2022年中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報(bào)告

1、高品質(zhì)文檔2022年中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報(bào)告 近年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速進(jìn)展，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，國(guó)家為了抑制高企的房?jī)r(jià)，紛紛出臺(tái)了一系列宏觀(guān)調(diào)政策。為深化了解國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策影響下了的中山房地產(chǎn)市場(chǎng)和我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)進(jìn)展?fàn)顩r，找準(zhǔn)我分行在中山房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置，辦公室聯(lián)合房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心對(duì)中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)及我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)進(jìn)展?fàn)顩r進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)狀況報(bào)告如下： 一、中山市房地產(chǎn)形勢(shì)分析 隨著國(guó)家住房制度改革的進(jìn)展深化，我市住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)得到了快速進(jìn)展，已連續(xù)幾年保持較快增長(zhǎng)速度，4年來(lái)住宅商品房以每年20.5%的速度進(jìn)展，住宅銷(xiāo)售面積由XX年的71.06萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到XX

2、年的141.75萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由XX年的21億元上升到XX年的62.46億元，增長(zhǎng)近3倍。全市城鎮(zhèn)人均居住面積由XX年的28平方米上升到XX年的30.9平方米，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積近23.67平方米相比，處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平。由于居住環(huán)境的不斷改善，我市先后榮獲了“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“全國(guó)園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”和聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，增加了我市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展優(yōu)勢(shì)。近年房地產(chǎn)快速進(jìn)展的同時(shí)，也存在商品房空置面積增加、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出等問(wèn)題。 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展總體正常，住宅市場(chǎng)潛力較大。 從我市城市化進(jìn)程角度來(lái)看，顯示對(duì)住宅的巨大需求。XX年末我市城鎮(zhèn)人口占總

3、人口42.73%，若城市化進(jìn)程加速進(jìn)展，占全市人口近六成的鄉(xiāng)村居住人口進(jìn)城將成為推動(dòng)將來(lái)中山樓市的巨大力氣。從人口流淌狀況來(lái)看，對(duì)住宅的需求也較大。我市XX年末外來(lái)人口116.11萬(wàn)人，年末外來(lái)人口與戶(hù)籍人口之比為83：100，與XX年79：100、XX年74：100相比，逐年上升的趨勢(shì)明顯。如此大量的流淌人口是城市房屋租賃市場(chǎng)和二手房的消費(fèi)主體，為房屋租賃和二手房等市場(chǎng)的進(jìn)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，XXXX年，中山市共核發(fā)房屋租賃證12169宗，代國(guó)家征收稅款2022萬(wàn)元。另?yè)?jù)國(guó)土資源局有關(guān)部門(mén)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求調(diào)查顯示，潛在購(gòu)房者購(gòu)置新居后盼望將多余的房屋推向租賃市場(chǎng)的占比46

4、.15%。XX年15月二手房屋面積交易同比增加39%，交易面積達(dá)83萬(wàn)平方米，是一手樓交易面積的2倍。隨著我市工業(yè)化進(jìn)程的加快和第三產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)展，外來(lái)人口消費(fèi)的力度也進(jìn)一步加強(qiáng)，這對(duì)將來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的租價(jià)和房?jī)r(jià)的走向都會(huì)產(chǎn)生肯定的影響。 從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來(lái)看，隨著城區(qū)土地資源的漸漸稀有、中山市居民收入的穩(wěn)步提高、交通條件的改善以及家庭汽車(chē)擁有量的上升，越來(lái)越多的城區(qū)人渴望到郊區(qū)居住，享受生態(tài)園林生活，使得城效和鎮(zhèn)區(qū)樓盤(pán)漸漸成為置業(yè)熱點(diǎn)，居住城郊化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。 依據(jù)XX年中山年鑒資料顯示，XX年中山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15836元，農(nóng)夫人均純收入7523元，分別比去年同期增長(zhǎng)6 %、15.

5、4 %，人們的生活漸漸步入小康。隨著人們收入穩(wěn)步增加、房改政策措施的實(shí)施以及不合理收費(fèi)政策的取消，我市的房地產(chǎn)具有肯定的進(jìn)展空間。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源多元化，銀行資金占比不高。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源狀況表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目XX年XX年XX年XX年 國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金100000 國(guó)內(nèi)銀行貸款433152841354415123530 銀行貸款占比16.6%9.5%12%18.6% 利用外資374754561562514441 自籌資金5687668978138370162245 其他資金來(lái)源156402196955242750362186 合 計(jì)26044029980245116066242

