土地增值稅（課堂PPT）

1、土地增值稅土地增值稅2概概 述述1稅稅 制制 要要 素素2減減 免免 稅稅 政政 策策 解解 讀讀4征征 收收 管管 理理3清清 算算 管管 理理53第一第一章章土地增值稅概述土地增值稅概述 內(nèi)容內(nèi)容: :概念、歷史沿革、特點(diǎn)等；概念、歷史沿革、特點(diǎn)等； 一、概念一、概念 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，所取得增值收入的單位和個人建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，所取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。征收的一種稅。 二、歷史沿革二、歷史沿革 ( (一一)1927)1927年年4 4月南京國民政府成立月南京國民政府成立, , 為

2、緩解用地矛為緩解用地矛盾盾, ,增加財(cái)政收入開征地價(jià)稅。增加財(cái)政收入開征地價(jià)稅。 ( (二二) 1993) 1993年國家實(shí)行房改后，年國家實(shí)行房改后， 大量商品房進(jìn)入市大量商品房進(jìn)入市場。當(dāng)時(shí)為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，國務(wù)院頒場。當(dāng)時(shí)為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，國務(wù)院頒布了布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例中華人民共和國土地增值稅暫行條例。 1995 1995年，財(cái)政部出臺年，財(cái)政部出臺中華人民共和國土地增值中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，對，對19931993年的增值稅暫行條例執(zhí)年的增值稅暫行條例執(zhí)行行 4第一第一章章土地增值稅概述土地增值稅概述

3、過程中的細(xì)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。過程中的細(xì)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。( (三三) )1996年以后，中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速減慢。為有效啟年以后，中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速減慢。為有效啟動房地產(chǎn)市場，動房地產(chǎn)市場，1999年，財(cái)政部、國稅總局下發(fā)通知，對居年，財(cái)政部、國稅總局下發(fā)通知，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。1999年底，財(cái)政部、國稅總局又下發(fā)土地增值稅優(yōu)惠年底，財(cái)政部、國稅總局又下發(fā)土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知，將已經(jīng)于政策延期的通知，將已經(jīng)于1998年底到期的相關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓年底到期的相關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中免除土地增值稅的優(yōu)惠政策，延長至中免除

4、土地增值稅的優(yōu)惠政策，延長至2000年底。年底。( (四四) )2001、2002年，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢重新開始高漲。國年，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢重新開始高漲。國稅總局再次下發(fā)通知，要求認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工稅總局再次下發(fā)通知，要求認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作，并批駁了土地增值稅要停征的說法，各地要進(jìn)一步完善作，并批駁了土地增值稅要停征的說法，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅的預(yù)征辦法。土地增值稅的預(yù)征辦法。5第一第一章章土地增值稅概述土地增值稅概述三、特點(diǎn)三、特點(diǎn)( (一一) )土地增值稅在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)按次征收土地增值稅在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)按次征收, ,也就是說也就是說, ,每轉(zhuǎn)讓一次應(yīng)稅房地產(chǎn)就征收一次土

5、地增值稅。從征收環(huán)節(jié)每轉(zhuǎn)讓一次應(yīng)稅房地產(chǎn)就征收一次土地增值稅。從征收環(huán)節(jié)看看, ,類似營業(yè)稅。類似營業(yè)稅。( (二二) )土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)據(jù) 。在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)采用轉(zhuǎn)讓收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目。在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)采用轉(zhuǎn)讓收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)算征收。從稅款征收方式看后的余額計(jì)算征收。從稅款征收方式看, ,類似所得稅。類似所得稅。( (三三) )在征收管理中，引入了評稅法。土地增值稅的計(jì)稅在征收管理中，引入了評稅法。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是增值額依據(jù)是增值額, ,即納稅人取得全部轉(zhuǎn)讓收入減去稅法規(guī)定允即納稅人取得全部轉(zhuǎn)

6、讓收入減去稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。對于許扣除項(xiàng)目金額后的余額。對于納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的實(shí)的, ,應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)對該房屋按照評估出的房屋重置成本價(jià)應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)對該房屋按照評估出的房屋重置成本價(jià), ,乘以房屋的成新度折扣率乘以房屋的成新度折扣率, ,確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額, ,并用該并用該6第一第一章章土地增值稅概述土地增值稅概述房產(chǎn)所座落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來確定土房產(chǎn)所座落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來確定土地的扣除項(xiàng)目金額。這一點(diǎn)類似財(cái)產(chǎn)稅。地的扣除項(xiàng)目金額。這一點(diǎn)類似財(cái)產(chǎn)稅。( (四四) ) 土地增值稅是貫徹國家宏觀

