商業(yè)銷售模式建議

1、商業(yè)銷售模式建議商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析深圳商業(yè)深圳商業(yè)市場概況市場概況區(qū)域區(qū)域市場市場租售模租售模式分析式分析項目策劃定位項目策劃定位項目規(guī)劃建議項目規(guī)劃建議業(yè)態(tài)定業(yè)態(tài)定位分析位分析項目項目分析分析項目開發(fā)模式思考項目開發(fā)模式思考報告分析框架商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析深圳商業(yè)深圳商業(yè)市場概況市場概況南山區(qū)南山區(qū)域市場域市場一、深圳商業(yè)市場概括一、深圳商業(yè)市場概括人民南商圈現(xiàn)狀隨著城市中心區(qū)的西移，逐漸趨冷隨著城市中心區(qū)的西移，逐漸趨冷改造措施沒有改變頹勢，目前主要以改造措施沒有改變頹勢，目前主要以 港人消費為主，本地高收入人群已港人消費為主，本地高收入人群已 較少光顧較少光顧 目前人民南商場一

2、層租金保持在目前人民南商場一層租金保持在 400-600 400-600元元/ /平方米，其他樓層空置平方米，其他樓層空置 率較高率較高經(jīng)營不善的街鋪經(jīng)營不善的街鋪 三千多家商鋪中有三分之一是港人三千多家商鋪中有三分之一是港人 投資開設(shè)的，租金在多在投資開設(shè)的，租金在多在400-1000400-1000元元/ / 平方米平方米 平時客流量平時客流量20203030萬人次，周末則有萬人次，周末則有 40-50 40-50萬人次，節(jié)假日最高可達萬人次，節(jié)假日最高可達8080萬人萬人東門商圈東門商圈現(xiàn)狀現(xiàn)狀中低檔次為主，客戶主要是深圳中低中低檔次為主，客戶主要是深圳中低 收入收入階層、外地游客及北上

3、購物的港人階層、外地游客及北上購物的港人人氣極旺人氣極旺東門商業(yè)街東門商業(yè)街一、深圳商業(yè)市場概括一、深圳商業(yè)市場概括 形成了電子等形成了電子等2020多個專業(yè)市場，改造多個專業(yè)市場，改造后將成為深圳業(yè)態(tài)最全的商圈后將成為深圳業(yè)態(tài)最全的商圈 日車流量近日車流量近1010萬輛次；日人流量達萬輛次；日人流量達30305050萬人萬人次，客流高峰達到次，客流高峰達到5050萬人次萬人次華強北商圈華強北商圈現(xiàn)狀現(xiàn)狀租賃市場發(fā)達，繁華地段租金在租賃市場發(fā)達，繁華地段租金在10001000元元/ / /月以上月以上消費者年齡主要主是消費者年齡主要主是25352535歲公司的白領(lǐng)歲公司的白領(lǐng)階層，總體層次比東

4、門商圈高階層，總體層次比東門商圈高 一、深圳商業(yè)市場概括一、深圳商業(yè)市場概括n商圈逐漸西移商圈逐漸西移n人均售消費額人均售消費額94009400元元/ /年，年，0.960.96平方平方 米米/ /人。按網(wǎng)點數(shù)量算近人。按網(wǎng)點數(shù)量算近90%90%是小門店是小門店n50005000平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施已達平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施已達432432家，家，營業(yè)面積已占零售總面積的營業(yè)面積已占零售總面積的38.5%38.5%n餐飲業(yè)是近年來我市增長最快的行業(yè)餐飲業(yè)是近年來我市增長最快的行業(yè)n代表現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢的一體的各類大代表現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢的一體的各類大型購物中心數(shù)量仍顯不足型購物中心數(shù)量仍顯

5、不足商圈商圈多極化多極化規(guī)?；?guī)?；_發(fā)開發(fā)專業(yè)化專業(yè)化深圳商業(yè)市場小結(jié)深圳商業(yè)市場小結(jié)二、區(qū)域商業(yè)市場概括二、區(qū)域商業(yè)市場概括南山商業(yè)文化中心區(qū)以南海大道為中軸線,由南海中軸商圈南海中軸商圈和南海中心商圈和南海中心商圈兩大商圈組成，是未來深圳特區(qū)西部的商業(yè)中心，商務中心和文化中心?？傮w概況總體概況n南海大道是南山的中軸商業(yè)大動脈南海大道是南山的中軸商業(yè)大動脈, ,已經(jīng)形成自身已經(jīng)形成自身 獨有的商業(yè)氛圍獨有的商業(yè)氛圍; ;n南海中軸商圈以南海大道為軸線南海中軸商圈以南海大道為軸線, ,北起南頭北起南頭, ,南至南至 蛇口蛇口, ,本項目位于兩者的中心本項目位于兩者的中心; ;n研究南海中軸線

6、的商業(yè)業(yè)態(tài)對于本項目而言是良研究南海中軸線的商業(yè)業(yè)態(tài)對于本項目而言是良 好的借鑒好的借鑒. .南海中軸商圈南海中軸商圈-線性分析線性分析南海大道南海大道南頭南頭蛇口蛇口本案本案南山中心區(qū)南海大道周邊大型商業(yè)南山中心區(qū)南海大道周邊大型商業(yè) 項目項目 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1 1 友誼城百貨友誼城百貨 中高檔服裝皮具中高檔服裝皮具2 2 兒童世界兒童世界 童裝、玩具童裝、玩具3 3 海雅百貨海雅百貨 大型女裝百貨大型女裝百貨4 4 南山書城南山書城 圖書圖書5 5 新一佳新一佳 超市超市6 6 集美堂集美堂 裝飾產(chǎn)品裝飾產(chǎn)品7 7 金暉家居金暉家居 家居家居 8 8 新街口新街口 電器電器9 9 禾麗名店禾麗名

7、店 電器和服裝電器和服裝10 10 花園城花園城MALL MALL 以餐飲、服裝、影院、以餐飲、服裝、影院、 超市、建材為主超市、建材為主 1 17 76 65 53 38 89 910102 24 4南海中軸商業(yè)業(yè)態(tài)南海中軸商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)有比例現(xiàn)有比例面積面積比例比例服裝、精品、皮包服裝、精品、皮包350003500032%32%汽車汽車200020002.0%2.0%建材、家居、家電建材、家居、家電155001550014%14%超市超市1 1447444741313% %圖書圖書287642876428%28%餐飲餐飲800080007 7.0%.0%休閑娛樂休閑娛樂100010001.0%

