2018華南理工房地產(chǎn)金融模擬試題

1、一、單項(xiàng)選擇題（在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有一個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的）1. 我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)信用的最主要形式是（ C ）。A.商業(yè)信用B.國家信用C.銀行信用D.民間個(gè)人信用2. 由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地產(chǎn)價(jià)格上升，這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)資金具有（D ）。A. 回收期長 B. 風(fēng)險(xiǎn)性 C. 運(yùn)行的地域性D. 保值增值性3. 債務(wù)人無法足額償還債務(wù)，即使執(zhí)行擔(dān)保，也 肯定造成 較大損失 ，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度是（ B ）A 次級B 可疑 C 關(guān)注 D 損失4. 某一目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，主要取決于（ C ）。A. 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況B. 全國房地產(chǎn)的供求狀況C. 本地區(qū)同類房

2、地產(chǎn)的供求狀況D. 全國同類房地產(chǎn)的供求狀況5. 通常情況下，設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)值要大于（ B ）。A. 應(yīng)付利息 B. 貸款額度C. 股票價(jià)值D. 市場價(jià)格6. 我國個(gè)人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調(diào)整，貸款利率（ C） 。A.自法定利率調(diào)整的次月 1日起調(diào)整B 自法定利率調(diào)整的當(dāng)月起調(diào)整C.從次年1月1日起按新的利率調(diào)整D .維持合同利率，無需調(diào)整7. 在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，如果購房者首付比例增加，貸款比例降低，則（A ）。A. 放貸者風(fēng)險(xiǎn)變小B. 放貸者風(fēng)險(xiǎn)增加C .放貸者風(fēng)險(xiǎn)不變D. 不影響借款人的積極性8. 在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬（），但未經(jīng)（

3、）同意，不得變賣抵押品。A A.抵押人，抵押權(quán)人9. 房屋拍賣所得的清償順序是（ B ）：剩余）。支付處分抵押房屋的費(fèi)用， 扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款，償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金，金額返還抵押人，若拍賣所得不足支付前三項(xiàng)費(fèi)用，抵押權(quán)人向抵押人追償。B10. 房地產(chǎn)開發(fā)信貸過程中的借款人分析，可以衡量房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力的指標(biāo)是（D ）。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.流動比率C.速動比率D.銷售利潤率11. 環(huán)境保護(hù)評價(jià)屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估的（ B ）階段的內(nèi)容。A借款人評估 B.項(xiàng)目建設(shè)條件評估C.市場評估 D.投資估算與籌資評價(jià)12. 我國的住房公積金制度是配合城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)行的制度性

4、安排，已成為住房金融體系的重要組成部分，屬于（ CA.商業(yè)性住房金融B .福利性住房金融C.政策性住房金融D .保障性住房金融13. 住房公積金的管理機(jī)構(gòu)是 （ D） ，這樣既保證了住房公積金的運(yùn)用安全，又可實(shí)現(xiàn)合理增值。A.中國人民銀行B.省、市人民政府建設(shè)行政主管部門C.住房公積金管理委員會D 住房公積金管理中心14. 收入還原法的基本假設(shè)是： （ A ）A. 資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來收入的現(xiàn)值B. 資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來收入的終值C. 資產(chǎn)價(jià)值等于未來租金收入的現(xiàn)值D. 資產(chǎn)價(jià)值等于未來所有凈營業(yè)收入。15. 如果有一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是可行的，則該項(xiàng)目未來的收益率必須大于或等于（A ）。A.

5、期望收益率 B. 內(nèi)部收益率 C. 營業(yè)率 D. 保本占用率16. 有一房主向甲保險(xiǎn)公司投保該房屋火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額是80 萬元，同日向乙保險(xiǎn)公司投保該房屋火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額為180 萬元，其房屋價(jià)值為 250萬元。若發(fā)生火災(zāi)事故，被保險(xiǎn)人最多能得到 （ D ） 萬元損失賠償。A80B 180 C260 D25017. 個(gè)人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)明確 （ D ） 為保險(xiǎn)的第一受益人。A.抵押權(quán)人B 商業(yè)銀行C.貸款委托人D 住房公積金貸款委托人18. 進(jìn)行房屋投保時(shí)，被保險(xiǎn)房屋的價(jià)值 （ D ） 。A.由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)定B .根據(jù)市場價(jià)值確定C.根據(jù)購買時(shí)價(jià)值確定

