房地產(chǎn)評(píng)估練習(xí)題教學(xué)提綱

1、第一章1、下列敘述正確的是（）A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利和利益；B.實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響都很大；C.通行權(quán)為典型的他項(xiàng)權(quán)；D.國(guó)有土地使用權(quán)即為出讓土地使用權(quán)。2、由于房地產(chǎn)（），所以具有難以變現(xiàn)性。A.價(jià)值量大；B.不可移動(dòng)；C.獨(dú)一無(wú)二性；D.易受限制性。3、某宗地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000平方米的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該2宗土地的單價(jià)為（）元/m。A.100B.300C.900D.6004、從本質(zhì)上看，不動(dòng)產(chǎn)的基本特征是（）。A.耐久性；B.個(gè)別性；C.不可移動(dòng)性；D.保值增值性。5、房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，其前提條件是（）。A.有用

2、性；B.稀缺性；C.有效供給；D.有效需求。6、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。A.排水、給水、電力、通訊；B.給水、排水、燃力、熱力；C.排水、電力、通訊、燃力；D.排水、電力、通訊、熱力。7、樓面地價(jià)是（）之比。A.土地總價(jià)與土地總面積；B.土地總價(jià)與建筑總面積；C.土地單價(jià)與建筑容積率；D.土地單價(jià)與建筑覆蓋率。28、一宗2000平方米的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價(jià)為690元/m?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為2商業(yè)用地，容積率為5.0,樓面地價(jià)為950元/m,則理論上應(yīng)該補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為_(kāi)2元/m。8.一套建筑面積為100m,單價(jià)為2000元/m的住宅

3、，首期付款5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%,則該套住宅的（）。A.實(shí)際單價(jià)為2000元/m,實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元B.實(shí)際單價(jià)為1950元/m,實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元C.實(shí)際單價(jià)為2000元/m,實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元D.實(shí)際單價(jià)為2000元/m,實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元第二章本章思考題1、判斷一名估價(jià)師的素質(zhì)依據(jù)那些方面？2、如何理解房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)性和藝術(shù)性的有機(jī)結(jié)合。3、房地產(chǎn)估價(jià)的重要性體現(xiàn)在哪些方面？4、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的業(yè)務(wù)范圍。5、房地產(chǎn)估價(jià)需要遵循哪些基本原則，并說(shuō)明其在具體的房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用的意義。6、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的程序。選擇題：1. 一名

4、合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，必須具有（）。A.扎實(shí)的理論知識(shí)B.豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)C.良好的職業(yè)道德D.較高的學(xué)歷水平2. 下列敘述正確的是（）。A. 估價(jià)是科學(xué)和藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合；B. 理論、方法和經(jīng)驗(yàn)對(duì)估價(jià)同等重要；C. 估價(jià)是一種主觀活動(dòng)；D. 估價(jià)不同于定價(jià)，而是將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格表達(dá)出來(lái)3. 合法原則包括（）等方面。A.合法產(chǎn)權(quán)B.合法使用C.合法處分D.合法收益4. 最高最佳使用原理包括（）。A.適合原理B.預(yù)期原理C.收益遞增遞減原理D.均衡原理5. 估價(jià)報(bào)告書中說(shuō)明的（）限定了其用途。A.估價(jià)原則B.估價(jià)方法C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象狀況6. 預(yù)計(jì)一年后建成的某在建工程，可能存在的估

5、價(jià)情形為（）。A. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格；B. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的價(jià)格；C. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的價(jià)格；D. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格。7. 某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15日進(jìn)行了復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為（）。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽定估價(jià)委托合同之日D.估價(jià)人員與委托人商定的某日8. 城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)對(duì)該期房進(jìn)行估價(jià)，則

6、（）。A. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況；B. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)對(duì)象狀況均為現(xiàn)在；C. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況；D. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況。9下列表述中不正確的是（D）。A.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果10估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（ACE）。A最佳用途B最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E.最佳集約度第三章2例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)