8、1.0%其它其它500050005.0%5.0%合計合計101097389738100.0%100.0%南海中軸商業(yè)業(yè)態(tài)南海中軸商業(yè)業(yè)態(tài)以中檔大型商百貨、服裝、圖書、建材為主以中檔大型商百貨、服裝、圖書、建材為主超市及休閑娛樂比例較小超市及休閑娛樂比例較小79.4%13%13%1.0%1.0%目前業(yè)態(tài)融合及相互配合性較好目前業(yè)態(tài)融合及相互配合性較好南海中軸商業(yè)小結(jié)南海中軸商業(yè)小結(jié)n南海中心商圈以本項目為核心南海中心商圈以本項目為核心, ,以輻射周邊以輻射周邊4 4公里范公里范圍內(nèi)的整體商業(yè)態(tài)圍內(nèi)的整體商業(yè)態(tài); ;n本項目居于南油的核心本項目居于南油的核心, ,蛇口的門戶蛇口的門戶, ,緊臨西部

9、通道緊臨西部通道, ,享有獨特的商圈優(yōu)勢享有獨特的商圈優(yōu)勢; ;東濱路東濱路南海大道南海大道南海中心區(qū)商圈分析南海中心區(qū)商圈分析-圈層分析圈層分析11115 516163 34 46 67 7南海中心區(qū)商圈業(yè)態(tài)南海中心區(qū)商圈業(yè)態(tài)9 9101012128 89 91414項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布 項目項目 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1 1人人樂人人樂 超市超市2 2 順電順電 電器電器3 3 常興天虹商場常興天虹商場 大型女裝百貨大型女裝百貨4 4 崇尚百貨崇尚百貨 大型女裝百貨大型女裝百貨5 5 海岸城海岸城 百貨、電影院、餐飲、百貨、電影院、餐飲、 娛樂、時尚購物娛樂、時尚購物6 6 天利文化

10、廣場天利文化廣場7 7 保利文化廣場保利文化廣場 8 8 蘇寧電器蘇寧電器9 9 金暉家居金暉家居10 10 集美堂集美堂11 11 國美電器國美電器12 12 海雅百貨海雅百貨13 13 新一佳新一佳14 14 沃爾瑪沃爾瑪 15 15 人人樂人人樂16 16 順電順電17 17 家樂福家樂福1313151517172 2現(xiàn)有比例現(xiàn)有比例增加面積增加面積新合計新合計新業(yè)態(tài)比例新業(yè)態(tài)比例百貨百貨3700037000720007200026.7%26.7%汽車汽車10001000300030001.1%1.1%建材、家居、家電建材、家居、家電9000900024500245009.1%9.1%超

11、市超市4000040000444744447416.5%16.5%圖書圖書20002000307643076411.4%11.4%餐飲餐飲4000040000480004800017.8%17.8%休閑娛樂休閑娛樂3100031000320003200011.9%11.9%其它其它100001000015000150005.6%5.6%合計合計170000170000269738269738100.0%100.0%南海中心區(qū)商圈業(yè)態(tài)南海中心區(qū)商圈業(yè)態(tài)超市、餐飲、娛樂比例有明顯增加超市、餐飲、娛樂比例有明顯增加休閑娛樂業(yè)態(tài)仍有機會點休閑娛樂業(yè)態(tài)仍有機會點百貨業(yè)態(tài)雖絕對量增大，但仍漲增加空間百貨業(yè)

12、態(tài)雖絕對量增大，但仍漲增加空間近近4 4年新增住宅戶數(shù)為年新增住宅戶數(shù)為5.65.6萬戶萬戶; ;商業(yè)總量由商業(yè)總量由1010增加到增加到2727萬萬9.8%9.8%10%10%12%12%影院影院劇院劇院溜冰場溜冰場科技娛樂科技娛樂南海中心區(qū)商圈小結(jié)南海中心區(qū)商圈小結(jié)典型案例分析典型案例分析保利文化廣場新街口海典數(shù)碼城常興時代廣場花園城典型案例典型案例1 1【保利文化廣場】【保利文化廣場】保利保利文化文化廣場廣場業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)銷售模式銷售模式面積區(qū)面積區(qū)間間價格價格租金租金銷售銷售情況情況街鋪街鋪內(nèi)鋪內(nèi)鋪一樓一樓A A區(qū)區(qū) 餐飲餐飲肯德雞肯德雞B B區(qū)區(qū) 文化文化保利劇場保利劇場C C區(qū)區(qū) 主題主

13、題百貨百貨 家樂家樂福（地下）福（地下）帶租約銷帶租約銷售委托經(jīng)售委托經(jīng)營營不賣不賣37-4537-45平平7.17.1萬萬/ /平平均價均價7 7萬萬/ /平平300-350300-350元元/ /平平整體銷整體銷售售9090二樓二樓40405555平平6.96.9萬萬/ /平平均價均價7 7萬萬/ /平平250-380250-380元元/ /平平主要主要客戶客戶客戶范圍來源較廣，包括很多福田、羅湖客戶以及華僑城、香客戶范圍來源較廣，包括很多福田、羅湖客戶以及華僑城、香 港客戶。港客戶。投資客戶相對較多投資客戶相對較多. .新街新街口口業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)銷售銷售模式模式面積區(qū)間面積區(qū)間價格價格租金租金

14、銷售情況銷售情況一樓一樓餐飲，餐飲，大型酒樓大型酒樓直接直接銷售銷售15-16015-160平平均價均價4.54.5萬萬/ /平平最高價最高價8.58.5萬萬/ /平平260-350260-350元元/ /平平0505年年9 9月份開月份開始銷售，現(xiàn)僅始銷售，現(xiàn)僅剩剩5 5套左右套左右二樓二樓蘇寧電器蘇寧電器不賣不賣主要主要客戶客戶客戶范圍來源周邊客戶。客戶范圍來源周邊客戶。典型案例典型案例2 2【新街口】【新街口】海典數(shù)碼城海典數(shù)碼城業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)銷售模式銷售模式面積區(qū)間面積區(qū)間價格價格租金租金銷售情況銷售情況一樓一樓國美國美概念概念店店直接直接40-6040-60平平均價均價3.63.6萬萬/

15、/平平150150元元/ /平平0303年開始銷年開始銷售，售，100100二樓二樓返租返租3 3年返年返10101818平內(nèi)平內(nèi)街街6 6平平柜臺柜臺均價均價1.8 1.8 萬萬/ /平平8080元元/ /平平三樓三樓不賣不賣主要主要客戶客戶年齡以年齡以30304040歲的男性為主，純投資，南山占歲的男性為主，純投資，南山占8080，主要以南山科，主要以南山科技園為主，月收入在技園為主，月收入在1 1萬以上，家庭收入在萬以上，家庭收入在1.51.5萬萬-2-2萬左右萬左右. .典型案例典型案例3 3【海典數(shù)碼城】【海典數(shù)碼城】常興時常興時代廣場代廣場業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)銷售模式銷售模式面積區(qū)間面積區(qū)間價

