上海住宅成本構(gòu)成淺析

1、上海住宅成本構(gòu)成淺析2006年第10期     上海住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要由開發(fā)直接費(fèi)和間接開發(fā)費(fèi)兩大部分組成。開發(fā)直接費(fèi)包括土地費(fèi)用、城市建設(shè)配套費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、行政性收費(fèi)、維修基金及不可預(yù)見費(fèi)等。開發(fā)間接費(fèi)主要由管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金組成。    一、開發(fā)直接費(fèi)    1.土地費(fèi)用 。2004年,上海市掛牌出讓成交的住宅土地共27幅，土地面積18.01萬平方米，平均容積率1.27萬平方米/公頃，折合成平均樓面價(jià)為2080.09元/平方米。  

2、60; 2005年,上海市國有土地使用權(quán)出讓公告16號(hào)126幅土地中，住宅用地僅1幅，所以,選擇部分不同地段規(guī)劃容積率較低的綜合類用地為例。    從2004年、2005年成交的住宅用地中可以清楚地看到，未來幾年上海通過國有土地使用權(quán)出讓取得土地后開發(fā)住宅產(chǎn)品的基本土地費(fèi)用。    2.城市建設(shè)配套費(fèi) 。 城市建設(shè)配套費(fèi)是上海住宅建造成本中最剛性部分，因?yàn)樗环忠膊荒苌?。主要包括以下?nèi)容：    住宅建設(shè)配套費(fèi)        

3、     320元/平方米    自來水配套費(fèi)               17.5元/平方米    生活污水排放配套費(fèi)         17.0元/平方米    供電配套費(fèi)      &#

4、160;          145元/平方米    燃?xì)夤?yīng)配套費(fèi)             24.5元/平方米    通信設(shè)施配套費(fèi)             12.5元/平方米   

5、; 人防設(shè)施配套費(fèi)             60元/平方米    公共建筑配套費(fèi)       84元/平方米（內(nèi)環(huán)線以內(nèi)）    合計(jì)                   

6、;    680.5元/平方米    最后一項(xiàng)上交公共建筑配套費(fèi)知道的人不多。它是指該住宅開發(fā)項(xiàng)目在基地內(nèi)未建幼兒園、學(xué)校、商業(yè)等公共設(shè)施的，需按住宅總建筑面積的2%、內(nèi)環(huán)線內(nèi)4200元/平方米、內(nèi)環(huán)線外3800元/平方米為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)繳納。例如,小區(qū)住宅面積為10萬平方米，即100000平方米×2%×4200元/平方米=840萬元，即該項(xiàng)目需上交給上海市房地產(chǎn)資源管理局840萬元公共建筑配套費(fèi)。    3.前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)用中勘察費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)國家都用明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

7、，由于市場競爭原因，一般來說有一點(diǎn)下浮空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)如請(qǐng)境外公司則費(fèi)用較高，設(shè)計(jì)費(fèi)協(xié)議商定。工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為國家計(jì)委、建設(shè)部制定的工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定，自2002年3月1日起執(zhí)行。    工程勘察收費(fèi)  采用實(shí)物工作量定額計(jì)費(fèi)方法計(jì)算。    工程勘察收費(fèi)=工程勘察收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)×（1±浮動(dòng)幅度值）    工程勘察收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)=工程實(shí)物工作收費(fèi)+工程勘察技術(shù)工作收費(fèi)    工程勘察收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)的估算是一項(xiàng)非常專業(yè)的工作，它與地質(zhì)構(gòu)造、巖層特

