戶多為城市剛需客戶及區(qū)域內(nèi)部的改善型客戶本項目本項目東方盛景東方盛景東陌堂新區(qū)東陌堂新區(qū)柏林春天柏林春天東林藏瓏東林藏瓏天鵝堡天鵝堡城區(qū)外溢剛需客戶城區(qū)外溢剛需客戶區(qū)域內(nèi)改善客戶區(qū)域內(nèi)改善客戶區(qū)域內(nèi)剛需客

9、戶區(qū)域內(nèi)剛需客戶區(qū)域內(nèi)改善客戶區(qū)域內(nèi)改善客戶城區(qū)外溢剛需客戶城區(qū)外溢剛需客戶區(qū)域內(nèi)改善客戶區(qū)域內(nèi)改善客戶區(qū)域內(nèi)剛需客戶區(qū)域內(nèi)剛需客戶地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心212典型項目簡介典型項目簡介地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心2222位置芝罘區(qū)港城西大街與青年南路交匯開發(fā)商煙臺利嘉置業(yè)有限公司建筑類別多層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.2綠化率43% 土地面積41.33平米 建筑面積56萬平米 開盤時間2010年4月15日產(chǎn)品組合多層建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格戶型面積一房：50-60兩房：60-90三房：90-200客戶群項目區(qū)域芝罘區(qū)改善客群及部分剛需客群賣點臺灣大地雙語幼兒園，及省級標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)，近鄰煙臺三中總校、英國外籍

10、學(xué)校項目總建面56萬，項目自2010年開始銷售，為區(qū)域內(nèi)成熟大盤，項目自身配件的幼兒園、小學(xué)及鄰近的中學(xué)，以及成熟的配套是項目主要賣點柏林春天柏林春天小區(qū)規(guī)劃效果圖柏林春天小區(qū)規(guī)劃效果圖柏林春天小區(qū)實景圖柏林春天小區(qū)實景圖地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心2323一房兩房三房戶型面積50-6060-9090-130 配比5.832.7%61.5%項目主打城市剛需客戶及區(qū)域內(nèi)改善客戶，主力戶型面積為90-130三房，其次為60-90 兩房一梯兩戶項目產(chǎn)品58一室一室93兩室兩室128三室三室地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心2424位置芝罘區(qū)機場路黃務(wù)立交橋南500米開發(fā)商煙臺錦澤置業(yè)投資有限公司 建筑類別多層裝修

11、標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.6綠化率40% 土地面積2.25平米 建筑面積3.6萬平米 開盤時間2009年12月8日產(chǎn)品組合多層建筑風(fēng)格簡歐式風(fēng)格戶型面積兩房：90-100三房：100-130四房：150-180客戶群項目區(qū)域芝罘區(qū)改善客群賣點煙臺生態(tài)新城中心位置黃務(wù)鎮(zhèn)姜家疃，生活方便項目屬于錦澤香檳小鎮(zhèn)二期項目，總建面約3.6萬平米，容積率1.6，占據(jù)了黃務(wù)片區(qū)最好的位置；從項目實景現(xiàn)房來看，項目品質(zhì)較低天鵝堡香檳小鎮(zhèn)小區(qū)規(guī)劃效果圖香檳小鎮(zhèn)小區(qū)規(guī)劃效果圖香檳小鎮(zhèn)小區(qū)實景圖香檳小鎮(zhèn)小區(qū)實景圖地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心2525兩房三房四房戶型面積90-100 100-130150-180配比62.1%31.

12、6%6.3%92兩室兩室108三室三室項目產(chǎn)品項目主打城市剛需客群及片區(qū)內(nèi)改善該群，主力戶型面積為90-100兩房，其次為100-130三房，一梯兩戶165四室四室地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心2626位置罘區(qū)南部新城杜家疃地塊繞城高速北約1公里開發(fā)商煙臺金龍騰飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.95綠化率60% 土地面積12.81萬平米 建筑面積35萬平米 開盤時間2011年9月10日產(chǎn)品組合6、11、18層多層及高層建筑風(fēng)格古典主義戶型面積一房：50-60兩房：70-90三房：90-120客戶群項目區(qū)域芝罘區(qū)剛需客群為主賣點高綠化率，大主題水景，2大生態(tài)廣場，8大主題園林