16、格價格租金租金銷售銷售情況情況一樓一樓天虹天虹百貨百貨租租 150150元元/ /平平, ,其他其他300-300-400400元元/ /平平0303年開年開始銷售，始銷售，銷售完銷售完畢畢. .二樓二樓返租返租1010年年, ,前前6 6年年10%,10%,后后4 4年直年直接收租金接收租金5-255-25平平2.782.78萬萬/ /平平8585元元/ /平平三樓三樓2.12.1萬萬/ /平平55-60/55-60/平平四樓四樓1.61.6萬萬/ /平平4545元元/ /平平五樓五樓家居家居98009800元元/ /平平2525元元/ /平平客戶客戶南山占南山占80%,80%,以本地居民以

17、本地居民, ,純投資購買純投資購買, ,典型案例典型案例4 4【常興時代廣場】【常興時代廣場】花園城花園城 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)銷售銷售模式模式面積面積區(qū)間區(qū)間租金租金銷售銷售情況情況一樓一樓黃金珠寶黃金珠寶餐飲餐飲租租街鋪街鋪4545平左右平左右 350 350450450元元/ /平平已經(jīng)已經(jīng)租完租完二樓二樓服裝家服裝家居餐飲居餐飲分區(qū)組成的分區(qū)組成的形式形式250250元元/ /平平三樓三樓服裝餐服裝餐飲飲200/200/平平四樓四樓精品餐精品餐飲書城飲書城150150元元/ /平平主要主要客戶客戶主要來源于福田、南山的客戶主要來源于福田、南山的客戶典型案例典型案例5 5【花園城中心】【花園城中心】

18、模式模式: :一般均為直售一般均為直售+ +返租模式返租模式價格價格: : 街鋪均價在街鋪均價在4.5-5.54.5-5.5萬元萬元/ /平左右平左右租金租金: : 街鋪在街鋪在300-400300-400元元/ /平平業(yè)態(tài)業(yè)態(tài): : 百貨超市為主百貨超市為主面積劃分面積劃分: : 街鋪在街鋪在25-5525-55平左右平左右典型案例小結(jié)典型案例小結(jié)項目策劃定位項目策劃定位租售模租售模式分析式分析業(yè)態(tài)定業(yè)態(tài)定位分析位分析項目項目分析分析 W- W-劣勢劣勢O-O-機會機會n西部通道即將開通西部通道即將開通n片區(qū)配套的完善，整體業(yè)態(tài)片區(qū)配套的完善，整體業(yè)態(tài)成熟規(guī)劃及組合成熟規(guī)劃及組合T-T-威脅

19、威脅n區(qū)域大體量商業(yè)的集中推出，對本區(qū)域大體量商業(yè)的集中推出，對本項目的租售造成一定的壓力項目的租售造成一定的壓力; ;n政策的不可預見性政策的不可預見性; ;S-S-優(yōu)勢優(yōu)勢n項目位于南山區(qū)中心位置項目位于南山區(qū)中心位置n規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢n項目展示面好，臨街面長項目展示面好，臨街面長n片區(qū)住宅組團逐漸成熟片區(qū)住宅組團逐漸成熟n5 5層商業(yè)體量大，難消化層商業(yè)體量大，難消化; ;n項目成型對規(guī)劃招商可調(diào)整項目成型對規(guī)劃招商可調(diào)整 空間小空間小項目項目SWOTSWOT分析分析項目項目SWOTSWOT分析小結(jié)分析小結(jié)1.1.利用項目臨街面長的優(yōu)勢利用項目臨街面長的優(yōu)勢, ,充分挖掘項目街鋪價值充分

20、挖掘項目街鋪價值; ;2.2.結(jié)合周邊業(yè)態(tài)結(jié)合周邊業(yè)態(tài), ,營造差異化定位營造差異化定位; ;3.3.利用優(yōu)越的地段優(yōu)勢利用優(yōu)越的地段優(yōu)勢, ,創(chuàng)造項目更大利潤空間創(chuàng)造項目更大利潤空間; ;4.4.考慮到已建設(shè)的原因考慮到已建設(shè)的原因, ,對商家篩選極為重要對商家篩選極為重要; ;5.5.利用目前市場推售的空檔期利用目前市場推售的空檔期; ;項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議競爭對手競爭對手選取標準選取標準1 1、項目具有一定規(guī)模和市場影響力、項目具有一定規(guī)模和市場影響力2 2、均位于核心區(qū)或中心區(qū)邊緣地帶、均位于核心區(qū)或中心區(qū)邊緣地帶3 3、有明確商業(yè)組

21、合定位、有明確商業(yè)組合定位4 4、有一定存續(xù)時間、有一定存續(xù)時間參考案例參考案例: :海雅百貨、南山書城、友誼城百貨、兒童世界、金暉海雅百貨、南山書城、友誼城百貨、兒童世界、金暉家居、保利文化廣場、海岸城購物家居、保利文化廣場、海岸城購物mallmall、海岸寫字樓裙樓商業(yè)、海岸寫字樓裙樓商業(yè)、花園城中心花園城中心商業(yè)面積：商業(yè)面積：3.63.6萬平方米萬平方米項目定位：以女裝為主的大型百貨超市項目定位：以女裝為主的大型百貨超市出租情況：接近出租情況：接近100%100%客戶組成：南山區(qū)白領(lǐng)、深圳大學學生客戶組成：南山區(qū)白領(lǐng)、深圳大學學生經(jīng)營檔次：中檔經(jīng)營檔次：中檔商業(yè)組合商業(yè)組合：年輕女裝、

22、化妝品、鞋帽、皮具：年輕女裝、化妝品、鞋帽、皮具小結(jié)：小結(jié)：規(guī)模較大，檔次及業(yè)態(tài)定位較為合理規(guī)模較大，檔次及業(yè)態(tài)定位較為合理交通便利交通便利自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理經(jīng)營比較成功經(jīng)營比較成功周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析11海雅百貨海雅百貨項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議商業(yè)面積：商業(yè)面積：3.53.5萬平方米萬平方米項目定位：各類圖書項目定位：各類圖書出租情況：接近出租情況：接近80%80%客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶經(jīng)營檔次：中檔圖書經(jīng)營檔次：中檔圖書商業(yè)組合：大型圖書超市、特色書店、品牌餐飲商業(yè)組合：大型圖書超市