7、調(diào)控政策而出臺的一土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺的一個稅種個稅種, ,是國家利用稅收經(jīng)濟(jì)杠桿對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行必要的調(diào)是國家利用稅收經(jīng)濟(jì)杠桿對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)。也就是說節(jié)。也就是說, ,土地增值稅不以收入為目的土地增值稅不以收入為目的, ,是作為宏觀調(diào)節(jié)是作為宏觀調(diào)節(jié)的手段作用于房地產(chǎn)市場的手段作用于房地產(chǎn)市場, ,因此土地增值稅又是一個特定目因此土地增值稅又是一個特定目的稅。的稅。7第二章第二章 稅制要素稅制要素扣扣 除除 項(xiàng)項(xiàng) 目目 的的 確確 定定征征 稅稅 范范 圍圍房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定計(jì)計(jì) 算算 方方 法法1234注注 意意 問問 題題58第一節(jié)征稅范圍

8、第一節(jié)征稅范圍一、相關(guān)概念一、相關(guān)概念房地產(chǎn)房地產(chǎn): :房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房產(chǎn)又稱建筑物，包房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房產(chǎn)又稱建筑物，包括房屋和構(gòu)筑物兩部分；地產(chǎn)又稱土地，是指地球表面的陸括房屋和構(gòu)筑物兩部分；地產(chǎn)又稱土地，是指地球表面的陸地，包括土地表面、地表的地上空間和地下空間。實(shí)物形態(tài)地，包括土地表面、地表的地上空間和地下空間。實(shí)物形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)是連為一體的，也就是說單純的房產(chǎn)或地產(chǎn)都上房產(chǎn)和地產(chǎn)是連為一體的，也就是說單純的房產(chǎn)或地產(chǎn)都稱為房地產(chǎn)。稱為房地產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)：財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)所有者依法享有占有、產(chǎn)權(quán)：財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)所有者依法享有占有、使用、和處分的權(quán)利。使用、和處分的權(quán)利。.

9、.土地使用權(quán)：是指土地使用人根據(jù)法律、合同等規(guī)土地使用權(quán)：是指土地使用人根據(jù)法律、合同等規(guī)定，在法律允許范圍內(nèi)，對土地享有的使用權(quán)利。定，在法律允許范圍內(nèi)，對土地享有的使用權(quán)利。建筑物：包括房屋和構(gòu)筑物。房屋是指有門、有窗，建筑物：包括房屋和構(gòu)筑物。房屋是指有門、有窗，供人們生產(chǎn)生活建筑物；構(gòu)筑物是指除房屋外的如圍墻、煙供人們生產(chǎn)生活建筑物；構(gòu)筑物是指除房屋外的如圍墻、煙囪、水池和窯、窖等建筑物。囪、水池和窯、窖等建筑物。 9第一節(jié)征稅范圍第一節(jié)征稅范圍. .附著物：是指附著在土地之上不能移動，一經(jīng)移動附著物：是指附著在土地之上不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。如附著于土地之上的花、草、樹木等

10、。即遭損壞的物品。如附著于土地之上的花、草、樹木等。F. F.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓: :是指國家以土地所有者的身份將土地是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者, ,并向土地使用者收取并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金的行為。G.G.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指土地使用權(quán)擁有者將土地使用：是指土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。二、征稅范圍的一般規(guī)定二、征稅范圍的一般規(guī)定土地增值稅的土地增值稅的課稅對象課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他

11、附著物產(chǎn)權(quán)。包括：上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)。包括：A.A.國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán), , B.B.建筑物，建筑物，C.及地上附著物。及地上附著物。 10第一節(jié)征稅范圍第一節(jié)征稅范圍 (一一)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物國有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物和附著物征稅征稅,轉(zhuǎn)讓集體土地行為不征稅。既對轉(zhuǎn)讓國有土轉(zhuǎn)讓集體土地行為不征稅。既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅也對轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。地使用權(quán)征稅也對轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。 (二二)土地增值稅對國有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著土地增值稅對國有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行

12、為征稅。物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為征稅。A.轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓,B. 產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 (三三)土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，也就是說是對有償轉(zhuǎn)讓行為征稅。對以繼承等方式無償轉(zhuǎn)讓也就是說是對有償轉(zhuǎn)讓行為征稅。對以繼承等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的房地產(chǎn),則不予征稅。則不予征稅。只有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為同時(shí)具備上述三個條件時(shí)，才屬只有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為同時(shí)具備上述三個條件時(shí)，才屬于土地增值稅的征稅范圍。于土地增值稅的征稅范圍。 11第一節(jié)征稅范圍第一節(jié)征稅范圍三、征稅范圍的若干具體規(guī)定三、征稅范圍的若干具體規(guī)定1.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營