6、0 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要來(lái)源4條渠道，分別是國(guó)內(nèi)銀行貸款、利用外資、自籌資金和其它資金來(lái)源。從來(lái)源渠道占比來(lái)看，其他資金來(lái)源占比最大，其次是自籌資金，第三是銀行貸款，最終是利用外資。從XX年到XX年，銀行貸款(中山金融機(jī)構(gòu)貸款)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比例年平均保持在14%左右。房地產(chǎn)資金的多渠道來(lái)源不僅說(shuō)明中山房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增加，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作漸漸趨于成熟規(guī)范，也在很大程度上降低了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。從這一點(diǎn)也可以說(shuō)明，即便是他行以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持的房地產(chǎn)客戶(hù)，其發(fā)放的貸款額也不會(huì)很高，因此是否有開(kāi)發(fā)貸款并非是贏(yíng)得住房按揭貸款的關(guān)鍵。對(duì)我分行沒(méi)有發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的進(jìn)展商，我們也不能放棄營(yíng)銷(xiāo)個(gè)人

7、住房按揭貸款。 （三）國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很有限，XX年14月份我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)受原材料價(jià)格上漲的影響緩慢上升。 今年14月份，我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資17.37億元，同比增長(zhǎng)10.82%；施工面積51.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.28%；新開(kāi)工面積123.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.42%；其中住宅新開(kāi)工面積99.54萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.93%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)如下主要特點(diǎn)： 1投資逐步回升。在去年高增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，XX年2、3、4月份我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為-5.02%、1.08%、10.82%，顯示出穩(wěn)步回升勢(shì)頭。 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金充裕

8、。投資額與本年到位資金比為1：2.29，其中利用外資增長(zhǎng)最快，達(dá)1.44倍；其他資金所占比重最大，為全部到位資金的40.37%。 3新增商品房屋供應(yīng)增加，受政策影響持幣觀(guān)望者增多，銷(xiāo)售相對(duì)減弱。前四個(gè)月累計(jì)房屋竣工面積35.60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.36%；其中住宅竣工面積31.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.36%。商品房屋銷(xiāo)售面積35.17萬(wàn)平方米，同比下降7.09%；其中住宅銷(xiāo)售面積30.25萬(wàn)平方米，同比微降0.39%。 4商品房屋建筑造價(jià)上升，銷(xiāo)售價(jià)格微增。受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的影響，全國(guó)房?jī)r(jià)有所下降，但中山的房?jī)r(jià)比較理性，據(jù)房產(chǎn)地業(yè)界的調(diào)查，無(wú)論從建材、開(kāi)發(fā)成本上看，還是中山的人文居住

9、環(huán)境，中山的樓價(jià)有上升的空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料計(jì)算，每平方米商品房屋的建筑造價(jià)為1214元，同比增長(zhǎng)25.32%，而每平方米商品房屋的銷(xiāo)售價(jià)格為2539元，同比微增2.08%。 （四）當(dāng)前住宅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中亟需討論和解決的新?tīng)顩r和新問(wèn)題 1商品房空置面積偏大。 在XX年到XX年連續(xù)三年商品房暢銷(xiāo)的狀況下，不少企業(yè)為分一杯羹而不斷加入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行列，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入 全面開(kāi)發(fā)的階段，因此施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，竣工面積增長(zhǎng)較快。 近五年商品房開(kāi)發(fā)投資完成狀況 單位：萬(wàn)平方米 項(xiàng) 目XX年XX年XX年XX年XX年XX年4月 商品房屋銷(xiāo)售面積75.01100.5125.13149.26159.2735.17

10、 其中：住宅71.0691.83110.46126.94141.7530.25 商品房屋 空置面積65.7582.37109.62124.74138.52150.18 其中：住宅44.1251.3071.8269.3287.2694.6 商品房銷(xiāo)售面積逐年攀升的同時(shí)，商品房屋空置面積也在增大，XXXX年4年商品房屋空置面積分別為65.75、82.37、109.62、124.74、138.52、150.18萬(wàn)平方米，其中住宅面積空置分別為44.12、51.30、71.82、69.32、87.26、94.6萬(wàn)平方米，住宅空置面積占商品空置面積的六成左右。每年房屋銷(xiāo)售面積略多于房屋空置面積，5年房屋

11、空置面積平均增長(zhǎng)速度在18%左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，空置商品房中空置一年以上的面積占比50.87%。這些主要是由于商品房結(jié)構(gòu)比例失調(diào)，導(dǎo)致部分商品房大量空置，資金嚴(yán)峻積壓，若按我市今年上半年平均銷(xiāo)售價(jià)格每平方米2487元計(jì)算，積壓資金達(dá)34億元。 2規(guī)?；?、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司不多。 據(jù)XX年報(bào)資料顯示，有開(kāi)發(fā)工作量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)161 家，其中具有三級(jí)以上資質(zhì)的只有15家，占總數(shù)的9.32%。我市投資規(guī)模超5億元只有5家，占總數(shù)的3.11%。XX年，完成房地產(chǎn)投資大于5000萬(wàn)元的企業(yè)有14家，占總數(shù)的8.7 %；完成投資額在1000萬(wàn)元以下的有76家，占總數(shù)的47.2