23、、特色書店、品牌餐飲小結(jié)：小結(jié)：規(guī)模較大，檔次及業(yè)態(tài)定位較為合理規(guī)模較大，檔次及業(yè)態(tài)定位較為合理交通便利交通便利填補市場空白填補市場空白經(jīng)營較為成功經(jīng)營較為成功周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析22南山書城南山書城項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：小結(jié)：規(guī)模較小，品種不全規(guī)模較小，品種不全檔次及業(yè)態(tài)定位雖然合理，但由于各種原因，未能完成檔次及業(yè)態(tài)定位雖然合理，但由于各種原因，未能完成經(jīng)營情況較為不善經(jīng)營情況較為不善商業(yè)面積：商業(yè)面積：0.90.9萬平方米萬平方米項目定位：以高檔男女服裝、皮包百貨項目定位：以高檔男女服裝、皮包百貨出租情況：一、二接近出租情況：一、二接近100%100%，三樓，三樓

24、50%50%客戶組成：南山區(qū)高端客戶客戶組成：南山區(qū)高端客戶經(jīng)營檔次：中高檔經(jīng)營檔次：中高檔商業(yè)組合：男女服飾、皮具、眼鏡、珠寶商業(yè)組合：男女服飾、皮具、眼鏡、珠寶周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析33友誼城百貨友誼城百貨項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議商業(yè)面積：商業(yè)面積：0.50.5萬平方米萬平方米項目定位：兒童用品專業(yè)市場項目定位：兒童用品專業(yè)市場出租情況：接近出租情況：接近100%100%客戶組成：周邊居民客戶組成：周邊居民經(jīng)營檔次：中檔經(jīng)營檔次：中檔經(jīng)營品種：童裝、玩具經(jīng)營品種：童裝、玩具小結(jié)：小結(jié)：主題明確、周邊客戶群充足主題明確、周邊客戶群充足整體分租、統(tǒng)一管理降低經(jīng)營風險整體分租、統(tǒng)一

25、管理降低經(jīng)營風險自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析4兒童世界兒童世界項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：小結(jié)：規(guī)模較大，周邊競爭較小規(guī)模較大，周邊競爭較小自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理商業(yè)面積：商業(yè)面積：2.22.2萬平方米萬平方米項目定位：傳統(tǒng)家居、家品項目定位：傳統(tǒng)家居、家品出租情況：出租情況：85%85%客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶經(jīng)營檔次：中檔經(jīng)營檔次：中檔商業(yè)組合：家具、家品商業(yè)組合：家具、家品 周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析55金暉家居金暉家居項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項

26、目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：小結(jié)：分割出售、不利于形成統(tǒng)一商業(yè)定位及主題分割出售、不利于形成統(tǒng)一商業(yè)定位及主題難以統(tǒng)一經(jīng)營管理難以統(tǒng)一經(jīng)營管理商業(yè)面積：商業(yè)面積：4 4萬平方米萬平方米項目定位：無統(tǒng)一定位項目定位：無統(tǒng)一定位出租情況：出租情況： 客戶組成：核心區(qū)周邊客戶客戶組成：核心區(qū)周邊客戶經(jīng)營檔次：經(jīng)營檔次： 商業(yè)組合：預計以小型餐飲、服裝、精品為主商業(yè)組合：預計以小型餐飲、服裝、精品為主周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析66海岸城寫字樓海岸城寫字樓項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：小結(jié)：地理位置優(yōu)越，區(qū)域無競爭對手地理位置優(yōu)越，區(qū)域無競爭對手由于由于沃爾瑪進駐多時，市場成熟度高沃爾瑪進駐多時，市

27、場成熟度高招商基本結(jié)束招商基本結(jié)束商業(yè)面積：商業(yè)面積：7 7萬平方米萬平方米項目定位：項目定位：購物、休閑、餐飲、娛樂等一站式的商業(yè)形購物、休閑、餐飲、娛樂等一站式的商業(yè)形態(tài)態(tài)出租情況：出租情況：客戶組成：蛇口區(qū)域客戶群客戶組成：蛇口區(qū)域客戶群經(jīng)營檔次：經(jīng)營檔次：商業(yè)組合：以餐飲、服裝、超市為主商業(yè)組合：以餐飲、服裝、超市為主周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析77花園城中心花園城中心項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：小結(jié)：規(guī)模較大，位于核心區(qū)中心位置規(guī)模較大，位于核心區(qū)中心位置三項目相互聯(lián)動三項目相互聯(lián)動自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理商業(yè)面積：商業(yè)面積：7.97.9萬平

28、方米萬平方米項目定位：集購物、休閑娛樂、餐飲為一體的大項目定位：集購物、休閑娛樂、餐飲為一體的大型購物中心型購物中心出租情況：出租情況：-客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶經(jīng)營檔次：中檔經(jīng)營檔次：中檔商業(yè)組合：百貨、電影院、餐飲、娛樂、時尚購物商業(yè)組合：百貨、電影院、餐飲、娛樂、時尚購物周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析88海岸城購物海岸城購物mallmall項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：小結(jié)：規(guī)模較大，業(yè)態(tài)組合特別、獨有規(guī)模較大，業(yè)態(tài)組合特別、獨有主力店進駐情況理想主力店進駐情況理想未來地鐵上蓋物業(yè)、交通便利未來地鐵上蓋物業(yè)、交通便利率先進入核心區(qū)

29、商業(yè)市場、搶得先機率先進入核心區(qū)商業(yè)市場、搶得先機商業(yè)面積：商業(yè)面積：7 7萬平方米萬平方米項目定位：文化、娛樂、餐飲、百貨、時尚購物項目定位：文化、娛樂、餐飲、百貨、時尚購物大型綜合文化商業(yè)體大型綜合文化商業(yè)體出租情況：出租情況：-客戶組成：南山全區(qū)、深圳部分客戶客戶組成：南山全區(qū)、深圳部分客戶經(jīng)營檔次：中、高檔經(jīng)營檔次：中、高檔商業(yè)組合：百貨、超市、電影院、餐飲、娛樂、時尚購商業(yè)組合：百貨、超市、電影院、餐飲、娛樂、時尚購物物項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議5 5、應避免在海雅百貨的固有領(lǐng)域進行直接競爭、應避免在海雅百貨的固有領(lǐng)域進行直接競爭6 6、應考慮與保利、海岸業(yè)態(tài)互補，避免直接

30、競爭、應考慮與保利、海岸業(yè)態(tài)互補，避免直接競爭3 3、海岸寫字樓裙樓對本項目競爭威脅較小、海岸寫字樓裙樓對本項目競爭威脅較小4 4、友誼城百貨對本項目競爭可能性較小、友誼城百貨對本項目競爭可能性較小1 1、項目與南山書城、兒童世界、金暉家居應構(gòu)成業(yè)態(tài)、項目與南山書城、兒童世界、金暉家居應構(gòu)成業(yè)態(tài)互補關(guān)系互補關(guān)系2 2、花園城中心對與本項目競爭威脅較小、花園城中心對與本項目競爭威脅較小周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析競爭關(guān)系分析競爭關(guān)系分析1 19 9101011112 25 56 63 34 47 78 8121213131414171716161515南山中心區(qū)已建成大型商業(yè)南山中心區(qū)已建成

