如何做一名合格的物業(yè)項目經(jīng)理

1、如何做一名合格的項目經(jīng)理一個物業(yè)項目能否管好，項目經(jīng)理起著至關(guān)重要的作用。那么，如何做一名合格的項目經(jīng)理呢？筆者結(jié)合實際談一些看法。一、及時、有效地做好前期介入工作（一）密切配合開發(fā)商，利用項目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動的機(jī)會，展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經(jīng)理，應(yīng)對秩序維護(hù)、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進(jìn)行重點培訓(xùn)。在看樓購房人員較多時，應(yīng)重點做好車輛有序引導(dǎo)、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應(yīng)急維護(hù)預(yù)案和認(rèn)購及簽約區(qū)域的重點看護(hù)等等。持續(xù)做好上述工

2、作的目的在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的初步認(rèn)同感，為未來開展物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費(fèi)，同時最大限度地減少日后管理麻煩。1 .項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經(jīng)理更應(yīng)對下列問題引起高度重視：（ 1）關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金

3、巨大。因此，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮；（ 2）關(guān)于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護(hù)的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應(yīng)有針對性地提出整改意見；（ 3）關(guān)于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經(jīng)理應(yīng)從視覺效果、水土保護(hù)、便于通過、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。2 項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：（ 1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程

4、質(zhì)量，爭取參與技術(shù)交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準(zhǔn)備；（ 2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗收，此階段應(yīng)把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護(hù)業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞此階段是對優(yōu)秀項目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊實力的第一次嚴(yán)峻考驗。因此，應(yīng)在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問題的應(yīng)急措施，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其

5、注意以下幾點：1 主動建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書，主動分解入伙現(xiàn)場聚眾壓力；2 積極配合、會同開發(fā)商和施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患；3 努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設(shè)立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾等；4及時與業(yè)主簽署前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約等一系列入伙程序工作，動員業(yè)主盡快收樓；8/ 45 若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面；6 結(jié)合小區(qū)實際制定的具有較強(qiáng)操作性

6、的裝修監(jiān)管方案，特別對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見；7嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點之一。三、規(guī)范運(yùn)作，堅持四種意識作為項目經(jīng)理，要管好項目，還應(yīng)堅持牢記四種意識：（一）xx意識。物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關(guān)系，換句話講，業(yè)主作為合同甲方當(dāng)然有權(quán)按合同約定對乙方進(jìn)行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在不斷加強(qiáng)履約能力、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時，任何偷工減料的行為，都應(yīng)

7、視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。（二）溝通意識。1 項目經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經(jīng)理應(yīng)時常提醒自己這一點。2開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關(guān)系的重要手段。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動的質(zhì)量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問題。例如筆者所在公司經(jīng)常利用假期時間，組織

8、業(yè)主開展各種社區(qū)活動，促進(jìn)業(yè)主之間的交流和互動。這既為業(yè)主創(chuàng)造了相互認(rèn)識、交流的機(jī)會，也豐富了業(yè)主的業(yè)余文化生活。筆者所在公司還組織“和諧社區(qū)籃球友誼賽”，由各小區(qū)業(yè)主組建參賽隊伍，本著“友誼第一、比賽第二”的方針開展比賽，就收到了很好的效果。同時，公司還在小區(qū)內(nèi)舉辦猜謎燈會，小區(qū)業(yè)主都積極參與，特別是假期中的中小學(xué)生更為踴躍。頻繁舉行的各種社區(qū)文化活動使小區(qū)內(nèi)部呈現(xiàn)出文明、祥和、美好的生活氛圍。3積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其建立良好的合作關(guān)系是項目經(jīng)理需要考慮的大事之一。成立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）是法律賦予業(yè)主的權(quán)利，任何單位或個人想要阻止都是徒勞無功的，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業(yè)服務(wù)公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問題的業(yè)主選入業(yè)主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎(chǔ)。（三）預(yù)留一定資金再投入的意識。實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責(zé)任感的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)。為此，在賺取合法合理利潤的同時，項目經(jīng)理應(yīng)切記在每年預(yù)算中安排一定比例資金對小區(qū)再投入，在硬件設(shè)施、設(shè)備和環(huán)境等方面實施更新改造，這是保障小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量穩(wěn)步提高的基礎(chǔ)和根本，而業(yè)委會對此