房產(chǎn)抵押估價報告(實例)

1、房地產(chǎn)抵押估價報告項目名稱：*市*路*號*幢*房地產(chǎn)抵押價值評估委托方：*估價方：北京*房地產(chǎn)評估有限公司估價人員：*估價作業(yè)日期：2002年月日至月日估價報告編號：廣萬2002房產(chǎn)或房地產(chǎn)（估）字第*號國賓嘉園2#號樓房地產(chǎn)抵押評估第1頁房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托估價方：北京*恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司地址：電話：聯(lián)系人：二、受托估價方：北京*公司資格證書號：地址：北京市海淀區(qū)人民大學(xué)北路*號院*樓三、估價對象概況估價對象為地處北京市海淀區(qū)西三、四環(huán)之間的西八里莊的“國賓嘉園”2#住宅樓房地產(chǎn)，包括房屋和土地。其背景、個別因素和區(qū)域因素情況如下：1、估價對象背景情況“國賓嘉園”2#住宅樓原為

2、海淀區(qū)八里莊街道辦事處立項開發(fā)，原規(guī)劃為社區(qū)服務(wù)科技綜合樓，并于1994年9月1日取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。1997年，北京中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與海淀區(qū)八里莊街道辦事處簽訂合作開發(fā)協(xié)議，雙方合作開發(fā)該項目，并將該項目規(guī)劃用途改為商住樓。1999年12月22日北京中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與北京房屋土地管理局簽訂了北京市國有土地使用權(quán)出讓合同，2000年9月7日取得了該項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2000-規(guī)建字-1344），2000年12月22日北京市計劃委員會以京計投資字（2001）33號文件關(guān)于開發(fā)建設(shè)西八里莊商住樓工程項目建議書（代可行性研究）的批復(fù)批準(zhǔn)了本項目由北京中實恒業(yè)房地產(chǎn)開

3、發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)。2001年3月30日取得了該項目的建筑工程施工許可證（施020010777），2001年6月22日取得了國有土地使用證。2、估價對象個別因素情況（1）基本情況“國賓嘉園”整體規(guī)劃設(shè)計是由北京希埃希建筑設(shè)計院設(shè)計的，占地18畝，規(guī)劃建筑面積近7萬平方米，由四棟16層板式住宅組成；建筑外形采用歐式風(fēng)格，在戶型設(shè)計上有一居至四居及躍層；小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有會所、游泳池、健身房、多功能廳、棋牌娛樂室、老年活動區(qū)、兒童游戲區(qū)、噴泉廣場等休閑娛樂場所，是園林化、智能化、會所化的高檔生活社區(qū)。估價對象的產(chǎn)權(quán)為出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，在估價時點的剩余土地使用權(quán)年限為67年。但租賃權(quán)、抵押權(quán)

4、、典權(quán)等他項權(quán)利情況不清，估價人員也未核實委托方在估價對象上是否拖欠工程等債務(wù)情況。（2）設(shè)施設(shè)備情況估價對象配有電話系統(tǒng)、internet接口、有線電視系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)采用集中方式供暖、天然氣入戶、24小時生活熱水。（3）裝修情況：外墻：1至4層及15至16層外墻為掛貼燒毛花崗石板，其余外墻為涂料。住宅入口及電梯間：地面、墻面為花崗巖、大理石；天花采用復(fù)式吊頂配高級裝飾燈具；大理石電梯門套；住宅各層內(nèi)部及電梯間：防滑地磚、乳膠漆內(nèi)墻及天花；電梯：沈陽“東芝牌”電梯。分戶門：實心防火防盜子母門，配雙保險門鎖及防盜眼；戶內(nèi)地面：水泥沙漿找平；戶內(nèi)墻面和天花：乳膠

5、漆內(nèi)墻面及天花；外窗：塑鋼窗配雙層中空玻璃；陽臺另配有鑄鐵鐵藝裝飾件。3、估價對象區(qū)域因素情況（1）位于北京市海淀區(qū)西八里莊，在阜成路以北200米處，其四至：東至八里莊辦事處、西至西翠路、南至七家聯(lián)建小區(qū)、北至八里莊辦事處。（2）所處生活社區(qū)較成熟，周邊分布著如恩濟里小區(qū)、八里莊北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、亮甲店小區(qū)、北京印象、翠微嘉園、頤源居等多個住宅小區(qū)；有玲瓏公園和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休閑場所。（3）公共配套完善，有二十一世紀(jì)學(xué)校、海淀實驗小學(xué)、亮甲店小學(xué)、解放軍三。四醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、西區(qū)郵電局、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、九天順天府倉儲超市等；距公主墳商圈僅2500米；（4）交通極為便利，733、6

6、03、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、運通106、206、102、202、小12、小15、康恩專線等多路公交經(jīng)過，距西四環(huán)800米，到西三環(huán)北路1500米，距地鐵1號線2000米。四、估價目的為北京中恒實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向中國民生銀行總行申請辦理抵押貸款提供市場價值參考。五、估價時點二。二年十二月十八日六、價值定義本報告中的評估價格，是指估價對象在剩余67年的出讓土地使用權(quán)和商品房的房屋所有權(quán)條件下，于估價時點（二。二年十二月十八日）現(xiàn)狀下的公開市場價值。七、估價依據(jù)全國人大、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、北京市人民政

