鴻意新城物業(yè)管理招標文件

1、"鴻意星城"住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招標文件 招標人（章）： 發(fā) 放 時 間：2006年 4月20 日目 錄1 投標須知.22 鴻意地產(chǎn)和鴻意星城項目簡介 343 物業(yè)管理服務內(nèi)容和要求 54 招標條件.65 招標說明 676 投標要求 787 投標文件密封和遞交.88 開標、評標、定標 899 合同及其它 91010 附件一、投標人概況及投標報價表 1111 附件二、投標函（格式） 1212 附件三、授權委托書（格式） 1313 附件四、鴻意星城物業(yè)管理招標評分辦法及定標原則 141514 附件五、規(guī)劃平面圖. 一、 投標須知序號項目內(nèi) 容 規(guī) 定1物業(yè)名稱鴻意星城2物業(yè)地點

2、南京市白下區(qū)楊莊石楊路3總建筑面積153423.6萬4交付時間2008年10月31日5投標文件編制時限2006年4月20日至2006年5月10 日6現(xiàn)場踏勘時間自行組織踏勘7投標保證金壹萬元整8投標文件數(shù)量正本一套，副本四套9投標文件遞交遞交截止時間：2005年5 月 11日 9：00 10開標、評標時間、地點2005年5月11 日 9：0012：00 地點：南京市華僑路75號3F南京市物業(yè)管理招投標交易中心11招標人：南京鴻意地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：南京市龍蟠中路459號鴻意地產(chǎn)大廈四樓電話13912984277郵編：210001聯(lián)系人： 張麗麗二、鴻意地產(chǎn)和鴻意星

3、城項目簡介1、鴻意地產(chǎn)簡介：  鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于1994年，注冊資本人民幣1.2億元，主營房地產(chǎn)開發(fā)。公司秉承“建設美麗新生活”的發(fā)展宗旨，嚴格管理，規(guī)范運作，真誠求進，現(xiàn)已成為江蘇省內(nèi)最具知名度的房地產(chǎn)品牌開發(fā)企業(yè)之一。     公司先后開發(fā)了南京楓丹白露城市花園（19萬），皇冊家園（14萬），鴻意星城（12萬）， 蘇州高爾夫花園（26萬），寶石御景園（12萬），無錫金色江南（66萬），財富廣場（23萬） ，金洋花苑（29萬） ，宿遷金色水岸（14萬），東城水岸（9.4萬），新天地商業(yè)廣場（2.5萬）等項目，開發(fā)面積已達200萬平米

4、，取得了明顯的經(jīng)濟效益和社會效益。2鴻意星城項目基本情況：鴻意星城項目是南京鴻意地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼楓丹白露城市花園、皇冊家園之后即將在城東開發(fā)的大型住宅小區(qū)。小區(qū)位于南京市白下區(qū)楊莊石楊路，規(guī)劃建設22棟小高層，1所幼兒園，1所會所及局部商業(yè)裙房。建筑規(guī)劃為院落圍合式布局，新穎流暢，建筑立面簡潔、典雅。小區(qū)首期（8棟小高層）預計2007年11月底交付業(yè)主使用。為使小區(qū)物業(yè)管理服務與鴻意星城定位要求相適應，特決定采取邀請招標方式，選聘鴻意星城前期物業(yè)管理企業(yè)。2基本參數(shù)：(1)總用地面積： 73180(2)總建筑面積：153423.6萬（地上部分建筑面積：117335，地下部分建筑面積：3608

5、8.6）其中小高層總建筑面積113751，商業(yè)總建筑面積3584。(3)建筑密度：18.4%(4)物業(yè)類型：小高層、商業(yè)(5)住宅總戶數(shù)：1150戶(6)綠化率：38.3%(7)機動車位(地下)：595個 (8)非機動車位（地下）：2162個(9)污水排放：室內(nèi)污廢分流，室外雨污分流，污水沉淀后排入繞城公路市政污水管網(wǎng)。 (10)供電方式: 采用臨街單項變供電。 （11）供水方式：1-4層市政直供，5層及以上為變頻供水。 （12）消防系統(tǒng)設置：均設置消防系統(tǒng)，局部設置自動噴淋系統(tǒng) （13）安防監(jiān)控設施：小區(qū)設安防監(jiān)控設施，采用紅外報警系統(tǒng)和可視對講。 （14）小區(qū)共配備55部電梯。 （15）小