31、大型商業(yè) 項目項目 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1 1 友誼城百貨友誼城百貨 中高檔服裝皮具中高檔服裝皮具2 2 兒童世界兒童世界 童裝、玩具童裝、玩具3 3 海雅百貨海雅百貨 大型女裝百貨大型女裝百貨4 4 南山書城南山書城 圖書圖書5 5 時代家居廣場時代家居廣場 家具、順電家具、順電6 6 嘉豪百貨嘉豪百貨 日用百貨日用百貨7 7 廣本廣本4S4S店店 汽車維修美容汽車維修美容8 8 樂安居樂安居 家私、建材家私、建材周邊大型商業(yè)：周邊大型商業(yè)：9 9 國美電器國美電器 電器電器10 10 崇尚百貨崇尚百貨 男女服飾、超市男女服飾、超市11 11 海典數(shù)碼城海典數(shù)碼城 數(shù)碼產(chǎn)品、休閑娛樂數(shù)碼產(chǎn)品、休閑娛樂未

32、來核心區(qū)大型商業(yè)：未來核心區(qū)大型商業(yè)：12 12 保利文化廣場保利文化廣場 文化、百貨、娛樂、餐飲文化、百貨、娛樂、餐飲13 13 海岸城海岸城 購物、休閑娛樂購物、休閑娛樂14 14 凱賓斯基凱賓斯基 酒店、餐飲酒店、餐飲1515、1616海岸寫字樓海岸寫字樓 辦公、商業(yè)辦公、商業(yè)17 17 天利一期天利一期 辦公、商業(yè)辦公、商業(yè)重新審視區(qū)域未來業(yè)態(tài)變化重新審視區(qū)域未來業(yè)態(tài)變化業(yè)態(tài)定位分析業(yè)態(tài)定位分析預計未來大型商業(yè)業(yè)態(tài)分布預計未來大型商業(yè)業(yè)態(tài)分布主要分析結(jié)論：超市、餐飲、娛樂比例有明顯增加休閑娛樂業(yè)態(tài)仍有機會點百貨業(yè)態(tài)雖絕對量增大，但仍漲增加空間9.8%10%12%增加增加3.73.7萬萬

33、SPA/SPA/美容美容健身健身未來兩年商業(yè)供應面積超過30萬影院影院劇院劇院溜冰場溜冰場科技娛樂科技娛樂業(yè)態(tài)定位分析業(yè)態(tài)定位分析預計未來大型商業(yè)業(yè)態(tài)分布預計未來大型商業(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)定位分析業(yè)態(tài)定位分析對本項目啟示對本項目啟示2 2、避免文化消費、影院、溜冰場、科技娛樂、避免文化消費、影院、溜冰場、科技娛樂1 1、必須有主題商業(yè)定位，引入主力商業(yè)商家組合、必須有主題商業(yè)定位，引入主力商業(yè)商家組合3 3、一個完整的中高檔百貨可作為重要選擇方向、一個完整的中高檔百貨可作為重要選擇方向5 5、頂端美容、健身、頂端美容、健身、SPASPA存在市場空間存在市場空間4 4、時尚家具、專業(yè)市場可考慮作為次主

34、力店組合、時尚家具、專業(yè)市場可考慮作為次主力店組合6 6、缺乏頂端百貨業(yè)態(tài)，但條件限制不作為最佳選、缺乏頂端百貨業(yè)態(tài)，但條件限制不作為最佳選擇擇7 7、本項目具有近、本項目具有近200200米的臨街面，應保留一定量的街米的臨街面，應保留一定量的街鋪保證其價值最大化鋪保證其價值最大化 根據(jù)我司在南山商業(yè)操作項目及市場行情，根據(jù)我司在南山商業(yè)操作項目及市場行情，大型主力店、次主力店（百貨、餐飲、電器、大型主力店、次主力店（百貨、餐飲、電器、休閑娛樂）租賃條件如下：休閑娛樂）租賃條件如下：業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金租金元元/ /月月需要面積需要面積萬萬行業(yè)行業(yè)拓展意向拓展意向頂級百貨合作經(jīng)營8000-10000一

35、般中高端百貨50-8015000-35000較強特色餐飲40-651000-10000強SPA、美容、健身35-603000-8000強電器45-653000-6000非常強時尚家居45-553000-10000較強本項目概況本項目概況負一層負一層9583.729583.72一層內(nèi)鋪一層內(nèi)鋪38753875一層街鋪一層街鋪12201220M M層層5095.365095.36二層二層5270.785270.78三層三層4949.324949.321、根據(jù)裙樓一層臨街面（除入口位置）長度2、市場常規(guī)的街鋪開間與進深的為比例1：2.53、80%的實用率得出項目的街鋪面積。 本項目商業(yè)總建筑面積本項

36、目商業(yè)總建筑面積2999229992，地處南山，地處南山核心區(qū)域，南北走向臨街面達到核心區(qū)域，南北走向臨街面達到200200余米。余米。商家租賃條件商家租賃條件業(yè)態(tài)定位分析業(yè)態(tài)定位分析本項目招商條件分析本項目招商條件分析利于利于市場銷售市場銷售把握把握市場機會市場機會吸引人氣吸引人氣便于經(jīng)營便于經(jīng)營負一層負一層9583.729583.72一層內(nèi)鋪一層內(nèi)鋪38753875一層街鋪一層街鋪12201220M M層層5095.365095.36二層二層5270.785270.78三層三層4949.324949.32方案一方案一: :中高檔百貨中高檔百貨（約（約28772） + +街鋪街鋪（約（約12

37、201220）中高檔百中高檔百貨貨業(yè)態(tài)定位分析業(yè)態(tài)定位分析項目業(yè)態(tài)建議項目業(yè)態(tài)建議1 1業(yè)態(tài)定位分析業(yè)態(tài)定位分析項目業(yè)態(tài)建議項目業(yè)態(tài)建議2負一層負一層9583.729583.72一層內(nèi)鋪一層內(nèi)鋪38753875一層街鋪一層街鋪12201220M M層層5095.365095.36二層二層5270.785270.78三層三層4949.324949.32方案二方案二: :中高檔百貨中高檔百貨（約（約1918919189） + + 時尚家居時尚家居（約（約95839583） + + 街鋪街鋪（約（約12201220）租金相對較低租金相對較低不利于不利于統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài)相對豐富，業(yè)態(tài)相對豐富，招商