7、府等部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；委托方提供的資料；估價人員實地勘察所獲取的資料。主要內(nèi)容如下：（1） 、房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）（2） 、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2001）（3） 、主要依據(jù)的法律、法規(guī)和政策文件：1 .中華人民共和國擔(dān)保法2 .中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3 .城市房地產(chǎn)抵押管理辦法4 .中華人民共和國土地管理法5 .中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例6 .城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例7 .城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法（4） 、委托方提供的相關(guān)資料1 .北京市海淀區(qū)人民政府八里莊街道辦事處與北京中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公

8、司簽訂的合作開發(fā)協(xié)議書2 .北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)的審定設(shè)計方案通知書（98-規(guī)審字-0549）3 .北京市計劃委員會頒發(fā)的關(guān)于開發(fā)建設(shè)西八里莊商住樓工程項目建議書（代可行性研究）的批復(fù)（京計投資字（2001）*號）4 .委托方與北京市房屋土地管理局簽署的北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京房地出讓合字（99）第*號）5 .北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)國有土地使用證（京海國用（2000出）字第*號）6 .北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號94- 市規(guī)地字-0186）7 .北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號2000-規(guī)建字-1344）8 .北京市建設(shè)委員會頒發(fā)建筑工程

9、施工許可證（編號施0020010777（建）（五）估價人員實地勘察所獲取的資料八、估價原則本報告是在獨立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則完成的：9 、合法原則即在估價對象有合法產(chǎn)權(quán)，并在合法使用、合法交易或合法處分的前提基礎(chǔ)上估價。10 、最高最佳使用原則最高最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能和經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。11 、綜合分析原則房地產(chǎn)價格受自然、經(jīng)濟、社會、政策等諸多因素的影響，因此，估價時要充分考慮影響房地產(chǎn)價格的多種因素，抓住主導(dǎo)因素，進(jìn)行綜合比較分析，這樣才能得到比較合理并切合實際的房地產(chǎn)價格。4、多種估價方法相結(jié)合的原則隨著房地產(chǎn)

10、估價業(yè)的發(fā)展，國際上創(chuàng)立了幾種通用的估價方法，如收益法、市場比較法、成本法等方法，這些方法都有自己的特點和適用范圍。由于不適宜的估價方法可能使估價結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差，因此在進(jìn)行估價時，就要根據(jù)委估房地產(chǎn)的實際情況，選擇幾種最適合的估價方法進(jìn)行綜合評定，力求得到科學(xué)、合理、公正、公平的房地產(chǎn)價格。12 、替代原則替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟學(xué)原理。房地產(chǎn)價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性房地產(chǎn)的價格所決定，房地產(chǎn)價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場交易案例因素比較后所決定的價格，房地產(chǎn)價格可通過比較房地產(chǎn)的具體條件及使用價值來確定。13 、估價時點原則估價結(jié)論具有

11、很強的時間相關(guān)性和時效性，估價結(jié)果是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九、估價方法房地產(chǎn)抵押評估不同于一般的房地產(chǎn)評估，評估人員嚴(yán)格按照房地產(chǎn)抵押估價的保守性和安全性原則，在認(rèn)真分析研究了所掌握的資料和對鄰近地區(qū)同類物業(yè)調(diào)查之后，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定的估價程序，對上述房地產(chǎn)的正常抵押價格進(jìn)行了客觀公正的評估，其具體步驟如下：1、估價方法根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，估價方法通常有市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法等五種估價方法。根據(jù)估價對象的特點和實際情況，經(jīng)過研究，選取市場比較法和成本法進(jìn)行估價，可以最為確切地評估該估價對象在估價時點的房地產(chǎn)市場價值。2、估價的思路、選

12、取在近期已發(fā)生了交易的與估價對象相類似的房地產(chǎn)，與估價對象加以比較對照，從已知價格修正得出估價對象的比準(zhǔn)價格。、根據(jù)等量資金獲取等量收益的投資原理，選取成本法對估價對象進(jìn)行估價。具體為：根據(jù)估價對象所在區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的正常土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費及合理的開發(fā)利潤，求和得出估價對象積算價格。、根據(jù)目前北京市房地產(chǎn)市場狀況及估價人員所掌握的資料分析，以上兩種方法各有其自身的特點，它們分別從不同的側(cè)面說明了房地產(chǎn)價值，考慮到市場對房地產(chǎn)價值的實際接受情況，我們把市場比較法和成本法求取得到的結(jié)果在綜合計算評估結(jié)果時給予適當(dāng)?shù)臋?quán)重，得出估價對象最終結(jié)果。3、估價方法定義：（1