6、區(qū)設有1個主入口，1個次入口，1個機動車主出入口，1個機動車次入口。（首期交付1個主入口，一個機動車出入口）。（16）現(xiàn)場售摟處：400。 （17）根據(jù)相關規(guī)定配備物業(yè)管理用房。（18）小區(qū)分二期建設，首期已于2006年3月15日開工，首期建設8幢小高層，面積為43150.73，一層商業(yè)裙房，面積為697.3, 地下車庫機動車位85個, 面積為5170.88, 總計地上面積43848.03, 地下5170.88?？⒐r間預計為2007年10月31日，交付時間為2007年11月31日。二期建設面積為小高層70600.27, 地下車庫機動車位510個，面積30917.72, 竣工時間預計為2008

7、年9月31日，交付時間約為2008年10月31日。三、物業(yè)管理服務內(nèi)容和要求1服務內(nèi)容（1）房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護、使用和管理；（2）區(qū)內(nèi)公共設施、設備及場地（消防、機電設備、道路、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、井、管道和停車場等）的使用、維修、養(yǎng)護、管理和運行服務；（3）區(qū)內(nèi)場地、房屋建筑公共部位的清潔衛(wèi)生，定期對小區(qū)進行消毒、殺毒，做好垃圾的收集和清運工作；（4）對區(qū)內(nèi)范圍所有房屋裝修、保證房屋結構不變以及房屋外觀統(tǒng)一進行管理；（5）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料管理；（6）24小時巡視、門崗值勤等安全管理工作，保證小區(qū)內(nèi)住戶的人身財產(chǎn)安全；（7）便民服務網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所應具備的

8、有償服務；（8）交通、車輛行使和停泊管理。2服務要求（1）房屋及公共配套設施完好率為98%；（2）住宅區(qū)無重大火災、刑事和交通事故；（3）衛(wèi)生、消殺、綠化達標率為100%；（4）房屋零修、急修率為99%以上；（5）違章發(fā)生率為1%以下，處理率100%；（6）業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%以上，投訴處理率100%。四、招標條件(1)物業(yè)管理范圍：鴻意星城住宅小區(qū)的一體化物業(yè)管理。 (2)招標人按物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定向中標人提供物業(yè)管理用房。 (3)物業(yè)管理開辦費，指投標人對本項目所配備的物資裝備費用（不包含物業(yè)服務日常易耗品，亦不計折舊費攤入日常物業(yè)服務支出成本），由招標人根據(jù)中標人投標文件中的報價

9、，在前期物業(yè)服務合同中約定。（4）前期介入服務費，指本項目開發(fā)建設至向業(yè)主交付物業(yè)止，應招標人要求提前介入物業(yè)管理服務所產(chǎn)生的費用，由招標人根據(jù)中標人投標文件中的報價，在前期物業(yè)服務合同中約定。（5）物業(yè)管理公共服務費收費標準，按中標價格在前期物業(yè)服務合同中訂立。 (4)地下停車庫及地面停車位由中標人管理，收益按相關物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。 (5)招標人負責小區(qū)內(nèi)總平面圖、街道牌、幢號牌、戶室牌、小區(qū)內(nèi)交通標識牌等的設置。 (6)物業(yè)管理專項維修基金歸集和使用服從相關法規(guī)規(guī)定。五、招標說明（一）鴻意星城住宅小區(qū)實施前期物業(yè)管理階段為 _2006_年_6_月至小區(qū)成立業(yè)主大會后簽訂新的物業(yè)服務合同

10、為止。 (二)招標文件及其附件和答疑的書面文件，均為本次邀請招標正式招標文件。應交納投標保證金壹萬元；投標活動結束3個工作日內(nèi)退還投標保證金；投標人不投標，或投遞廢標，其投標保證金不予返還，歸招標人所有。 (三)招標文件的澄清1、招標人在獲取招標文件后 ，招標人接受電話答疑。2、招標文件的解釋權歸招標人。(四)招標文件的修改：投標截止時間前招標人需要修改招標文件的，在法定的時限內(nèi)，以書面方式通知投標人，并作為招標文件的組成部分。 六、投標要求（一）投標人需具備國家物業(yè)管理三級資質。（二）投標人應認真查驗招標文件的完整性；自行查看現(xiàn)場；并按招標文件的要求詳細填寫和編制招標文件。（三）投標文件必須

