農(nóng)民負(fù)擔(dān)過重的原因與對策研究

1、浙江廣播電視大學(xué)（本科）畢業(yè)論文論文題目 德清縣房產(chǎn)中介管理中存在的問題與對策研究學(xué)生姓名 葉芳 學(xué) 號 指導(dǎo)教師 鄧安能 專 業(yè) 行政管理 年 級 2011秋 學(xué) 校 湖州廣播電視大學(xué) 浙江廣播電視大學(xué)教務(wù)處制目 錄一、引言1二、農(nóng)民負(fù)擔(dān)過重的根本原因1（一）城鄉(xiāng)差距不僅沒有縮小，反而在某些方面有進(jìn)一步加大之勢1（二）由于一段時間以來鄉(xiāng)鎮(zhèn)稅費任務(wù)過重和支出費用增長過快，農(nóng)民收入降低或增長幅度減小兩方面的因素造成的 .2（三）鄉(xiāng)村干部過多2（四）公款招待嚴(yán)重.3（五）各種檢查評比過濫，達(dá)標(biāo)活動過多3（六）農(nóng)業(yè)市場化程度較低，農(nóng)民收入風(fēng)險大增3三、解決農(nóng)民負(fù)擔(dān)過重的措施3（一）撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)、壓縮機構(gòu)

2、和精簡干部，徹底減少鄉(xiāng)鎮(zhèn)開支3（二）國家財政應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)農(nóng)村社會事業(yè)性經(jīng)費，取消本不該由農(nóng)民承受的負(fù)擔(dān)4（三）變目前的農(nóng)業(yè)稅為所得稅，給予農(nóng)民以“國民待遇”4（四）加大農(nóng)業(yè)投入4（五） 積極推進(jìn)稅費制度改革.5（六）走城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化道路5四、結(jié)語5參考獻(xiàn)文6德清縣房產(chǎn)中介管理中存在的問題與對策研究摘要隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，德清縣的房產(chǎn)交易也不斷攀升。同時，房產(chǎn)中介機構(gòu)也隨之應(yīng)運而生，其數(shù)量也不斷增加。由于房產(chǎn)中介機構(gòu)積極運作，為整個房地產(chǎn)市場盤活存量，提供了極大的方便，也為廣大消費者提供了方便和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。然而，隨著中介機構(gòu)的不斷增加，加上有關(guān)部門沒有很好的進(jìn)行規(guī)范，也使整個房

3、產(chǎn)中介市場出現(xiàn)了魚龍混雜的局面，消費者投訴不斷增加，急需有關(guān)部門對其進(jìn)行規(guī)范。關(guān)鍵詞 房產(chǎn)中介 管理 研究對策1、 房產(chǎn)中介機構(gòu)現(xiàn)狀德清縣房屋開發(fā)和銷售主要在縣城武康鎮(zhèn)，其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖也有部分開發(fā)，但數(shù)量較少。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前在武康鎮(zhèn)有照房產(chǎn)中介機構(gòu)有72家（其中個體戶56家，公司或其它性質(zhì)的16家）。另有數(shù)十家無照經(jīng)營或正在裝修準(zhǔn)備開業(yè)的中介機構(gòu)。從從業(yè)人員資格證書情況來看，只有近十家的中介機構(gòu)有人員經(jīng)過培訓(xùn)辦理了房產(chǎn)中介資格證書。絕大部分中介機構(gòu)只有一張桌子，一臺電話，一臺電腦和一塊房屋標(biāo)牌。二、存在的主要問題（一）無照經(jīng)營房產(chǎn)中介情況依然存在。從調(diào)查情況看，無照經(jīng)營房產(chǎn)中介機構(gòu)的，在武康鎮(zhèn)

4、被發(fā)現(xiàn)的有數(shù)十家。通過無照房產(chǎn)中介機構(gòu)進(jìn)行交易，對買賣雙方都存在較大風(fēng)險，一旦被騙，則無從查找。尤其對消費者造成的損失可能就更重。如：有三名女生來武康實習(xí)，在電線桿上看到廣告后即與其取得聯(lián)系，并交了定金。最后，拿鑰匙時找不到人。（二）房產(chǎn)中介主體準(zhǔn)入門檻不高。由于注冊登記時，無需對從業(yè)人員資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，而且從業(yè)人員資格證書是后置條件，也只是到房產(chǎn)管理部門備案。因此，從業(yè)人員沒有專業(yè)經(jīng)驗的也可以從事房產(chǎn)中介。這樣也造成房產(chǎn)中介從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，有的甚至素質(zhì)低下，很多問題解釋不清。如：某中介人員對房產(chǎn)面積如何計算也不清楚，對消費者解釋陽臺面積是送的，簽好合同后，消費者到房管部門一了解，陽臺