13、）市場比較法2#號樓房地產(chǎn)抵押評估第 7 頁是指將估價對象與現(xiàn)在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法公式為：房地產(chǎn)價值=比較實例房地產(chǎn)價格X交易情況修正系數(shù)X交易時間修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)(2)成本法以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來估算房地產(chǎn)價格的一種估價方法。成本法公式為：房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照規(guī)范的估價程序，選用適宜的估價方法，經(jīng)過認(rèn)真的估價分析和周密的估價測

14、算，并在運用估價人員經(jīng)驗綜合分析房地產(chǎn)價值影響因素和市場行情的基礎(chǔ)上，確定“國賓嘉園”剩余的67年出讓土地使用權(quán)和商品房房屋所有權(quán)，在估價時點二。二年十二月十八日的市場價值為：單價:6667元/平方米總價:8362.9萬元大寫：人民幣金額為捌仟叁佰陸拾貳萬玖仟元整。十一、估價人員注：根據(jù)估價規(guī)范，開發(fā)利潤是以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤水平求取。估價人員*房地產(chǎn)估價師證書號簽名估價人員*房地產(chǎn)估價師證書號簽名十二、估價作業(yè)日期2002年12月13日至2002年12月20日十三、估價報告應(yīng)用的有效期本報告完成之日為2002年12月20日，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，

15、本次估價的估價結(jié)果有效期到2003年12月19日。十四、估價報告應(yīng)用建議1 .估價對象的變現(xiàn)能力分析及貸款額度建議（略）2 .此抵押貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險及規(guī)避措施（略）北京天平行房地產(chǎn)評估有限公司（公章）二。二年十二月二十日國賓嘉園2#號樓房地產(chǎn)抵押評估第9頁房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析估價對象土地使用權(quán)年限的起算日期從1999年12月22日起算，在估價時點還剩余67年的土地使用權(quán)年限，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，而框架結(jié)構(gòu)的耐用年限為6080年，取其平均值為70年，由此可見，估價對象剩余的67年土地使用權(quán)的價值能夠得到充分地發(fā)揮。估價對象的占地面積為18畝，規(guī)劃建筑面積為7萬平方米，由此推算容積

16、率為5.83，此容積率較高，對物業(yè)的價值有一定影響。估價對象的優(yōu)勢在于：（1）內(nèi)部的配套設(shè)施比較齊全，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有會所、游泳池、健身房、多功能廳、棋牌娛樂室、老年活動區(qū)、兒童游戲區(qū)、噴泉廣場等休閑娛樂場所。（2）二是為板式的高層住宅，采光和通風(fēng)較好。（3）歐式風(fēng)格的外形具有一定的吸引力。（4）戶型較多，一居、二居、三居、四居、躍層都有，客戶群較為廣泛，這對于估價對象的銷售較為有力。估價對象的設(shè)施設(shè)備匹配屬于大眾化的標(biāo)準(zhǔn)。（1）電話系統(tǒng)、internet接口、有線電視系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、集中方式供暖、天然氣入戶、24小時生活熱水。這些都是一般小區(qū)所必須具備的設(shè)施設(shè)備匹配標(biāo)

17、準(zhǔn)。（2）“地面、墻面為花崗巖、大理石，天花采用復(fù)式吊頂配高級裝飾燈具，大理石電梯門套”的住宅入口及電梯間，“防滑地磚、乳膠漆內(nèi)墻及天花”住宅各層內(nèi)部及電梯間，“實心防火防盜子母門，配雙保險門鎖及防盜眼”的分戶門，“水泥沙漿找平”的室內(nèi)地面，“乳膠漆內(nèi)墻面及天花”的墻面和天花，“塑鋼窗配雙層中空玻璃，陽臺另配有鑄鐵鐵藝裝飾件”的外窗等裝修標(biāo)準(zhǔn)也屬普通標(biāo)準(zhǔn)，而且屬于中偏下的裝修標(biāo)準(zhǔn)。估價對象的劣勢在于（1）戶型過多，客群雖然廣泛，但同時也較為復(fù)雜，如果借款人將來不能清償借款，將來在拍賣變現(xiàn)的時候，大戶型住宅的變現(xiàn)會有一定的困難。（2）容積率較高，綠化率較低，小區(qū)環(huán)境較差。（3）外墻中5-14層均

18、為涂料，使得整個小區(qū)的檔次較低。（4）電梯為沈陽“東芝牌”電梯，檔次較低，在使用若干年后，電梯的性能可能較差，從而對估價對象的抵押處置變現(xiàn)有較大的影響。二、區(qū)域因素分析（一）生活社區(qū)比較成熟估價對象位于海淀區(qū)西八里莊,處于北京市西北部。該地區(qū)具有優(yōu)美自然景觀及較多的人文景觀，已經(jīng)形成了較成熟的生活社區(qū)，周邊分布著如恩濟里小區(qū)、八里莊北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、玲瓏花園、亮甲店小區(qū)、北京印象、翠微嘉園、頤源居、曙光小區(qū)、世紀(jì)城、自由度、美麗園等十多個住宅小區(qū)，有玲瓏公園和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休閑場所，對估價對象的價值有利于提升。（二）公共配套設(shè)施完善區(qū)域內(nèi)有二十一世紀(jì)學(xué)校、海淀實驗小學(xué)、亮甲店小學(xué)、解放

