房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基本素質(zhì)(20頁)

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本素質(zhì) 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)性較強(qiáng)，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備一定的基本素質(zhì)和基本技能，才能在這個行業(yè)內(nèi)生存下去，否則容易被淘汰。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基本素質(zhì)（一）生理素質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要有健康的身體和充沛的精力，頭腦清醒，反應(yīng)靈活，否則難以勝任此項工作。（二）心理素質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要具有一定的情商（EI），包括善于與人交際和溝通的能力，面對各種不同環(huán)境，不同客戶和不同情況的應(yīng)變能力等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還要有健康的心理，包括心理平衡性、心理承受能力、心理適應(yīng)能力、心理調(diào)節(jié)性等等。平和的心態(tài)，積極進(jìn)取的精神，良好的人際關(guān)系，開朗豁達(dá)的心胸，穩(wěn)定飽滿的情緒，堅韌不拔的意志，這些都是房地產(chǎn)經(jīng)

2、紀(jì)人應(yīng)當(dāng)具備的心理素質(zhì)。（三）職業(yè)修養(yǎng)作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，良好的修養(yǎng)是幫助你走向成功的一步。1、職業(yè)形象與公關(guān)意識 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)注意包裝自己，具有良好的社會公眾形象，不斷宣傳自己，表現(xiàn)自己，一方面隨時注意自己的職業(yè)形象，在儀表、舉止、禮儀、服務(wù)態(tài)度和社交藝術(shù)等方面給顧客以視覺上和感觀上的好感。另一方面要具有較強(qiáng)的公關(guān)意識，以真誠互惠、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、精湛的專業(yè)水準(zhǔn)，良好的信譽(yù)去展示自己的優(yōu)勢，取得客戶的信任，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人走向成功的第一步。2、市場意識 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)面對的是一人具有開放性、區(qū)域性和特殊性的市場，處處都有商機(jī)，但并非唾手可得。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須具有不斷拓展市場，隨時捕捉商機(jī)，營造市場和經(jīng)

3、營市場的意識。3、信息意識 有效信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的財源，如何收集、整理、篩選、傳播和利用有效信息、是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的一項重要工作，有效的利用信息，將使你事倍功半。4、服務(wù)意識 商品經(jīng)濟(jì)的口號是：顧客就是上帝。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一個服務(wù)性行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于商檔商品，請以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)善待你的上帝。5、協(xié)作意識 現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)需要相互協(xié)作，包括同事之間、同行之間、經(jīng)紀(jì)人與客戶之間的協(xié)作，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在充分發(fā)揮個人潛能的同時，應(yīng)當(dāng)搞好協(xié)作。6、競爭意識 現(xiàn)代市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須正視行業(yè)的競爭，勇于拼搏，才能生存和發(fā)展，否則將被市場淘汰。（四）職業(yè)道德 在中介行業(yè)中，良好的職業(yè)道德是經(jīng)紀(jì)人的

4、無形資產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具有良好的職業(yè)道德，這是各國經(jīng)紀(jì)行業(yè)中對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人共同的最重要的要求。 主要包括：1、誠實信用 具體表現(xiàn)在給客戶的信息要真實，不欺詐誤導(dǎo)客戶，公平中介。2、有事業(yè)心 要熱愛本職工作，敬業(yè)樂業(yè)，不斷提高個人素質(zhì)與理論水平，完善自己的知識結(jié)構(gòu)對業(yè)務(wù)精益求精是職業(yè)道德的基本要求，否則談職業(yè)道德只是一句空話。3、有責(zé)任感 經(jīng)紀(jì)人人忠于自己的客戶，認(rèn)真為客戶負(fù)責(zé)辦好委托的業(yè)務(wù)，完全認(rèn)真地履行合同，善始善終。4、加強(qiáng)自律 作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要加強(qiáng)自律，自覺遵紀(jì)守法，遵守行規(guī)及公司管理規(guī)定，維護(hù)職業(yè)形象，不損害客戶利益，同行不相互傾軋。5、為當(dāng)事人保守秘密 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有為當(dāng)事人保守