11、包括下列內(nèi)容：1、 投標人概況及投標報價表（格式見附件一）。2、投標函。（格式見附件二）3、投標委托書：投標企業(yè)法定代表人簽發(fā)的授權委托書（格式見附件三）。4、 投標人簡介。5、 對項目的認識、管理服務定位，管理服務目標及整體設想。6、組織架構、人員配備、培訓及管理。7、 擬采取的管理方式、工作計劃及物資配備計劃。8、 管理服務體系。9、 企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度、公眾制度。10、前期管理服務、接管驗收管理。11、日常管理服務方案、服務質量標準及其措施。12、管理服務重點、難點及其措施。13、物業(yè)檔案資料管理。14、物業(yè)管理費用測算及投標報價：物業(yè)管理開辦費、前期介入服務費、物業(yè)管理公共服務費收費

12、標準、機動車停車服務費收費標準等測算報價。15、投標人資格證明材料：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（加蓋公章）、物業(yè)管理企業(yè)資質證書復印件（加蓋公章）等。16、項目負責人資格證明材料：擬派項目負責人的任職文件、工作履歷、身份證復印件、上崗資格證明等。17、投標人業(yè)績資料。（四）貴公司在中標后將與我公司簽訂前期物業(yè)服務合同，并按照投標文件中的時間要求對鴻意星城住宅小區(qū)物管執(zhí)行物業(yè)管理前期介入服務和實施前期管理。（五）投標文件的處置：中標企業(yè)投標文件不予退還，未中標企業(yè)投標文件在定標后五日內(nèi)予以退還。七、投標文件密封和遞交（一）投標人應將投標文件密封，并在封口處加蓋投標人公章；封袋上應寫明所投物業(yè)名稱。（二）投

13、標人須在“一、投標須知”中規(guī)定的投標文件遞交截止時間、地點送達投標文件。八、開標、評標、定標(一) 開標（1）投標人代表可在開標時間前到達評標現(xiàn)場參加開標。在開標時間內(nèi)未到達者，招標人視之為同意開標。（2）開標時，在投標人代表、招標人代表和評委見證下，對投標文件進行啟封，交評委在封閉狀態(tài)下閱評。(二) 評標評標規(guī)則及評標方法詳見附件四鴻意星城物業(yè)管理評標方法及定標原則(1)投標文件出項下列情況之一的，將視為無效投標，不予評標：A. 投標文件字跡潦草、模糊、無法辨認；B. 投標人與邀請投標的企業(yè)法人不符的；C. 逾期送達的投標文件。 (2)標書正本與副本內(nèi)容不同的,以正本內(nèi)容為準。(3)投標截止

14、時間后，投標人對投標報價或其他性質內(nèi)容修正的文件和增加的任何優(yōu)惠條件，一律不作為評標、定標的依據(jù)。(4)在投標文件的審查、澄清、評比和比較以及授予合同過程中，投標人對招標人和評委施加影響的任何行為，一經(jīng)證實都將導致取消投標、中標資格的結果。(三) 定標投標企業(yè)綜合得分最高者，經(jīng)招標人審定，確定為鴻意星城物業(yè)管理中標人。九、合同及其它（一）定標后，招標人于2日內(nèi)辦理中標通知書、與中標人簽訂前期物業(yè)服務合同，將相關資料報送南京市物業(yè)管理辦公室備案。（二）物業(yè)管理期限：前期物業(yè)服務合同自2006年6 月至鴻意星城住宅小區(qū)成立業(yè)主大會簽訂新的物業(yè)服務合同止。（三）物業(yè)服務費收費標準，按中標價格，由中標

15、人向物價主管部門申報、備案，并在前期物業(yè)服務合同中明示。（四）中標人須在約定的時間內(nèi)組織人員進駐，同時提供物業(yè)管理服務。（五）中標人應嚴格按照前期物業(yè)服務合同及投標文件承諾實施管理，如達不到合同要求，或出現(xiàn)重大管理失誤，并由行政主管部門確認，招標人有權終止前期物業(yè)服務合同，責任由中標人負責。（六）前期物業(yè)服務合同終止，投標人應在法定期限內(nèi)負責任地移交小區(qū)物業(yè)管理權。附件一：投標人概況及投標報價表投標人（章）投標項目 企業(yè)資質等級資質證書編號投標人總建筑面積： M2管理物業(yè)規(guī)模及業(yè)績一、前期費用報價1、物業(yè)管理開辦費 元2、前期介入服務費 元二、物業(yè)管理公共服務費收費標準報價小高層物業(yè)管理公共服