19、軍三。四醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、玉淵潭醫(yī)院、北京腫瘤醫(yī)院、西區(qū)郵電局、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行、九天順天府倉儲超市等；距公主墳商圈僅2500米；（三）交通便利估價對象距西四環(huán)約800米，到西三環(huán)北路約1500米，距地鐵1號線約2000米，有733、206、102、202、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、運通106、小12、小15、康恩專線多路公交經(jīng)過。（四）環(huán)境優(yōu)越估價對象距離國家部委和軍隊機關(guān)較近，具有良好的人文環(huán)境及自然環(huán)境。隨著近一兩年來，阜成路的改建、西四環(huán)的貫通、昆玉河的整治以及良好的人文環(huán)境，使該地區(qū)成為目

20、前的開發(fā)熱點。三、市場背景分析通過對近年來有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，北京房地產(chǎn)市場已進(jìn)入調(diào)整期，但依然保持增長，是一種在增長中進(jìn)行的調(diào)整，目前市場依然表現(xiàn)為購銷兩旺，預(yù)計未來的房地產(chǎn)市場將持續(xù)走高。（一）北京市的宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟背景2002年1-9月，北京市經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出“高增長、低通脹”的良好勢頭，前3個季度實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1970.3億元，同比增長11.1，位居全國前列。北京經(jīng)濟運行中顯著的特點是：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)增加值74.1億元，增長4.8，達(dá)到近10年最高水平；假日消費在拉動消費中發(fā)揮了突出的作用，占到銷售總額的40左右；民間投資達(dá)298.9億元，占全社會投資的13。在申奧成功和即將加入WTO等一系

21、列有利因素帶動下，北京市國民經(jīng)濟快速平穩(wěn)增長，運行質(zhì)量明顯提高。前3個季度增長率始終保持在11-11.3之間，經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性增強，波動幅度明顯減小。財政收入完成334.2億元，增長36.8。經(jīng)濟運行中，結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)作用日益增強，全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值192.4億元，對工業(yè)增加值增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到55.5。國有大中型骨干企業(yè)完成改制39戶，中小企業(yè)改制達(dá)到51，企業(yè)破產(chǎn)力度加大，減少虧損1.5億元。社會需求進(jìn)一步加大，消費投資拉動強勁，是北京市經(jīng)濟運行的另一特點，前3季度實現(xiàn)社會消費品零售總額1191.3億元，增長11.3，假日消費占銷售總額的40，時尚消費熱點同

22、比增長50。房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，成為投資增長的主要力量，其中危舊房改造取得突破性進(jìn)展，完成投資71.4億元，成為促進(jìn)消費和投資雙重拉動的有力杠桿。國稅收入增長56.5，在全國率先完成全年稅收計劃。今年頭3季度，北京市的重大工程和生態(tài)環(huán)境建設(shè)也取得新進(jìn)展，60項工程已經(jīng)完工8項、在建39項，13項未開工項目在加緊前期工作。全市綠化面積完成4.3萬畝，全市空氣質(zhì)量二級和好于二級天數(shù)累計達(dá)到51.3。從目前看，北京市今年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展主要指標(biāo)均可完成或超額完成，國內(nèi)生產(chǎn)總值有望增長11。前三季度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高的增長速度，完成投資612.9億元，增長29.5。在投資推動下，各類

23、商品房開復(fù)工面積達(dá)5775.6萬平方米，增長29.2；本年竣工面積達(dá)413.8萬平方米，增長38.1?！敖鹁陪y十”是傳統(tǒng)消費旺季，許多購房者也趁舉辦大型房展會和開發(fā)商采取優(yōu)惠促銷措施時機選購住房，截至9月底，全市累計銷售各類商品房530.4萬平方米，增長23.2，其中，住宅508.3萬平方米，增長24.4，累計增速分別比上月上升10.4個百分點和9.6個百分點。房地產(chǎn)投資增長速度高于同期商品房銷售面積增長速度的幅度也在縮小，上年底為24.2個百分點，今年上半年為22.6個百分點，三季度減至6.3個百分點，這種情況對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)整市場供需狀況無疑是有利的。從資金方面看，前三季度各開發(fā)企

24、業(yè)本年資金累計到位（含上年結(jié)余）1065.8億元，增長26.8，與開發(fā)投資增速相當(dāng)，其總量超過本年完成投資452.9億元，從資金上保證了今年投資的穩(wěn)定增長。在累計到位資金中本年到位資金771.4億元，增長18.6，其中國內(nèi)貸款增長13.9，自籌資金增長32.3，定金及預(yù)收款增長25.9。今年以來，由于土地政策調(diào)整，造成一段時期內(nèi)房地產(chǎn)新開工項目減少，前9個月全市房地產(chǎn)開發(fā)完成開發(fā)土地面積231.6萬平方米，下降53，在其影響下商品房新開工面積1652萬平方米，僅增長7.4，其中住宅1292.5萬平方米，下降1，對房地產(chǎn)開發(fā)投資增長后勁產(chǎn)生一定影響，但推動土地供應(yīng)方式的改革，從機制上預(yù)防了因土地