5、商業(yè)秘密的義務(wù)。（五）職業(yè)準(zhǔn)則 各個地區(qū)的房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會、團(tuán)體、各個公司一般都會根據(jù)政府的有關(guān)法令與規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)、本行業(yè)與本公司的具體情況，制訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)準(zhǔn)則或有關(guān)規(guī)定 要求執(zhí)業(yè)人員遵守。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識與基本技能一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)知識 由于房地產(chǎn)涉及面廣，作為一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，掌握一定專業(yè)知識是非常必要的。1、具備一定的文化知識 作為房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)具備高中以上的文化，隨著市場現(xiàn)代化的發(fā)展，還需要會操作電腦。深圳要求要具備大專以上的文化。2、房地產(chǎn)政策法規(guī) 熟悉中央至從業(yè)地區(qū)的有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)。3、相關(guān)法律知識 商法、民法（有關(guān)代理）、合

6、同法及相關(guān)的稅法。4、房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)熟悉房地產(chǎn)市場體系結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識5、房地產(chǎn)估價知識 熟悉房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及影響房地產(chǎn)價格的各種因素。（1） 房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基本要素： 建購成本；經(jīng)營費用；相關(guān)稅費；合理利潤。（2） 影響房地產(chǎn)價格的各種因素： 政治形勢；政策、法規(guī)；宏觀經(jīng)濟(jì)；地區(qū)經(jīng)濟(jì)；市場供求；地理位置；環(huán)境配套；建筑狀況。其中市場供求是決定性因素。6、建筑規(guī)劃設(shè)計基本常識 熟悉建筑設(shè)計（平面結(jié)構(gòu)、使用率等）、樓層、方位、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)等基本常識以及對消費者的影響。7、市場營銷知識 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須掌握系統(tǒng)的市場營銷知識，主要包括：（1） 市場調(diào)研 市場調(diào)研是投

7、資決策與市場營銷的基本需要，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須掌握的基礎(chǔ)知識。（2） 投資分析 運(yùn)用正確的投資分析，當(dāng)好投資顧問，幫助客戶避免投資失誤，將投資風(fēng)險降到最低限度，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客戶信任的砝碼。（3） 項目定位 做好房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營一系列的定位，包括項目規(guī)劃設(shè)計定位、目標(biāo)市場定位、價格定位等，避免出現(xiàn)原則性的錯誤，是衡量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)水準(zhǔn)的尺度。（4） 營銷策劃 現(xiàn)代商品市場運(yùn)作需要營銷策劃，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要在日趨激烈，千變?nèi)f化的市場競爭中，發(fā)揮創(chuàng)造性作用，營銷策劃顯得更為重要。（5）推廣銷售 房地產(chǎn)推廣銷售操作性較強(qiáng)，正確的推廣銷售操作方式，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)成功的關(guān)鍵。8、房地產(chǎn)產(chǎn)品知

8、識 隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，消費水平的日益提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、內(nèi)涵與外延也在不斷地演變，已從單一的建筑物演變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)復(fù)雜、內(nèi)涵豐富、外延多元化的綜合性產(chǎn)品。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不但要熟悉房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本結(jié)構(gòu)，還要了解各個階段、不同區(qū)域、不同用途、不同檔次房地產(chǎn)產(chǎn)品的內(nèi)涵與外延，做到心中有數(shù)、才能去實現(xiàn)市場營銷。9、房地產(chǎn)金融知識 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)了解涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)交易，或影響房地產(chǎn)市場波動的，銀行貸款、按揭、保險、證券等方面的房地產(chǎn)金融知識。（三） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)輔助知識 各個時期不同區(qū)域的社會、經(jīng)濟(jì)、文化、觀念、城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費群體等等，都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同影響。許多相關(guān)的邊緣知

9、識，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，是很重要的，主要包括：1、經(jīng)濟(jì)學(xué)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化對房地產(chǎn)市場影響很大，了解這方面的知識，對于房地產(chǎn)市場的運(yùn)作有一定的指導(dǎo)性。2、消費心理學(xué)與消費行為學(xué) 消費心理學(xué)與消費行為學(xué)在房地產(chǎn)市場營銷中的運(yùn)用，主要用于房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位，價格定位，形象定位，廣告定位，推廣銷售，促成交易與售后服務(wù)等方面。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要了解客戶消費心理的需要和購買行為后，才能有的放矢。3、社會文化學(xué)與地方特色 房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，不同區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，都滲透著不同的社會文化與地方特色，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要了解不同的社會文化背景與地方特色，才有可能嬴得市場。4、城市規(guī)

