房地產(chǎn)估價師理論與方法真題及答案文字

1、一 、單項(xiàng)選擇題1關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是()。A房地產(chǎn)估價難免會有誤差B房地產(chǎn)評估價值與實(shí)際成交價的差異即為估價誤差C不應(yīng)采用般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)D可通過嚴(yán)格履行估價程序來減小估價誤差【答案】B【解析】本題考查的是房地估價的特點(diǎn)。判斷一個評估價值的誤差大小準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價值進(jìn)行比較，實(shí)際一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較，由于真實(shí)價值不可得知，出現(xiàn)了替代真實(shí)價值的兩種選擇，即實(shí)際成交價格和合格的估價師的重新估價結(jié)果。參見教材P9。2關(guān)于房地產(chǎn)估價結(jié)果的說法，錯誤的是()。A估價結(jié)果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見

2、B注冊房地產(chǎn)估價師在完成估價之前應(yīng)征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C估價結(jié)果可能與估價對象在市場上進(jìn)行交易的成交價格有所不同D估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響【答案】B【解析】本題考查的是估價結(jié)果，不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見。參見教材P35。3估價中應(yīng)盡量采用多種估價方法，其主要原因是()A估價對象適宜采用多種方法估價B各種估價方法都有定的局限性C各種估價方法之間具有理論統(tǒng)性D難以通過分析排除不適用的估價方法【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。要求在估價中盡量采用多種估價方進(jìn)行估價，就是考慮到不同估價方法都有局限，參見教材P1

3、0。4下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中.不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是()A該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】D【解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P65。5下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是( )A估價對象距離機(jī)場35公里B估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道c估價對象建筑物坐北朝南D估價對象附近有三條公交線路經(jīng)過【答案】D【解析

4、】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位與、相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層，參見教材P78。6下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會引起房地產(chǎn)需求量增加的是( )。A消費(fèi)者的收入水平增加B該種房地產(chǎn)的價格水平下降C該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升D消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格上漲【答案】C7購買套建筑面積為120m2，單價為8000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實(shí)際價格相符的是()。A于成交日期年后一次性支付所有款項(xiàng)B于成交日期一次性付清，結(jié)予5%的優(yōu)懸c于成交日期支付50萬元.余款在第一年年末支付D首付50%，余款以期限10年利率7%，按月等額本息還款

5、的抵押貸款支付【答案】D【解析】本題考查的是名義價格和實(shí)際價格，選項(xiàng)D的名義價格和實(shí)際價格是相等的，都是216萬元。P113.8距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)，其中相對科學(xué)的距離指標(biāo)是()。A空間直縫距離B交通線路距離C交通時間距離D經(jīng)濟(jì)距離【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離是更科字但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費(fèi)用統(tǒng)用貨幣來衡量，以反映距離，參見敬材P132.9下列影響套住房價格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是().A朝向B保溫C隔音D戶型【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。朝向是區(qū)位因素。P125。10關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運(yùn)用的說法，

6、正確的是( )A只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象B估價對象狀況必須是實(shí)際狀況C以公益為目的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象D估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格【答案】D【解忻】本題考查的是合法原則，合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材P155。11評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時.價值時點(diǎn)和估價對象的狀況匹配正確的是()。A價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況B價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況C價值時點(diǎn)為未來，估價對復(fù)狀況為現(xiàn)在狀況D價值時點(diǎn)為未來，估價對象狀況為未來狀況【答案】B【解忻】本題考查的是價值時點(diǎn)原則，在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)按房屋

7、的價值時，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：(1)價值時點(diǎn)應(yīng)與評估被征收房屋價廈的價值時點(diǎn)一致。(2)估價對象狀況，如期房的區(qū)位用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。P162。A甲B乙 C丙D丁【答案】B【解析】本題考查的是。可比實(shí)例是類似房地產(chǎn)中真實(shí)成交符合定條件的，具體是指交易實(shí)例中交易方式適合估價目的，成交日期接近價值時點(diǎn)、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)投益。P173。18關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說法，正確的是()。A經(jīng)濟(jì)壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定B正常情況下經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命c(diǎn)經(jīng)濟(jì)壽命與周圍

8、環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)D建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟(jì)壽命不變【答案】C【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同.一般是在筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的 P235。19房地產(chǎn)的有租約限制價值等于().A無租約現(xiàn)值價值減承租人權(quán)益價值B出租人權(quán)益價值加承租人權(quán)益價值C無租約現(xiàn)值價值減出租人權(quán)益價值D出租人權(quán)益價值減承租人權(quán)益價值【答案】A【解析】本題考查的是出租人權(quán)益價值。出租人投益價值也稱為有租約限制價值，無租約限制價值=

9、出租人權(quán)益價值+承租人收益價值，所以有租約限制價值=無租約限制價值-承租人權(quán)益價值。參見教材P106。20運(yùn)用市場提取法求取的報酬率可能與估價價對象未來收益風(fēng)險不完全一致，其根本原因是()。A能夠獲得的交易實(shí)例數(shù)量較多B所取得的報酬率是利用過去的數(shù)量求取的c利用試錯法和內(nèi)插法求取報酬率時存在計(jì)算誤差D可比實(shí)例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整【答案】B【解析】本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦巾過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。參見欺材P250。21某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價值,200萬元，建筑物資本