13、根據(jù)財(cái)稅字根據(jù)財(cái)稅字【1995】48號第一條及財(cái)稅號第一條及財(cái)稅200621號第號第五條對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營五條對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營,如果投資、聯(lián)營的一方如果投資、聯(lián)營的一方以土地以土地(房地產(chǎn)房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件的作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件的(房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外開發(fā)企業(yè)除外),暫免征收土地增值稅暫免征收土地增值稅;但是但是,上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定征收土地增值稅。按規(guī)定征收土地增值稅。例例:甲以一宗甲以一宗20萬平方米的土地與乙出資萬平方米的土地與乙出資2億元人民幣合億元人民幣合作成立一非房地產(chǎn)企業(yè)作成立一非房地產(chǎn)企業(yè),搞機(jī)械加工。甲

14、將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓搞機(jī)械加工。甲將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓到新成立的企業(yè)，對甲是否征收土地增值稅？上述企業(yè)將廠到新成立的企業(yè)，對甲是否征收土地增值稅？上述企業(yè)將廠房再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否征稅？如果甲、乙成立房地產(chǎn)開發(fā)公司怎樣房再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否征稅？如果甲、乙成立房地產(chǎn)開發(fā)公司怎樣征稅。征稅。思考一下:12第一節(jié)征稅范圍第一節(jié)征稅范圍2. 合作建房合作建房對于一方出地對于一方出地,一方出資金一方出資金,雙方合作建房雙方合作建房,建成后分房自建成后分房自用的用的,暫免征土地增值稅暫免征土地增值稅;但是但是,如果建成后轉(zhuǎn)讓的如果建成后轉(zhuǎn)讓的,按規(guī)定征收按規(guī)定征收土地增值稅土地增值稅(引文引文:財(cái)稅字財(cái)稅字199548號第二條

15、號第二條)。3. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的中的, 暫免征土地增值稅（引文暫免征土地增值稅（引文:財(cái)稅字財(cái)稅字199548號第三條號第三條);兼并概念是指兩個規(guī)模大致相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)結(jié)合起來將其資兼并概念是指兩個規(guī)模大致相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)結(jié)合起來將其資源整合成一個實(shí)體。兼并前企業(yè)的股東或所有者在兼并企業(yè)源整合成一個實(shí)體。兼并前企業(yè)的股東或所有者在兼并企業(yè)中擁有股份，同時(shí)原來企業(yè)的高級管理人員繼續(xù)在兼并后的中擁有股份，同時(shí)原來企業(yè)的高級管理人員繼續(xù)在兼并后的企業(yè)中擔(dān)任高級管理職位。相反，收購是指一個企

16、業(yè)取得另企業(yè)中擔(dān)任高級管理職位。相反，收購是指一個企業(yè)取得另一個企業(yè)的所有權(quán)和管理控制權(quán)。是否取得控制權(quán)是區(qū)分兼一個企業(yè)的所有權(quán)和管理控制權(quán)。是否取得控制權(quán)是區(qū)分兼并與收購的關(guān)鍵。并與收購的關(guān)鍵。 13第一節(jié)征稅范圍第一節(jié)征稅范圍企業(yè)兼并是指企業(yè)兼并是指:A:A企業(yè)對企業(yè)對B B企業(yè)進(jìn)行并購企業(yè)進(jìn)行并購, ,結(jié)果會出現(xiàn)被并購結(jié)果會出現(xiàn)被并購B B企業(yè)法人主體資格企業(yè)法人主體資格消失，消失，B B企業(yè)繼續(xù)存在。企業(yè)繼續(xù)存在。 企業(yè)合并是指企業(yè)合并是指:A:A、B B兩家企業(yè)進(jìn)行兩家企業(yè)進(jìn)行重組重組, ,結(jié)果會出現(xiàn)結(jié)果會出現(xiàn)A A、B B企業(yè)主體資格企業(yè)主體資格同時(shí)消失同時(shí)消失, ,重新出現(xiàn)重新出

17、現(xiàn)C C企業(yè)。企業(yè)。 4. 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后期滿后,視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的,屬于征收土屬于征收土地增值稅的范圍。地增值稅的范圍。14第一節(jié)征稅范圍第一節(jié)征稅范圍5交換房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入,按照規(guī)定屬于征收土地按照規(guī)定屬