8、征、布孔多少、鉆孔深度等等有關(guān)，每一個(gè)項(xiàng)目的要求不同，每一個(gè)項(xiàng)目所處的地理位置也不同。一般來說，工程勘察工作開發(fā)商采用招投標(biāo)的辦法來完成，即使對(duì)工程勘察專業(yè)不太了解，通過對(duì)標(biāo)書的閱讀和專家的評(píng)審，是能夠招到一個(gè)價(jià)格合理、勘察成果良好的單位的。    工程設(shè)計(jì)收費(fèi)按照工程概算投資額分檔定額計(jì)算收費(fèi)。由于每個(gè)項(xiàng)目的情況不同，除上述設(shè)計(jì)費(fèi)基價(jià)外，還有專業(yè)調(diào)整系數(shù)、工程復(fù)雜程度調(diào)整系數(shù)、附加調(diào)整系數(shù)等。審圖費(fèi) 根據(jù)滬建建(2000)第791號(hào)文的通知，“施工圖審圖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫時(shí)參照原設(shè)計(jì)監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。所謂“原設(shè)計(jì)監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”是指滬建建（98）第0234號(hào)文。該文中規(guī)

9、定設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)以工程估算價(jià)的0.35%0.7%計(jì)取。    工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 根據(jù)2002年1月1日起實(shí)施的滬建監(jiān)協(xié)字（2001）第20號(hào)文的行業(yè)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。    根據(jù)滬建監(jiān)協(xié)字（2004）第5號(hào)文的通知，安全監(jiān)理費(fèi)按現(xiàn)行工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)上海市行業(yè)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的10%計(jì)取。    4.建安工程費(fèi)。建安工程費(fèi)由于住宅的類型不同（別墅、多層、高層、超高層）建安費(fèi)用差距很大。如2001年竣工的多層住宅每平方米造價(jià)為947元，16層高層住宅每平方米造價(jià)為1367.63元。即使是同一類型的住宅，由于采用的施工方法或地

10、下車庫的分?jǐn)偯娣e不同，對(duì)地上建筑面積的單方造價(jià)影響也很大。    以高層住宅基礎(chǔ)圍護(hù)形式為例，一個(gè)10000平方米的地下一層車庫，用SMW工法攪拌樁作圍護(hù)與用鉆孔灌注樁作圍護(hù)結(jié)構(gòu)二者費(fèi)用相差1000萬元以上。假設(shè)地上建筑面積為10萬平方米，僅此一項(xiàng)地上住宅每平方米造價(jià)就相差100元。上述地下車庫，目前造價(jià)約為5000萬人民幣左右。假如該項(xiàng)目的地上建筑面積為10萬平方米，則分?jǐn)偟降厣辖ㄖ娣e為每平方米500元，如果該項(xiàng)目地上面積為5萬平方米，該地下車庫造價(jià)分?jǐn)偟降厣辖ㄖ娣e每平方米為1000元。    所以，住宅的建安費(fèi)用不能孤立地僅看

11、地上建筑的單方造價(jià)，應(yīng)該綜合性地看待每一個(gè)項(xiàng)目，要充分認(rèn)識(shí)到地下建筑造價(jià)對(duì)地上建筑面積單方造價(jià)的巨大影響。    建安工程費(fèi)中的綠化工程費(fèi)，每個(gè)項(xiàng)目的差距也是很大的。最基本的每平方米30元左右就可以了。如果小區(qū)本身品質(zhì)很好，對(duì)綠化景觀的要求很高，那么，每平方米投入100元也不算多。但這與小區(qū)的規(guī)模有關(guān)，小區(qū)越大，分?jǐn)偟矫科椒矫椎木G化成本越低。    5.行政性收費(fèi)。  政府的行政性收費(fèi)在住宅項(xiàng)目中僅占很小一部分。主要發(fā)生在竣工階段，如建設(shè)用地竣工結(jié)案，需丈量土地面積；要取得房屋大產(chǎn)證，要測量房屋面積,都需要支付測繪費(fèi)。現(xiàn)在因