7、悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。3、建立可比價(jià)格基礎(chǔ)中，統(tǒng)一付款方式是指（）。A. 統(tǒng)一以人民幣表示C.統(tǒng)一采用單價(jià)B.統(tǒng)一用建筑面積D.統(tǒng)一折算為成交時(shí)點(diǎn)一次付清4、賣方不了解市場(chǎng)行情，這種情況下房地產(chǎn)的成交價(jià)格往往比正常價(jià)格（）。A.偏高B.偏低C.相等

8、D.無(wú)法確定5、某房地產(chǎn)在用市場(chǎng)比較法時(shí)得出三個(gè)估價(jià)結(jié)果：820元/m,850元/m,900元/m,若賦2予的權(quán)重分別是0.5，0.3，0.2，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m。A.850B.845C.869D.8576、類似房地產(chǎn)是指在（）等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相似。A.用途B.所處區(qū)位C.使用年限D(zhuǎn).建筑結(jié)構(gòu)27.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買

9、方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為2（）元/m。A.2139B.2146C.2651D.26598、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）等。A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同9.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于（）。A. 賣方實(shí)際得到的價(jià)格B. 賣方實(shí)際得到的價(jià)格C. 買方實(shí)際付出的價(jià)格D. 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E. 買方實(shí)際付出的價(jià)格10、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為/（1-應(yīng)由賣方

10、繳納的稅費(fèi)比率）- 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)- 應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率- （1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）2400元/m,建筑面積100m,首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為2（）元/m。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.6611、判斷某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6，則交易情況修正系數(shù)為（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064為了評(píng)估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表：實(shí)例A實(shí)例

11、B實(shí)例C實(shí)例D式例E成交俞格C元村）51005800520053005000成交日期2002.11.302OT353020D3,1,312001.1.312003.5.31整情況+2%+21%00-甥房地產(chǎn)曲區(qū)位狀此ro九+3%+1%0權(quán)益狀況工卜0+2%1%.交易實(shí)物-4%-5；-2%+2%+!%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是直接比較所得結(jié)果，其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生作用的程度相同。另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓每月遞增1.5%,其后至2002年11月1日則每月遞減1%,而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不

12、變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常價(jià)格（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）。為了評(píng)估某住宅樓2004年5月1日的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C共3個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表：可比就k枇蜥C購(gòu)翻10U江12。,沫,融8千族尺成交騙51元人民幣伽蓑元/米'旗人艮而成變?nèi)掌?mo.12003.8.12004.L1交曷胤1ra值n42X區(qū)蝸甚播曲他個(gè)皿礪-2S然地上表中，可比實(shí)例A為分期付款，即：成交日首付15萬(wàn)元，半年后再付15萬(wàn)元，余款1年后付清；可比實(shí)例B

13、和C均為一次性付清全款；貸款年利率為5%。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)查分析獲知，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2003年間逐月上漲1.5%,2004年以來(lái)逐月上漲0.8%。美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)2003年10月1為1:8.28,2003年8月1日為1:8.30,2004年3月1日為1:8.27,2004年5月1日1:8.26。上表中交易情況為正表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于正常價(jià)格，負(fù)表示成交價(jià)低與正常價(jià)格；區(qū)域因素和個(gè)別因素為正表示可比實(shí)例的因素比估價(jià)對(duì)象好，負(fù)表示比估價(jià)對(duì)象差。試?yán)蒙鲜鲑Y料，估算該住宅樓2004年5月1日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）（1平方米=10.764平方英尺）。