18、于征收土地增值稅的范圍。增值稅的范圍。 對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng) 地稅務(wù)地稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。（引文：財(cái)稅機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。（引文：財(cái)稅199548號號 第五條）第五條） 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。本通知自對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。本通知自2008年年11月月1日起實(shí)施。（引文：財(cái)稅日起實(shí)施。（引文：財(cái)稅2008137號）號） 6.房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地用于出

19、租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和15第一節(jié)征稅范圍第一節(jié)征稅范圍費(fèi)用（引文：國稅發(fā)費(fèi)用（引文：國稅發(fā)2006187號第三條（二）款）號第三條（二）款） 7.房地產(chǎn)評估增值房地產(chǎn)評估增值房地產(chǎn)評估增值房地產(chǎn)評估增值,沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓,不屬于征不屬于征收土地增值稅的范圍。收土地增值稅的范圍。8.國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物國家收回或征用國家收回或征用,雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更,原

20、房地產(chǎn)所有原房地產(chǎn)所有人也取得了收入人也取得了收入,但因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地但因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)?？梢悦庹魍恋卦鲋刀?。（引文：條例第八條）產(chǎn)。可以免征土地增值稅。（引文：條例第八條）條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 16第一節(jié)征稅范圍第一節(jié)征稅范圍因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要

21、而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。（引文：實(shí)施細(xì)則第十一條）值稅。（引文：實(shí)施細(xì)則第十一條）9. 以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不屬于征稅范圍。以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不屬于征稅范圍。（引文：實(shí)施細(xì)則第二條）（引文：實(shí)施細(xì)則第二條）具體講具體講,包括以下情況。包括以下情況。A.房地產(chǎn)繼承。是指繼承者依照法律規(guī)定，繼

22、承產(chǎn)權(quán)人房地產(chǎn)繼承。是指繼承者依照法律規(guī)定，繼承產(chǎn)權(quán)人房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。以法律判決或相關(guān)證明為依據(jù)確認(rèn)繼承的真?zhèn)?。以法律判決或相關(guān)證明為依據(jù)確認(rèn)繼承的真?zhèn)巍?B.贈與。以下兩種贈與行為不屬于征稅范圍：贈與。以下兩種贈與行為不屬于征稅范圍： 17第一節(jié)征稅范圍第一節(jié)征稅范圍 （1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接瞻養(yǎng)義務(wù)人。地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接瞻養(yǎng)義務(wù)人。（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、營利的

23、社會團(tuán)、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。其中民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。其中,社會團(tuán)體是社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會指中國青少年發(fā)展基金會,希望工程基金會、宋慶齡基金會希望工程基金會、宋慶齡基金會;減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)、以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利基金會、老區(qū)促進(jìn)、以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。（引文：財(cái)稅字的公益性組織。（引文：財(cái)稅字【1995】48號第四條）號第四條）18有關(guān)事項(xiàng)有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍是否屬于征

24、稅范圍出售出售征，包括三種情況征，包括三種情況（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（3）存量房地產(chǎn)的買賣）存量房地產(chǎn)的買賣繼承、贈與繼承、贈與（1）繼承，不征（無收入）；（）繼承，不征（無收入）；（2）贈與：公益性贈與，贈與直系親）贈與：公益性贈與，贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈與，征屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈與，征出租出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，抵

25、押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，以房地產(chǎn)抵債，征以房地產(chǎn)抵債，征房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自有住房，免征單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自有住房，免征以房地產(chǎn)投資以房地產(chǎn)投資聯(lián)營聯(lián)營（1）房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征，將）房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征，將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，征；（投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，征；（2）投資聯(lián)營的企業(yè)屬于房地產(chǎn)開）投資聯(lián)營的企業(yè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營，征發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營，征合

26、作建房合作建房建成后自用，免征；建成后轉(zhuǎn)讓的，征建成后自用，免征；建成后轉(zhuǎn)讓的，征兼并轉(zhuǎn)讓房地兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)暫免征暫免征代建房代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）房地產(chǎn)重新評房地產(chǎn)重新評估估不征（無收入）不征（無收入）19第一節(jié)征稅范圍第一節(jié)征稅范圍四、土地增值稅納稅義務(wù)人四、土地增值稅納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),并取得收入的單位和個人。包并取得收入的單位和個人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)