25、轉(zhuǎn)讓、炒作而產(chǎn)生泡沫因素。雖然日前契稅政策再次調(diào)整以及今年以來開發(fā)、銷售情況較好，部分提升了企業(yè)和各方對房地產(chǎn)業(yè)的信心，但管理部門仍要加強對市場的監(jiān)管，獎優(yōu)罰劣；開發(fā)企業(yè)也要注重產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，在市場競爭中優(yōu)勝劣汰，使企業(yè)通過競爭、重組、合并不斷壯大，增強自身實力和競爭力，進(jìn)一步向集約型轉(zhuǎn)變，一些具備條件的企業(yè)還可以通過上市融資，解決資金來源單一的問題。對上市企業(yè)而言，要轉(zhuǎn)變觀念，由單純開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，保證企業(yè)的長期收益，使企業(yè)具備比較穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)，穩(wěn)固投資者信心。(二)北京市的房地產(chǎn)供求總背景1.房地產(chǎn)供給總背景(1)開發(fā)投資2002年1-9月，北京市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資612.

26、93億元，同比增長29.5；3季度內(nèi)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資274億元，同比增長22.1。各渠道資金到位全線上揚。各開發(fā)企業(yè)今年累計到位資金771.44億元，同比增長18.6。其中三季度到位300.37億元，同比增長16.9。在到位資金中，國內(nèi)貸款219.97億元，增長13.9；自籌資金166.91億元，增長32.3；定金及預(yù)收款330.82億元，增長25.9。以上三項占當(dāng)年到位資金的72.1。當(dāng)年到位資金中利用外資總體依然下降，利用外資額三季度有所上升，前三季度總外資額為8.98億元，第三季度內(nèi)利用外資額為4.79億元，同比上升92.4。資金到位的全線上揚保證了投資所需，有利于房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)

27、增長。(2) 施工面積2002年3季度，北京市商品房施工面積5775.61萬平方米，比去年同期增長了29.20。其中住宅4254.27萬平方米，較上年同期增長31；辦公501.26萬平方米，較上年同期上升25；商業(yè)營業(yè)用房345.78萬平方米，同比上升36.6。(3) 竣工面積2002年前三季度共竣工613.81萬平方米，同比增長38.1；第3季度，本市商品房竣工面積為334.59萬平方米，比去年同期增長55.5。其中住宅竣工面積268.43萬平方米，同比增長44.6：寫字樓竣工面積19.31萬平方米，比去年同期增長94.9；商服用房竣工面積13萬平方米，同比增長156.4。(4) 新開工面積

28、2002年1-9月北京市商品房新開工面積為1651.96萬平方米，同比增長7.4；在第3季度新開工面積為545.81萬平方米，同比下降5.4。前三季度大部分時間北京的新開工面積一直較低，同比低于去年同期，這可能與上半年各大開發(fā)商在北京大量購置土地，占用部分資金有關(guān)。再加上去年同期基數(shù)較大，使得今年上半年的一段時間內(nèi)新開工面積表現(xiàn)出增長緩慢甚至負(fù)增長的局面。進(jìn)入三季度大量項目集中新開工，使得面積總體上繼續(xù)保持增長勢頭，而其中辦公用房、商業(yè)用房新開工面積增幅顯著，前三季度分別為62.0、82.4，帶動了前三季度新開工面積的增長。(5)土地開發(fā)與購置2002年3季度北京市土地開發(fā)面積和購置面積分別為

29、40.85萬平方米和142.2萬平方米，同比分別減少83.3和29.9。2002年1-9月，北京市土地開發(fā)和購置面積為231.63萬平方米和911.02萬平方米，同比分別下降,53和上升127.9。2. 房地產(chǎn)需求總背景(1)市場銷售2002年1-9月商品房銷售面積為530.41萬平方米，住宅銷售面積508.3萬平方米，同比增長分別為36.3、37.3；2季度，北京商品房銷售面積530.41萬平方米，實現(xiàn)銷售額248.03億元，分別比去年同期增長36.3和36.5。其中住宅銷售508.3萬平方米，同比增長37.3，銷售額為229.61億元，同比增長5.5。反映出3季度住宅銷售增長速度急劇增大，

30、成交價格上升，中低價位住宅成為這段時期的主力；小戶型、超小戶型、產(chǎn)權(quán)酒店式公寓等得推出表現(xiàn)出開發(fā)商對市場的再次細(xì)分和潛力挖掘力度加大。(2)價格走勢根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)測算，在2002年三季度中房北京城市指數(shù)變化不大，2002年3季度北京城市指數(shù)上升2點，為1137點，住宅指數(shù)、辦公用房、商服用房指數(shù)均上升。其中住宅指數(shù)為906點，上升4點；辦公用房指數(shù)為1482點，上升10點；商服用房指數(shù)2225點，下降15點。（三）北京住宅物業(yè)供求背景1. 住宅物業(yè)供應(yīng)背景2002年3季度住宅投資額為177.15億元，同比增長34.1。2002年3季度北京住宅施工面積為4254.27萬平米，比去年同期增長31

