房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算法及公式(共10頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上12房地產(chǎn)的概念建筑密度%= 建筑基底總面積 ×100%          建筑用地面積容積率=總建筑面積 建筑用地面積總建筑面積=土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)容積率=建筑密度×建筑層數(shù)套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e23房地產(chǎn)的供求與價(jià)格供給量=存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量新開(kāi)發(fā)量彈性= 作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化     作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化

2、房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比                 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)需求的收入彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比                 消費(fèi)者收入量變化的百分比房地產(chǎn)需求的人口彈性=   房地產(chǎn)需求量變化的百分比                     人口數(shù)量變化的百分比房地產(chǎn)

3、需求的交叉價(jià)格彈性=   一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比                     另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性=   房地產(chǎn)需求量變化的百分比                     預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=   房地產(chǎn)供給量變化的百分比         &#

4、160;       房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=   房地產(chǎn)供給量變化的百分比                     要素價(jià)格變化的百分比24房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下

5、，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。房地價(jià)格=土地價(jià)格建筑物價(jià)格土地價(jià)格=房地價(jià)格建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格=房地價(jià)格土地價(jià)格樓面地價(jià)= 土地總價(jià)         總建筑面積樓面地價(jià)= 土地總價(jià)   × 土地總面積 = 土地單價(jià)       總建筑面積     土地總面積     容積率期房目前的價(jià)格=

6、現(xiàn)房?jī)r(jià)格（預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償補(bǔ)地價(jià)=改變后的地價(jià)改變前的地價(jià)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= 現(xiàn)樓面地價(jià)×現(xiàn)容積率原樓面地價(jià)×原容積率補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原樓面地價(jià)×（現(xiàn)容積率原容積率）補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= 原容積率下的土地單價(jià)   ×（現(xiàn)容積率原容積率）原容積率44建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建筑面積下的價(jià)格套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格× 套內(nèi)建筑面積 建筑面積建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格× 使用面積   建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格×

7、使用面積   套內(nèi)使用面積1公頃10 000平方米1畝666.67平方米1平方英尺0.平方米1坪3.30579平方米平方米下的價(jià)格公頃下的價(jià)格÷10 000平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格÷666.67平方米下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格÷0.平方米下的價(jià)格坪下的價(jià)格÷3.3057945交易情況修正采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×   1   可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格   1±S %      

8、;                     或者：可比實(shí)例成交價(jià)格×   100   可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格100±S %上式中,   1   或   100   是交易情況修正系數(shù)1±S %      100±S %采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正數(shù)額可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格正常成交價(jià)格應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格正

9、常成交價(jià)格應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格×賣方繳納稅率應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格×買方繳納稅率正常成交價(jià)格 賣方實(shí)際得到的價(jià)格     1賣方繳納稅率正常成交價(jià)格 買方實(shí)際付出的價(jià)格     1買方繳納稅率46交易日期調(diào)整可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±T)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格× (100±T)/100可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

10、指數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格              成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)××估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格

11、×(1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格47房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格或者可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×   1   可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格1±R %      可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×   100   可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100±R可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

12、15;100/（）可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100/（）×（）/100可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格注上式（）為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分48求取比準(zhǔn)價(jià)格百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)估價(jià)對(duì)象價(jià)格×(1±S %)×(1±R %)可比實(shí)例成交價(jià)格×(1±T %)或者估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×   1  

13、 ×(1±T %)×   1   或者1±S %             1±R %  估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格× 100   × 100±T ×   100   100±S         100     100±R 百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×(1交易情況

14、修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))估價(jià)對(duì)象價(jià)格×(1±S %±R %)可比實(shí)例成交價(jià)格×(1±T %)或者估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×   1±T %   或者                      1±S %±R %估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格× 100±T            

15、               100±S±R差額法下的公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正系數(shù)±交易日期調(diào)整系數(shù)±房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額52房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)土地取得成本開(kāi)發(fā)成本，即：直接成本利潤(rùn)率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本開(kāi)發(fā)成本）計(jì)算基數(shù)土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用：投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用）計(jì)算基數(shù)土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用,相應(yīng)的利

