山西寫(xiě)字樓策劃案

1、1 / 21項(xiàng)目名稱(chēng)：太原桃園路項(xiàng)目（暫用） 項(xiàng)目地點(diǎn)：規(guī)劃指標(biāo)：地上十八層；地下一層建筑面積為 2118.842118.84 平方米；地下：裙房：塔樓約等于 0.150.15 : 1 1： 1 1o總建筑面積：29216.9529216.95 平方米?緊臨桃園南街，距離迎澤大街、新建路、水西關(guān)街 等城市主要干道較近，道路交通較為方便。本項(xiàng)目區(qū)域位 置處于市委、市政府及省委、省人大圍合三角地帶。?該區(qū)域處于太原的老城區(qū)內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)普遍狀況是 商住混雜，臨街的建筑的用途多為辦公用房、底層商業(yè)等， 隨著臨街深度的加深，建筑性質(zhì)基本上都是居住物業(yè)。?該區(qū)域路網(wǎng)密集，有多條公交車(chē)線路通過(guò)，通達(dá)條 件好

2、。（二） 項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀況條件分析1.附用地區(qū)位分析圖及用地周邊圖片2 / 212. 附用地區(qū)位分析圖及用地周邊圖片3. 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)， 可自由分割，滿足客戶的多種需求。3 / 21面積構(gòu)成本項(xiàng)目地上十 八層 ，總建筑面 積約 為29216.9529216.95 平方米；其中，地下一層建筑面積為 2118.842118.84 平方米。地下：裙房：塔樓約等于 0.150.15 ：1 1：1 1。裙房商業(yè)面積比例較大，是本項(xiàng)目需要面 對(duì)的主要風(fēng)險(xiǎn)。后院有較大面積可以改造利用工程形象本項(xiàng)目已封頂， 隔墻、電梯安裝、 玻璃安裝等已完成。4 / 21通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品現(xiàn)狀條件分析

3、，我司認(rèn)為在可以改動(dòng)的范圍內(nèi)， 本案需要進(jìn)行全面的產(chǎn)品完善和再塑造。5 / 21唯有如此，才能夠支撐本案寫(xiě)字樓的市場(chǎng)定位。( (三) )SWOTSWOT 綜合分析在充分了解市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本案發(fā)展影響的前提下，在對(duì)本案未來(lái)的目標(biāo)客戶群有了一定的認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用 SWOSWO 分析方法，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有各種資源進(jìn)行整合，充分挖掘各種資源的 價(jià)值, ,為如何提升整體動(dòng)作價(jià)值的提供研究的基礎(chǔ)。1. 優(yōu)勢(shì)分析(Strength)位置“近”而“成熟”配套面積大，停車(chē)有空間出售單元面積易分割，能夠形成小戶型工程進(jìn)度。本項(xiàng)目目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂， 工程速度將明顯快于同期宣傳的其它同質(zhì)項(xiàng)目物業(yè)辦公品質(zhì)產(chǎn)品的稀缺2. 劣勢(shì)分

4、析(Weakness)項(xiàng)目規(guī)模略小，配套與辦公的規(guī)模接近，臨街面較短，裙房層數(shù)多6 / 21項(xiàng)目的原有產(chǎn)品設(shè)計(jì)與標(biāo)準(zhǔn)辦公樓有一定的差園林用地較小雖然屬于迎澤商務(wù)帶，但是本案與迎澤大街有距 離。對(duì)于商務(wù)項(xiàng)目而言，其商務(wù)氛圍的優(yōu)勢(shì)被大大化解。 并且項(xiàng)目處在大居民區(qū)內(nèi)，微觀地塊的商務(wù)氛圍接近為 零區(qū)域未進(jìn)行整體規(guī)劃，尚未形成區(qū)域性商務(wù)帶3. 機(jī)會(huì)分析(Opportunity)交通未來(lái)的可達(dá)性目標(biāo)客戶需求的差異性太原市投資置業(yè)需求仍有增長(zhǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位包裝趨同，市場(chǎng)期待領(lǐng)跑者4. 威脅分析(threat )大量的市場(chǎng)存量潛在項(xiàng)目的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，對(duì)本案推廣會(huì)有影響7 / 21金融政策

5、和土地政策的影響三、項(xiàng)目定位針對(duì)客戶需求的產(chǎn)品調(diào)整方向：塑造硬件方面的產(chǎn)品亮點(diǎn)，突出“太原獨(dú)此一家太原獨(dú)此一家”的原則產(chǎn)品調(diào)整以后期營(yíng)銷(xiāo)包裝為導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng) 目不具不具有可比性有可比性的品質(zhì)與功能定位（三）產(chǎn)品定位1 產(chǎn)品定位多元化的定位，多元化的銷(xiāo)售方式多元化的定位，多元化的銷(xiāo)售方式-有品質(zhì)、閃光點(diǎn)的綜合樓，商業(yè)與辦公互相彌補(bǔ)促進(jìn)，有品質(zhì)、閃光點(diǎn)的綜合樓，商業(yè)與辦公互相彌補(bǔ)促進(jìn)，不互相干擾不互相干擾以硬件為基礎(chǔ)，軟件服務(wù)建立8 / 21主體功能：商業(yè)與辦公形象各自獨(dú)立，減少干擾，明確區(qū)分配套性與可經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具體功能、面積劃分如下：地下一層至地上三層為經(jīng)營(yíng)性商業(yè)， 定位以靈活 為主，任何不破壞總體品質(zhì)的商業(yè)形態(tài)都可以引入到 項(xiàng)目?jī)?nèi)，比如高檔的餐飲、娛樂(lè)，整租整售精品百貨 店亦可。四層為屋頂花園， 也是整個(gè)項(xiàng)目的核心亮點(diǎn)。 平 面布局方式如下：屋頂花園中心作園藝綠化等，周?chē)?的區(qū)域可引入開(kāi)放式或封閉式經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的店面，比如 可以引入上島咖啡或精品購(gòu)物店面等，使項(xiàng)目即有特 點(diǎn)、亮點(diǎn)又不減少項(xiàng)目的可回收資金。具體的設(shè)計(jì)方 案需設(shè)計(jì)公司配合完成。5 51818 層為寫(xiě)字間。面積劃分原則為自由分割。 分割方安如下：較低的樓層采取小面積分割出售。 根據(jù)樓層