16、務費 元/平方米.月商業(yè)物業(yè)管理公共服務費 元/平方米.月三、機動車及非機動車停車服務費收費標準報價1、室內(nèi)專用車位 元/輛.月2、室內(nèi)共用車位 元/輛.月附件二：投標人函致：南京鴻意地產(chǎn)開發(fā)有限公司1、 根據(jù)已收到的鴻意星城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招標文件，按照招投標管理的有關規(guī)定，我公司經(jīng)考察小區(qū)現(xiàn)場和研究招標文件后，承諾該小區(qū)的物業(yè)管理費按投標人概況及投標報價表中的費用收取，按照投標文件的要求負責小區(qū)的物業(yè)管理工作，我們承諾：在合同條款約定的范圍內(nèi)不向貴公司增加任何費用，不提高小區(qū)物業(yè)管理費的標準。2、 我們遵守招標文件的一切要求。3、 如果貴公司接受我們的投標，我們保證在接到中標通知書后介

17、入鴻意星城項目的前期物業(yè)管理準備工作。小區(qū)竣工前兩個月，保證有關物業(yè)管理人員進場接收、驗交、管理。4、 我們同意嚴格遵守本投標文件的各項承諾，并隨時接受詢標。5、 在合同協(xié)議書正式簽署生效之前，本投標文件連同貴公司的中標通知書將構成我們雙方之間共同遵守的文件，對雙方具有約束力。6、 我們理解，貴公司不一定接受最低標價的投標或貴公司接到的其他任何投標。同時也理解，貴公司不負擔我們的任何投標費用。7、 我單位承諾本招標文件限定的投標時間不影響我們的正常投標。（以上無正文）附件三：授權委托書授權委托書本授權委托書聲明：我 （姓名）系 （投標單位）的法定代表人，現(xiàn)授權 （單位名稱） （姓名）為我的委托

18、人，以本公司的名義參加鴻意星城前期物業(yè)管理的投標。授權委托人所簽署的一切文件和處理與之有關的一切事物，我均予以承認。授權委托人無轉委托權，物此委托。授權委托人： 性別： 年齡： 單位（蓋章）： 部門： 職務： 投標單位（蓋法人章） 法人代表人： 附件四：鴻意星城住宅小區(qū)物業(yè)管理招標評分辦法及定標原則一、 評標委員構成根據(jù)物業(yè)管理相關規(guī)定， 鴻意星城住宅小區(qū)物業(yè)管理招標項目評標委員構成如下：評標委員共5名，其中招標方代表2名，另3名從市物業(yè)管理評標專家?guī)熘须S機抽選產(chǎn)生。二、評標辦法鴻意星城住宅小區(qū)物業(yè)管理招標評標項目分為：投標文件、投標報價兩大項，分別按百分制計分，各項目占投標總分權重依次為80

19、：20。1、投標文件（滿分100分，占投標總分的80%）：評委根據(jù)投標人投標文件評分標準評出評分等級，依此統(tǒng)計匯總作為投標人投標文件得分。投標文件評分標準為：(1)、對項目的認識、管理服務定位、管理服務目標及整體設想（12分）。(2)、組織架構、人員配備、培訓及管理（10分）。(3)、擬采取的管理方式、工作計劃及物資配備計劃（4分）。(4)、管理服務體系（6分）。(5)、企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度、公眾制度（3分）。(6)、前期管理服務，接管驗收管理。（14分）。(7)、日常管理服務方案、服務質量標準及其措施（20分）。(8)、管理服務重點、難點及其措施。（8分）(9)、物業(yè)檔案資料管理（3分）。（

20、10）、物業(yè)管理服務費用測算合理性（20分）。2、投標報價（滿分100分，占投標總分的20%）：投標報價評分標準（百分制）1、投標報價以物業(yè)管理公共服務收費標準報價為評價指標。2、投標報價評分以中準價作為評分標準，其扣分原則為：按百分制計，“偏離中準收費水平百分率”每偏“中準收費水平”0.5%扣1分；“偏離中準收費水平百分率”的百分位四舍五入后，十分位數(shù)字5且9的，十分位上的賦分均按0.5%標準扣分。3“中準收費水平”由所有投標人的物業(yè)管理公共服務費“綜合收費水平報價”算術平均得出；“綜合收費水平報價”=（小高層投標報價×小高層建筑面積+商業(yè)投標報價×商業(yè)建筑面積）