27、戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。土地增值稅的納稅人有以下特點(diǎn)：土地增值稅的納稅人有以下特點(diǎn)：A.不論法人和自然人不論法人和自然人B.B.不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或注冊類型不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或注冊類型C.C.不論內(nèi)資與外資企業(yè)，不論中國公民與外籍個人不論內(nèi)資與外資企業(yè)，不論中國公民與外籍個人20第二節(jié)第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定 土地增值稅的土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物所取得的增

28、值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地筑物及附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除產(chǎn)的收入減除條例條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 計(jì)算增值額需要把握兩個關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，計(jì)算增值額需要把握兩個關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。21第二節(jié)第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定 一、轉(zhuǎn)讓收入的確定一、轉(zhuǎn)讓收入的確定（一）依據(jù)國稅函（一）依據(jù)國稅函【2010

29、】220號第一條土地增值稅清號第一條土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。轉(zhuǎn)已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。轉(zhuǎn)讓收入包括全部價(jià)款和有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利

30、益。具體有三類：讓收入包括全部價(jià)款和有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體有三類： 貨幣收入。包括現(xiàn)金、銀行存款貨幣收入。包括現(xiàn)金、銀行存款 、支票、支票 、匯票、匯票 、國庫券國庫券 、金融債券、金融債券 、股票等有價(jià)證券。其實(shí)質(zhì)為轉(zhuǎn)讓方因、股票等有價(jià)證券。其實(shí)質(zhì)為轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅房地產(chǎn)而向?qū)Ψ绞杖〉膬r(jià)款。轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅房地產(chǎn)而向?qū)Ψ绞杖〉膬r(jià)款。22第二節(jié)第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定 實(shí)物收入。一般是指轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物收入。一般是指轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥、房屋等實(shí)物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥、房屋等 。 需要說明的是需要說明的是實(shí)物收入的價(jià)值要進(jìn)行評估確定收

31、入。實(shí)物收入的價(jià)值要進(jìn)行評估確定收入。 其他收入。指轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或其他收入。指轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán) 、商譽(yù)權(quán)、商譽(yù)權(quán) 、著作權(quán)著作權(quán) 、土地使用權(quán)等。其價(jià)值要進(jìn)行評估確定收入。、土地使用權(quán)等。其價(jià)值要進(jìn)行評估確定收入。（二）以評估價(jià)格為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（二）以評估價(jià)格為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則第十四條第（三）款規(guī)定：根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則第十四條第（三）款規(guī)定：房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照

32、房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按下列順序確定：下列順序確定： （1）有評估價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓有評估價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。房地產(chǎn)的收入。 23第二節(jié)第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定（2）沒有評估價(jià)格的按下列順序確定：）沒有評估價(jià)格的按下列順序確定：A.A.按本幢建筑物平均銷售價(jià)格確定；按本幢建筑物平均銷售價(jià)格確定； B.B.按本企業(yè)當(dāng)期的銷售平均價(jià)格確定；按本企業(yè)當(dāng)期的銷售平均價(jià)格確定；C C.按同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格按同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平

33、均價(jià)格確定。確定。 (三三) 非直接銷售應(yīng)稅房地產(chǎn)收入確定。非直接銷售應(yīng)稅房地產(chǎn)收入確定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入： a. a.開發(fā)產(chǎn)品用于開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵開發(fā)產(chǎn)品用于開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵; ; b. b.開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資、分配給股東或投資人開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資、分配給股東或投資人; ; c. c.開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)貨幣性資產(chǎn); ; d. d.開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、廣告等。開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、廣告等。24第二節(jié)第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定房地產(chǎn)

34、轉(zhuǎn)讓收入的確定上述行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)上述行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), , 其收入其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按下列方法和順序確認(rèn)： A.按本企業(yè)當(dāng)期的銷售平均價(jià)格確定；按本企業(yè)當(dāng)期的銷售平均價(jià)格確定； B.按同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)按同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。格確定。 C. .由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。價(jià)格或評估價(jià)值確定。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)

35、權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（引文：（引文：國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號）號）25第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定 一、扣除項(xiàng)目的確認(rèn)原則一、扣除項(xiàng)目的確認(rèn)原則在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，以實(shí)際支付并在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，以實(shí)際支付并取得合法有效憑證為準(zhǔn)，對只有實(shí)際支付沒有取得合法取得合法有效憑證為準(zhǔn)，對只有實(shí)際支付沒有取得合法有效憑證的，或者只取得合法有效憑證沒有實(shí)際支付的，有效憑證的，或者只取得合