10、劃與建設(shè)發(fā)展 城市規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展影響很大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須了解經(jīng)營區(qū)域的城市規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展，以便順應(yīng)和推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（四） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基本技能 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)具備的基本技能，包括基本能力與業(yè)務(wù)技能兩個方面；（1） 拓展能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的工作重心是要嬴得市場，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須具備一定的市場拓展能力，才能生存和發(fā)展。（2） 表達(dá)說服能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要與各種各樣的客戶打交道，面對不同的客戶，要善于運(yùn)用恰當(dāng)?shù)谋磉_(dá)方式與客戶交往，并有效地說服客戶，才能嬴得客戶的認(rèn)可，最終促成交易。（3） 判斷能力 準(zhǔn)確的判斷能夠幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有效處理各種信息，抓住市場機(jī)遇，洞悉客戶心

11、態(tài)，以便采取相應(yīng)措施，提高成功率。（4） 協(xié)調(diào)能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)具備一定的組織協(xié)調(diào)能力，處理好買賣雙方和經(jīng)紀(jì)人與客戶的關(guān)系，解決好交易過程中出現(xiàn)的各種問題。（5） 經(jīng)營能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)是以盈利為目的的，不懂經(jīng)營之道和缺乏經(jīng)營能力的經(jīng)紀(jì)人很難生存和發(fā)展。（6） 創(chuàng)造能力 房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人走在市場的第一線，缺乏創(chuàng)造能力的經(jīng)紀(jì)人，是很容易被市場淘汰的。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技能 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技能，是指具體工作的操作中必須掌握的規(guī)定、程序、手續(xù)、情況與技巧等等。（1） 熟悉樓盤所在工域的規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展變化及前景。（2） 熟悉從業(yè)區(qū)域各個片區(qū)地理位置、環(huán)境、市政配

12、套、生活配套、住宅小區(qū)配套等基本情況。（3） 熟悉從業(yè)地區(qū)的市場管理規(guī)定以及市場運(yùn)作狀況。（4） 熟悉從業(yè)地區(qū)房地產(chǎn)市場信息、樓市動態(tài)、價格行情等相關(guān)情況。（5） 熟悉從業(yè)地區(qū)的有關(guān)購房手續(xù)，銀行按揭、保險、稅費、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容、操作程序及相關(guān)費用等。（6） 了解從業(yè)地區(qū)的房地產(chǎn)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費觀念、消費心態(tài)的現(xiàn)狀與趨勢。（7） 熟悉經(jīng)紀(jì)或代理的樓盤產(chǎn)品詳細(xì)情況，包括位置、環(huán)境交通、建筑物況、配套設(shè)施設(shè)備、特點、價格，了解產(chǎn)權(quán)狀況、業(yè)主或發(fā)展商的信譽(yù)，有無法律糾紛、經(jīng)濟(jì)糾紛或其他問題；產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)、流通等各個環(huán)節(jié)的相關(guān)單位；熟悉競爭產(chǎn)品和對手；了解從業(yè)地區(qū)的房地產(chǎn)廣告設(shè)計、媒體

13、及其預(yù)算等情況。（8） 熟練掌握房地產(chǎn)銷售接待、洽談、成交的各種操作技巧。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度與行業(yè)規(guī)范一、管理制度的建立 中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在古代就已產(chǎn)生，18世紀(jì)40年代以后，有了進(jìn)一步的發(fā)展，到本世紀(jì)民國時期以至50年代初期，北京、上海、廣州、天津等城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場比較活躍，當(dāng)時雖然政府也制定了一些管理規(guī)定，但市場部仍不規(guī)范，哄抬市價，欺騙行為較多。50年代初以后，政府取締經(jīng)紀(jì)人，至80年代末，90年代初，才逐漸放開，允許經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入市場。近幾年國家及各省、市陸續(xù)頒布的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)定明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律地位，并對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理、條件、資質(zhì)、經(jīng)營范圍、權(quán)利與義務(wù)、法律責(zé)