12、%。具有暫定和其他資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)共有129家，占全部企業(yè)的80.12 %，這些企業(yè)只能開(kāi)發(fā)單個(gè)項(xiàng)目，假如要連續(xù)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，則需要重新取得新的資質(zhì)等級(jí)。僅20%左右的企業(yè)具有綜合開(kāi)發(fā)資格。過(guò)小過(guò)多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因規(guī)模較小而資金不足，以致拖欠企業(yè)的工程款和不能準(zhǔn)時(shí)償還銀行貸款等狀況時(shí)有發(fā)生，同時(shí)企業(yè)難于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，若銷(xiāo)售鏈條中斷，便陷入了進(jìn)退兩難的局面，增大銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。 3公司資產(chǎn)負(fù)債率高，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用較高，經(jīng)濟(jì)效益亟待提高。 據(jù)XX年中山統(tǒng)計(jì)年鑒資料顯示，XX年全市房地產(chǎn)公司161家，負(fù)債總計(jì)159.5億元，平均每家負(fù)債9907萬(wàn)元，全部企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.69%，是歷史的較高水平。

13、經(jīng)營(yíng)收入35.99億元，商品房銷(xiāo)售收入29.97億元，其中銷(xiāo)售給個(gè)人29.61億元，占全部銷(xiāo)售收入的82.27%，說(shuō)明我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以個(gè)人購(gòu)房為主。企業(yè)利潤(rùn)總額為1.48億元，其中虧損企業(yè)76家，占全部企業(yè)的42.20%，比上年同期下降0.35個(gè)百分點(diǎn)，但虧損比例仍舊較高。虧損最嚴(yán)峻的三家開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)總額之和為負(fù)5307萬(wàn)元。企業(yè)的商品房的結(jié)構(gòu)不合理，不適合市場(chǎng)需求，虧損企業(yè)的開(kāi)發(fā)種類(lèi)主要集中在高層住宅、別墅及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。 二、國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響 （一）房貸加息效應(yīng)初顯，提前還貸漸漸增加 自XX年10月29日央行2次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率后，我分行提前還貸個(gè)案較

14、第一次增加了三四成，加息造成較大的提前還款壓力，估計(jì)還將連續(xù)。今年15月，粗略估量我分行提前還款金額約3000萬(wàn)元，累計(jì)發(fā)放額為2.04億元，提前還款額占發(fā)放額15%。由此造成我分行資金使用成本增加，效率不高。據(jù)了解，當(dāng)前造成提前還款客戶(hù)數(shù)量俱增的緣由主要有以下幾個(gè)方面：一是近幾年股市持續(xù)低迷，分紅保險(xiǎn)及人民幣理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期收益率均有所下降；二是部分客戶(hù)群體收入水平提高為提前還款供應(yīng)了物質(zhì)保障，提前還貸者中比例最大的群體是受過(guò)高等訓(xùn)練，家庭年收入一般為5萬(wàn)元以上的客戶(hù)；三是部分銀行如中行對(duì)提前還款的客戶(hù)收取了肯定比例的違約金，我分行尚未實(shí)施該項(xiàng)收費(fèi)，肯定程度上助長(zhǎng)了客戶(hù)在違約金收取方法出臺(tái)之前盡

15、快提前還款的心理。 （二）最高法院頒布新規(guī)定，銀行審批相對(duì)謹(jǐn)慎。 最高人民法院發(fā)布的關(guān)于“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”的規(guī)定在業(yè)界引起了軒然大波。據(jù)了解，目前中山各大銀行包括四大國(guó)有商業(yè)銀行為了保障自身的利益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，都有將按揭成數(shù)削減的意圖，但因考慮同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)均未付足實(shí)施，處于觀(guān)望狀態(tài)，都在親密凝視其他銀行的舉動(dòng)。從我分行目前的狀況來(lái)看，雖然未正式出臺(tái)降低貸款成數(shù)的條文，但在審批程序中，貸款審批人對(duì)審批尺度有所收緊，特殊是對(duì)中低收入群體的首次置業(yè)、部分二次置業(yè)者以及鎮(zhèn)區(qū)支行客戶(hù)，貸款審批被降低貸款按揭成數(shù)的狀況已屢見(jiàn)不鮮，但對(duì)我們拓