31、。隨著新開工面積的增長，施工面積增幅也開始加速。2002年3季度住宅新開工面積393.21萬平米，同比減少15.3。前三季度新開工面積（特別是住宅新開工面積）的下降原因是多方面的，一方面原因在于上年同期基數(shù)較大，再有加上北京市土地供應(yīng)方式及規(guī)則的變化，這是市場調(diào)整的正常反應(yīng)。進(jìn)入下半年后新開工面積將正常增長。2002年3季度北京市商品住宅的竣工量為268.43萬平方米，比去年同期增長44.6。由于季節(jié)性因素和施工周期，一般年中項目竣工較少，所以目前北京市商品住宅竣工面積少于商品住宅銷售面積。2. 住宅物業(yè)需求背景2002年3季度住宅銷售面積為236.79萬平方米，比去年同期增長36.3。較上季

32、度增幅上升迅速，但前三季度總體住宅銷售面積增速依然保持穩(wěn)定。銷售額為104億元，同比增長35.9。因為今年有著大量的拆遷和危改任務(wù)，再加上銷售旺季的到來，住宅銷售面積有較大的增長，但總體銷售額增幅可能會繼續(xù)低于銷售面積的增幅。2002年第3季度北京市商品住宅交易平均價格為元4517平方米，較2001年同期4626元平方米下降2.5。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)測算，3季度北京住宅價格指數(shù)比1季度上升3點，為895點。在住宅市場中，高檔公寓項目租賃市場呈現(xiàn)供大于求局面。其原因是多方面的：一是針對IT業(yè)高收入人群的出租公寓項目由于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫的破滅和IT行業(yè)的普遍不景氣而喪失了大量的租客；二是進(jìn)入中國的外籍公

33、司日益趨向本土化，具有高檔租賃需求的外籍公司員工是越來越少了，加上內(nèi)外銷公寓并軌的政策一出臺，可供挑選的余地大了，不少老外轉(zhuǎn)租普通公寓甚至普通住宅，高級公寓越顯“曲高和寡”；三是CBD、亞奧商圈尚停留在概念炒作”階段，而真正的商業(yè)中心還未形成。要知道想建成一個完善的大型商務(wù)區(qū)、最少也需要3-5年，如使之成熟，至少需要8-10年的時間。商務(wù)中心沒有從藍(lán)圖變成現(xiàn)實，需要租住公寓的白領(lǐng)群體也就未能形成，公寓熱租自然是癡人說夢。此外公寓所對應(yīng)的目標(biāo)客戶群是極其有限的，這部分高端的客戶對會所的要求高過周邊是否有學(xué)校之類的要求，沒有成熟的社區(qū)，沒有優(yōu)良的硬件配套設(shè)施，是不具備競爭能力的。而前期很多開發(fā)商并

34、未意識到這點，盲目開發(fā)，使得近兩年來高檔樓盤供應(yīng)量大增，導(dǎo)致供大于求的局面加劇。當(dāng)開發(fā)商將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給中小業(yè)主后，就形成了公寓租賃市場的空置率增大。（四）全國的房地產(chǎn)宏觀政策背景2002年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，該年出臺了許多重要政策，可概括為：調(diào)控樹方向，整頓為主調(diào)，規(guī)范是趨勢，金融做重點1. 調(diào)控樹方向從1998年下半年深化住房制度改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)又得到迅速發(fā)展，例如：1998年到2001年商品房銷售面積年均增長42.7%，商品住宅銷售面積年均增長44.8%。中央已經(jīng)感覺到出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的勢頭，開始著手房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，其中主要是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控。2月4日國家建設(shè)部在滬召開的20

35、02年全國住宅與房地產(chǎn)工作會議指出：今年全國住宅與房地產(chǎn)市場要緊緊圍繞住房消費中心，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點。政府部門制訂住房發(fā)展目標(biāo)和政策時，應(yīng)面向中低收入居民，以保障廣大人民群眾的根本利益。落實住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、擴大個人住房貸款、搞活和規(guī)范市場、發(fā)展物業(yè)管理、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為2002年住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。2月5日，北京市公布了指導(dǎo)2002年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策措施。提出：加強北京市房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和空間布局的研究，制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策；加快啟動房地產(chǎn)二、三級市場，把經(jīng)濟適用住房建設(shè)與危舊房改造進(jìn)一步結(jié)合起來，繼續(xù)加

36、大對危舊房改造的政策傾斜力度，建立和完善新的住房供應(yīng)體系；加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管理和調(diào)控，積極穩(wěn)妥采取有效措施，依法整頓房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序，提高規(guī)模效益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。央行在發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中，提醒各商業(yè)銀行要切實加強信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并重申嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。2. 整頓為主調(diào)1998年至2001年我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，出現(xiàn)許多不規(guī)范的市場行為，為了促使房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，政府在2002年開始著力整頓房地產(chǎn)市場，其整頓范圍之廣、力度之大是空前的。2002年2月，建設(shè)部發(fā)出關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)行為的通知，確定對房地產(chǎn)業(yè)的12種不良