14、任等部分別作出了相應(yīng)的規(guī)定。二、管理原則1、宏觀管理，微觀搞活 宏觀管理，就是要通過制定相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)政策，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展方向，確定其發(fā)展方針，同時頒布有關(guān)的法律規(guī)定，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展業(yè)務(wù)的行為依據(jù)，進(jìn)行規(guī)范化操作。另一方面，在不違反總原則和方針的前提下，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為具有相當(dāng)?shù)撵`活度，能夠針對市場的變化采取各種應(yīng)變措施。2、規(guī)范化管理 建立資質(zhì)審查制度，制定一系列的政策、法規(guī)和制度，采取相應(yīng)的管理措施，規(guī)范經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)行為，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動合法有序。（結(jié)合深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例學(xué)習(xí)）3、監(jiān)督與保護(hù) 一方面通過各種管理措施來監(jiān)督經(jīng)紀(jì)人是否具有合格的資質(zhì)，其經(jīng)紀(jì)行為是否

15、合法規(guī)范；另一方面通過各種管理手段來保護(hù)經(jīng)紀(jì)人的合法權(quán)益。4、自律性管理 由中介行業(yè)協(xié)會約定和實施對行內(nèi)的管理措施，進(jìn)行自治性協(xié)調(diào)管理。三、管理形式與手段 目前我國對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的形式，由以政府主管部門實施管理為主，逐步走向政府主管部門和行業(yè)協(xié)會共同管理。管理的手段從以行政手段為主，逐步改為以法律手段為主，伴以行政手段、經(jīng)濟(jì)手段的綜合管理模式。1、行政管理 政府的管理工作主要是法律建設(shè)，即通過制定和頒布法律、法規(guī)來進(jìn)行管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的主管部門是房地產(chǎn)行政管理部門設(shè)置的管理機(jī)構(gòu)，管理的主要任務(wù)有；（1） 貫徹實施國家有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的法律、法規(guī)；（2） 對從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員

16、進(jìn)行資質(zhì)審查，核發(fā)資質(zhì)證書；（3） 依法查處違法犯紀(jì)管理規(guī)定的行為；（4） 在管理過程中，涉及到有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營權(quán)利處經(jīng)營范圍，應(yīng)納稅金，交易價格及傭金收取等問題時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理機(jī)構(gòu)協(xié)同工商、稅務(wù)、物價等部門共同處理。2、行業(yè)協(xié)會的管理 房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會是行內(nèi)服務(wù)和行內(nèi)外協(xié)調(diào)的自律性社會團(tuán)體，同時也是政府的助手和參謀，中介行業(yè)協(xié)會的主要任務(wù)是：（1） 宣傳、貫徹國家有關(guān)房地產(chǎn)中繼管理方面的政策、法規(guī)；（2） 進(jìn)行行業(yè)調(diào)研、理論探討，向政府提出相關(guān)建議；（3） 制定行規(guī)和行為守則，規(guī)范行業(yè)行為；（4） 組織專業(yè)培訓(xùn)，開展交流研究活動，提高從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展；（5） 協(xié)調(diào)和推動

17、行內(nèi)外的聯(lián)系與協(xié)作。第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場運(yùn)作一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營范圍1、目前我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營活動范圍 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)活動可以貫穿房地產(chǎn)市場，并在各個環(huán)節(jié)不同程度的發(fā)揮其積極的作用。由于各國以及我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場的具體狀況和管理制度不一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)經(jīng)營的范圍以及動作方式也有所區(qū)別。 目前我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場還處于初級階段，各省市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的發(fā)育和發(fā)展也參差不齊，在中國各地實際運(yùn)作的經(jīng)營活動范圍大致歸納如下：（1） 在一級市場中充當(dāng)政府的參謀，發(fā)展商的投資顧問，進(jìn)行市場調(diào)查分析，提供信息，對政府將要出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行項目評價、擬定投資方案，制定投標(biāo)方案、提出報價建議等；