6、D .由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)經(jīng)評估確定19. 判斷保險(xiǎn)事故與保險(xiǎn)標(biāo)的損失之間的因果關(guān)系，從而確定保險(xiǎn)賠償責(zé)任的基本原則是保險(xiǎn)中的（D ）。A. 最大誠信原則 B. 保險(xiǎn)利益原則 C. 補(bǔ)償原則 D. 近因原則20. 住房抵押貸款證券化是銀行將其持有的（D ）出售給特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV，再由該機(jī)構(gòu)在資本市場出售住房抵押擔(dān)保證券的融資過程。A. 房地產(chǎn)股票B. 抵押貸款債務(wù)C. 房地產(chǎn)D. 抵押貸款債權(quán)二、多項(xiàng)選擇題（每題的備選項(xiàng)中，有 2個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意，多選、少選、錯(cuò)選均無分）1. 一般認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)金融市場應(yīng)該具有（ ABCD ）特征。A. 完善的法律體系 B. 完善的市場結(jié)構(gòu) C. 豐富的

7、市場產(chǎn)品和大規(guī)模的交易 D. 高效的市場效率和嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理2. 根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法， 不得 設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)有 （ ABD）。A. 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)B. 抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn) C. 列入文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的其他建筑物 D. 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)3. 抵押人進(jìn)行二次抵押的原因?yàn)椋海?ABCD ）A. 取得低利率貸款 B. 減少月還款額 C. 改善貸款狀況 D. 減少貸款成本4. 與銀行其他信貸品種不同，個(gè)人住房貸款具有（ABCD ）特點(diǎn)：A. 是銀行主要消費(fèi)信貸品種 B. 必須設(shè)立擔(dān)保 C. 基礎(chǔ)是抵押權(quán)D. 業(yè)務(wù)具政策性

8、且成本較高、效益較好5. 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資格審查要求證照齊全、資信條件好，其中的證照主要有（ABCD ）。A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.國有土地使用權(quán)證D.建設(shè)工程開工證6. 以下說法正確的是（ ABCD）。A.凈營業(yè)收入就是營業(yè)收入減去營業(yè)成本后的凈值。B.凈營業(yè)收入是判斷債務(wù)償還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一C.凈營業(yè)收入也被稱為還債前收入D.應(yīng)稅收入=凈營業(yè)收入-折舊-利息7. 影響盈利水平的因素主要包括（ ABCD）。A.購買價(jià)格B.未來現(xiàn)金流C.融資可能性及融資期限D(zhuǎn).稅負(fù)8. 我國的住房公積金是國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)

9、、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，歸職工個(gè)人所有，并具有 （ ACD）的特點(diǎn)。A.專用性B.福利性 C.強(qiáng)制性 D.政策性9. 從嚴(yán)格意義上來說，房地產(chǎn)保險(xiǎn)可按保險(xiǎn)對象劃分為 （ BCD） 。A.房地產(chǎn)價(jià)值保險(xiǎn)B 房地產(chǎn)人身保險(xiǎn) C 房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)D 房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)10. 美國房地產(chǎn)抵押貸款二級市場三大重要機(jī)構(gòu)是（ ABD）A. 房利美（ Fannie Mae）B. 房地美 （ Freddie Mac） C. 聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng) （ FHLB）D. 政府全國抵押協(xié)會 （ Ginnie Mae）三、判斷題（以下陳述中，將正確的 ？，錯(cuò)誤的X ）1. 房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動性

10、特點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。（V ）2. 房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，利用自有資金開發(fā)建設(shè)的能力越強(qiáng)，對銀行業(yè)的依賴性越低。（X ）3. 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財(cái)產(chǎn)。（X ）4. 借款人將預(yù)購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為擔(dān)保貸款。（x）5. 還貸常數(shù)是月還款額與總借款額的比值。（ X ）6. 可調(diào)利率抵押貸款的利率是根據(jù)物價(jià)指數(shù)定期調(diào)整的貸款方式。（X）7. 我國商業(yè)銀行允許借款人提前償還全部貸款余額，但不允許部分提前償還。（x）8. 家庭年收入指家庭全體成員的工資、獎(jiǎng)金及其他合法收入。其高低能說明家庭負(fù)債狀況，也能間接地說明還債能力。（V ）9. 房地產(chǎn)開發(fā)

