房地產(chǎn)項目策劃

1、成績 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營結(jié)課論文題 目: “師生周轉(zhuǎn)房地塊”房地產(chǎn)項目策劃報告 院系名稱：土木建筑學(xué)院 專業(yè)班級： 工管1001 學(xué)生姓名： xxx 學(xué) 號： 201048150xxx 指導(dǎo)教師評語： 簽名： 年 月 日第一部分 項目概述1.項目名稱:宏韻雅居2地理位置:牡丹路與月季街交叉口,北邊是連霍高速公路,南邊直達蓮花街彎道處.西邊毗鄰河南工業(yè)大學(xué),東邊是未開發(fā)的區(qū)域.3主要規(guī)劃指標(biāo)土地面積：201畝(134000m2)用地性質(zhì)：住宅用地。樓盤性質(zhì):高層.其中33層10座,22層8座.建筑面積:30600m2綠化面積:62000m2其他配套設(shè)施面積:41400m2設(shè)計容積率:4.2設(shè)計綠化

2、率:46.2%第二部分 消費群分析1目標(biāo)消費群定位經(jīng)過考察,確定了產(chǎn)品走中檔偏高的路線，而作為一個中高檔樓盤，它所面對的客戶群也必然是有選擇性的。由消費群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出，中高檔消費群數(shù)量并不多，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主，客源區(qū)域主要是鄭州市城區(qū)內(nèi),以及外地戶口的本地大學(xué)畢業(yè)生工作5-10年后小有成就,想定居鄭州的客源,高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園的高級管理人員等.2.客源購房目的 新增型：新婚或分家的購房,工作定居型的購房； 改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的；想遠(yuǎn)離市區(qū)的喧鬧,過寧靜的品味生活的. 工作型：因為工作原因來高新區(qū)，為了工作方便的人群. 投資型:看好高新區(qū)的未來發(fā)展,投資性

3、買房或者出租用房.3主力客源分析本項目201畝，客源定位為公務(wù)員階層、當(dāng)?shù)馗辉ｋA層、高端工薪階層、企業(yè)管理階層四大主力群體。其中按年齡分析如下:25歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，購買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時沒有考慮購買商品房，少數(shù)在父母經(jīng)濟支持的情況下考慮購買，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積90平方米左右。2535歲人群：一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟支持的情況下，打算購買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨自生活。這類人群不全部是目前的需求者，但是很明顯他們具有更強的購買力，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房和三房，面積90-1

4、10平方米。36-45歲的年齡段群體：這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟基礎(chǔ)，開始打算購買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110-130平方米。 46歲以上人群：他們多在國家機關(guān)部門擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，家庭年收入一般較高，二次置業(yè)購買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以及三房以上，面積130平方米以上。4.目標(biāo)消費群消費心理分析本項目的中等及中高等階層目標(biāo)消費群,他們的消費需求高，對戶型、項目品質(zhì),小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求.具體有高質(zhì)量的居住環(huán)境,規(guī)?；男^(qū),高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)文化需要,追求

5、個性自由,追求創(chuàng)意.價格因素不是最主要的因素.第三部分 項目分析一.項目周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀1.目前地塊周邊商業(yè)沒有大型市場大型超市，無法滿足項目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升；2.項目距市中心二七區(qū)15公里左右，項目的外部交通優(yōu)勢不好，經(jīng)過的公交車很少.但是緊靠連霍高速，可快速到達市區(qū).向西可到西四環(huán)，向南可到科學(xué)大道.而且近期開通的地鐵一號線可以聚集人氣；3.其他配套設(shè)施如政府機構(gòu)：項目南面臨近高新區(qū)管委會,高新區(qū)派出所.教育方面:項目西面緊鄰河南工業(yè)大學(xué),鄭州大學(xué)等兩所名校,南面有信息工程大學(xué),外國語學(xué)院等,教育氛圍濃厚.娛樂：項目靠近高新區(qū)游樂園.景觀方面：項目周圍有西流湖公園等一系列