16、展樓盤(pán)按揭業(yè)務(wù)帶來(lái)肯定的阻礙。在當(dāng)前同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的狀況下，開(kāi)發(fā)商有了很大的自主選擇權(quán)，在審批過(guò)程中如達(dá)不到開(kāi)發(fā)商預(yù)期的貸款成數(shù)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)將整個(gè)樓盤(pán)移向他行，其結(jié)果是我們前期付出的努力全部白費(fèi)，更丟失當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)份額。因此，審批部門(mén)在審批過(guò)程中關(guān)注意大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，把握部分貸款審批成數(shù)的同時(shí)，還要結(jié)合當(dāng)前開(kāi)發(fā)商所履行的保證責(zé)任，適當(dāng)敏捷處理。 （三）營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整，對(duì)二手樓按揭業(yè)務(wù)影響不大。 自今年6月1日起，新政策規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)一般住房超過(guò)2年（含）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非一般住房超過(guò)2年（含）轉(zhuǎn)手交易

17、的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。據(jù)悉，新政策出臺(tái)后，廣州、深圳等大城市反響熱鬧，二手市場(chǎng)的放盤(pán)量激增，不少人甚至表示推遲購(gòu)房時(shí)機(jī)。但從我市的狀況來(lái)看，新政策暫未對(duì)我市的二手房市場(chǎng)帶來(lái)明顯的影響，近期二手房交易市場(chǎng)與平常相差不多，交易量并沒(méi)有明顯增加。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新政策對(duì)二手市場(chǎng)的影響不會(huì)太大，因?yàn)槟壳爸猩绞袌?chǎng)的投資性購(gòu)房比例尚少，而這些投資性購(gòu)房者中，長(zhǎng)線(xiàn)投資者還占了相當(dāng)大的比例。從我分行當(dāng)前的狀況來(lái)看，6月1日新政策實(shí)施之前，并未消失辦理二手房按揭業(yè)務(wù)的擁擠現(xiàn)象，消費(fèi)者的購(gòu)房心理比較理性，市場(chǎng)較正常。 三、中山市分行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)展?fàn)顩r （一）個(gè)人住房貸款狀況 中

18、山市四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款新增狀況表 單位:億元 項(xiàng) 目XXXXXXXX.5余額四行占比XX.5新增四行占比全市占比 工 行 30.32 34.95%1.8647.43%30.01% 農(nóng) 行 15.80 18.21%0.8621.89%13.85% 中 行 23.83 27.47%0.5814.69%9.29% 建 行12.7914.1416.1716.8019.36%0.6316.00%10.13% 交行7.291.7828.80% 從上表可以看出，我分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)呈穩(wěn)健進(jìn)展的態(tài)勢(shì)，但從全市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展來(lái)看，我分行個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占比呈逐年萎縮的趨勢(shì)。個(gè)人住房貸款余額方面，今年

19、5月末工行余額30.32億元，占比34.95%，穩(wěn)居第一的位置，中行23.83億元，占比27.47%，市場(chǎng)排名第二，建行比農(nóng)行余額多1億元市場(chǎng)排名第三。新增額方面，今年15月工行、交行增勢(shì)明顯，分別新增1.86億元、1.78億元，分別占居全市近三成的市場(chǎng)份額，建行、中行相當(dāng)，分列全市第四、第五的位置。個(gè)人住房貸款市場(chǎng)由早期建行一枝獨(dú)秀的局面演化為目前多足鼎立的紛爭(zhēng)格局，而且這種多元化競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)將日益激烈。不良貸款方面，截止XX年5月末，我分行五級(jí)分類(lèi)不良貸款額為1167.19萬(wàn)元，不良率為0.69%，掌握在省分行要求的范圍內(nèi)。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款狀況 中山市分行房地產(chǎn)發(fā)放貸款狀況 單位：萬(wàn)元

20、 項(xiàng) 目XX年XX年XX年XX年XX年XX年5月 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銀行貸款額433152841354415123530 建行房地產(chǎn)貸款余額1164214652269472654037400 其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額00500862022460 其中：房地產(chǎn)流淌資金貸款900714150256851712021140 建行占全市開(kāi)發(fā)銀行貸款額000.04% 從上表可以看出，我分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放比例低、投放額不高，XX、XX年零投放， XX、XX年投放余額分別為500萬(wàn)元、8620萬(wàn)元，其中XX年占全市總量的0.04 %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比少，不利于拓展個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)。我分行可以選擇優(yōu)質(zhì)樓

21、盤(pán)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，作為捆綁營(yíng)銷(xiāo)個(gè)人住房貸款的配套產(chǎn)品。 （三）個(gè)人住房公積金狀況 項(xiàng) 目XX年市場(chǎng)占比XX年市場(chǎng)占比XX年5月市場(chǎng)占比 工 行1050026.33%1445124.43%1590224% 農(nóng) 行630515.81%890315%1003415% 中 行19124.79%33055.59%38796% 建 行2115853.06%3250454.9%3721255.5% 個(gè)人住房公積金的歸集方面，建行獨(dú)占半壁江山，而且還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；工行占比24%，排第二；農(nóng)行、中行分列第三、四的位置。 （四）個(gè)人住房貸款客戶(hù)構(gòu)成及特點(diǎn) 下面抽取了我分行XX?XX年6月期間在興中道支行