18、（2） 在二級市場中，為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)，如房地產(chǎn)政策、法規(guī)、信息咨詢，市場調(diào)查研究、可行性研究、項目策劃、建筑規(guī)劃設(shè)計建議、營銷策劃等；（3） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)二級市場中的土地轉(zhuǎn)讓或租賃；（4） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓或合作；（5） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)二級市場的樓花和現(xiàn)樓；（6） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)三級市場的樓宇轉(zhuǎn)讓或租賃；（7） 經(jīng)紀(jì)或代理互換房屋；（8） 代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈與等有關(guān)事務(wù)，如納稅、按揭、辦證等；（9） 為購房者作投資置業(yè)指導(dǎo)；（10）為社會各界人士提供房地產(chǎn)市場供求信息，價格信息等。 上述業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍，從法律關(guān)系和政府規(guī)定來看，有些服務(wù)項目是各省市地方管理規(guī)定允許的，

19、有的暫時尚未規(guī)范，也沒有受到限制，有的屬于公開市場，有的屬于隱形市場，有的已經(jīng)超越出了經(jīng)紀(jì)人的活動范圍，如代理人、咨詢、策劃等從法律關(guān)系上來說，是直接服務(wù)而不是居間行為。但由此可見，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)在逐漸向綜合性服務(wù)方向發(fā)展。但是在實際運(yùn)做過程中，還是要注意合法經(jīng)營，尤其是要遵守當(dāng)?shù)氐男姓ㄒ?guī)，有些違背法律規(guī)定的不能去做。如依據(jù)民法規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理條例就明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就同一宗業(yè)務(wù)，不得同時兼為代理、經(jīng)紀(jì)行為；不得同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系。國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營范圍的限定1996年國務(wù)院頒布的城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管

20、理規(guī)定中規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動”。并允許各省、市可以根據(jù)該規(guī)定制定實施細(xì)則。2、部分地區(qū)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營范圍的規(guī)定 上海規(guī)定的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，是指向進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人有人償提供居間介紹、代理、咨詢等服務(wù)的營業(yè)性活動”。 廣東省規(guī)定的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費各個環(huán)節(jié)提供方便的一種經(jīng)營性的中介服務(wù)工作。中介服務(wù)工作包括房地產(chǎn)投資可行性研究及其策劃、政策資詢、信息提供、物業(yè)代理等”。3、深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營范圍的規(guī)定 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指以促成房地產(chǎn)交易協(xié)議為目的，為房地產(chǎn)交易雙方

21、提供中介服務(wù)的有償行為”。并明確“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃當(dāng)事人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，還可以提供代理服務(wù)。以營利為目的，為委托人提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等經(jīng)紀(jì)、代理業(yè)務(wù)，只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行”。二、經(jīng)營模式 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營模式大致分為以下幾類：1、按經(jīng)營主體劃分 按經(jīng)營主體劃分有個人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和法人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）。個人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是分散、隱蔽經(jīng)紀(jì)，不易管理，法人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的集中掛牌，公開經(jīng)營，因此大金數(shù)地區(qū)不允許個人獨立經(jīng)營。深圳市規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注冊，領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，并在該機(jī)構(gòu)服務(wù)，才能從事經(jīng)紀(jì)活動。2、按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分（1） 政府有關(guān)部門設(shè)立的下屬

22、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)兼管理機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)交易中心（或土地交易中心）。（2） 有國營企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)投資經(jīng)營，個人合伙經(jīng)營或私營等形式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。（3） 有個體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，只有少數(shù)地區(qū)允許，深圳市的個體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營都是非法的。3、按經(jīng)營方向劃分（1） 以代理房地產(chǎn)二級市場銷售為主。（2） 以房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)讓、租賃為主。4、按經(jīng)營規(guī)模劃分（1） 小規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。主要獨立經(jīng)營房地產(chǎn)三級市場的轉(zhuǎn)讓、租賃業(yè)務(wù)，經(jīng)營方向比較單一。（2） 中等規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。獨立從事單項或同時兼幾項業(yè)務(wù)的經(jīng)營。（3） 大規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。經(jīng)營單項或同時兼幾項的業(yè)務(wù)，有的從事全方位的綜合性經(jīng)營服務(wù)，有的還設(shè)置連鎖經(jīng)營