38、壓力相對較小招商壓力相對較小業(yè)態(tài)定位分析業(yè)態(tài)定位分析項目業(yè)態(tài)建議項目業(yè)態(tài)建議3負一層負一層9583.729583.72一層內(nèi)鋪一層內(nèi)鋪38753875一層街鋪一層街鋪12201220M M層層5095.365095.36二層二層5270.785270.78三層三層4949.324949.32方案三方案三: :中高檔百貨中高檔百貨（約（約1918919189） + + 專業(yè)電子專業(yè)電子（約（約95839583） + + 街鋪街鋪（約（約12201220）經(jīng)營要求更高經(jīng)營要求更高招商難度較大招商難度較大業(yè)態(tài)定位分析業(yè)態(tài)定位分析項目業(yè)態(tài)建議項目業(yè)態(tài)建議4負一層負一層9583.729583.72一層內(nèi)

39、鋪一層內(nèi)鋪38753875一層街鋪一層街鋪12201220M M層層5095.365095.36二層二層5270.785270.78三層三層4949.324949.32方案四方案四: :中高檔百貨中高檔百貨（約（約1918919189） + + 時尚家居時尚家居（約（約95839583） + + 街鋪街鋪（約（約12201220）市場風險市場風險較大較大發(fā)展商發(fā)展商投入較多投入較多業(yè)態(tài)豐富業(yè)態(tài)豐富通過對周邊項目業(yè)態(tài)分析通過對周邊項目業(yè)態(tài)分析, ,結(jié)合未來競爭以及項目結(jié)合未來競爭以及項目本身特點本身特點, ,基本得出本項目檔次建議基本得出本項目檔次建議: :中偏高檔次定位中偏高檔次定位以符合市場

40、主流的中檔品牌經(jīng)營來吸引消費者，以符合市場主流的中檔品牌經(jīng)營來吸引消費者，以較少部分高檔品牌經(jīng)營來提高商場的形象檔次。以較少部分高檔品牌經(jīng)營來提高商場的形象檔次。 業(yè)態(tài)定位分析業(yè)態(tài)定位分析項目檔次建議項目檔次建議項目客戶分析項目客戶分析項目項目客戶客戶常興時代廣場常興時代廣場南山占南山占80%,80%,以本地居民以本地居民, ,純投資購買純投資購買, ,海典數(shù)碼城海典數(shù)碼城年齡以年齡以30304040歲的男性為主，純投資，南歲的男性為主，純投資，南山占山占8080，主要以南山科技園為主，月收入，主要以南山科技園為主，月收入在在1 1萬以上，家庭收入在萬以上，家庭收入在1.51.5萬萬-2-2萬

41、左右萬左右. .新街口新街口客戶主要來源于周邊客戶?？蛻糁饕獊碓从谥苓吙蛻?。保利時代廣場保利時代廣場客戶范圍來源較廣，包括很多福田、羅湖客戶范圍來源較廣，包括很多福田、羅湖客戶以及華僑城、香客戶以及華僑城、香 港客戶。港客戶。投資客戶相對較多投資客戶相對較多. .花園城中心花園城中心主要來源于福田、南山的客戶主要來源于福田、南山的客戶投資者：項目的業(yè)主，資金投入者經(jīng)營者：主要指商業(yè)的經(jīng)營者和管理公司體驗者：一般指消費者投資者投資者項目客戶分析經(jīng)營者經(jīng)營者體驗者體驗者素描對象素描對象新街口業(yè)主新街口業(yè)主吳生吳生情況描述情況描述 40歲左右，住華僑城，在南山、香港、北京有公司，收入豐厚，上億身價，

42、平時喜歡打高爾夫球和爬山運動,南往北飛的工作生涯，使得吳生渴望穩(wěn)定的生活. 投資買鋪,希望買鋪能給家人帶來穩(wěn)定的收入和固定的保障,主要用來養(yǎng)老.區(qū)域來源區(qū)域來源主要來源于福田、羅湖、南山以及香港客戶主要來源于福田、羅湖、南山以及香港客戶投資需求投資需求面積要求面積要求40405050平左右，單價不宜太高，做長線投資，要平左右，單價不宜太高，做長線投資，要求位置好，升值空間大。求位置好，升值空間大。權(quán)重排序權(quán)重排序位置位置 價格價格項目客戶分析【投資者】素描對象素描對象某百貨總經(jīng)理某百貨總經(jīng)理林經(jīng)理林經(jīng)理情況描述情況描述 林經(jīng)理三十五歲, 從事百貨經(jīng)理多年經(jīng)驗豐富,主要負責公司的拓展業(yè)務,公司在

43、全國各大城市都有分店，在深圳的華強北和東門都有分店，近期根據(jù)公司拓展需要（在深圳需開二家以上的分店）以及深圳商業(yè)西移的發(fā)展趨勢，公司初步確定在后海成立新分店。區(qū)域來源區(qū)域來源 全國各地知名品牌經(jīng)營需求經(jīng)營需求 面積需求最少在面積需求最少在50005000平以上，一樓層高必須在平以上，一樓層高必須在5 5米以米以上，中央空調(diào)配置，衛(wèi)生間必須達到國家有關(guān)部門的規(guī)上，中央空調(diào)配置，衛(wèi)生間必須達到國家有關(guān)部門的規(guī)定。定。權(quán)重排序權(quán)重排序消費力消費力 競爭對手競爭對手 交通交通項目客戶分析【經(jīng)營者】素描對象素描對象花園城業(yè)主花園城業(yè)主李小姐李小姐情況描述情況描述 年齡不愿通漏，已婚，花園城一期的業(yè)主 ，

44、生活穩(wěn)定，喜歡逛街，喝茶,聊天,看電影, 周末喜歡跟朋友,家人一起去海雅百貨逛街，吃飯,聊天.區(qū)域來源區(qū)域來源主要來源于南油商圈與中心商圈的業(yè)主.體驗需求體驗需求 希望在后海一帶，離家不遠的地方除海雅之外能有一希望在后海一帶，離家不遠的地方除海雅之外能有一個更大型的、高檔的百貨商場，平時能跟朋友個更大型的、高檔的百貨商場，平時能跟朋友, ,家人一起家人一起出去逛街，休閑，娛樂。出去逛街，休閑，娛樂。權(quán)重排序權(quán)重排序品牌品牌 交通交通 價格價格項目客戶分析【體驗者】項目形象定位項目形象定位 “FREE CITY” 自由城自由城 有別于有別于“傳統(tǒng)百貨傳統(tǒng)百貨”，而更具獨特個性；，而更具獨特個性；

45、不以百貨而取勝，而以休閑和體驗贏得口碑；不以百貨而取勝，而以休閑和體驗贏得口碑；樹立目前后海唯一性，超越目前的現(xiàn)有超市百貨；樹立目前后海唯一性，超越目前的現(xiàn)有超市百貨；全面解決南山中高檔全面解決南山中高檔 “休閑休閑 購物購物” 問題；問題；南山首個南山首個項目形象定位商場特色經(jīng)營建議目的: 增加商場特色,走差異化路線 為商場吸引人流,增加人氣內(nèi)容內(nèi)容: : MF: MF:“Free boyFree boy” 2F: 2F: “Free girlFree girl” 3F: 3F: “FreeFreeMF:“Free boyFree boy” 為老公們提供一個舒適的休息區(qū),包括DVD播放 區(qū),