36、法有效憑證沒有實(shí)際支付的，不得計(jì)入扣除項(xiàng)目（引文：國稅發(fā)不得計(jì)入扣除項(xiàng)目（引文：國稅發(fā)2006187號）。號）。 具具體有以下六項(xiàng)原則：體有以下六項(xiàng)原則：1.相關(guān)性原則。各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直相關(guān)性原則。各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?.準(zhǔn)確性原則。即應(yīng)當(dāng)在準(zhǔn)確性原則。即應(yīng)當(dāng)在“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本成本”、“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用”中分中分別歸集，不得混淆。別歸集，不得混淆。26第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定3.真實(shí)性原則。即扣除項(xiàng)目

37、金額中所歸集的各項(xiàng)成本和真實(shí)性原則。即扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的。費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的。4.合法性原則。即扣除項(xiàng)目中因支付款項(xiàng)而取得的憑證合法性原則。即扣除項(xiàng)目中因支付款項(xiàng)而取得的憑證必須是合法有效憑證。必須是合法有效憑證。5.實(shí)際支付原則。除另有規(guī)定外，合法有效憑證金額與實(shí)際支付原則。除另有規(guī)定外，合法有效憑證金額與實(shí)際支付金額不一致的情況下，扣除項(xiàng)目以實(shí)際支付金額為實(shí)際支付金額不一致的情況下，扣除項(xiàng)目以實(shí)際支付金額為準(zhǔn)。準(zhǔn)。6.配比原則。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個項(xiàng)配比原則。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個項(xiàng)目的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)?/p>

38、共同的目的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。成本費(fèi)用。27第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定二、基本扣除項(xiàng)目二、基本扣除項(xiàng)目（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和在取得土地使用權(quán)過程中為得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：1.1.按照按照中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例讓暫行條例的規(guī)定，以招、拍、掛等出

39、讓方式取得土地使的規(guī)定，以招、拍、掛等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為取得土地使用權(quán)的所支付的土地出讓金；用權(quán)的，為取得土地使用權(quán)的所支付的土地出讓金；2.2.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；3.3.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。（引文：國稅函發(fā)實(shí)際支付的地價(jià)款。（引文：國稅函發(fā)【1995】110號第五號第五條）條） 28第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1.1.土

40、地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.2.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)。3.3.建筑安裝費(fèi)建筑安裝費(fèi)。4.4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。5.5.公共配套設(shè)施費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)。6.6.開發(fā)間接費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用。7.7.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開開 發(fā)費(fèi)用）是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，一般稱發(fā)費(fèi)用）是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，一般稱“三項(xiàng)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用”。 29第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用與三項(xiàng)費(fèi)用的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用與三項(xiàng)費(fèi)用的關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（扣除項(xiàng)目中

41、的）是指與房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（扣除項(xiàng)目中的）是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目有關(guān)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，即三項(xiàng)費(fèi)用。的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，即三項(xiàng)費(fèi)用。兩者有如下關(guān)系：兩者有如下關(guān)系： 扣除項(xiàng)目中的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是企業(yè)銷售費(fèi)用、管理扣除項(xiàng)目中的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是企業(yè)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，即三項(xiàng)費(fèi)用中的一部分，從形式上看，三費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，即三項(xiàng)費(fèi)用中的一部分，從形式上看，三項(xiàng)費(fèi)用包含開發(fā)費(fèi)用，從數(shù)量上看，企業(yè)列支的三項(xiàng)費(fèi)用金項(xiàng)費(fèi)用包含開發(fā)費(fèi)用，從數(shù)量上看，企業(yè)列支的三項(xiàng)費(fèi)用金額大于開發(fā)費(fèi)用金額。兩者不是等量關(guān)系。額大于開發(fā)費(fèi)用金額。兩者不是等量關(guān)系。30第三節(jié)第三節(jié) 扣

42、除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定依據(jù)國稅函依據(jù)國稅函2010220號第三條房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除號第三條房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題問題（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。以內(nèi)計(jì)

43、算扣除。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿唬┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使取得土地使用權(quán)所支付的金額用權(quán)所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。以內(nèi)計(jì)算扣除。31第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除?？鄢?。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。執(zhí)行。（3）房地產(chǎn)開發(fā)

44、企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（4）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；對于超過貸款期限的利息部分和加罰的的部分不允許扣除；對于超過貸款期限的利息部分和加罰的