22、發(fā)放的個(gè)人住房貸款客戶(hù)的構(gòu)成及特點(diǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的分析，以便為客戶(hù)供應(yīng)更優(yōu)質(zhì)、高效的差別化服務(wù)。調(diào)查客戶(hù)共4472戶(hù)，累計(jì)發(fā)放金額約人民幣10億元。此次調(diào)查結(jié)果可以反映當(dāng)前我分行個(gè)人住房貸款客戶(hù)的構(gòu)成和基本的狀況，具有肯定的代表性。 1客戶(hù)構(gòu)成及特點(diǎn) （1）客戶(hù)戶(hù)籍分布狀況 項(xiàng) 目戶(hù) 數(shù)（戶(hù)）占比（%）金額（萬(wàn)元） 省內(nèi)購(gòu)房者349278.09%78090 省外購(gòu)房者91820.53%20530 港澳臺(tái)人士611.36%1360 非中國(guó)籍人士10.02%20 從上表可以看出，客戶(hù)主要集中在省內(nèi)，比重78.09%；省外購(gòu)房人士居其次，約占20.53%，省外購(gòu)房客戶(hù)在近幾年有明顯增加的趨勢(shì)，隨著中山

23、經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和環(huán)境的不斷完善，越來(lái)越多的外來(lái)工薪一族選擇在中山定居，對(duì)住房的需求也顯得日益迫切，這為中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展起了肯定的推波助瀾的作用；港澳臺(tái)及非中國(guó)籍人士大多屬于投資型或暫住型投資，近年來(lái)有上升的跡象，但所占比例不多。 2，客戶(hù)年齡分布狀況 項(xiàng) 目戶(hù) 數(shù)（戶(hù)）占比（%）金額（萬(wàn)元） 2733歲177039.58%39580 3440歲144932.4%32400 4150歲72516.21%16210 2126歲366818%8180 51歲以上1503.36%3360 20歲以下120.27%270 從購(gòu)房者年齡層次來(lái)看，2733歲年齡層次購(gòu)房客戶(hù)最多，占比39.58%，這部分

24、客戶(hù)年齡普遍比較年輕，大多屬于剛踏入社會(huì)不久的首次置業(yè)者和部分適婚青年；3440歲年齡層次購(gòu)房客戶(hù)其次，占比32.4%，客戶(hù)群體為已組建家庭且收入穩(wěn)定、具有肯定家庭積蓄的二次置業(yè)者；4050歲年齡的客戶(hù)群體居第三，占比16.21%，這部份群體主要是即將步入退休年齡，預(yù)備購(gòu)置物業(yè)安享晚年的年長(zhǎng)客戶(hù)；其余年齡所占的比例均偏低。 3客戶(hù)受訓(xùn)練程度狀況 項(xiàng) 目戶(hù) 數(shù)（戶(hù)）占比（%）金額（萬(wàn)元） 高中（中專(zhuān)）172538.57%38570 學(xué)校（含）以下107123.95%23950 大專(zhuān)94721.18%21180 本科68815.38%15380 碩士以上410.92% 920 從上表可以看出，受訓(xùn)

25、練程度在高中（中專(zhuān)）水平的購(gòu)房者居多，占比38.57%；其次是學(xué)歷層次較低的學(xué)校（含）以下的購(gòu)房者，占比23.95%，這類(lèi)客戶(hù)多屬于中山本地個(gè)體私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者；訓(xùn)練程度為大專(zhuān)的購(gòu)房者居第三，占比21.18%；本科以上學(xué)歷層次的比例不高，隨著中山人才引進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施，信任本科及碩士以上訓(xùn)練水平的客戶(hù)群體估計(jì)在將來(lái)幾年有上升的趨勢(shì)。 4客戶(hù)職業(yè)分布狀況 項(xiàng) 目戶(hù) 數(shù) （戶(hù)）占比（%）金額（萬(wàn)元） 個(gè)體戶(hù)232852.06%52060 一般職工176239.4% 39400 政府公務(wù)員3036.77%6770 企業(yè)管理人員791.77%1770 從上表可以看出：個(gè)體私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者購(gòu)房群體偏多，占比52

