區(qū)域地理位置對房地產(chǎn)開發(fā)的影響(共3頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上區(qū)域地理位置對房地產(chǎn)開發(fā)的影響摘要：據(jù)近年來的實踐表明，房地產(chǎn)業(yè)正在成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展。區(qū)域的自然環(huán)境、社會地位及交通便捷程度都對房地產(chǎn)業(yè)有著重要的影響。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 區(qū)域區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)。主要有：商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況等等。區(qū)域因素包括交通狀況、公共設(shè)施、配套設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、環(huán)境狀況等。例如，地處交通便利城區(qū)的房地產(chǎn)價格較高，交通不方便的郊區(qū)則價格偏低。對于商業(yè)房地產(chǎn)，區(qū)域因素

2、尤其重要。繁榮的商圈區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價格高 昂，因持有這些區(qū)域的房地產(chǎn)而取得的租金收入不菲。一、經(jīng)濟(jì)方面。經(jīng)濟(jì)因素是宏觀影響因素，它制約著整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)價格水平。在經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)中主要包括：（1）社會經(jīng)濟(jì)繁榮程度；（2）房地產(chǎn)市場的完善度和活躍度；（3）供求關(guān)系；（4）金融市場；（5）貨幣價值；（6）物價、工資及就業(yè)率；（7）科學(xué)技術(shù)。 二、政治因素。政治因素包括政局因素與政策因素兩個方面。 政局情況對房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展具有極大的影響。一個國家和地區(qū)的政治是否穩(wěn)定，會直接影響人們置業(yè)的信心。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，人們一旦把資金投入進(jìn)去，就需一定的時間才能收回投資。所以一般來說，政局穩(wěn)定時

3、，房地產(chǎn)價格就上升；反之，其價格則下降。穩(wěn)定的政局與上漲的房地產(chǎn)價格是成正比關(guān)系的。 房地產(chǎn)價格除深受政局穩(wěn)定情況影響外，還受政策因素影響。在某種情況下，政策因素甚至成為決定房地產(chǎn)價格的主要因素之一。例如，我國在相當(dāng)長的一個時期內(nèi)，房地產(chǎn)屬非商品范疇，人為的使其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離價值，房地產(chǎn)價格既不能反映價值，也不能反映供求變化，嚴(yán)重影響了房屋的再生產(chǎn)和土地的合理利用，還擴(kuò)大了消費(fèi)膨脹和一系列社會問題。所以說政策因素對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。三、環(huán)境因素。環(huán)境因素對房地產(chǎn)價格影響是很顯著的，這也是與其他商品的一個不同之處。環(huán)境因素是指房地產(chǎn)所在地段的自然條件和各種配套設(shè)施條件等因素。 自然環(huán)境條件

4、是指房地產(chǎn)周圍的空氣和水源質(zhì)量、清潔度、噪音污染程度、交通便利程度及自然景觀等。 市政基礎(chǔ)設(shè)施是人們對土地投資的物化體現(xiàn)，該項投資對其周圍房地產(chǎn)價格有著直接影響。市政基礎(chǔ)設(shè)施包括交通運(yùn)輸、給排水、供電和郵電通訊設(shè)施，對企業(yè)經(jīng)營效果和人們居住的生活條件影響極大。城市中心房地產(chǎn)價格之所以高，就是因為市中心的交通、通訊、水電氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善的緣故。 公用建筑配套設(shè)施為居民日常生活服務(wù)，這些設(shè)施的完善與否，影響到居民消費(fèi)和受教育的方便性及文化娛樂生活豐富與否。因此，它對其周圍住宅房屋價格影響也較大。四、人口因素。從住宅來說，人是其最終消費(fèi)者，所以，人口數(shù)量、分布、年齡和家庭結(jié)構(gòu)及其增長情況，會直接

5、影響著房地產(chǎn)的供需和價格。五、規(guī)劃因素。不同城市、不同地區(qū)的城市規(guī)劃目標(biāo)，如交通布局、空中與地下開發(fā)管制等均有所不同。然而，城市規(guī)劃在很大程度上左右著土地的使用功能，從而影響房地產(chǎn)的價格。六、心理因素。心理因素是指人們對房地產(chǎn)市場價格變化的心理承受能力，或?qū)r格的心理評估。心理因素對房地產(chǎn)價格的影響，是指房地產(chǎn)交易者對未來政局和經(jīng)濟(jì)前景的信心施于房地產(chǎn)行市的心理作用，對房地產(chǎn)價格造成的影響。七、其他因素。其他因素包括國際因素等特殊因素。如由于戰(zhàn)爭和國家間的競爭對房地產(chǎn)價格的影響，或由于特殊買賣者出于特殊需要，以非正常的價格出售或購入房地產(chǎn)等。八、個別因素。是指影響某個房地產(chǎn)項目的具體因素，包括