11、貸款項(xiàng)目評估中遵循的三性原則是，貸款的效益性、安全性、流動性。（V ）10. 收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營主體可以是單一股東，也可以是組合性主體。（V ）四、論述題1. 分析我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，并提出解決思路。存在問題：1. 房地產(chǎn)金融市場的資金來源單一。住房公積金制度還很不完善，金融機(jī)構(gòu)利用儲蓄等方式籌集的資金存在著居民短期儲蓄和抵押 貸款長期期限不匹配的問題，容易導(dǎo)致非周期性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2. 房地產(chǎn)貸款具有過渡性，抵押貸款的類型、還款方式較為單一。3. 房地產(chǎn)金融市場不完善，抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與少，擔(dān)保機(jī)構(gòu)幾乎沒有，房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)也有待改善。4. 房地產(chǎn)金融市場的法律體系有待完

12、善，有關(guān)法律主要是擔(dān)保法，其他配套法律尚待制訂和完善。5. 商業(yè)銀行的經(jīng)營機(jī)制有待轉(zhuǎn)變，個(gè)人信譽(yù)評級機(jī)構(gòu)和對抵押貸款發(fā)放后的追蹤、監(jiān)督機(jī)制亟需逐步建立和完善。6. 商業(yè)銀行違規(guī)放貸現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，既有商業(yè)銀行個(gè)別職員道德水平不高，為開發(fā)商違規(guī)放貸現(xiàn)象，也有一些商業(yè)銀行為了市場份 額和追逐短期利益，有組織的違規(guī)放貸現(xiàn)象。解決思路：1. 房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)先介入機(jī)制。房地產(chǎn)信貸從可行性研究開始介入，制定科學(xué)的可行性研究報(bào)告是房地產(chǎn)開發(fā)成功的保證，也是成 功借貸的保證。2. 全程管理機(jī)制。房地產(chǎn)貸款的期限較長，住房抵押貸款期限內(nèi)借款人的收入和工作情況可能出現(xiàn)波動，房屋的不當(dāng)使用等行為可 能降低房屋價(jià)值，從

13、而增加貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)推行貸款發(fā)放經(jīng)手人責(zé)任制，付起貸款全程管理責(zé)任。3. 科學(xué)決策機(jī)制。住房抵押貸款期限長，涉及面廣，需要引入更多房地產(chǎn)管理、土地管理、MBA和保險(xiǎn)方面的專業(yè)人才加入，形成科學(xué)決策機(jī)制。4. 呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制。運(yùn)用科學(xué)的呆壞賬評估方法，對可能存在的呆壞賬問題及時(shí)追蹤，適時(shí)披露。5. 建立科學(xué)決策的方法和指標(biāo)。制定適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)決策的新方法和指標(biāo)體系，如個(gè)人誠信評估方法、科學(xué)確定安全貸款額的方法和 指標(biāo)、呆壞賬評估和預(yù)警方法、調(diào)整房貸比例及利率的指標(biāo)等。2. 試述我國住房公積金制度的發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問題。現(xiàn)狀：1. 住房公積金歸集進(jìn)一步加強(qiáng)。2. 調(diào)整了使用方向，住房公積

14、金的使用得到調(diào)整和改善。3. 住房公積金管理工作逐步規(guī)范 。4. 初步建立了住房公積金監(jiān)督體系。問題： 我國公積金制度還不完善，管理不夠科學(xué)，資金增值手段有限，公積金立法層次不高，其強(qiáng)制性、義務(wù)性缺乏法律依據(jù)。尤其突出 表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1. 住房公積金運(yùn)行的效率問題：低存低貸的利率政策不合理，導(dǎo)致住房公積金使用效率低下；個(gè)人住房貸款比例偏低；住房公積金 的用途受限；住房公積金歸集工作有待加強(qiáng)。2. 需要完善住房公積金風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制：住房公積金管理中心是公積金資金的經(jīng)營運(yùn)作主體，那么資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由住房公積金 管理中心來承擔(dān)。但按現(xiàn)行政策，住房公積金管理中心可能難擔(dān)其責(zé)。住房公積金管理中心