5、算一半面積，消費者認(rèn)為上當(dāng)了。按工商部門的要求，每個中介門店要求不低于三人持證上崗，證件包括經(jīng)紀(jì)人資格證和上崗證。多數(shù)品牌中介開始要求每個員工上崗必須考取兩證，但目前德清縣的此類培訓(xùn)、考試體系尚不完善，所以并不是每個人都能及時考取兩證。從整個德清縣來講，有證經(jīng)紀(jì)人所占比例不足30%。但若按照國家要求的、更為嚴(yán)格的專業(yè)水平來要求，德清縣這方面的人才更是寥寥無幾。（三）沒有使用統(tǒng)一的交易合同示范文本。雖在網(wǎng)上建設(shè)部門已經(jīng)制定并公示了房產(chǎn)中介交易的合同示范文本，但是沒有中介機構(gòu)使用該文本。中介二手房交易合同五花八門，互相抄襲修改，合同只要有利于自己，想寫什么條款就寫什么條款，隨意性大，有的甚至出現(xiàn)霸

6、王條款。而對于消費者來說，接觸中介合同機會較少，問題不可能想的很全面，簽訂時容易上當(dāng)。（4） 中介機構(gòu)人員專業(yè)素質(zhì)不高。房產(chǎn)交易內(nèi)容復(fù)雜，包括估價、合同、公證、稅費等環(huán)節(jié)，涉及的權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，如所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等等。對于大多數(shù)人來說，房產(chǎn)交易在一生中最多也碰上一兩次，要將所有的交易行為、法律關(guān)系以及相關(guān)的政策法律等全部掌握非常困難，由于中介機構(gòu)人員素質(zhì)低下，業(yè)務(wù)能力差，很多問題解釋不清，一旦出現(xiàn)問題，帶來的麻煩只能由買賣雙方承受。中介機構(gòu)只是不收中介費了事，最后吃虧的還是消費者。 地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)紀(jì)人惡意跳槽、中介公司之間惡性競爭、中介店鋪老板卷錢關(guān)門等事件屢有發(fā)生，這

7、其中的原因，除了行業(yè)的開店門檻過低等因素外，跟從事中介行業(yè)的人員素質(zhì)過低、專業(yè)能力不足、人員流動大也有很大關(guān)系，如何提高中介人員的專業(yè)能力，也是解決二手市場混亂不能忽視的一個問題。中介行業(yè)人員素質(zhì)偏低、專業(yè)能力不強、人員流動性大，會給房產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的負(fù)面影響。如果一個公司絕大多數(shù)從業(yè)人員為非地產(chǎn)專業(yè)人員，并且不對員工進(jìn)行系統(tǒng)、全面的專業(yè)培訓(xùn)，樹立行業(yè)意識，增強專業(yè)知識，提高個人能力，將會讓公司舉步維艱，越來越難做。（五）收費不規(guī)范，多收費、亂收費時有發(fā)生。中介機構(gòu)收費情況雖經(jīng)物價部門批準(zhǔn)，但彈性較大，以目前的高房價，中介費相當(dāng)可觀，有的可以說是超出了合理范圍。有的中介機構(gòu)還存在隨意多收現(xiàn)象，

8、消費者發(fā)現(xiàn)了就退還，然而大多數(shù)消費者并不了解中介應(yīng)該如何收費及收費標(biāo)準(zhǔn)。 近兩年，中介經(jīng)營成本大幅增加，收益銳減。然而，業(yè)內(nèi)同行為了爭奪客源，收費標(biāo)準(zhǔn)各行其是，有的甚至僅收0.5%。中介費的差異比較，使得跳單頻頻。一旦行業(yè)統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)，對避免惡性競爭，促進(jìn)行業(yè)協(xié)同發(fā)展有極大的幫助。 據(jù)了解，以往德清縣房產(chǎn)中介一般按照“買賣代理費為房屋成交價的1%收取，全部由買方支付；按揭貸款費按買方實際貸款總額1%收??；三證過戶代理費為500元或1000元/套。 然而，受房地產(chǎn)市場大環(huán)境的影響，德清縣二手房交易量大幅下降，房產(chǎn)中介贏利急劇下滑。加上，中介業(yè)同行隨意降低收費標(biāo)準(zhǔn)、人情打折嚴(yán)重，市場存在諸多不穩(wěn)定

9、因素。此外，由于物價、人員工資、門店租金的上漲，房產(chǎn)中介的經(jīng)營成本大幅提高，而德清縣房產(chǎn)中介收費標(biāo)準(zhǔn)仍然停留在上世紀(jì)90年代，遠(yuǎn)低于周邊同等城市。少數(shù)中介機構(gòu)不誠信，牟取暴利；違背基本商業(yè)準(zhǔn)則，發(fā)布不實信息，分割買賣雙方，欺滿消費者；利用“凈價”、“全包”讓消費者上當(dāng)時有發(fā)生。在德清縣武康的不少商業(yè)地段，有著不成文的“潛規(guī)則”，商家每轉(zhuǎn)一次，房東同時也以一定比例或一定數(shù)額收取一次費用。記得來了客戶想咨詢轉(zhuǎn)讓費，事件大致是這樣的：陳女士花近10萬元從一戶商家那轉(zhuǎn)下了德清縣武康貴和街一間70平方米的店面。在與房東簽訂新的租房合約時，合約上寫上了一條“今后店面轉(zhuǎn)讓，需將轉(zhuǎn)讓費的10%支付給房東”?？?/p>