21、7;各類物業(yè)服務費收費總面積。4、“偏離中準收費水平百分率”=（“綜合收費水平報價”-“中準收費水平“）÷“中準收費水平”×100%（計算結果保留到十分位，百分位四舍五入）。三、定標原則及物業(yè)管理服務費標準核定原則1、評標委員會根據(jù)投標文件、投標報價分兩項加權總分之和，從高到低排序，依次推薦不超過三名中標候選人。2、若出現(xiàn)加權總分相同不能順序確定中標人時，則以投標企業(yè)投標文件評分高者為先。3、招標人按照中標候選人綜合得分的排序確定第一中標侯選人為中標人，若確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人，簽訂前期物業(yè)服務

22、合同。4、在投標過程中有違反招標文件規(guī)定，或采取不正當競爭手段的，一經(jīng)查實，取消投標資格。技 術 說 明1概述“鴻意星城”總占地面積7.3萬平方米，建筑面積為15萬平方米,住宅總戶數(shù)1144戶。具體情況如下：地塊內(nèi)共有住宅22棟小高層，單元梯口55個，總計住戶1144戶。整個地塊共有主出入口2個，停車場出入口3個。1、 2#樓：各三個單元，一、三單元1-9F一梯三戶，二單元一梯兩戶，10F各單元一梯兩戶，各78戶。3、4#樓：各四個單元，一、四單元1-9F一梯三戶，二、三單元一梯兩戶，10F各單元一梯兩戶，計98戶（4#樓96戶）5#樓：三個單元，8F+1，一梯兩戶，計48戶6#樓：三個單元，

23、9F+1，一梯兩戶，計54戶7#-10#樓：兩個單元，10F+1，一梯兩戶，各40戶（10#樓39戶）12#樓：三個單元，9F+1，一梯兩戶，計54戶13#-16#、18#-23#樓：兩個單元，10F+1，一梯兩戶，各40戶（18#樓39戶）24#樓：四個單元，10F+1，一梯兩戶，共80戶智能化系統(tǒng)由以下7個子系統(tǒng)及控制中心構成：1、 黑白可視對講子系統(tǒng)2、 家居報警子系統(tǒng)3、 電視監(jiān)控子系統(tǒng) 4、 周界防范子系統(tǒng)5、 離線式電子巡更子系統(tǒng)6、 背景音響/緊急廣播子系統(tǒng)7、 停車場管理子系統(tǒng)智能化系統(tǒng)在總體設計時必須全盤考慮,應充分考慮各分期之間的系統(tǒng)搭構和線管連接，充分考慮與土建分期配合的

24、問題，充分考慮產(chǎn)品與系統(tǒng)的升級兼容問題，并提供良好的解決方案。本次招標，各投標人必須根據(jù)小區(qū)總體規(guī)劃設計智能化系統(tǒng)方案，提出實現(xiàn)上述1-7項子系統(tǒng)及控制中心的造價。施工中要求所有設備按規(guī)范安裝；除接插件外的所有線纜接頭應采用焊接工藝，戶外線纜接頭必須進行防水保護處理；管內(nèi)線纜不允許有接頭。 承包商應做好工程的售后服務工作，除合同范圍內(nèi)的系統(tǒng)維護外，還包括向業(yè)主提供智能化系統(tǒng)戶內(nèi)設計方案，系統(tǒng)升級方案及合同約定的戶內(nèi)相應設備安裝、調試工作（不含戶內(nèi)管線敷設工作）等；業(yè)主如需新增戶內(nèi)智能化設備或要求承包商進行戶內(nèi)管線施工，則直接向承包商購買并支付相應工程材料及施工費用，承包商負責相應的后期維護工作

25、。2、設計原則小區(qū)智能化系統(tǒng)本著以人為本的原則，要求做到安全、舒適、便捷、穩(wěn)定可靠。各子系統(tǒng)應遵循“設備先進、技術完備、功能到位、配置合理、節(jié)約資金”的原則進行設計。先進性：當今科學技術發(fā)展迅速，花費巨資建成一個幾年內(nèi)就被淘汰的落后系統(tǒng)，是極大的浪費，所以設計方案首先須確保設計技術和應用技術的先進性，符合建設部及國家現(xiàn)行有關標準規(guī)范。可靠性：可靠是系統(tǒng)設計中的關鍵，若因系統(tǒng)故障，會給住戶帶來相應的損失。為此總體方案的設計和產(chǎn)品的選型時既要考慮技術的先進性，又要考慮技術的成熟性，遵循嚴格科學的設計、施工規(guī)范，為各子系統(tǒng)的連接，架設可靠的通道，從而為系統(tǒng)的總體可靠性打下堅實的基礎。子系統(tǒng)某個點出故