46、棋藝品茶區(qū),音樂咖啡區(qū).商場特色經(jīng)營建議-Free boy2F: 2F: “Free girlFree girl” 給女性消費者提供一個DIY平臺,內(nèi)容包括舊衣翻新,時尚插花,時尚妝容. 商場特色經(jīng)營建議-Free girl3F: 3F: “Free babyFree baby”從小培養(yǎng)兒童的獨立能力,為兒童提供一個販賣平臺,可以將兒童自己或自己收藏的產(chǎn)品拿出來賣或換取其他兒童的產(chǎn)品. 商場特色經(jīng)營建議商場特色經(jīng)營建議-Free boy-Free boy項目租售模式項目租售模式選取標準1、項目具有一定規(guī)模和市場影響力2、均位于核心區(qū)或中心區(qū)邊緣地帶3、租售模式各有特點周邊商業(yè)租售模式分析周邊商

47、業(yè)租售模式分析選取原則選取原則參考項目:錢柜、新街口、海印長城西街、常興廣場、海典數(shù)碼城、保利文化廣場、花園城MALL、名稱名稱位置位置面積面積均價均價銷售方式銷售方式備注備注錢柜南山老區(qū)9000街鋪42套內(nèi)鋪196套街鋪3.6萬、內(nèi)鋪1.2-2.6萬街鋪直接銷售,內(nèi)鋪(返租3年8%)項目9.24解籌，銷售率70%左右，街鋪已全部銷售完畢，內(nèi)部基本未銷售。新街口南海大道與東濱路交匯處約5660街鋪16套內(nèi)鋪：0套均價4.5萬直接銷售客戶積累3年，9.20解籌，銷售率50%左右，剩余鋪位滯銷原因為總價過高（均超過10000萬）海印長城西街海印長城街鋪36套內(nèi)鋪0套均價：4.5萬直接銷售客戶積累2

48、年，10.16解籌，銷售率10%左右，項目總價控制適中（200萬左右），全街鋪銷售是其暢銷原因。常興廣場桃園路與紅花路交匯處 - -一層只租不售，其他層帶租約銷售2003年開始銷售，6個月銷售率100%，海典數(shù)碼城南海大道旁3.6萬一層約3.6萬二層約1.8元一層直接銷售、二層返租銷售保利文化廣場桃園路與紅花路交匯處15萬均價7萬直接銷售+帶3-5年租約銷售+ 委托經(jīng)營銷售2006年3月19日開始銷售，目前銷售率90%，花園城中心南海大道旁四層商鋪約7萬平米租金：元/月)一層約350-450二層約200三層約200四層約150全部出租地理位置得天獨厚，目前已全部出租完畢優(yōu)勢：1、固定資產(chǎn)，長期

49、受益。 2、 商場的主控性更強，劣勢：1、資金回報較慢 2、旗艦商業(yè)的租金一般偏低，投資收益較少優(yōu)勢：1、資金回籠較快。 2、即得資金最大化劣勢：1、銷售壓力較大、投資風險較大 2、除直接銷售以外，其他銷售方式對于發(fā)展 商銷售后有投入要求建議根據(jù)招商情況和商鋪的銷售模式的可行性的實際情況，采用不同的租售方建議根據(jù)招商情況和商鋪的銷售模式的可行性的實際情況，采用不同的租售方式式租售模式建議租售模式建議租、售優(yōu)劣勢比較租、售優(yōu)劣勢比較 適用于街鋪與位置較好的內(nèi)鋪，和商業(yè)簽訂1-5年的租約，增強客戶信心適用于大型品牌商家，5年以上長期穩(wěn)定的租約增加客戶的投資信心發(fā)展商招租利于商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃，租金

50、較高，無論是銷售和發(fā)展商長期收益都有利。租金較低，但品牌商家對客戶投資信心保障更大。在本項目的操作上，建議采用短期租約和長期租約相結(jié)合的模式租售模式建議租售模式建議出租模式比較出租模式比較 適用于客戶關(guān) 注高投資回報 率高的街鋪 一般用于品牌商家進駐后非街鋪部分以內(nèi)鋪的形式進行銷售 業(yè)主只有商鋪的產(chǎn)權(quán)而非經(jīng)營權(quán)的銷售如果對于業(yè)態(tài)有規(guī)劃的話，發(fā)展商銷售后只需要監(jiān)督經(jīng)營的液態(tài)不需要再投入精力管理需要成立經(jīng)營管理公司對整個商業(yè)進行經(jīng)營管理，負責將來的管理、招商，維持商場的興旺發(fā)展商負擔較大國家政策限制，操作風險極大，后續(xù)問題多，風險極高，操作難度較高，銀行放貸較難，發(fā)展商銷操作難度較高，銀行放貸較難

51、，發(fā)展商銷售后投入精力較多，風險中售后投入精力較多，風險中操作難度低，銀行放貸容易，發(fā)展商銷售操作難度低，銀行放貸容易，發(fā)展商銷售后投入精力少，風險低后投入精力少，風險低操作難度高，銀行放貸難，發(fā)展商銷售操作難度高，銀行放貸難，發(fā)展商銷售后投入精力多，風險高后投入精力多，風險高租售模式建議租售模式建議銷售模式比較銷售模式比較4 4、如內(nèi)鋪要進行銷售，最好采用帶租約銷售的方式，租、如內(nèi)鋪要進行銷售，最好采用帶租約銷售的方式，租金在金在5-10%5-10%之間，年限在之間，年限在5-105-10之間之間1 1、無論采用哪種銷售模式，必須先有具有市場影響、無論采用哪種銷售模式，必須先有具有市場影響力

52、品牌商家進駐，再進行銷售。力品牌商家進駐，再進行銷售。2 2、為了減少銷售壓力商鋪總價不要超過、為了減少銷售壓力商鋪總價不要超過350350萬萬3 3、南山目前核心區(qū)商業(yè)街鋪價格在萬之間，考慮、南山目前核心區(qū)商業(yè)街鋪價格在萬之間，考慮未來商業(yè)的發(fā)展，價格存在未來商業(yè)的發(fā)展，價格存在10%20%10%20%的上升空間的上升空間對本項目啟示對本項目啟示影響價格因素權(quán)重常興廣常興廣場場保利文化保利文化廣場廣場新街口商業(yè)新街口商業(yè)海典居商海典居商業(yè)業(yè)本案本案街鋪平均價格（萬元平方米）4.57.04.53.6商業(yè)商業(yè)外部外部條件條件公交通達性1086989地鐵通達性1010107.557.5輻射圈人口9