10、到這一條，陳女士心里不禁要問，原先支付的近10萬元轉(zhuǎn)讓費到底進(jìn)了誰的腰包。店面之前的承租者王先生透露，其實他在轉(zhuǎn)讓費一項中并沒有賺錢。2006年，王先生花4萬元轉(zhuǎn)讓費盤下了這家店面，加上裝修，他店面的成本已經(jīng)達(dá)到了8萬多元。而此次轉(zhuǎn)讓，作為業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”，王先生將10%的轉(zhuǎn)讓費支付給了房東。也就是說，王先生也只是拿回了自己當(dāng)初的店面成本?！拔业霓D(zhuǎn)讓是虧本的?！毖巯碌虑蹇h貴和街的一家40多平方米的店面正在轉(zhuǎn)讓，商家直呼自己是由于經(jīng)營不善，與其繼續(xù)虧下去，不如損失點轉(zhuǎn)讓費。她介紹，她經(jīng)營的這家店面，之前已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了三次，如果按照裝修成本轉(zhuǎn)嫁的原則的話，以每重新裝修一次2萬元計算，她的轉(zhuǎn)讓費也要達(dá)到

11、八九萬。但是，以這個價格來轉(zhuǎn)讓，顯然不會有人接手。于是，她開出的轉(zhuǎn)讓費是7.5萬元，其中還有5000元要支付給房東。相比轉(zhuǎn)讓頻率高的店面，長時間不轉(zhuǎn)的店面顯然能讓承租者從轉(zhuǎn)讓費行情中受益。“如果一直沒轉(zhuǎn)過的話，下次轉(zhuǎn)讓，也是可以按照市場行情來轉(zhuǎn)的?！迸d康北路的一位商家，店面已經(jīng)開了五六年，其間邊上的店面經(jīng)常轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)讓費也從當(dāng)初的一兩萬漲到了現(xiàn)在的八九萬。“如果現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓費上就能賺六七萬元?！?的確，轉(zhuǎn)讓費轉(zhuǎn)一次漲一次似乎已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的共識?？梢钥闯?，真正分享轉(zhuǎn)讓費這杯美羮的，除了常年不轉(zhuǎn)的商家外，最大的受益者就是從每次轉(zhuǎn)讓中收取費用的房東.三、針對存在問題，提出如下建議：（一）有關(guān)部門應(yīng)加強

12、對房產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員中介活動的管理。建議工商、建設(shè)、物價等部門加強溝通形成合力，系統(tǒng)性的制定房產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域市場準(zhǔn)入、監(jiān)管，推出實施辦法，提高管理部門對房產(chǎn)中介市場管理的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。開展評優(yōu)活動，對講信譽、操作規(guī)范的中介機構(gòu)給與表彰，促進(jìn)中介市場形成良好的市場競爭機制。（二）組織成立行業(yè)協(xié)會，加強行業(yè)自律。由行業(yè)主管部門牽頭，成立房產(chǎn)中介機構(gòu)行業(yè)協(xié)會。通過協(xié)會一是開展業(yè)務(wù)交流，促進(jìn)行業(yè)整體業(yè)務(wù)水平的提高；二是制定統(tǒng)一的房產(chǎn)信息發(fā)布規(guī)則，提高房產(chǎn)信息可靠性和真實性；三是進(jìn)行行業(yè)自律，倡導(dǎo)規(guī)范文明經(jīng)營，使違規(guī)經(jīng)營失去其存在基礎(chǔ)；四是積極發(fā)現(xiàn)并舉報無照經(jīng)營，凈化中介市場。（三）打擊無照經(jīng)營和

13、違規(guī)經(jīng)營行為。相關(guān)主管部門，要對中介服務(wù)行業(yè)的無照經(jīng)營和違規(guī)操作進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，保障合法經(jīng)營戶和消費者的權(quán)益；并加強合同監(jiān)管，督促中介機構(gòu)使用二手房交易示范合同文本，堅決禁止自制合同的霸王條款。（四）對中介機構(gòu)從業(yè)人員要強化培訓(xùn)。要完善培訓(xùn)機制，為中介機構(gòu)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)提供方便，通過培訓(xùn)不斷提高人員素質(zhì)。相關(guān)部門要做好中介機構(gòu)從業(yè)人員資格證的檢查，中介機構(gòu)無證人員不得從事相關(guān)辦證業(yè)務(wù)。（五）規(guī)范中介收費標(biāo)準(zhǔn)。物價部門要根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，開展中介機構(gòu)收費情況調(diào)查，確定合理的收費幅度，規(guī)范收費行為。（6） 媒體要在規(guī)范房產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營上發(fā)揮積極作用。對房產(chǎn)中介服務(wù)實施輿論監(jiān)管，引導(dǎo)中介機構(gòu)規(guī)范經(jīng)營。對一些惡意的侵權(quán)行為進(jìn)行曝光。4、 結(jié)語5