26、障后，第一：管理控制中心應有反應；第二：不影響其它子系統(tǒng)、控制點正常運行；第三：完好記錄保存已有信息：第四：重要子系統(tǒng)、控制點配置UPS不間斷電源；第五：重要數(shù)據(jù)自動備份。穩(wěn)定性：本系統(tǒng)的規(guī)模較大，系統(tǒng)構成較為繁瑣、復雜，為保證系統(tǒng)的可靠性，必須建設高穩(wěn)定性的系統(tǒng)。由此，本次招標中，主要設備只接受定型生產(chǎn)、并具有一定應用成功實例的成熟系列產(chǎn)品，以確保系統(tǒng)具有很高的穩(wěn)定性。投資的保護性：隨著科學技術的發(fā)展，不可能保證一個系統(tǒng)永遠處于領先地位。為此，在設計方案時必須考慮到系統(tǒng)升級擴展的靈活性和兼容性，使得系統(tǒng)在不改變原有設備，不損失前期投資情況下，就能方便的升級和擴容，確保系統(tǒng)不過時，系統(tǒng)方案和配

27、置能適應長達5年的技術發(fā)展。選用產(chǎn)品的制造商有5年以上產(chǎn)品生產(chǎn)的歷史，近5年發(fā)展情況良好。性能/價格的可比性：要選擇性能價格比較高的產(chǎn)品和系統(tǒng)，要善于從實際出發(fā)，突出實用功能，去掉“華而不實”的無用功能，降低總體投資，求得先進性與經(jīng)濟性的完美統(tǒng)一。運行的經(jīng)濟性（可操作性）：21世紀是知識經(jīng)濟時代，人力成本的價格在大幅度增加，系統(tǒng)設計應做到操作和維護方便。除此之外，還應滿足：1、高度的安全性、可靠性；2、不損壞小區(qū)環(huán)境的舒適性；3、可將各子系統(tǒng)的管理統(tǒng)一規(guī)劃設計成空間的集中，運行上盡量集成于同一個可靠的平臺，方便值班員管理、操作，減少配備管理人員數(shù)量。3、設計規(guī)范本方案設計須遵循現(xiàn)行有效標準及規(guī)

28、范，例如但不限于以下各項：全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術導則民用建筑電氣設計規(guī)范 JGJ/T16-92智能建筑設計標準 （GB/T503D14-2000）江蘇省建筑智能化系統(tǒng)工程設計標準 （DB32/1181-1998）入侵探測器通用技術條件 （GB1048。1-89）主動紅外入侵探測器 （GB1048。4-89）被動紅外入侵探測器 （GB1048。5-89）防盜報警控制器通用技術條件 （GB12663。90）微波和被動紅外復合入侵探測器 （GB1048。6-9）電纜線路施工及驗收規(guī)范 （GB50168-9）電子計算機機房設計規(guī)范 （GB50174-93）民用閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)工程

29、技術規(guī)范 （GB50198-94）入侵報警系統(tǒng)技術要求 （GA/T368）視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)技術要求 （GA/T367）黑白可視對講系統(tǒng) （GA/T269）安全防范工程程序與要求 （GA/T75）安全防范系統(tǒng)驗收規(guī)則 （GA308）江蘇省智能住宅小區(qū)評估方法 （DGJ32/TJ02-2003）4各子系統(tǒng)功能要求設計方案中必須詳細介紹解決系統(tǒng)中保證圖像信號長距離傳輸質量、呼叫信號、報警信號沖突占線、系統(tǒng)自檢等問題的措施。系統(tǒng)必須具有自檢功能，能在管理計算機CRT上自動顯示故障所在的位置。后一期工程施工時，應保證不影響已投入使用的分區(qū)正常運行。以下各子系統(tǒng)功能要求著重針對本項目規(guī)模較大的特點提出了一

30、些特別需要注意的方面和要求，不排除對各系統(tǒng)的常規(guī)通用要求。4.1可視對講系統(tǒng)、系統(tǒng)設置：1、 標配采用黑白可視對講系列；各樓型每戶安裝一臺免提式黑白可視對講分機。2、 小區(qū)共2個大門，每大門口各安裝一臺黑白可視對講圍墻機；3、 每個單元門安裝單元黑白可視門口機，共55套，單元門應具有感應卡門禁讀卡控制器，單元門應配置電鎖和開門按鈕；4、 各單元到地下層的入口處設置門禁系統(tǒng)，共55套，要求地下層入口的門禁與對講系統(tǒng)的門禁進行聯(lián)網(wǎng)，由中心軟件集中管理；5、 管理中心設置在會所一層控制中心機房；配備中心管理機;6、 每個單元根據(jù)樓層情況配置電源，由單元公共用電箱處供電；7、 投標人根據(jù)小區(qū)的規(guī)模、同