23、的二級分支機(jī)構(gòu)，分布各區(qū)域。三、經(jīng)營收入 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入主要靠收取經(jīng)紀(jì)傭金或勞務(wù)費、咨詢服務(wù)費、信息費、代理費等作為勞務(wù)報酬。一般是根據(jù)標(biāo)的物總成交額，按固定的費率收取。在國際上，根據(jù)業(yè)務(wù)的不同情況，一般是成交總額的2-10%。國內(nèi)因房地產(chǎn)市場尚未完全成熟，房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營觀念、消費者的消費觀念以及政府制定法規(guī)觀念的限定，以致傭金收取的比例只能維持在國際標(biāo)準(zhǔn)的低位處，目前國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金費率大致在1-3%。國家計委、建設(shè)部規(guī)定的經(jīng)紀(jì)人傭金為房屋買賣代理0.5-2.5%，獨家代理最高不超過3%，租賃代理按半月至一日成交租金標(biāo)準(zhǔn)，一次性收取，其他由委托方與經(jīng)紀(jì)人協(xié)商；書面咨詢、普通咨詢報

24、告每份收費300-1000元，難度大，情況復(fù)雜，工作大約為0.5%以下。各省、市另行規(guī)定的各不一樣，有的地區(qū)政府未作規(guī)定，只是參照行業(yè)慣例收取，或由服務(wù)方與委托方根據(jù)業(yè)務(wù)量、難度及市場供需情況議定。除居間服務(wù)費可向交易雙方收取外，其他的勞務(wù)費都是單向收費，即向委托方收取。有時在市場運(yùn)作不景氣或業(yè)主要急于出手房地產(chǎn)的情況下，業(yè)主愿意讓經(jīng)紀(jì)人賺取一定的售房差價作為勞務(wù)費，但由于這種收費方式容易導(dǎo)致不良經(jīng)紀(jì)人坑害業(yè)主、欺詐顧客的不法行為，引起法律糾紛，有些地方政府禁止這種做法。第六節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)一、委托人的權(quán)利與義務(wù) 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)，在委托合同或經(jīng)紀(jì)合

25、同中，由當(dāng)事人的雙方在合同中提前約定。（一） 委托人的權(quán)利1、知情權(quán) 委托人對委托事務(wù)的執(zhí)行情況有知情權(quán)。受托人執(zhí)行委托事務(wù)過程中，委托人可以要求定時或及時報告事務(wù)處理的進(jìn)展情況、遇到的問題。委托事務(wù)執(zhí)行完畢后，委托人也有權(quán)要求受托人就事務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行匯報，了解事務(wù)執(zhí)行過程。2、決定權(quán) 委托人有權(quán)決定銷售價格，執(zhí)行委托事務(wù)的權(quán)限、時間、成義條件，同意成交，或終止交易。3、要求權(quán) 要求受托方按照合同規(guī)定的權(quán)限和時間處理委托事務(wù)的權(quán)利。這是委托人最主要的權(quán)利，也是委托人簽訂委托合同的根本目的。委托人根據(jù)自己的意思表示指揮受托人處理事務(wù)，所獲得的利益由委托人享有。委托事務(wù)執(zhí)行完畢，有權(quán)要求受托人交付

26、執(zhí)行委托事務(wù)獲得的財產(chǎn)或權(quán)利憑證。無論受托人以誰的名義進(jìn)行活動，都是應(yīng)委托人的要求執(zhí)行委托事務(wù)的，那么，由此產(chǎn)生的法律后果也就應(yīng)由委托人承擔(dān)。受托人違背委托人的意愿，委托人有權(quán)要求受托人承擔(dān)責(zé)任或給予賠償。（二）委托人的義務(wù)1、告知義務(wù) 委托人有義務(wù)向受托人提供委托事務(wù)相關(guān)資料及真實情況。在委托事務(wù)的進(jìn)行當(dāng)中，委托人有義務(wù)協(xié)助受托人向第三人說明和協(xié)同處理委托事務(wù)的義務(wù)。2、明確委托指示的義務(wù) 委托人應(yīng)向受托人說明受托人事項的具體要求，如果改變要求，應(yīng)當(dāng)及時給以指示，如果委托事務(wù)已經(jīng)在進(jìn)行當(dāng)中，委托人改變要求的指示涉及到受托人或第三人的利益，應(yīng)當(dāng)取得對方的同意，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任賠償承擔(dān)責(zé)任或給予