6、建筑物造型、風(fēng)格、色調(diào)、朝向、結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)計、施工質(zhì)量、物業(yè)管理水平等。功能設(shè)計合理、施工質(zhì)量優(yōu)良、通風(fēng)采光好和良好的朝向等因素都會相應(yīng)地在房地產(chǎn)價格上體現(xiàn)出來。下面主要提下房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動的產(chǎn)業(yè)部門。它本身有著開發(fā)周期長，投資量大，房地產(chǎn)位置固定，資產(chǎn)的流動性差等特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)分割及要素流動規(guī)律：本文因房地產(chǎn)研究的需要，根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)分布的客觀情況，主要從微觀的角度進(jìn)行區(qū)域劃分，主要可分為東、中、西地帶，東

7、部可分為華南地區(qū)、華東地區(qū)和華北地區(qū)等。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的要素流動是指可流動的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素在區(qū)內(nèi)和區(qū)域之間的地域空間位移。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置是通過市場實現(xiàn)的，區(qū)域要素流動也主要是在區(qū)域市場和區(qū)域貿(mào)易中實現(xiàn)的。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展必不可少的條件，要素按其流動性狀況，可分為流動性要素和非流動性要素。房地產(chǎn)由于其自身固有的特性，決定了它屬于區(qū)域中的不可流動要素。房地產(chǎn)行業(yè)要素的流動通常只能是房地產(chǎn)投資資金的緩慢流動。（一）房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域價格彈性差異的形成由于房地產(chǎn)業(yè)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的集合，房產(chǎn)與地產(chǎn)形成一個固定的結(jié)合體即房地產(chǎn)。而在房地產(chǎn)中土地的價格在一定程度上決定著房地產(chǎn)價格的

8、高低，作為空間載體的土地是固定不可移動的，房產(chǎn)又固定于土地上，這就決定了房地產(chǎn)的固定性。房地產(chǎn)一旦形成就具有區(qū)位上的固定性，使房地產(chǎn)實體在空間上的流動性成為不可能，即在不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場上由于其實體對象無法流動，使不同區(qū)域的房地產(chǎn)價格與供求數(shù)量有著巨大的差異。某一區(qū)域房地產(chǎn)價格的大幅度攀升在短時期內(nèi)無法將其他區(qū)域的房地產(chǎn)實體吸引過來，只能吸引一小部分房地產(chǎn)流動投資資金的進(jìn)入，而這些資金要轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實體要經(jīng)過相當(dāng)一段時間。這樣就決定了房地產(chǎn)只可以就地開發(fā)利用而無法自區(qū)際交易中轉(zhuǎn)移到相對有利的市場上加以利用，在一定程度上限制了房地產(chǎn)商品的供求范圍，使相對有利的市場上加以利用，在一定程度上限制了

9、房地產(chǎn)商品的供求范圍，使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有了鮮明的區(qū)域性。房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性最明顯的表現(xiàn)在其價格區(qū)域差異性上，房地產(chǎn)業(yè)的空間固定性決定了房地產(chǎn)隨著宏觀區(qū)域的微觀區(qū)位不同，其經(jīng)濟(jì)價值與價格也有很大的差別。因此，在房地產(chǎn)市場上不同區(qū)域的房地產(chǎn)可以有不同的價格與價格彈性。（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)成熟度對房地產(chǎn)業(yè)的影響從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們經(jīng)濟(jì)生活水平的差異，使不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度、房地產(chǎn)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)、規(guī)模，速度等產(chǎn)生巨大的地域性差別。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)商品屬于高檔次耐用性商品，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須有高度發(fā)達(dá)的一二產(chǎn)業(yè)與高經(jīng)濟(jì)收入水

10、平為后盾。與此相適應(yīng)，一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度也必然受到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。我國是一個土地遼闊，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平極不平衡的國家，各區(qū)域的自然條件、資源狀況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件、管理水平以及歷史文化等因素有很大差異。這種不平衡也決定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡。（三）房地產(chǎn)業(yè)推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的反作用 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長離不開勞動力素質(zhì)的提高與企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)為勞動者提供其必需的住宅與生活環(huán)境，對勞動力再生產(chǎn)有極大的影響，而企業(yè)生產(chǎn)所需的廠房、辦公用房也需要房地產(chǎn)予以提供。所以，一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的供給能力在一定程度上是區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長的關(guān)鍵因素。此外，房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有極大的推動作用。直接與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)多達(dá)50個以上，房地產(chǎn)業(yè)不僅涉及建材工業(yè)、房屋設(shè)備工業(yè)、建筑機(jī)械工業(yè)和冶金、化工、機(jī)械、電子、儀表、通訊等生產(chǎn)資料生產(chǎn)部門，還涉及到家用電器、紡織、家具等民用工業(yè)以及旅游、園林、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)及其他服務(wù)業(yè)等。房地產(chǎn)業(yè)被稱為國民經(jīng)濟(jì)的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)