37、行為給予相應(yīng)處罰。2002年5月，建設(shè)部會同國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土能源部、國家工商總局、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出的“通知”，要求各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部門、各直屬機構(gòu)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。2002年2月，北京市國土房管局自1993年沿用至2002年的基準(zhǔn)地價將被“刷新”。根據(jù)新規(guī)定，今后每三年更新一次基準(zhǔn)地價。與此同時，北京國有土地收購儲備制度開始實施，土地供應(yīng)實行計劃管理，并按市場需求嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，這將從源頭上規(guī)范北京市的土地市場，增強政府的宏觀調(diào)控能力。2002年7月1日，國土資源部制定的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定開始施行。這對規(guī)范土地使用權(quán)出讓，

38、優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。3. 金融做重點各級政府調(diào)控和整頓房地產(chǎn)業(yè)，不是為了抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，準(zhǔn)確地說是為了房地產(chǎn)業(yè)能夠健康地、可持續(xù)地發(fā)展。為了配合這一政策意圖，中央充分利用金融政策，下調(diào)存款和貸款的利率。2002年2月21日，中國人民銀行發(fā)出通知，公積金貸款利率下調(diào)，5年以下（含5年）由現(xiàn)在的4.14下調(diào)為3.6，5年以上由現(xiàn)行的4.59下調(diào)為4.05。2002年2月22日，中國人民銀行降低金融機構(gòu)人民幣存貸款利率，個人住房商業(yè)貸款利率均下降0.54，五年期以內(nèi)由5.31降為4.77，五年以上由5.58降為5.04。

39、2002年7月23日，住房公積金貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)在北京市正式啟動。四、最高最佳使用分析最高最佳使用分析即是要確定估價對象的最佳用途，具體有定性和定量兩種分析方法。定性的最高最佳使用分析采用的是“從原因推算結(jié)論”的技術(shù)思路，定量的最高最佳使用分析采用的是“從結(jié)果反算原因”的技術(shù)思路。根據(jù)本項目的特點，本報告對估價對象最高最佳使用分析采用定性分析的技術(shù)思路，具體過程如下：（一）影響因素的選擇房地產(chǎn)的最高最佳使用在本質(zhì)上由其在若干因素上的特性決定的；可以說，某宗房地產(chǎn)的最佳用途是客觀存在的，最高最佳使用分析只是把這個客觀存在的最高最佳用途揭示出來。因此，最高最佳使用分析首先要選擇決定估價對象最佳用途的影

40、響因素。通過本估價機構(gòu)有關(guān)專業(yè)人員的反復(fù)討論和咨詢有關(guān)專家，本報告的兩位估價師最后選擇下列因素為決定估價對象最佳用途的影響因素：1 .估價對象的通達(dá)性：衡量的內(nèi)容包括“公交車線路數(shù)、公交車次、機動車擁擠水平、道路瓶頸及障礙”2 .估價對象的配套設(shè)施：衡量的內(nèi)容包括“周邊商業(yè)設(shè)施的密度、銀行、訂票旅行社、酒店和飯館、菜場、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、郵局”2#號樓房地產(chǎn)抵押評估第 19 頁3、估價對象的可視性：衡量的內(nèi)容包括“地點的高度、障礙及建筑的遮蔽、樹木的遮擋、從入口處的視點”（二）各影響因素的評價1.影響因素評價方法對影響因素的評價采用權(quán)重與作用水平評分相乘的方法，來確定某一因素對估價對象的影

41、響程度。權(quán)重的確定按重要性程度打分的方法確定，具體如下：1=不重要2=有些重要3=比較重要4=非常重要5=極為重要作用水平評分按如下的方法確定：+2=作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過正常水平+1=作用超過平均水平0=正常水平-1=作用低于正常水平-2=作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常水平2 .估價對象通達(dá)性的評價（略）3 .估價對象配套設(shè)施的評價（略）4 .估價對象可視性的評價（略）（三）影響因素評價的結(jié)論通過對上述各因素各項目的評價，得出如下的結(jié)果估價對象影響因素評價結(jié)果表項目重要性得分通達(dá)性4+5配套設(shè)施5+10可視性3-2結(jié)論：由于項目的可視性較差，通達(dá)性較好，配套設(shè)施好，加上現(xiàn)狀設(shè)計為住宅用途，因此，估價對象作為商業(yè)用途

42、和寫字樓用途均不合適，住宅用途為估價對象的最高最佳使用方式。五、估價方法選用根據(jù)估價對象的特點及市場情況，我們決定選取市場比較法和成本法分別進(jìn)行評估，將兩種方法計算結(jié)果加權(quán)平均后得估價對象最終結(jié)果。六、估價測算過程（一）市場比較法的估價測算過程1、估價對象及可比實例基本情況表參考委托方提供的資料數(shù)據(jù)，公司評估人員到項目現(xiàn)場展開調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理。通過對近一年內(nèi)的市場行情進(jìn)行收集整理分析，挑選出幾個案例，并通過現(xiàn)場調(diào)查了解，取得比較因素方面的資料，詳見下表：估價對象與可比實例因素條件說明表項目估價對象實例A實例B實例C項目名稱國兵嘉園北京印象頤源居頤安園1銷售均價（元/平米）待估8200