6、自然景觀.環(huán)境宜人.二.項目SWOT態(tài)勢分析1優(yōu)勢（STRENGTH）項目位于鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，高新區(qū)南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相聯(lián)，西四環(huán)穿區(qū)而過，距市中心約15公里，南距310國道2公里，北鄰連霍高速公路，距新建鄭州國際航空港30公里，對外交通條件優(yōu)越。屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區(qū)水質(zhì)、空氣質(zhì)量上乘。是居住的最好選擇.本項目所在地區(qū)教育環(huán)境好,會對區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)?；鸬綆幼饔?2劣勢（WEAKNESS）項目所在區(qū)域尚處于開發(fā)期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。同時本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項目所在區(qū)域人氣尚

7、顯不足。對于鄭州市的幾大商圈很難輻射到該項目.而且緊鄰連霍高速,可能會有一定的噪音污染.3機會（opportunity）高新區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，收入逐年提高，使市民購買力得到了有效的提高。目前當(dāng)?shù)刈≌?、商業(yè)房產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本項目走創(chuàng)意戰(zhàn)略奠定了良好的基礎(chǔ)。未來地鐵一號線的開通會對該區(qū)域提高人氣形成一定的促進作用.本地政府建設(shè)力度逐步較大，為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。鄭州高新區(qū)努力促進科技成果的商品化、產(chǎn)業(yè)化、國際化，大力引進高新技術(shù)企業(yè)，注重培育有自主知識產(chǎn)權(quán)的優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),這就為未來市場提供了大量的有利空間.4威脅（threaten）本項目對周邊地區(qū)輻射力較小，近

8、年來鄭州市經(jīng)濟有了很大的發(fā)展，但相對而言鄭州市本地居民對房價的承受力還有限。由于受近期國家房地產(chǎn)政策的調(diào)控,市場供給方將會重視對客戶的爭奪，稀缺的客戶資源將會加劇市場激烈的競爭局面，將使本項目面臨較大的市場壓力。本項目附近西雅圖已經(jīng)先期入市，因此會對本項目的銷售產(chǎn)生一定影響。三.策劃思路通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前鄭州高新區(qū)已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段,大部分居民認(rèn)為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境和品質(zhì)是一個中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。該項目地塊地處鄭州市郊區(qū)，空氣清新，舒適安靜，結(jié)合我們項目特點，項目概念定位為：智能社區(qū) 清新健康小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)計以創(chuàng)建21世紀(jì)居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，充分體現(xiàn)智能社區(qū)的

9、設(shè)計理念，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設(shè)施齊全的的住宅社區(qū),充分體現(xiàn)以人為本的思想,把人居放在首要位置, 充分考慮現(xiàn)代人的生活方式,創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū). 強調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運用，以科技為向?qū)?，適應(yīng)時代的發(fā)展和科技的進步，小區(qū)內(nèi)進行智能化配備,高速寬帶接入,門禁系統(tǒng),智能化地理系統(tǒng),配備集中供暖,自動化火情監(jiān)測,wifi無線熱點接入,體現(xiàn)21世紀(jì)的住房趨勢. 在項目內(nèi)配備商業(yè)、娛樂、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的功能建筑，為客戶提供舒適、便捷的生活環(huán)境。以彌補配套設(shè)施上的缺失.四.戶型設(shè)計1,A戶型,面積90平方米,兩臥一

10、廳,配備一廚一衛(wèi).2,B戶型,面積108平方米,兩臥一廳,配備一廚一衛(wèi),帶獨立式陽臺.3,C戶型,面積122平方米,三臥一廳,配備一廚一衛(wèi),帶獨立式陽臺.4,D戶型,面積136平方米,三臥一廳,配備一廚一衛(wèi),帶獨立式陽臺,立體綠化.其中A戶型是迷你戶型,戶型特點是緊湊感,體現(xiàn)家的溫馨,占房源總量的20%.B戶型是舒適型,特點是方便適用,占房源總量的30%,C戶型是本項目的主力戶型,特點是寬敞享受,占比例40%,D戶型是定位高端客戶,特點是奢華享受,占比例10%.第四部分 產(chǎn)品價格定位1采取低開高走的價格策略以幾套相對偏低單價或總價的住宅價格作為市場價格切入，采用低幅多頻方式提價，逐步推出略高于