27、賠償3、支付委托事務(wù)必要的成本費用的義務(wù) 委托人有義務(wù)提供或補(bǔ)償受托人為辦理委托事務(wù)所需支出的必要成費用的義務(wù)。合同法第427條規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！?、向受托人支付報酬的義務(wù) 委托人有依照合同約定向受托人支付報酬的義務(wù)。如果不是因為受托人的原因致使委托事務(wù)不能完成或者解除合同的，委托人也應(yīng)當(dāng)就已完成部分，向受托人支付相應(yīng)報酬。委托人不得無故拒絕受托人合理的報酬支付請求權(quán)。5、承擔(dān)委托事務(wù)結(jié)果的義務(wù) 委托人有及時接受委托事務(wù)結(jié)果的義務(wù)。這是由委托法律關(guān)系的根本性質(zhì)決定的，受托人依照委托合同約定辦理委托事務(wù)，委托人才對

28、其后果承擔(dān)。對于受托人超越委托權(quán)限輸?shù)姆俏惺聞?wù)，委托人不承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；但是，委托人知道而又不否認(rèn)或予以同意的，則委托人仍應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利和義務(wù)（一） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人的權(quán)利1、經(jīng)營權(quán)利 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證和執(zhí)業(yè)證后，受聘于某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，或該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，均屬合法行為，應(yīng)當(dāng)受到國家法律保護(hù)。2、知情權(quán) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)要求委托人提供委托事務(wù)相關(guān)資料及真實情況。3、請求和獲得報酬的權(quán)利 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所提供的服務(wù)是有償服務(wù)，當(dāng)經(jīng)紀(jì)人促成房地產(chǎn)買賣有雙方達(dá)成了交易，或為顧客提供了咨詢服務(wù)等，他便有權(quán)要求支付合理的傭金，作為他提供

29、勞務(wù)的報酬。經(jīng)紀(jì)人在完成受托的任務(wù)后，如果委托人拒不支付，受托人還有起訴權(quán)和勝訴權(quán)。4、請求支付成本費用的權(quán)利 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)活動的時候，不可避免地要支出一些費用，如為尋找買主而支付的通訊費、交通費、廣告費，帶客戶看房時所支付的展示費等等。經(jīng)紀(jì)人在完成受托的任務(wù)后，有權(quán)要求支付這一類在經(jīng)紀(jì)成本范圍內(nèi)的有關(guān)費用。甚至，即使經(jīng)紀(jì)人未完成受托的任務(wù)，但確定支付了經(jīng)紀(jì)成本費用，也可請求支付。處理委托事務(wù)的費用一般應(yīng)事先取得，有專門約定的依照約定的時間取得，在簽訂經(jīng)紀(jì)合同時，最好能在合同的有關(guān)條款中說盡的說明。5、要求權(quán) 受委托人有權(quán)要求委托人及時接受事務(wù)處理結(jié)果并承擔(dān)責(zé)任。受托人處理委托事務(wù)的

30、行為，是受委托人的委托，為了委托人的利益而進(jìn)行的，委托人對事務(wù)的處理結(jié)果要負(fù)責(zé)，不能無故拒絕委托事務(wù)處理結(jié)果，也不得故意托延。受托人有權(quán)要求委托人清償受托人因處理委托事務(wù)產(chǎn)生的債務(wù)或造成的損失。合同法第407條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)時，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”這里的損失既包括無意識的財產(chǎn)損失或其他權(quán)益損失，也包括因處理委托事務(wù)所產(chǎn)生的債務(wù)。受托人在處理委托事務(wù)過程中所產(chǎn)生的債務(wù)實際上是委托人的債務(wù)，理應(yīng)由委托人承擔(dān)。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)1、合法經(jīng)營的義務(wù) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，必須遵守國家的有關(guān)法規(guī)、法令、嚴(yán)禁違法經(jīng)營。如不得超越經(jīng)營范圍；