26、.06%這部分客戶(hù)大多屬于中山本土居民，隨著收入的增加和生活條件的改善，紛紛從原有的獨(dú)立民居搬離，選擇配套設(shè)施相對(duì)完善和平安的小區(qū)居住，由于這部分客戶(hù)群體收入不穩(wěn)定，簡(jiǎn)單產(chǎn)生資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；其次是一般職工，占比39.4%；再次是政府公務(wù)員群體，占比6.77%，公務(wù)員群體占比相對(duì)偏低的緣由主要是：大部分公務(wù)員享受了單位的實(shí)物分房政策，目前辦理按揭貸款的公務(wù)員主要是剛加入公務(wù)員群體而未能享受實(shí)物分房政策的年輕一族和部分為改善居住條件的二次置業(yè)者。 5客戶(hù)家庭月收入狀況 項(xiàng) 目戶(hù) 數(shù)（戶(hù)）占比（%）金額（萬(wàn)元） 6000元以上124027.73%27730 45006000元107724.08%24080

27、 30004500元98422%2XX XX元以下64714.47%14470 XX3000元52411.72%11720 家庭月收入6000元以上的購(gòu)房客戶(hù)居多，占比27.73%；家庭月收入4500至6000元的購(gòu)房客戶(hù)居其次，占比24.08%；家庭月收入3000至4500元的購(gòu)房客戶(hù)占比22%；家庭月收入XX元以下的購(gòu)房客戶(hù)占比14.47%；家庭月收入XX至3000元的購(gòu)房客戶(hù)占比11.72%。從總體狀況來(lái)看，我行的貸款客戶(hù)家庭月收入較穩(wěn)定，均具有肯定的還款力量。 6客戶(hù)貸款年限狀況 項(xiàng) 目戶(hù) 數(shù)（戶(hù)）占比（%）金額（萬(wàn)元） 1120年240353.73%53730 6XX年155734.

28、82%34820 5年以下423 9.46%9460 21至30年891.99%1990 從客戶(hù)貸款年限來(lái)看：貸款年限在11至20年（含）的購(gòu)房客戶(hù)最多，占比53.73%；年限在6至XX年（含）的購(gòu)房客戶(hù)居次位，占比34.82%,；貸款年限在5年以下（含）的購(gòu)房客戶(hù)居第三，占比9.46%；年限21至30年的購(gòu)房客戶(hù)，占比1.99%。從貸款年限的總體狀況來(lái)看，購(gòu)房客戶(hù)消費(fèi)行為比較理性，并且普遍制定了比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的還款方案，有利于保證我分行信貸資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)的防范。并且可看出，這部分購(gòu)房客戶(hù)短期投資行為比較少，購(gòu)買(mǎi)自住型的客戶(hù)居多。 7客戶(hù)選購(gòu)的物業(yè)類(lèi)型狀況 項(xiàng) 目戶(hù) 數(shù)（戶(hù)）占比（%）金額（萬(wàn)元）

29、多層樓房248155.48% 55480 小高層樓房158735.49%35490 商鋪2114.72%4720 其他1252.79%2790 別墅681.52%1520 從上表可以看出，選購(gòu)多層樓房的客戶(hù)居多，占比55.48%，成為最受客戶(hù)歡迎的物業(yè)類(lèi)型，這也是中山本地人比較喜愛(ài)的傳統(tǒng)的樓層建筑；其次是小高層，占比35.49%，隨著人們消費(fèi)觀(guān)念及樓盤(pán)開(kāi)發(fā)檔次的提升，市民購(gòu)房習(xí)慣也有向小高層轉(zhuǎn)移的傾向；選購(gòu)商鋪的客戶(hù)居第三，占比4.72%，這類(lèi)客戶(hù)群體主要是資金較充裕的投資型客戶(hù)，他們往往通過(guò)出租商鋪來(lái)收取租金，具有肯定的還款來(lái)源，資信相對(duì)較好；選購(gòu)別墅的客戶(hù)68戶(hù)，占比較低，為防范個(gè)人住房貸

30、款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我分行對(duì)別墅等較高檔的住宅有嚴(yán)格的審批條件，加上國(guó)家宏觀(guān)政策的有力調(diào)控，我們只對(duì)個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶(hù)供應(yīng)差別化服務(wù)。 8客戶(hù)選購(gòu)戶(hù)型結(jié)構(gòu)狀況 項(xiàng) 目戶(hù) 數(shù)（戶(hù)）占比（%）金額（萬(wàn)元） 三房336275.18%75180 四房4099.15%9150 二房3878.65%8650 一房一廳189 4.23%4230 從上表可以看出，三房的戶(hù)型最受歡迎，占比高達(dá)75.18%，這部分客戶(hù)群體是以老少同堂合家居住的類(lèi)型為主；其次是四房，占比9.15%；再次是二房戶(hù)型，占比8.65%，這部分客戶(hù)群體以預(yù)備組建家庭或新婚不久的年輕一族為主；一房一廳目前受到剛踏入社會(huì)，稍有積蓄的未婚一族的追捧，在將