53、79768.5周邊人流量9998.589周邊商業(yè)氛圍9878.589區(qū)域發(fā)展前景87876.58商業(yè)商業(yè)內(nèi)部內(nèi)部條件條件通透可視性108.59.598.59.5購物舒適度1081087.59鋪位實用率988.5888停車便利性878778娛樂配套設(shè)施86.56757合計1001008484939386.586.577.577.592.592.5本項目本項目價格與租金預測價格與租金預測街鋪售價根據(jù)市場比較法預測得街鋪售價根據(jù)市場比較法預測得出，其他價格根據(jù)街鋪價格推測出，其他價格根據(jù)街鋪價格推測得出得出樓層樓層商業(yè)銷售價格商業(yè)銷售價格一層街鋪一層街鋪8-9萬萬/m2一層內(nèi)鋪一層內(nèi)鋪4.8-5.2

54、萬萬/m2M層層3.3-3.7萬萬/m2二層二層1.9-2.3萬萬/m2三層三層1.1-1.5萬萬/m2負一層負一層3.0-3.4萬萬/m2樓層樓層商業(yè)租金商業(yè)租金（m2/月）月）一層街鋪一層街鋪350450元元一層內(nèi)鋪一層內(nèi)鋪160200元元M層層110130元元二層二層6080元元三層三層4050元元負一層負一層80120元元街鋪根據(jù)周邊街鋪租金比較得出，街鋪根據(jù)周邊街鋪租金比較得出，其他商鋪根據(jù)大型品牌商家常規(guī)其他商鋪根據(jù)大型品牌商家常規(guī)租金預估租金預估本項目價格與租金預測本項目價格與租金預測街鋪街鋪1、除入口和電梯位置外，保證街鋪臨街面的最大化、除入口和電梯位置外，保證街鋪臨街面的最大

55、化2、為了均衡商鋪的價格與銷售的壓力，街鋪面積建議盡量控制在、為了均衡商鋪的價格與銷售的壓力，街鋪面積建議盡量控制在30-50平米之間，總價不超過平米之間，總價不超過450萬。萬。4、為保證街鋪的實用性，街鋪開間和進深的比例設(shè)定在、為保證街鋪的實用性，街鋪開間和進深的比例設(shè)定在1：2.5左左右。右。3、按柱距靈活的設(shè)定街鋪開間，一般開間控制在、按柱距靈活的設(shè)定街鋪開間，一般開間控制在3.55.5米。米。內(nèi)鋪內(nèi)鋪1、合理的設(shè)置內(nèi)場通道，保證所有內(nèi)鋪的臨通道，主通道寬、合理的設(shè)置內(nèi)場通道，保證所有內(nèi)鋪的臨通道，主通道寬度度米，次通道寬度米，次通道寬度米。米。2 2、內(nèi)鋪、內(nèi)鋪 在保證其實用、好用的

56、基礎(chǔ)上，在保證其實用、好用的基礎(chǔ)上，M M層、一層、負一層層、一層、負一層商鋪面積控制在商鋪面積控制在30-5030-50平米，二層、三層的商鋪面積控制在平米，二層、三層的商鋪面積控制在15-15-3030平米之間平米之間。本項目鋪位劃分原則本項目鋪位劃分原則街鋪市值街鋪市值1.031.03億億負一層負一層9583.729583.72一層內(nèi)鋪一層內(nèi)鋪38753875一層街鋪一層街鋪12201220M M層層5095.365095.36二層二層5270.785270.78三層三層4949.324949.32其他銷售約其他銷售約6.036.03萬萬方案一：方案一：一層街鋪直接出售一層街鋪直接出售

57、+ + 其他所有商鋪帶租約銷售其他所有商鋪帶租約銷售一層街鋪銷售收入：一層街鋪銷售收入： 1220m 1220m2 2 X 8.5 X 8.5萬元萬元/m/m2 2 X100% =1.03 X100% =1.03億億一層內(nèi)鋪銷售收入：一層內(nèi)鋪銷售收入： 3875m 3875m2 2 X 5.0X 5.0萬元萬元/ / X85% =1.65 X85% =1.65億億M M層銷售收入：層銷售收入： 5095 5095 X 3.5X 3.5萬元萬元/ / X70% =1.25 X70% =1.25億億負一層銷售收入：負一層銷售收入： 9583.72 9583.72 X 3.2X 3.2萬元萬元/ /

58、 X70% =2.15 X70% =2.15億億二層銷售收入：二層銷售收入： 5270.78 5270.78 X 2.1X 2.1萬元萬元/ / X60% =0.66 X60% =0.66億億三層銷售收入：三層銷售收入： 4949.23 4949.23 X 1.3X 1.3萬元萬元/ / X50% =0.32 X50% =0.32億億 總共銷售金額總共銷售金額 7.06 7.06億億租售模式建議租售模式建議方案一方案一優(yōu)勢：優(yōu)勢：1、既得資金最多劣勢：劣勢：1、內(nèi)鋪面積較大，單位叫多，銷售壓力很大，銷售周期長，風險很高2、返租率較高（通常需要8-10%），發(fā)展商負擔較大3、國家政策限制，操作風

59、險極大4、返租期結(jié)束后，商場基本處于無人管理狀態(tài)，后續(xù)問題多，風險極高負一層負一層9583.729583.72一層內(nèi)鋪一層內(nèi)鋪38753875一層街鋪一層街鋪12201220M M層層5095.365095.36二層二層5270.785270.78三層三層4949.324949.32410410個個2525左左右的內(nèi)鋪右的內(nèi)鋪總價約總價約4040萬萬465465個個4040左右左右的內(nèi)鋪的內(nèi)鋪總價約總價約100萬萬2828個個4040左左右的街鋪，總右的街鋪，總價約價約350350萬萬一層街鋪直接出售一層街鋪直接出售 + + 其他商鋪長期出租其他商鋪長期出租街鋪市值街鋪市值1.031.03億億

60、負一層負一層9583.729583.72一層內(nèi)鋪一層內(nèi)鋪38753875一層街鋪一層街鋪12201220M M層層5095.365095.36二層二層5270.785270.78三層三層4949.324949.32其他租金其他租金34303430萬萬一層街鋪銷售收入：一層街鋪銷售收入： 1220m 1220m2 2 X 8.5 X 8.5萬元萬元/m/m2 2 X12 = = 1.031.03億億一層內(nèi)鋪出租收入：一層內(nèi)鋪出租收入： 3875m 3875m2 2 X 180X 180元元/ / X12 =837=837萬萬M M層出租收入：層出租收入： 5095 5095 X 120X 120