13、，由煙臺知名幼兒園主辦雙語幼兒園項目總建面約35萬，容積率1.95，以高綠化率，大主題水景為核心的主體園林為主要賣點東方盛景東方盛景小區(qū)施工現(xiàn)場東方盛景小區(qū)施工現(xiàn)場東方盛景小區(qū)規(guī)劃效果圖東方盛景小區(qū)規(guī)劃效果圖地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心2727一室二室 三室戶型面積50-60 70-90 90-120 配比6.4%71.8%21.8%項目主打城市剛需客群，總體戶型面積較小，主力戶型為70-90m2兩房為主86兩室兩室100三室三室56一室一室項目產(chǎn)品地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心2828位置芝罘區(qū)通世南路7號（港城東大街與通世南路交匯東南方向500米左右）開發(fā)商煙臺天寶置業(yè)有限公司 建筑類別別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)

14、毛坯容積率0.78綠化率60% 土地面積7.4萬平米 建筑面積5.8萬平米 開盤時間2011年9月17日產(chǎn)品組合疊墅建筑風(fēng)格新古典主義戶型面積160350m2客戶群芝罘區(qū)改善客群，賣點10萬平米私家山體公園，平均每位1000平私家園林。 項目總建面5.8萬平米，容積率0.78，綠化率60%，私家山體公園是本項目的主要賣點東林藏瓏東林藏瓏小區(qū)規(guī)劃效果圖東林藏瓏小區(qū)規(guī)劃效果圖東林藏瓏小區(qū)單體建筑效果圖東林藏瓏小區(qū)單體建筑效果圖地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心2929二室三室及復(fù)式戶型面積160-200 200-350 配比47%53%項目主要產(chǎn)品為疊拼別墅，面積區(qū)間集中在160-350m2164四室四室2

15、49三室三室335三室三室項目產(chǎn)品地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心30三三. 本項目初步定位及價格預(yù)判本項目初步定位及價格預(yù)判地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心311 1、項目規(guī)模：、項目規(guī)模：項目總占地規(guī)模約525畝，凈用地規(guī)模350畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。2 2、項目指標(biāo)：、項目指標(biāo)：項目容積率1.3，整體容積率較低，后期在產(chǎn)品規(guī)劃時具有較大的余地優(yōu)優(yōu) 勢勢1 1、項目區(qū)位：、項目區(qū)位：項目距離主城核心區(qū)13公里，屬于城市近郊，區(qū)位認(rèn)可度低2 2、周邊環(huán)境：、周邊環(huán)境：目前項目周邊以村落、農(nóng)田為主，居住氛圍較差2 2、周邊配套：、周邊配套：項目周邊生活配套匱乏劣劣 勢勢1、同區(qū)域產(chǎn)品競爭：同區(qū)域產(chǎn)品競爭：項

16、目所在的機場路兩側(cè)，當(dāng)前在售項目較多，體量較大，且位置均好于本項目，本項目面臨激烈的競爭。2、項目拆遷進度及難度風(fēng)險：項目拆遷進度及難度風(fēng)險：項目為城市舊村改造項目，后期在拆遷進度及拆遷難度上有較大的不確定性。威威 脅脅1 1、發(fā)展前景：、發(fā)展前景：項目所在區(qū)位規(guī)劃為芝罘區(qū)南城，屬于城市第二等級的規(guī)劃，預(yù)計將會對項目所在區(qū)域的發(fā)展起到一定的利好作用。機機 遇遇SWOT分析地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心32n 形象定位形象定位：芝罘區(qū)首席剛需型花園洋房社區(qū)芝罘區(qū)首席剛需型花園洋房社區(qū) 建議以區(qū)域內(nèi)需求主流的建議以區(qū)域內(nèi)需求主流的70-90兩室為主，輔以部分兩室為主，輔以部分100-120之間的三室；別