45、利息不允許扣除。（引文：財(cái)稅字利息不允許扣除。（引文：財(cái)稅字199548號號 第八條）第八條）32第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定在土地增值稅清算時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息支在土地增值稅清算時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息支出如何核算，均應(yīng)按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的規(guī)定計(jì)算扣除。出如何核算，均應(yīng)按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的規(guī)定計(jì)算扣除。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)（包括企事業(yè)單位、其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)（包括企事業(yè)單位、其他機(jī)構(gòu)、境外非金融機(jī)構(gòu)等）以及個人的借款、分支機(jī)構(gòu)向他機(jī)構(gòu)、境外非金融機(jī)構(gòu)等）以及個人的借款、分支機(jī)構(gòu)向總部借款所支付的利息，不得扣除。總部借款所支付的利息，不得扣除?？偛?/p>

46、（母公司）向分支機(jī)構(gòu)（子公司）轉(zhuǎn)貸，分支機(jī)構(gòu)總部（母公司）向分支機(jī)構(gòu)（子公司）轉(zhuǎn)貸，分支機(jī)構(gòu)支付的利息不能憑銀行開給總部的利息憑據(jù)計(jì)算扣除。支付的利息不能憑銀行開給總部的利息憑據(jù)計(jì)算扣除。33第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。A.營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)，稅率營

47、業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)，稅率5%B. 城建稅及附加。城建稅稅率（城建稅及附加。城建稅稅率（7%、5%、1%）C.印花稅。按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書所載金額的萬分之五貼花印花稅。按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書所載金額的萬分之五貼花（特指（特指:其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算時(shí)允許扣除在其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。對代購買方繳納的稅款對代購買方繳納的稅款

48、, ,不得列入成本不得列入成本。34第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)本之和，加計(jì)20%扣除?？鄢Ｈ?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除項(xiàng)目三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除項(xiàng)目按轉(zhuǎn)讓類型具體分以下幾種扣除方式：按轉(zhuǎn)讓類型具體分以下幾種扣除方式：直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的扣除項(xiàng)目。對取得土地（不直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的扣除項(xiàng)目。對取得土地（不論生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除論生地還是熟地）

49、使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目為：項(xiàng)目為：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額;（2 2）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;（3 3）在）在轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)繳納的稅金。轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)繳納的稅金。不能加計(jì)不能加計(jì)20%的扣除。的扣除。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒買炒賣”地皮的行為。35第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定B.取得房地產(chǎn)使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目取得房地產(chǎn)使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目（1）取得房地產(chǎn)所支付的價(jià)款取得房地產(chǎn)所支付的價(jià)款;（2 2）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;（3 3）在）在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

50、環(huán)節(jié)繳納的稅金。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的稅金。不能加計(jì)不能加計(jì)20%的扣除。的扣除。C.進(jìn)行土地開發(fā)不進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的扣除項(xiàng)目進(jìn)行土地開發(fā)不進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的扣除項(xiàng)目取得土地使用權(quán)后取得土地使用權(quán)后,僅進(jìn)行土地開發(fā)僅進(jìn)行土地開發(fā)(進(jìn)行進(jìn)行 “三通一平三通一平”或或“七通一平七通一平”)，不進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，扣除項(xiàng)目為：，不進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，扣除項(xiàng)目為：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額;（2 2）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;（3 3）開發(fā)土地的）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用成本、費(fèi)用；（4）在在轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)繳納的稅金。轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)繳納的稅金。 36第三節(jié)

51、第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定（5）取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和）取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和開發(fā)土地的開發(fā)土地的成本成本之和之和加計(jì)加計(jì)20%的扣除。的扣除。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。D.進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的扣除項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的扣除項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額;（2 2）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;（3 3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本、費(fèi)用成本、費(fèi)用；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5）取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和）取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)

52、款和開發(fā)土地和新建開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施房及配套設(shè)施成本成本之和之和加計(jì)加計(jì)20%的扣除。的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報(bào)，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。 （引文：國稅函（引文：國稅函【1995】110號第六條）號第六條）37第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定E.E.成片受讓、分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目成片受讓、分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目1.基本規(guī)定：基本規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按已轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按已轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

53、面積占面積占總面積總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬匆艳D(zhuǎn)讓面積占總可售建的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按已轉(zhuǎn)讓面積占總可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。“總面積總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地面積。即：可是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地面積。即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的土地面積轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的土地面積（如道路、綠化等公用設(shè)施的用地）（引文：國稅函（如道路、綠化等公用設(shè)施的用地）（引文：國稅函【1999】112號）號）2.分?jǐn)偡椒ǎ悍謹(jǐn)偡椒ǎ?8第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定（1 1