31、來(lái)幾年的房地產(chǎn)走勢(shì)猜測(cè)中，該戶(hù)型房屋還將有進(jìn)一步增加的可能。 9客戶(hù)選擇房屋面積狀況 面 積（平方米）戶(hù) 數(shù)（戶(hù)）占比（%）金額（萬(wàn)元） 80100128428.71%2871 10012098822.09%22090 608080017.89%17890 12014049411.05%11050 60以下48310.8% 10800 160以上 2926.53% 6530 1401601312.93%2930 從上表可以看出：客戶(hù)選擇80至100平方的客戶(hù)最多，占比28.71%；100至120平方的客戶(hù)其次，占比22.09%；60至80平方的客戶(hù)居第三，占比17.89%；120至140平方的

32、客戶(hù)居第四，占比11.05%;其余所占的比例子均較低。由此可看出客戶(hù)普遍熱衷面積在100平方米左右的房屋。 10客戶(hù)購(gòu)房單價(jià)狀況 項(xiàng) 目戶(hù) 數(shù)（戶(hù)）占比（%）金額（萬(wàn)元） 1500XX元117126.19%26190 XX2500元109724.53%24530 25003000元71215.92% 15920 1500元以下70215.70%15700 30003500元4209.39%9390 3500元以上3708.27%8270 從上表可以看出：每平方米1500至XX元范圍的最受客戶(hù)歡迎，占比26.19%；XX至2500元范圍的居第二，占比24.53%；2500元至3000元范圍的居第

33、三，占比15.92%；1500元以下的居第四，占比15.7%。由此可看出，中端房?jī)r(jià)區(qū)間和低端房?jī)r(jià)區(qū)間的房屋在客戶(hù)中比較受落，而高端區(qū)間的房屋受政策和自身經(jīng)濟(jì)等因素的影響，購(gòu)房者所占比例相對(duì)較低。 11客戶(hù)購(gòu)房總價(jià)狀況 項(xiàng) 目戶(hù) 數(shù)（戶(hù)）占比（%）金額（萬(wàn)元） 15萬(wàn)元以下175239.18%391180 1525萬(wàn)元131129.32%29320 2530萬(wàn)元44810.02%10020 3545萬(wàn)元3698.25%8250 3035萬(wàn)元nbs p;3317.4%7400 45萬(wàn)元以上2615.83%5830 從上表可以看出：房?jī)r(jià)在15萬(wàn)元以下的占比39.18%，說(shuō)明我分行按揭樓盤(pán)中低檔樓盤(pán)居

34、多；房?jī)r(jià)在15至25萬(wàn)元的占比29.32%；房?jī)r(jià)在25至30萬(wàn)元的占比10.02%，1535萬(wàn)元屬于中檔樓盤(pán)，占比近40%；房?jī)r(jià)在35至45萬(wàn)元的占比8.25%；30至35萬(wàn)元的占比7.4%；45萬(wàn)元以上的占比5.83%；房?jī)r(jià)在35萬(wàn)元以上的占比合計(jì)為14.08%，這類(lèi)樓盤(pán)屬于中等偏高樓盤(pán)，這類(lèi)樓盤(pán)占比不高，也說(shuō)明我分行按揭客戶(hù)群體中中高收入階層的客戶(hù)占比小。我分行按揭客戶(hù)較為接受的是房?jī)r(jià)在15至25萬(wàn)元內(nèi)的房屋。 12結(jié)論 （1）我分行按揭業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)度較大的是一般住宅，購(gòu)房者以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者以及一般職工居多，屬于大眾客戶(hù)，這部分客戶(hù)群體收入不穩(wěn)定，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，但自去年最高人民法院出臺(tái)

35、的司法解釋后，審批部門(mén)對(duì)這部分客戶(hù)的審批尺度明顯偏嚴(yán)。 （2）我分行客戶(hù)選擇住宅價(jià)格3000元/平方米以上的高檔住宅只占17%，房?jī)r(jià)在30萬(wàn)元以上的客戶(hù)占比21%，房?jī)r(jià)在15萬(wàn)元以下的占比39.18%，說(shuō)明我分行拓展的樓盤(pán)中高檔樓盤(pán)比例不高，低檔樓盤(pán)居多，這與我分行一貫以來(lái)對(duì)高檔住宅樓盤(pán)有畏高心理有肯定的關(guān)系。這無(wú)疑將一部分中高收入客戶(hù)群體阻檔在建行大門(mén)之外，將一部分低收入者引入大門(mén)。 （3）從客戶(hù)結(jié)構(gòu)分析，我分行客戶(hù)群體以一般客戶(hù)居多，家庭月收入3000元以下的客戶(hù)占比27%，這些客戶(hù)偏重于一般住宅，中高端客戶(hù)和中高檔樓盤(pán)偏少。今后，我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的目標(biāo)重點(diǎn)要轉(zhuǎn)移到拓展中高檔樓盤(pán)，并多