14、第四章例：某房地產(chǎn)每年可得到30萬(wàn)元的總收益，同時(shí)每年要支出15萬(wàn)元的總費(fèi)用，該類房地的還原利率為12%,又知該房地產(chǎn)只有50年的使用年期，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：30151V=-%-11或。=124.57（萬(wàn)元）該公式是收益法計(jì)算中最常用的公式（在我國(guó)土地使用年期：商業(yè)40年，住宅70年，工業(yè)50年）。例：某房地產(chǎn)每年可得到30萬(wàn)元的總收益，同時(shí)每年要支出的總費(fèi)用為15萬(wàn)元，如果該類房地產(chǎn)的還原利率為12%則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：aV=r=（30-15）/12%=125（萬(wàn)元）（總收益、總費(fèi)用以年為單位）思考：如果r=0,該公式怎么辦？10萬(wàn)元、13萬(wàn)元、15萬(wàn)元和18萬(wàn)元，假22萬(wàn)元左右，該

15、類房地產(chǎn)的收益率為 8%,了 224 247.8 （萬(wàn)元）28%（1 8%）2,年純收益為180元/m ,收益率為8% ,將在4年后建成投入使用，到那時(shí)該地例：某房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)其未來(lái)4年的純收益分別為設(shè)從第五年到未來(lái)無(wú)窮遠(yuǎn)每年的純收益將穩(wěn)定在則其收益價(jià)格為：10131518V23（18%）（18%）（18%）（18%）例：某宗房地產(chǎn)近期的價(jià)格水平為3500元/m現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化長(zhǎng)途汽車站，區(qū)將達(dá)到現(xiàn)有長(zhǎng)途汽車站的繁榮程度。在該市現(xiàn)有長(zhǎng)途汽車站，該類房地產(chǎn)價(jià)格為5000元/m。據(jù)此預(yù)計(jì)新長(zhǎng)途汽車站建成投入使用后，該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格將達(dá)到5000元/2m。試求獲知該地區(qū)將興建長(zhǎng)途

16、汽車站后該房地產(chǎn)的價(jià)格。4241805000/一/、i 1 （1-44271.33（兀/m）單價(jià)為20008%）i（18%）4例：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年,元/m,B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)1800元/m。假設(shè)還原利率為6%,試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。A房地產(chǎn)：VB房地產(chǎn)：v1v5020001k501v3018001通過(guò)以上修正，實(shí)際上B房地產(chǎn)價(jià)格高于1（1 6%501（16%30A房地產(chǎn)。22114.81 （元/m ）2179. 47（元/ m ）思考題：收益法的理論依據(jù)是什么？收益法適用的對(duì)象是什么？收益法估價(jià)的操作步驟是什么？如何運(yùn)用收益法公式進(jìn)行不同年限

17、的價(jià)格換算？純收益如何求??？實(shí)際收益與客觀收益的含義區(qū)別。土地使用權(quán)年限與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致時(shí)，如何確定收益年限。何謂資本化率？其實(shí)質(zhì)是什么？土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率三者的含義及相互關(guān)系。何謂剩余技術(shù)？1、某房地產(chǎn)使用年期為40年，資本化率為8%寸，單價(jià)為700元/平方米，當(dāng)使用年期為50年，資本化率為7%寸，該房地產(chǎn)的單價(jià)為（）元/平方米。A.810B.709C.766D.7902、某收益性房地產(chǎn)資本化率為r,年有效毛收入為A,且以后逐年遞減，比率為g;同時(shí)年1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為C,此后逐年上升,比率為g 2則計(jì)算該房地產(chǎn)無(wú)限年期價(jià)格的建設(shè)公式為（）。(g>0,

18、gA. V>0)2A CB.r g1 r g2r g1Cr g2C. V上D，r g1 r g2r g1Cr g23、用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格,若凈收益a每年不變,資本化率為0,收益年限為n,則其價(jià)格v=(B.nC.aD.04、在估算房地產(chǎn)的總收益時(shí),A.客觀收益要考慮房地產(chǎn)的（B.實(shí)際收益C.有形收益D.無(wú)形收益5、兩宗房地產(chǎn)的年凈收益相等, 的（）。當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí),該宗房地產(chǎn)A .資本化率較高，價(jià)值較低B.資本化率較低，價(jià)值較高C.資本化率較高，價(jià)值較高D.資本化率較低，價(jià)值較低某收益性房地產(chǎn)未來(lái)3年的凈收益均為100萬(wàn)元/年，3年后售價(jià)將上漲12%,屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅

19、費(fèi)為售價(jià)的6%,資本化率9%。該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A. 923C.1353B.1111D.18727、某房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7，土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，則該房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（）萬(wàn)元。（收益視為無(wú)限期）A.30B.40C.50D.608、某房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.400B.450C.500D.5406年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積23000m。于4年前建成并投入使用，辦

20、公樓的正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方22當(dāng)時(shí)合同約定：建成投入使用后其中的1000m建筑面積歸甲方，2000m建筑面積歸乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸甲方。現(xiàn)在，乙方欲擁有該辦公樓的全部產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。試計(jì)算乙方應(yīng)該出資多少購(gòu)買甲方的產(chǎn)權(quán)。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。2某出租寫字樓，使用面積為3000m,收益年限為45年，空置率為20%,未來(lái)3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)使用費(fèi)用為每平方米使用面

21、積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25。假設(shè)該寫字樓未來(lái)每年的凈收益基本固定不變，報(bào)酬率為9，請(qǐng)利用“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益和收益價(jià)格。第五章例如：某建筑物的建筑面積為300平方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1200元/平方米，則該建筑物的重新建造成本可估計(jì)為300X1200=36（萬(wàn)元）。例：某建筑物的建筑面積為1000m，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元m，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。則其現(xiàn)值為：V=CDXt=1000500-1000>500X（15%）/3010=34167（元）復(fù)

22、習(xí)題一、單選題：1、建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，二者的關(guān)系為（）。A. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)；B. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)；C. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)；D. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能長(zhǎng)于或短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)；2、一廠房建成8年后改造為超市，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)該為（）年。A.40B.42C.48D.503、估價(jià)上的折舊注重的是（）。A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B.原始取得價(jià)值的攤銷與回收C.重置價(jià)值的攤銷與回收D.價(jià)值的減價(jià)修正4、某辦公樓經(jīng)過(guò)更新改造后，其實(shí)際成新率通常（）

23、用直線折舊法計(jì)算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.無(wú)法判斷5、某住宅小區(qū)附近新建了一座化工廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.會(huì)計(jì)折舊6、 某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4，該建筑物的成新率為（）。A.75%B.79%C.81%D.84%7、通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值8、某建筑物的建筑面積為200m,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40年，

24、殘值率為2%，則運(yùn)用直線折舊法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A. 10.2B. 11.0C. 11.3D. 11.5多選題：1、經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括（）。.建筑式樣過(guò)時(shí)A.消費(fèi)觀念變更B.設(shè)備陳舊C.環(huán)境污染D.政府規(guī)劃變化2、建筑物重置價(jià)格的求取方法有（）等。A .單位比較法 B .工料測(cè)量法C .分部分項(xiàng)法. 指數(shù)調(diào)整法. 成新折扣法）。3、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有（A.估價(jià)上的折舊和會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)的區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與帳面價(jià)值的差值C.建筑物的折舊就是各種原因造成的價(jià)值損失D.建筑物的折舊就是建筑

25、物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新建造價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值的差額E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊某公司于5年前以征地的方式在郊區(qū)取得一宗面積20000m的50年使用權(quán)的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為15000m,建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年?，F(xiàn)重新取得類似土地50年使用權(quán)的土地取得費(fèi)為120元/m，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為200元/m,開(kāi)發(fā)期6%,總投資回報(bào)率為為1.5年，開(kāi)發(fā)投資可以視為開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，銀行年貸款利率為15%, 土地增值收益率取 25%。建筑物的重置成本為2800 元/m ,假設(shè)殘值率為4%。試計(jì)算該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。（土地資本化率為5%,房地產(chǎn)資本化率為7%)。例：如將1000元存入銀行2年，銀行第八早2年期存款的單利年利率為6%,則到期時(shí):I=1000*6%*2=120(元)F=1000*（