31、時使用率，可配置相應數(shù)量的分管理機和通訊通道，減少用戶呼叫占線率，減少用戶等待時間。、功能：1、 實現(xiàn)圍墻機與任一住戶間的雙向對講；圍墻機圖像傳送至各呼叫對象的分機；2、 單元門口機圖像傳送到本區(qū)域各呼叫對象分機；3、 圍墻機圖像實時傳送到中心管理機；4、 圍墻機、門口機呼叫住戶分機時，該住戶所有分機均應有所反應；5、 實現(xiàn)戶內(nèi)各分機與中心管理機之間的雙向對講；中心管理機、大門口圍墻機與單元門口機之間的雙向對講；6、 大門口圍墻機與單元門口機可刷卡進入，各單元到地下層的入口處門禁系統(tǒng)也可刷卡進入；7、 系統(tǒng)具有定時自動巡檢功能，巡查到的故障部位，能自動顯示和存貯； 8、 系統(tǒng)兼容性好。在不變更

32、原有設備的條件下，系統(tǒng)能方便地升級；9、 后一期工程施工時不影響已投入使用系統(tǒng)的正常運行；10、 任一分機發(fā)生故障或線路短路、斷路，不影響其他分機的正常使用；11、 經(jīng)長距離傳輸后應保證圖像清晰，語音信號無雜音；12、 市電電網(wǎng)停電后，系統(tǒng)仍能正常工作8小時以上。（三）、選用品牌：廣東先導 室內(nèi)分機AVC-2881 深圳泰春 室內(nèi)分機CS-8050家居報警子系統(tǒng)1、 系統(tǒng)設置：1、 ：一、二層和頂層住戶家居報警為一個獨立的子系統(tǒng)，戶內(nèi)報警控制器可獨立實現(xiàn)本戶內(nèi)所有探測器的設、撤防，且報警信息可儲存及查詢；2、 設、撤防延遲時間可調，最大值應不小于30秒；3、 各戶標準配置為：一、二層和頂層住戶

33、安裝微波紅外探測器、紅外幕簾探測器、緊急報警按鈕；微波紅外探測器342個，紅外幕簾探測器共2099個。其他樓層住戶只安裝緊急報警按鈕；每戶安裝兩個緊急報警按鈕（客廳一個，臥室一個），直接接入可視對講室內(nèi)分機報警防區(qū)。4、 接警設備安裝在控制中心機房。2、 功能：1、 室內(nèi)報警設備實現(xiàn)“一鍵式”布防，密碼撤防；布、撤防及各種前端設備報警延遲時間可調，最大值應不小于30秒。 2、 戶內(nèi)任意一臺報警控制器均可獨立實現(xiàn)對本戶內(nèi)所有探測器進行設、撤防。設、撤防分立即或延時方式。設防方式應充分考慮人性化需求，區(qū)分為在家或外出等不同情況。3、 報警時室內(nèi)設備應能發(fā)出聲光提示信號并存儲報警信息供戶主查詢。4、

34、 配有液晶漢字顯示屏和信息鍵盤，可接收和發(fā)送信息。5、 設備發(fā)生故障、戶內(nèi)各前端設備與戶內(nèi)報警主機之間的線路發(fā)生短路、斷路時，戶內(nèi)報警主機須報警、存儲，在液晶屏上顯示狀態(tài)信息，且同時將此信息傳送至中心管理機。6、 報警反應時間小于2秒。7、 接警管理計算機可監(jiān)視各住戶布、撤防的狀態(tài)并存貯有關信息，但不對其進行布、撤防控制；8、 報警后，中心接警設備發(fā)出聲光報警信號；接警設備應準確顯示報警位置的樓棟號、單元號、房號、報警類型及住戶信息；管理計算機能驅動電子地圖，通過電子地圖及CRT直觀確認報警位置，自動提示業(yè)主的相應信息；管理計算機能自動存貯報警信息資料備查； 9、 市電電網(wǎng)停電后，系統(tǒng)仍能正常