10、化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%.，該房地產(chǎn)的價值為()萬元。A 489.99B 495. 53C 695. 53D 800. 00【答案】C【解析】本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物年收益額=建筑物現(xiàn)值x建筑物的資本化率=200×12%= 24，那么土地的年收益額=60-24 =36.土地的價值=36×(P/A，6%，30)=38×1/6%×1-1/( 1+6%) 30 =495.53。合計(jì)，房地產(chǎn)價值= 200+495.53= 695 53萬元，參見教材P257。24通過房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除()。A空置損失B房產(chǎn)稅C房屋折日費(fèi)

11、D房屋保險費(fèi)【管塞】C【解忻】本題考查的是凈收益的測算。運(yùn)營費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。參見教材P238。26下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中.屬于功能折舊的是()。A寫字樓層高偏低B廠房受酸雨腐蝕C住宅庫存量過大D在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降【答案】A【解析】本題考查的是建筑物折日的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念改變，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，建筑設(shè)計(jì)上的缺陷等。 P296.29關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價中開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)

12、期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法，錯誤的是()。A開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B建設(shè)期的起點(diǎn)與開始經(jīng)營期的起點(diǎn)相同c經(jīng)營期可具體分為銷售期和運(yùn)營期O建設(shè)期和經(jīng)營期不會重疊【答案】D【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。在銷售(含預(yù)售)的情形下，建設(shè)期和經(jīng)營期有重疊。P330。30當(dāng)房地產(chǎn)價格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價方法是()A平均增減量法B平均發(fā)展速度法c移動平均法D指數(shù)修勻法【答案】A【解析】本題考查的是平均增減量法。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。P349

13、。33在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響.這一估價假設(shè)屬于()A未定事項(xiàng)假設(shè) B背離事實(shí)假設(shè)C不相一致假設(shè) D依據(jù)不足假設(shè)【答案】B【解析】本題考查的是估價報告的組成，背離事實(shí)假設(shè)，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點(diǎn)的狀況不致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。P413.34關(guān)于價值時點(diǎn)的說法，錯誤的是( )。A價值時點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或?qū)鞡 價值時點(diǎn)是由估價目的決定的C價值時點(diǎn)應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點(diǎn)一致D價值時點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以

14、不一致【答案】C【解析】本題考查的是價值時點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯誤，價值時點(diǎn)不定與估價對象狀況對應(yīng)的時點(diǎn)一致。參見教材P162表5-1。35關(guān)于估價師聲明的說法，正確的是( )。A估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明B估價師聲明中應(yīng)對勤勉盡責(zé)估價做出承諾和保證C未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師可以在估價師聲明上簽名D估價師聲明中應(yīng)對估價結(jié)果成立的條件作出提示和說明【答案】B【解析】本題考查的是估價報告的組成。估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德，專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價等的承諾保證。參見教材P412.多選題1關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法，正確的有()。A估價目的

15、取決于估價委托人對估價的實(shí)際需要B估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定C選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取D估價原則應(yīng)根據(jù)價值類型和估價目的進(jìn)行選擇E 估價程序是指完成估價項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序不得交叉或反復(fù)【答案】ABDE【辨析】本題考查的是估價目的。在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取，參見教材P33.判斷題2房屋被征用為臨時安置用房，半年后返還時發(fā)現(xiàn)局部毀損，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房屋價值的補(bǔ)償.( )【答案】×【解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上

16、的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補(bǔ)償：房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價值的補(bǔ)償，參見教材P18。3某宗建設(shè)用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實(shí)物因素。( )【答案】×【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。如累是該房地產(chǎn)內(nèi)部(用地紅線內(nèi))的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實(shí)物因素。P54。4房地產(chǎn)投?；馂?zāi)風(fēng)險時的保險價值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價值.( )【答案】、【解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保陸價值、計(jì)稅價值和征收價值。投?；馂?zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及

17、其可能連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等).P102.5在賣方市場下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會使房地產(chǎn)價格下降。()【答案】x【解析】本題考查的是稅收制度政策。一般地說.增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上漲，相反，會使房地產(chǎn)價格下降。 P139.6房地產(chǎn)市場價值評估應(yīng)同時遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳利用原則。( )【答案】、【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價原則的含義，市場價值評估應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價值時

18、點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳利用原則， P153.7房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。( )【答案】x【解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。市場狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整。P192。8比較法估價中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整.是把可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價格，調(diào)整為在價值時點(diǎn)的估價對象狀況下的價格。( )【答案】【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的臺義。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其自身下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格，P95.10有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價。( )【答案】、【解析】本題考查的是。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。11運(yùn)用分解法求取建筑物折舊時，只存在不可修復(fù)的功能落后折舊，不存在可修復(fù)的功能落后折舊.()【答案】×【解析】本題考查的是分解法。將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目兩類。P305.12在假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。()【答案】×【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法。但在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在末來開