43、68006500交易時間2002.122002.122002.122002.12交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素公共設(shè)施配套完備程度完備完備完備完備商服配套配套配套配套配套周邊環(huán)境好T交通狀況好好好T個別因素小區(qū)規(guī)模較小中等大中等入住時間2002.122003.62003.102003.5小區(qū)綠化T較好好較好設(shè)施設(shè)備完備完備完備完備裝修狀況初裝修精裝毛坯房毛坯房2、估價對象及可比實例因素指數(shù)確定根據(jù)估價對象的實際情況，對以上比較案例進(jìn)行各項修正，包括交易情況修正，交易時間修正，區(qū)域因素修正和個別因素修正。為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，詳見下表：估價對象

44、及可比實例因素指數(shù)表比較因素估價對象實例A實例B實例C交易時間100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素公共設(shè)施配套完備程度100100100100商服配套100100100100周邊環(huán)境100100102100交通狀況10010010098個別因素小區(qū)規(guī)模100102103102入住時間100989698小區(qū)綠化100101103101設(shè)施設(shè)備100100100100裝修狀況10011597973、可比實例各因素修正系數(shù)的確定在確定了各種因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，將估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件進(jìn)行比較，得出各因素修正系數(shù)，詳見下表:可比實例各因素修正系數(shù)表比較

45、因素實例A實例B實例C交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素公共設(shè)施配套完備程度100/100100/100100/100商服配套100/100100/100100/100周邊環(huán)境100/100100/102100/100交通狀況100/100100/100100/98個別因素小區(qū)規(guī)模100/102100/103100/102入住時間100/98100/96100/98小區(qū)綠化100/101100/103100/101設(shè)施設(shè)備100/100100/100100/100裝修狀況100/115100/97100/974 .可比實

46、例的比準(zhǔn)價格從上表可以看出，估價對象與可比實例的交易情況與交易時間相同，因此只需要進(jìn)行區(qū)域因素與個別因素的修正，而不需要進(jìn)行交易情況修正和交易日期修正；同時，從表中可知，區(qū)域因素和個別因素分別由若干個子項目構(gòu)成。其實，這些子項目對房地產(chǎn)價值的重要性是不同的，即它們的權(quán)重不同。估價人員利用特爾菲法，確定區(qū)域因素中的“公共設(shè)施配套完備程度、商服配套、周邊環(huán)境、交通情況”等4個子項目的權(quán)重分別為：0.3、0.2、0.2、0.3,個別因素中的“小區(qū)規(guī)模、入住時間、小區(qū)綠化、設(shè)施設(shè)備、裝修狀況”等5個項目的權(quán)重分別是0.15、0.1、0.25、0.25、0.25,故3個可比實例的比準(zhǔn)價格分別為：1001

47、00100實例A:8200X1001001000.31000.21000.21000.31001020.15980.11010.251000.251150.25=8200皿迎儂3=7877.04（元/平方米）100100100104.1實例B:6800衛(wèi)0義義1001001000.31000.21020.21000.3100100 100100實例C:65001001001000.31000.21000.2980.31001020.15980.11010.251000.25970.25100100100100=6500=6565.50（兀/平方米）5 .估價對象比準(zhǔn)價格的確定從上述的測算過程可

48、知，估價對象與3個可比實例的交易情況和交易日期相同；可比實例A在區(qū)域因素條件上和估價對象相同，而在個別因素條件上要比估價對象好，因此，估價對象的價格要比可比實例A的比準(zhǔn)價格低；可比實例B的區(qū)域因素條件和個別因素條件均比估價對象要好，所以估價對象的價格也要比可比實例B的比準(zhǔn)價格低；而可比實例C的區(qū)域因素條件和個別因素條件均比估價對象差，所以估價對象的價格要比可比實例C的比準(zhǔn)價格要高。將上述比較過程排列起來可以構(gòu)成下表：估價對象與可比實例價格順序與整體可比較性表可比實例單位價格（元/平方米）整體可比較性A7877.04較優(yōu)B6769.52較優(yōu)估價對象C6565.50較劣從上表可知，估價對象的價格應(yīng)

49、該在可比實例B和可比實例C的比準(zhǔn)價格之間，如果取它們的平均值則為（6769.52+6565.50）/2=6667.51（元/平方米）考慮到可比實例B和C的比較、修正項目均為5個項目，但是可比實例B修正幅度的絕對值之和為15%,而可比實例C修正幅度的絕對值之和為9%,因此，估價對象的價格應(yīng)該更接近可比實例Co可比實例B和C修正幅度的絕對值之和合計為24%,它們之間的價格差為6769.52-6565.50=204.02,因此，估價對象的價格為國賓嘉園2#號樓房地產(chǎn)抵押評估第24頁估價對象的比準(zhǔn)價格=6565.50+204.02X9/24=6642元/平方（二）成本法的估價測算過程1 .土地取得費用