16、潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率，即：成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用）計(jì)算基數(shù)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率,即: 銷售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值53成本法的基本公式成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格一折舊新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格取得待開(kāi)發(fā)土地的成本土地開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)上式中：開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積×100%新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得該用地的總代價(jià)土地開(kāi)發(fā)總成本總管理費(fèi)用總投資利息總銷售費(fèi)用總銷售稅費(fèi) 總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）/(用

17、地總面積×開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下：該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息                                               總銷售費(fèi)用總銷售稅費(fèi) 總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)  &

18、#160;                     =取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率得出：該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)= (取得該荒地的總代價(jià) 十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息) 1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)土地開(kāi)發(fā)總成本總管理費(fèi)用總投資利息 (1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積  

19、0;                 =     (取得該荒地的總代價(jià)土地開(kāi)發(fā)總成本總管理費(fèi)用十總投資利息)   (1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積新建房地價(jià)格=土地得成本土地開(kāi)發(fā)成本建筑物建造成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格舊建筑物價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊55建筑物

20、的折舊建筑物的折舊建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)直線法的年折舊計(jì)算公式：DiDCS/NC (1R) /N上式中：Di第i年的折舊額。D是一個(gè)常數(shù)；C建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；S建筑物的凈殘值    N建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；R建筑物的凈殘值率；(CS) 稱為折舊基數(shù)；年折舊率d=D/C×100 =(CS)/(C×N) ×100=(1R)/N×100有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為t年的建筑物折舊總額Et=D×t(CS)t/NC(1R) t/N直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V=CEtC(CS)t/Nc1(1R

21、)t/N上式中：Et建筑物的折舊總額；V建筑物的現(xiàn)值；(CS) 稱為折舊基數(shù)；成新折扣法V=Cq       式中：V建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；q建筑物的成新率(%)；用直線法計(jì)算成新率的公式為：q1(1R)t/N ×100           當(dāng)R0時(shí)，q(1t/N)×1001(1R) Nn/N×100                 t/N×1001(1R) t/ tn×

22、100                 n/ tn×100建筑物經(jīng)濟(jì)壽命1/年折舊率修復(fù)所必需的費(fèi)用修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的成本重置成本超額持有成本扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的成本重置成本(無(wú)效成本超額持有成本)56成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定年折舊額原價(jià)×(1殘值率)/耐用年限 61收益法的基本原理地價(jià)年地租×購(gòu)買年     地價(jià)地租/利息率   某筆資金×利率房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的凈收益/利率62報(bào)酬

23、資本化法的公式V=A1/1Y1 A2/(1Y1)×(1Y2)An/(1Y1)×(1Y2)×(1Yn) V=A1/1YA2/(1Y)2A3/(1Y)3An/(1Y)n A末A初(1Y)V=A/Y11/(1Y)nV=A/YKn=11/(1Y)n =(1Y)n1/(1Y)nV70=V×K70V50=V×K50V=V50/K50V40=V40×K40/K50Vn= VN×Kn/ KN=VN×(1Y ×(1Y)n1 / (1Y 1Vn= A/Yn11/(1Yn)n或VN= A/YN11/(1YN)N以上幾個(gè)公式中：

24、V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；n收益年限；A1，A2An第n期凈收益；Y1，Y2Yn第Y期報(bào)酬率(折現(xiàn)率)收益期限為有限年的公式: 式中t為凈收益有變化的期限收益期限為無(wú)限年的公式: 凈收益按一定數(shù)額遞增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×11/(1+ Y)nb/Y×n/(1+Y)n 未來(lái)第n年為 A十(n1)b收益年限為無(wú)限年V=A/Y+b/ Y2凈收益按一定數(shù)額遞減 有限年V=(A/Yb/Y2)×11/(1+Y)n+b/Y×n/(1+Y)n 未來(lái)第n年為 A(n1)b nA/b+1凈收益按一定比率遞增   有限年 V=A/(Yg)×1