31、不得為國家法律禁止流通的房地產(chǎn)進(jìn)行中介；不得收取傭金以外的額外報酬或好處費等。2、辦理委托事務(wù)的義務(wù) 委托人和受托人訂立委托合同的目的，在于通過受托人辦理委托事務(wù)來實現(xiàn)委托人所追求的結(jié)果，因此，辦理委托事務(wù)便成為受托人在委托合同中承擔(dān)的首要義務(wù)。合同法第399條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。需要變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意；因情況緊急，難以和委托人取得聯(lián)系的，受托人應(yīng)當(dāng)妥善處理委托事務(wù)，但事后應(yīng)當(dāng)將該情況及時報告委托人。”受托人在履行這一義務(wù)時，應(yīng)注意：（1） 受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示和要求忠實地委托權(quán)限范圍內(nèi)辦理委托事務(wù)，不得違背、曲解和擅自變更委托人的指示和要求，

32、不得超越委托人委托的權(quán)限范圍。要認(rèn)真維護(hù)委托人的合法權(quán)益，想方設(shè)法盡力去完成委托事務(wù)。（2） 受托人應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托人的指示親自辦理委托事務(wù)，以確保委托合同的人身屬性。委托合同的訂立和履行是以當(dāng)事人雙方之間的相互信任為基礎(chǔ)的，；因此，受托人不得擅自將自己受托的事務(wù)轉(zhuǎn)托他人處理。（3） 受托人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用的原則，認(rèn)真辦理委托事務(wù)。3、報告義務(wù) 合同法第425條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”為了維護(hù)委托人的合法權(quán)益，受托人在辦理委托事務(wù)的過程中，根據(jù)委托人的請

33、求或認(rèn)為必要之時，應(yīng)當(dāng)及時向委托人報告委托事務(wù)處理的進(jìn)展情況、存在的問題和可能的結(jié)果，并征求委托人的合理建議和指示。如果委托合同約定了報告時間的，受約人應(yīng)當(dāng)按時進(jìn)行報告。受托人在辦理委托事務(wù)完畢時，應(yīng)當(dāng)向委托人全面報告委托事務(wù)的辦理經(jīng)過和結(jié)果。合同法第401條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求，報告委托事務(wù)的處理情況。委托合同終止時，受托人應(yīng)當(dāng)報告委托事務(wù)的結(jié)果。4、誠實介紹情況的義務(wù) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在進(jìn)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的活動時，有必要將當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)知道的事實如實告知當(dāng)事人，如對于房地產(chǎn)的置業(yè)者，就必須如實詳盡地將有關(guān)房屋的質(zhì)量、年代、位置、真實價格、城市規(guī)劃的情況、權(quán)屬情況等問題加以介紹。嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)

34、紀(jì)人利用刊登虛假廣告、隱瞞或夸大事實、弄虛作假等手段來欺騙消費者，損害當(dāng)事人的利益。5、忠于職守公平中介的義務(wù) 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事居間介紹活動時，居間人應(yīng)忠實地履行自己的義務(wù)，本著誠實信用的原則，按照委托人的要求，進(jìn)行居間活動。對于雙方當(dāng)事人，必須保持其公平的地位，不得從各方面施加影響，誘導(dǎo)委托人或第三人在違背真實意思的情況下簽訂合同，不得為了自身利益或與第三人串通起來，損害另一方的利益。否則應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。6、交付義務(wù) 受托人應(yīng)當(dāng)按照委托合同的約定，將辦理委托事務(wù)所產(chǎn)生的結(jié)果交付給委托人。7、保密義務(wù) 居間人因與委托人簽訂合同，接受委托事務(wù)，涉及委托人商業(yè)秘密的，或者委托人要求保密的，居間人應(yīng)負(fù)保守秘密的義務(wù)。8、接受管理監(jiān)督與納稅的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)服從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門的管理，接受財政及稅務(wù)部門的監(jiān)督，依法向國家繳納規(guī)定的稅費。附：與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的合同法基礎(chǔ)知識 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中涉及的合同，通常有委托代理合同、技術(shù)咨詢合同、居間合同、租賃合同、認(rèn)購書（臨時合