15、是一個(gè)不以盈利為目的的事業(yè)單位， 無自有資本，不是金融機(jī)構(gòu)，不具備風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。住房公積金管理中心并不是一個(gè)完全自主決策的機(jī)構(gòu)，住房公積金政策等都 不是住房公積金管理中心所決定的，它只是一個(gè)管理運(yùn)作機(jī)構(gòu)。3. 管理制度有待規(guī)范：住房公積金的監(jiān)督流于形式。多年來，住房公積金實(shí)行“管委會決策、中心運(yùn)作、銀行專戶、財(cái)政監(jiān)督”的管理機(jī)制。住房公積金管理委員會作為公積金管理的決策機(jī)構(gòu)，實(shí)際上是一個(gè)虛設(shè)的機(jī)構(gòu)，委員多為政府官員，即使2002年新條例岀臺后，管委會的成員增加了工會代表、職工代表和專家代表的席位，但由于一些人員的法律觀念比較淡薄，總把廣大儲戶 繳存的公積金，當(dāng)作“準(zhǔn)”政府資金在支配使用，不可避

16、免地導(dǎo)致擠占、截留、挪用公積金的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。五、計(jì)算題1. 一筆30年的固定利率、等額本息還貸住房抵押貸款，貸款本金為100萬元，假設(shè)貸款年利率 6%該貸款的每月償還額為多少？若購房人計(jì)劃在第10年末提前清償全部貸款，屆時(shí)該抵押貸款的貸款余額為多少？解：貸款年利率i =6%,PV=1,000,000 元， n= 30 X 12=360 月查月復(fù)利表“抵押貸款常數(shù)”：0.005996每月還款額（本利和）：PMT= 1,000,000 X 0.005996= 5,996 元；第10年末抵押貸款余額（現(xiàn)值法），查“余額表”，=6% 30年期貸款第10年末“貸款余額系數(shù)”為0.836857第5年末抵

17、押貸款余額：MB= 1,000,000 X 0. 836857= 836,857 元2. 某借款人申請了 100萬元個(gè)人住房商業(yè)貸款，貸款年利率6%貸款期限為20年，若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率不變：（1） 若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率不變，在 等額本息還款方式下，該借款人第一個(gè)月末應(yīng)償還的月還款額（本利和）、每月還 本金、每月還利息，以及第一個(gè)月末貸款余額分別是多少？（2） 若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率不變，在 等額本金還款方式下，該借款人第一個(gè)月末應(yīng)償還的月還款額（本利和）、每月還 本金、每月還利息，以及第一個(gè)月末貸款余額分別是多少？解：（1）等額本息還款方式貸款年利率i=6%,PV=1,000,000 元

18、, n= 20 X 12= 240 月查月復(fù)利表“抵押貸款常數(shù)”：0.007164則等額本息還款方式下的每 月還款額（本利和）：PMT= 1,000,000 X 0.007164 =7,164 元第 1 月償還利息：I 1=6%/12X 1,000,000= 5,000 元第 1 月償還本金：P1=PMT-h=7,164-5,000=2,164 元第 1 月末貸款余額： MB=PV巴=1,000,000 - 2,164 =997,836 元（2）等額本金還款方式每期所還本金240= 4166.67第 1 個(gè)月應(yīng)付利息 I 1=i*PV =6%/12 X 1,000,000= 5,000 元?jiǎng)t第 1 月末還款額（本利和）PMT= P1+ I 1=4,166.67+5,000= 9,166.6 7 元第 1 月末貸款余額：MB= 1,000,000 4166.67 = 995,833.33 元3. 某一房地產(chǎn)項(xiàng)目第一年年初投入1,300,000元，第一年年末即收入 200,000元，第二年到第四年年末都有400,000元的收入。以4年為期評估：(1)不考慮