36、進(jìn)展中高檔客戶(hù)上來(lái)。 （4）按揭客戶(hù)中一般客戶(hù)多、中高端客戶(hù)少，低學(xué)歷客戶(hù)多、高素養(yǎng)客戶(hù)少不利于我分行相關(guān)業(yè)務(wù)、產(chǎn)品的進(jìn)展。雖然發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款時(shí)客戶(hù)經(jīng)理習(xí)慣向房貸客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)貸記卡或網(wǎng)上銀行，但這些普遍客戶(hù)、低學(xué)歷客戶(hù)的貸記卡使用率有多高，是否適用，消費(fèi)額度有多大，每月扣款后的存折沉淀資金有多大等等值得有關(guān)部門(mén)討論。 三、對(duì)策和建議 （一）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持重點(diǎn)。在品種方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要優(yōu)先支持重點(diǎn)客戶(hù)開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)住房樓盤(pán)，非住房類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目要嚴(yán)格掌握；對(duì)于中檔樓盤(pán)，重點(diǎn)選擇地段好，樓盤(pán)適銷(xiāo)對(duì)路的進(jìn)展商作為重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象；對(duì)于高檔樓盤(pán)，重點(diǎn)選擇富有特色的規(guī)模較大、樓盤(pán)知名度較高、進(jìn)展商

37、實(shí)力較強(qiáng)、開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款所占比例較小的、對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)影響較大的樓盤(pán)；對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目如樓價(jià)偏高，進(jìn)展商信譽(yù)較差的樓盤(pán)，能退出的堅(jiān)決實(shí)行退出政策，不能退出的在個(gè)貸方面限制其樓房的最高價(jià)格，避開(kāi)進(jìn)展商套取銀行信貸資金；對(duì)高層住宅、別墅、個(gè)人商用房貸款應(yīng)嚴(yán)格貸款條件。在區(qū)域方面，目前市中心商品房供過(guò)于求，銷(xiāo)售難度增大，鎮(zhèn)區(qū)相對(duì)進(jìn)展空間較大，樓房?jī)r(jià)格比市區(qū)相對(duì)較低，銷(xiāo)售前景好，貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，新增貸款規(guī)模應(yīng)重點(diǎn)向城郊和鎮(zhèn)區(qū)轉(zhuǎn)移，將各鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)中高檔樓盤(pán)和排名前幾位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司納入支行責(zé)任目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)范圍，加大對(duì)鎮(zhèn)區(qū)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶(hù)的拓展力度。在客戶(hù)選擇方面，對(duì)一般客戶(hù)原則上應(yīng)審慎對(duì)待，對(duì)資金實(shí)力弱、開(kāi)發(fā)規(guī)模小的客

38、戶(hù)，應(yīng)逐步退出開(kāi)發(fā)貸款。 （二）加大重點(diǎn)客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)力度。我分行按揭樓盤(pán)缺少的是中高檔樓盤(pán)，全分行應(yīng)提高營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)客戶(hù)重要性的熟悉，督促各支行和房信業(yè)務(wù)歸口管理部門(mén)盡快落實(shí)重點(diǎn)客戶(hù)管理制度，加強(qiáng)客戶(hù)經(jīng)理配備并適當(dāng)向房地產(chǎn)重點(diǎn)客戶(hù)傾斜。對(duì)不屬于我分行的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，各支行應(yīng)組織力氣加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)，主動(dòng)上門(mén)與客戶(hù)建立聯(lián)系，互通信息，溝通感情，為客戶(hù)供應(yīng)共性化的服務(wù)方案，以真情行動(dòng)取得客戶(hù)的理解、信任和支持。對(duì)已是我分行現(xiàn)行的重點(diǎn)客戶(hù)，各行要切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量，做好客戶(hù)關(guān)系維護(hù)工作。對(duì)于同業(yè)供應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的客戶(hù)，要清晰熟悉，其實(shí)同業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的比例很小，我分行不能放棄爭(zhēng)取做個(gè)人住房按揭貸款的可能。 （三）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)掌握，確保新發(fā)放貸款質(zhì)量。新發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：一是必需擁有本期開(kāi)發(fā)投資總額的40%的自有資金；二是必需“四證”齊全；三是地理位置優(yōu)越，猜測(cè)售價(jià)合理、有市場(chǎng)，銷(xiāo)售前景良好；四是主要管理人員有較豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理閱歷；五是能夠以土地或其它住房樓盤(pán)作抵押。同時(shí)應(yīng)樂(lè)觀(guān)推行“貸款封閉”管理，加強(qiáng)貸款資金和銷(xiāo)售款的監(jiān)督管理，防止資金被子挪作他用，以確