17、墅產(chǎn)品以之間的三室；別墅產(chǎn)品以220-250之間的經(jīng)濟型聯(lián)排為主之間的經(jīng)濟型聯(lián)排為主n 產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：普通多層住宅、聯(lián)排別墅普通多層住宅、聯(lián)排別墅n 客戶定位：客戶定位：城市剛需城市剛需 首期主打城市被動外溢剛需客戶；后期隨著項目知名度加強，首期主打城市被動外溢剛需客戶；后期隨著項目知名度加強，提升客戶檔次，帶動項目的高溢價提升客戶檔次，帶動項目的高溢價項目定位地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心33項目定價根據(jù)市場比較法得出，本項目多層預(yù)判市場售價為5856元/；別墅均價為10000元/比較因素比較因素得分權(quán)重得分權(quán)重柏林春天柏林春天東陌堂社區(qū)東陌堂社區(qū)天鵝堡天鵝堡外部資源25%232622交通及

18、周邊配套15%141614區(qū)位環(huán)境16%121811規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計20%202020內(nèi)部配套8%787物業(yè)管理8%888開發(fā)商品牌8%888得分100%9210490均價650053007000比較價格598055126300比較權(quán)重40%40%20%除權(quán)23922204.81260價格5856.8地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心34四四. 本項目經(jīng)濟測算本項目經(jīng)濟測算地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心35p 住宅：本項目多層住宅按照住宅：本項目多層住宅按照20132013年售價為年售價為58565856元元/ /進行測算，銷進行測算，銷售期為售期為6 6年。年。p別墅：別墅從別墅：別墅從20152015年

19、開始銷售，銷售期為年開始銷售，銷售期為2 2年年p 底商：根據(jù)市場情況，地上兩層商定價為底商：根據(jù)市場情況，地上兩層商定價為1400014000元元/ /。p車位：根據(jù)市場情況，車位按照車位：根據(jù)市場情況，車位按照9 9萬元萬元/ /個來測算。個來測算。各項測算數(shù)據(jù)說明地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心36規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)本項目收益面積286000，地上規(guī)劃為多層住宅、別墅、底商、商業(yè)街，地下規(guī)劃為停車位；安置房為非收益面積約100000地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心37成本測算本項目的總投資約24億元，攤至地上單方平均成本約8375元/地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心38銷售收入項目總收入約23.8億元，2013年項目

20、開始銷售，銷售期為6年地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心39資金平衡預(yù)計2012年需要投入4.5億元，2014年需要投入6000萬，以后每年可以實現(xiàn)資金平衡地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心40現(xiàn)金流量表在以上假設(shè)條件下，預(yù)計本項目的內(nèi)部收益率為-5.06%，財務(wù)凈現(xiàn)值約為-5088.59萬元，預(yù)計5年半收回投資地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心41地價平衡表地價為170萬/畝時，稅后利潤約為-1508萬元地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心42指標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)值指標(biāo)值備注備注項目總投資（萬元）項目總投資（萬元）226204 226204 項目總投資=總開發(fā)成本+期間費用（營業(yè)費用、銷售費用、管理費用）項目收入（萬元）項目收入（萬元）23

21、8025 238025 項目收入=銷售收入項目毛利潤（萬元）項目毛利潤（萬元）2291 2291 項目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加項目凈利潤（萬元）項目凈利潤（萬元）-1508 -1508 項目凈利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費用-所得稅銷售凈利率銷售凈利率-0.63%-0.63%銷售凈利潤=項目凈利潤/銷售收入100%總投資回報率總投資回報率-0.67%-0.67%總投資回報率=項目凈利潤/項目總投資 100% 銷售毛利潤銷售毛利潤0.96%0.96%銷售毛利潤=項目利潤/銷售收入100%內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率-5.06%-5.06%使投資方案累計凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率財務(wù)凈現(xiàn)值（財務(wù)凈現(xiàn)值（6 6，萬元），萬元）-5089 -5089 項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和投資回收期（年）投資回收期（年）5.62 5.62 最后一項為負(fù)值的累計凈現(xiàn)金流量對應(yīng)的年數(shù)最后一項為負(fù)值的累計凈現(xiàn)金流量絕對值下年凈現(xiàn)金流量投資財務(wù)指標(biāo)在以上假設(shè)條件下，本項目各項指標(biāo)均較差地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心43五五. 本項目風(fēng)險及可行性分析本項目風(fēng)險及可行性分析地產(chǎn)發(fā)展中心地產(chǎn)發(fā)展中心44風(fēng)險分析及可行性建議2. 2. 從項目自身素質(zhì)方面考慮，項目自身在區(qū)位、交通、配套等方面劣