11、市場價格的主力價位，營造不斷升值趨勢。2低價輔助策略正式銷售時，挑選幾套位置、景觀一般的房型及面積較小的房型。以較低單價或較低總價首先推出，消除客戶對本項目高端形象所帶來心理價位的抗性。逐漸提高產(chǎn)品知名度.3.折扣定價策略 為了更快的回籠資金,降低資金時間成本,采取一次付款折扣策略,鼓勵一次性付款.4.差異化定價策略根據(jù)房屋的品質(zhì),朝向,方位,和不同的樓層采取差異化定價,方便客戶做出正確的選擇.具體措施1先期以6666元/m2的價格投放市場，觀察市場動態(tài)市場反應(yīng),以便為后來的定價進行調(diào)整；2按照樓層、位置、套型、朝向等由差到好，以100元/m2左右為一漲幅繼續(xù)向市場投放；3當(dāng)均價達到7000元

12、時停止投放，根據(jù)市場反映再次進行市場評估，重新確定漲幅和放量；4目標(biāo)價格為8888元/m2,以此為目標(biāo)進行價格調(diào)整.5. 一次性付款（成交后5天付清所有款項），可享受5%的在折扣優(yōu)惠第五部分 營銷策劃1. 營銷中心營銷中心作為項目形象展示的窗口和銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。井然有序的購買氛圍，良好的購買體驗將給購房者帶來更為持久的心理好感，有助于提升項目軟價值。 因此，營銷中心的包裝和服務(wù)成為營銷推廣工作的重要組成部分。通過營銷中心讓買家了解信息；營銷中心還需高素質(zhì)、專業(yè)的銷售人員.營銷中心選址設(shè)置于項目地塊西南角臨近蓮花街路口，面積約200平米。銷售現(xiàn)場分為模型展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)

13、、樣板展示區(qū)、辦公區(qū)等幾個區(qū)域.設(shè)置整體鳥瞰模型、經(jīng)典產(chǎn)品單體透視模型、平面戶型模型。讓客戶直觀的感受夢幻空間的魅力.裝修風(fēng)格以體現(xiàn)夢幻為主,色調(diào)和諧、高雅，以天藍色淡綠色等色調(diào)與標(biāo)準(zhǔn)色和諧搭配，營造高貴夢幻的氛圍。展區(qū)內(nèi)部充分運用燈光、水流、玻璃、綠色植物的配合，使場地內(nèi)外 呈現(xiàn)出夢幻的色彩并具有現(xiàn)代化的氣息.與項目的定位吻合.2. 廣告營銷 本項目廣告以報紙,電視,互聯(lián)網(wǎng)和傳單為主要媒介，同時輔以路牌、圍墻、車身廣告。報紙廣告基本采用半版與整版兩種模式，以東方今報,河南日報為主.鬧市區(qū)發(fā)傳單進行宣傳,提高項目的認(rèn)知度.廣告語為 1.生活,我選擇宏韻雅居. 宏韻雅居,與眾不同. 2.選宏韻,才鴻運.宏韻雅居,鴻運當(dāng)頭.3. 現(xiàn)場活動 采用有意義的現(xiàn)場活動提升產(chǎn)品知名度,提升品牌形象,如通過開盤剪彩,首發(fā)日優(yōu)惠,看房送禮品,購房送車位,明星代言等進行推廣,一方面可以舉辦產(chǎn)品推介會,小型文藝晚會,文藝表演等形式的活動提升產(chǎn)品認(rèn)知度