商品住宅開發(fā)項目策劃可行性研究報告

1、1 / 43商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告2 / 43目錄 一、總 論二、市場分析三、建設(shè)內(nèi)容四、環(huán)保與市政配套五、組織機構(gòu)與人力資源配置六、建設(shè)進度安排及物料供應(yīng)七、資金籌措八、效益分析九、研究結(jié)論與建議一、總 論（一）項目背景1項目名稱： “聯(lián)想高科?經(jīng)典都市”居住小區(qū)2承辦單位概況：“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司。由于其他的在開發(fā)項目占用大量資金， 且本項目工程量大， 建設(shè) 周期長。為了降低投資風(fēng)險， “世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國有 控股集團有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成 立控股公司武漢聯(lián)想?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本 項目。公司注冊資本1億元（“世

2、紀(jì)地產(chǎn)”3000萬元，武漢高科國有控 股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元）流淌資金2400萬元（滾動開發(fā)） 。武漢高科國有控股集團有限公司是經(jīng)武漢市委、 市政府同意成立 的，授權(quán)全面經(jīng)營和治理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團 注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武 漢?中國光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與治理、創(chuàng)業(yè) 孵化器、風(fēng)險投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科 技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團。成立于2002年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián) 想控股公司為進軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司， 也是其3 /

3、 43多元化布局的一個重要棋子。3可行性研究報告的編制依據(jù)：（1）都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（2）武漢市規(guī)劃治理條例及技術(shù)規(guī)定（3）都市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）都市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（二）項目概況1地塊位置： 關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案 東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線 電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅以后進展前景不俗，其現(xiàn) 有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專 院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)

4、。 “聯(lián)想高科?經(jīng)典4 / 435 / 43都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、 長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：270畝（180090平方米）容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米 即達(dá)武黃高速公路， 是武漢光谷的重點開發(fā)地段， 因此為了吸引 眾多的科技人才， 光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)， 把容積率把握在 較小的數(shù)值）建筑面積：314528平方米開發(fā)周期：7至8年土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入）3周圍環(huán)境與設(shè)施（1）步行約2分

5、鐘可至586、521、715等公交車站；（2）魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費場所均幾 步之遙；（4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校圍繞；(3)武漢光谷CBD中心？?光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)4項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：6 / 4312400萬元 住宅銷售價格：2000元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目稅后利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28 項目內(nèi)部收益率：25.39(三)項目建設(shè)緣由1項目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進一步開拓進展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依 托開

6、發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持， 立足于東湖開發(fā)區(qū)， 輻射武漢 三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場，進展 壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。2項目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神國家接著實行擴大內(nèi)需、 拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力 巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進一步增強。 隨著國家取 消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、 解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 禁令，更加堅決了房地產(chǎn)業(yè)進展的信心。 武漢市政府加大對房地 產(chǎn)業(yè)的投入。 每年投資100億元興建600萬平方米的住宅， 五年 共建3000萬平方米，用五年的時刻解決30萬居民的住房問題的 戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)

7、的阻礙是十分7 / 43明顯的。 形成了二、 三 級市場聯(lián)動效應(yīng)。 武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的進展， 加之 廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次 置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位 已進入住房貨幣化分配時期， 房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。依照2002年第二季度武房指數(shù)報告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特 征確實是“光谷地區(qū)以住宅項目為主， 武珞路沿線以商務(wù)寫字樓 為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街” 在洪山區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中將占

8、據(jù)主導(dǎo)地位。 隨著中國光谷的進展壯 大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，在以后的5年內(nèi)，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€科工貿(mào)年收 入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園， 加上長江樂園的帶動效應(yīng)， 一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起， 本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán) 境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)查找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的 商品住宅小區(qū)， 由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金臨時的 短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方通過協(xié)商，達(dá)成一致，成立 合資公司武漢聯(lián)想?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā) 高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳 細(xì)敘述。3由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺， 三方合作開發(fā)本項目符合我公司投 資