35、工作8小時以上；10、 系統(tǒng)漏報率：漏報率1。系統(tǒng)誤報率：誤報率1.5。報警反應時間2秒。（三）、選用品牌：禧世紀 XSJ4.3電視監(jiān)控子系統(tǒng)、系統(tǒng)設置在小區(qū)出入口、主要交通路口、景觀區(qū)、主要公共活動區(qū)，安裝電視監(jiān)控攝像機。圖像信號傳送到控制中心，進行錄像保存和操作控制。設計方案中，須詳細介紹保證經(jīng)長距離傳輸圖像信號質量所采用的方法。提供監(jiān)視屏墻和控制臺的效果圖。1、攝像機：選用彩色轉黑白CCD攝像機，室外全天候工作，應適應南京地區(qū)冬冷夏熱、潮濕氣候，防結霜、結露、防塵、防潮的環(huán)境條件。配置全方位快速一體化球型攝像機11臺和固定式攝像機7臺。2、采用1臺24路硬盤錄像機：配置鍵盤和480G硬盤

36、。3、監(jiān)視器和監(jiān)視屏墻：采用8臺21”彩色監(jiān)視器，視頻傳輸、錄像及音響廣播等在控制室的設備，安裝在監(jiān)視屏架下部機柜內(nèi)。4、中心選用1臺32V16矩陣切換主機，可擴容。2 、系統(tǒng)功能要求系統(tǒng)由攝像、傳輸、控制、顯示和圖像處理五個部分組成。、 前端攝像機對小區(qū)出入口、主要交通路口、小區(qū)公園、景觀區(qū)、綠地等公共場所進行監(jiān)控。系統(tǒng)要求充分考慮夜間監(jiān)控的光線問題，合理采用低照度的攝像機。、 圖像信號應疊加漢字及時間字符。、 圖像畫面在監(jiān)視屏墻上實時顯示；、 中心采用矩陣切換主機進行管理，數(shù)字硬盤錄像機對所有信息自動進行存儲。存儲時間不低于10天。采用數(shù)字硬盤錄像機實現(xiàn)對云臺、鏡頭的控制操作及視頻圖像的切

37、換、記錄和回放；監(jiān)控中心可根據(jù)需要固定、自動或強制切換圖像至主監(jiān)視器上顯示。、 監(jiān)視器上顯示實時圖像。、 攝像機電源由控制中心集中提供；、 要求采用合理的傳輸方式，減少圖像信號衰減失真；模塊化結構，線路簡單，有利于綜合規(guī)劃，降低投資。、 攝像點回路數(shù)及線管應有一定的擴展容量。3 、技術指標要求電視監(jiān)控系統(tǒng)必須達到以下技術指標：圖像質量4級（正常照度下）復合視頻信號幅度 1VP-P±3Db VBS彩色圖像水平清晰度 270線黑白圖像水平清晰度 400線灰度等級8級信噪比 40dB系統(tǒng)應達到視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)技術要求（GA/T367）的指標要求。（四）、選用品牌：彩轉黑一體化快速球機RV-

38、9003ET（RONIX） 固定式攝像機RV-7088C（RONIX） 硬盤錄象機DVR24（RONIX） 周界防入侵報警子系統(tǒng)1、 系統(tǒng)配置要求選用誤報率較低的雙光束主動式紅外探測器（其中10米1對，60米6對，80米3對，100米5對），根據(jù)工程情況若有變更，竣工時按實結算。小區(qū)控制中心設置接警主機?？刂剖遗溆新暪鈭缶O備和電子地圖。、系統(tǒng)功能要求系統(tǒng)全面設防后無死角、盲區(qū)；當有人非法翻越時，探測器報警信號觸發(fā)接警主機，發(fā)出聲光報警信號，報警主機顯示面板上準確顯示報警區(qū)域號；管理計算機CRT電子地圖上顯示報警區(qū)域位置；管理計算機自動記錄報警的有關數(shù)據(jù)；報警時，報警區(qū)域發(fā)出聲光報警信號，聲光報警信號延續(xù)時間13分鐘，連續(xù)可調；系統(tǒng)由控制中心統(tǒng)一提供電源；保證在市電停電12小時后系統(tǒng)仍能正常工作。系統(tǒng)漏報率：漏報率1。系統(tǒng)誤報率：誤報率1.5。報警反應時間2秒。（3）選用品牌：紅外對射探頭 ALEPH 報警主機 BOSCH4.5背景音響/緊急廣播子系統(tǒng)1、 系統(tǒng)配置在小區(qū)大門口、休閑廣場、河道景觀島、主干道、親水岸邊共安裝37個功率為2030W/個的室外音柱；。音柱