12、人們對(duì)環(huán)保的要求越來越高，又有了室內(nèi)空氣檢測費(fèi)，按房間間數(shù)的5%取點(diǎn)比例抽檢。    6維修基金。  住宅的維修基金在住戶入伙前必須交付。依據(jù)是上海市商品住宅維修基金管理辦法2000年市政府91號(hào)文。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：房屋成本價(jià)×7%×建筑面積，房屋成本價(jià)現(xiàn)在上海市以每平方米1198元為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。其中住宅部分開發(fā)商承擔(dān)4%，即1198×4%×住宅建筑面積，地下室、會(huì)所、自行車庫等由開發(fā)商全部承擔(dān)，即1198×7%×建筑面積。    7不可預(yù)見費(fèi)。  在一個(gè)項(xiàng)目的

13、開發(fā)過程中，不可避免地會(huì)遇到這樣那樣的問題。如地下發(fā)現(xiàn)暗浜、流砂層需處理?；刂苓吘用褚蛉照諟p少、粉塵等影響要求補(bǔ)貼等等。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和總投資的多少，以前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)的3%10%估算。    二、開發(fā)間接費(fèi)    1管理費(fèi)。  開發(fā)商的管理費(fèi)一般按直接費(fèi)的3%估算。    2銷售費(fèi)用。  銷售費(fèi)用是指項(xiàng)目在其銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用和傭金。    眾所周知的樣板房，就是因銷售產(chǎn)品需要，在銷

14、售過程中發(fā)生的費(fèi)用。其它還有廣告費(fèi)、推廣費(fèi)，等等。一般來說，銷售費(fèi)用為銷售收入的3%左右。    3財(cái)務(wù)費(fèi)用。  財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集項(xiàng)目所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要為借款的利息,其它包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失等其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。    4稅金。  房地產(chǎn)企業(yè)的稅金主要有營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅組成。    三如何降低成本，降低房價(jià)？    1、土地費(fèi)用。  土地費(fèi)用主要發(fā)生于城市的動(dòng)拆遷成本。政府收取動(dòng)拆遷成本的

15、30%作為土地出讓金，住宅土地使用年限為70年。如果政府能將一次性收取的土地出讓金，改為逐年收取,那么，土地費(fèi)用相應(yīng)會(huì)減少一點(diǎn)。    2、城市建設(shè)配套費(fèi)。  該項(xiàng)費(fèi)用較剛性，開發(fā)商要用足政策，減少支出。如開發(fā)項(xiàng)目建有地下室，人防設(shè)施配套費(fèi)可以與人防主管單位協(xié)商，改交人防設(shè)施配套費(fèi)為建人防設(shè)施費(fèi)。就是在原地下室的基礎(chǔ)上，增加人防設(shè)施，達(dá)到防空要求。這樣增加設(shè)施的投入肯定比每平方米交60元人防設(shè)施配套費(fèi)要少得多。如果新建的小區(qū)面積大于6萬平方米，供電配套費(fèi)可以打9折，要積極爭取。還有住宅建設(shè)配套費(fèi)，如新建小區(qū)內(nèi)有門衛(wèi)、居委會(huì)等配套設(shè)施，或是輔設(shè)過紅線外的市政管道，可向房地資源局有關(guān)部門申請(qǐng)返還一部分款項(xiàng)。    3、前期工程費(fèi)。  一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)得是否合理，是該項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。所以，設(shè)計(jì)時(shí)能結(jié)合成本綜合考慮，比拿著施工圖去考慮如何節(jié)省鋼筋混凝土要強(qiáng)百倍。因此，必須要求設(shè)計(jì)單位重視施工生產(chǎn)在技術(shù)、工藝、手段及材料用品等各方面的信息，使設(shè)計(jì)方案做到具有科學(xué)性、先進(jìn)性與施工的可能性、經(jīng)濟(jì)性很好地結(jié)合。把成本控制落實(shí)到方案之初。    4、建安工程費(fèi)。  建安工程費(fèi)的降低主要來源于施工方案的選擇和應(yīng)用新技術(shù)、新材料,如地下室的濾水層，傳統(tǒng)工藝要30厘米，而采