54、）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；的比例?jì)算分?jǐn)?；? 2）按轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可售總建筑面積的比例計(jì)算按轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可售總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；分?jǐn)?；? 3）稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。需要說明的是（需要說明的是（1）、（）、（2）兩種分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算的結(jié)果是）兩種分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算的結(jié)果是有差別的有差別的【例例】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司以某房地產(chǎn)開發(fā)公司以1000萬元購買萬元購買10000平方平方米的土地（熟地）進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。該房地產(chǎn)公司共建寫字米的土地（熟地）進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。該房地產(chǎn)公司共建寫字樓、住宅樓各樓、住宅樓各1棟，

55、其中：寫字樓占地面積棟，其中：寫字樓占地面積4000平方米，建平方米，建筑面積筑面積15000平方米；住宅樓占地面積平方米；住宅樓占地面積6000平方米，建筑面平方米，建筑面積積10000平方米。住宅樓已銷售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。那平方米。住宅樓已銷售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。那么住宅樓應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為：么住宅樓應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為：39第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定A.按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)?，住宅樓?yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)偅≌瑯菓?yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為款為: 1000萬元萬元100006000=600萬元萬元B.按轉(zhuǎn)讓的建筑面積分?jǐn)?，住宅樓?yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為按轉(zhuǎn)讓的建筑面積分?jǐn)?/p>

56、，住宅樓應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為: 1000萬元萬元（15000+10000）10000=400萬元萬元可見，按不同的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算的結(jié)果是不同的。如果建可見，按不同的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算的結(jié)果是不同的。如果建筑面積大致相同，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)傒^為簡單，筑面積大致相同，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)傒^為簡單，如果建筑面積差別很大，按轉(zhuǎn)讓的建筑面積分?jǐn)傒^為合理。如果建筑面積差別很大，按轉(zhuǎn)讓的建筑面積分?jǐn)傒^為合理。 40第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定 四、代收費(fèi)用扣除的有關(guān)規(guī)定四、代收費(fèi)用扣除的有關(guān)規(guī)定縣及縣以上政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，縣及縣以上政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可

57、按下列規(guī)定辦理：可按下列規(guī)定辦理：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用本單位的有效收費(fèi)憑證，代收費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用本單位的有效收費(fèi)憑證，代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。代收費(fèi)用在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)允許扣除，但不能作收入。代收費(fèi)用在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)允許扣除，但不能作為加計(jì)為加計(jì)20%的基數(shù)。的基數(shù)。2.如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用收費(fèi)單位的有效收費(fèi)憑證，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用收費(fèi)單位的有效收費(fèi)憑證，代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)之中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，收代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)之中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，收費(fèi)項(xiàng)目不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

58、其代收費(fèi)用在計(jì)算扣除項(xiàng)目費(fèi)項(xiàng)目不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。其代收費(fèi)用在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除。（引文：財(cái)稅字金額時(shí)不允許扣除。（引文：財(cái)稅字199548號第六條號第六條 ）41第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定五、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題五、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題（一）對房地產(chǎn)企業(yè)建造的用于安置拆遷戶的回遷安置（一）對房地產(chǎn)企業(yè)建造的用于安置拆遷戶的回遷安置房，視同銷售處理，確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)房，視同銷售處理，確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入

59、拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入銷售收入。補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入銷售收入。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋價(jià)值（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋價(jià)值可按當(dāng)期市場價(jià)格視同貨幣安置計(jì)入開發(fā)成本。可按當(dāng)期市場價(jià)格視同貨幣安置計(jì)入開發(fā)成本。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入開發(fā)成本。據(jù)計(jì)入開發(fā)成本。（引文：國稅函（引文：國稅函【20102010】220220號）號）42第三節(jié)第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的確定扣除項(xiàng)目的確定六、適用稅率六、適用稅率土地增值稅采

60、用四級超率累進(jìn)稅率土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率 43第四節(jié)計(jì)算方法第四節(jié)計(jì)算方法一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算方法一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算方法（一）收入額的確定（一）收入額的確定（二）扣除項(xiàng)目金額的確定（二）扣除項(xiàng)目金額的確定1. .支付的地價(jià)款支付的地價(jià)款2. .房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本3. .房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（1）能認(rèn)定利息的：利息（）能認(rèn)定利息的：利息（12）5以內(nèi)以內(nèi)（2）不能認(rèn)定利息的：（）不能認(rèn)定利息的：（12）10以內(nèi)以內(nèi)4、稅金、稅金（1）營業(yè)稅：銷售收入）營業(yè)稅：銷售收入5（2）城建稅：營業(yè)稅）城建稅：營業(yè)稅（7、5、1）（3）教育費(fèi)附加：營業(yè)稅）教育