25、(1+g)/(1+Y) n     未來(lái)第n年為   A(1+g)n1無(wú)限年 V=A/(Yg)凈收益按一定比率遞減   有限年 V=A/(Y+g)×1 (1g)/(1+Y) n       未來(lái)第n年為A(1g)n1無(wú)限年 V=A/Y+g以上幾個(gè)公式中：V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；b凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額；g凈收益逐年遞減的比率；凈收益為有效毛收入減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為:V=I/(YgI)×1 (1gI)/(1Y) nE/Yg

26、E×1 (1gE)/(1Y) n 上式中：I有效毛收入；E運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；gI逐年遞增的比率；gE逐年遞增的比率；預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式： 如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為: V=A/Y1 (1Y) tVt/(1Y) t如果凈收益按一定數(shù)額遞增,則公式為: V=(A/Yb/Y2) 11/(1Y) t b/Y×t/(1Y) tVt/(1Y) t如果凈收益按一定數(shù)額遞減,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tb/Y×t/(1Y) tVt/(1Y) t如果凈收益按一定比率遞增,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tVt/(1Y) t如果凈收益按一定比

27、率遞減,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tVt/(1Y) t如果難以預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格公式為:V=A (1Y) t1 /Y(1Y) t (1)   =A/ Y×Y/(1Y) t1=A/ Y a上式中：a償債基金系數(shù)；A凈收益；V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；Y報(bào)酬率(折現(xiàn)率) ；增值率；63凈收益潛在毛收入(PGI) ；有效毛收入(EGI) ；凈運(yùn)營(yíng)收益(NOI) ；稅前現(xiàn)金流量(PTCF) ；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率(OER)稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ；凈收益率(NIR)凈收益率1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用     

28、60; 有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅)有租約限制下的價(jià)值無(wú)租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值64報(bào)酬率報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠65直接資本化法資本化率年收益/價(jià)格VNOI/R         上式中：V房地產(chǎn)價(jià)值；NOI房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益；R資本化率；收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：   收益乘數(shù)價(jià)格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：   房地產(chǎn)價(jià)值年收益

29、15;收益乘數(shù)房地產(chǎn)價(jià)值毛租金×毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)價(jià)格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”)VPGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGIVEGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGIVNOI×NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為

30、價(jià)值的形式，即:V=NOI/R凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因?yàn)镹IR=1OER所以   Ro=(1OER)/EGIM   上述公式的來(lái)源是：因?yàn)?  Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro綜合資本化率；OER運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；V房產(chǎn)價(jià)格；NIR凈收益率；EGIM有效毛收入乘數(shù)；NOI某一年的凈收益；在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y 在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：  &

31、#160;                                 V=A/Y 11/(1Y)n   R=Y/11/(1Y)n在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Yg                              

32、       在預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y×Y/(1Y)t1或R= Y×Y/(1Y)t16.6投資組合和剩余技術(shù)式中：Ro綜合資本化率；RL土地資本化率；RB建筑物資本化率；VL土地價(jià)值；VB建筑物價(jià)值；    V土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，LB100；Ro=VL×RLVB×RB/ VLVB     RL=(VLVB)ROVB×RB/VL     RB=( VLVB)RO VL

33、15;RL/VBRoL×RLB×RB RoL×RL(1L)RB     Ro(1B) RLB×RB抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：Ro=M×RM(1M)×RE在分期等額本息償還貸款的情況下,抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：RM=YM×(1YM)n/(1YM)n1                                    

34、0;   = YMYM/(1YM)n1式中：RM抵押貸款常數(shù)；YM抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率（i）；n抵押貸款期限；房地產(chǎn)的價(jià)格抵押貸款金額自有資金額       房地產(chǎn)凈收益抵押貸款收益自有資金收益直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式 為: VL= AOVB×RB/ RL直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為: VB= AOVL×RL/ RB上式中：VL土地價(jià)值；AO土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VB建筑物價(jià)值；RB建筑物資本化率；    RL土地資本化率；直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為: VE= AOVM&

35、#215;RM/ RE直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為: VM= AOVE×RE/ RM上式中：VE自有資金權(quán)益價(jià)值；AO房地產(chǎn)凈收益；VM抵押貸款金額；RM抵押貸款常數(shù)；    RE自有資金資本化率；6.7凈收益與資本化率的匹配由土地收益求取土地價(jià)格：土地價(jià)格=土地凈收益/土地資本化率由建筑物收益求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=建筑物凈收益/建筑物資本化率由房地收益求取房地價(jià)格：房地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格：土地價(jià)格=房地凈收益建筑物凈收益/土地資本化率土地價(jià)格=房地凈收益建筑物價(jià)格×建筑物資本化率/土地資本化率土地價(jià)格

36、=房地凈收益/綜合資本化率建筑物價(jià)格由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=房地凈收益土地凈收益/建筑物資本化率建筑物價(jià)格=房地凈收益土地價(jià)格×土地資本化率/建筑物資本化率建筑物價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率土地價(jià)格72假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買生

37、地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)熟地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)舊房?jī)r(jià)值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷

38、售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)適用于開(kāi)發(fā)完成后出售的公式：VVPC適用于開(kāi)發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式：VVRC上式中:V待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;VP用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；VC應(yīng)扣除項(xiàng)目    VR用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；74假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取利率單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金×100IP×i×n     FP(1i×n)復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：FP(1i)n   復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：IP(1十i)n1在名義利率下的本利和為：FP(1rm

39、)n×m在名義利率下的一年末本利和為：FP(1rm)m假設(shè)實(shí)際年利率為i則在實(shí)際利率下的一年末本利的為：FP(1i)令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等，即P(1i)=P(1r/m)m得出i(1r/m)m1名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過(guò)利率的計(jì)算公式得出，即i=(FP)/P =P(1r/m)mP/P=(1r/m)m1上7.4式中： i利率; n計(jì)息周期數(shù); I總利息; F計(jì)息期末的本利和; r名義年利率; m一年中計(jì)息m次; rm每次計(jì)息的利率;P本金;82數(shù)學(xué)曲線似合法YabXa=(Yb×X)/Nb=(N×XYX×Y)/ N×X2(X

40、)2當(dāng)X=0時(shí), a=Y /N     b=XY/X2上式中：Y各期的房地產(chǎn)價(jià)格; X時(shí)間; a ，b為末知參數(shù); N時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù);83平均增減量法ViPo十d×i d=(P1Po)(P2P1)(PiPi1)(PnPn1)/n =(PnP0)/n上式中：Vi第i 期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值; i時(shí)期序數(shù); Po基期增減量的平均數(shù); d逐期增減量的平均數(shù);    Pi第i期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值;84平均發(fā)展速度法Vi=P0×ti                 &

41、#160;     t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2×Pi/Pi1××Pn/Pn1)1/n =(Pn/P0)1/n上式中：t平均發(fā)展速度;86指數(shù)修勻法下式中：Vi第i期的預(yù)測(cè)值; Pi第i期的實(shí)測(cè)值; Vi+1第i1期的預(yù)測(cè)值; a修勻常數(shù)，0a1公式為：Vi+1= Via(PiVi) = aPi(1a) Vi           Vi+1= aPi(1a) Vi               Vi

42、+1= Via(PiVi)91路線價(jià)法臨街深度價(jià)格修正率的形式臨街深度(英尺)      25      50      75      100      125      150      175      200四三二一法則(%)      40      30     &#

43、160;20      10      9      8      7      6單獨(dú)深度價(jià)格修正率(%)      40      30      20      10      9      8      7      6累計(jì)深度價(jià)格修正率(%)      40      70      90      100      109      117      124