物業(yè)公司組建方案

1、物業(yè)公司的組建方案及管理辦法 根據(jù)公司建設開發(fā)項目的總體發(fā)展規(guī)劃， 經(jīng)公司研究決定， 擬組建物 業(yè)管理公司，現(xiàn)擬定組建方案及管理辦法如下：一、組建物業(yè)公司的目的：1、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、全程、 真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務理念。以“為客戶提供安全、 舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷 再增長的需求”為企業(yè)使命，形成“團結、務實、嚴謹、高效”的企 業(yè)作風。2、建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務、肯奉獻、高素質(zhì)、服務優(yōu)的 物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務意識、競爭意識、成 本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識。具備八心

2、：安 心、事業(yè)心、責任心、誠心、細心、信心、耐心、愛心。制定設備、 設施養(yǎng)護計劃，使物業(yè)“保值” 、“增值”。根據(jù)物業(yè)項目的設備、設 施來制定不同階段的養(yǎng)護計劃，結合設備、設施特性，以日常養(yǎng)護為 基礎，維護好所有的設備、設施，確保日常的正常運轉。3、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務質(zhì)量。圍繞業(yè)主舉 辦各種各樣、豐富多彩的聯(lián)誼活動，通過多種方式展現(xiàn)具有特色的 開發(fā)公司企業(yè)文化和物業(yè)管理的新理念， 增進與業(yè)主之間的交流和溝通，贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持， 促使物業(yè)管理服務 水平的持續(xù)提高。二、組建物業(yè)公司的思路（一）、組建前準備1、擬定物業(yè)公司名稱2、擬定注冊資本3、股權結構及出資

3、方式4、擬定經(jīng)營范圍（二）、公司的組建條件1 / 241、企業(yè)名稱的確定 ;2、企業(yè)住所 ;3、法定代表人 ;4、注冊資本 ;5、公司章程 ;6、公司從業(yè)人員。（三）、物業(yè)公司的設立程序 在組建條件具備以后 ,申請物業(yè)管理公司的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申 請設立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì) ,連同相關申請送交當?shù)刂鞴懿块T審批。 收到核發(fā)的批準文件后 ,再按有關規(guī)定向當?shù)毓ど坦芾頇C關辦理企業(yè) 注冊登記手續(xù) ,領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 ,即可對外營業(yè) ,并按規(guī)定在 30 日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書 ,還要向稅務機 關辦理稅務手續(xù)。（四）、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)申報在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后 ,按照規(guī)定申報企業(yè)

4、資質(zhì) ,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì) 等級1）資質(zhì)一級企業(yè) :注冊資本 500 萬元以上 ;具有中級以上職稱的人員 不少于 30 人, 企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書 ,80%以上的 部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書 ;管理兩種類型以上的物業(yè) 管理各類物業(yè)的面積分別占規(guī)定計算基數(shù)的百分比之和不低于 100%;20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu) 秀住宅小區(qū) （大廈、工業(yè)區(qū) ）”稱號;具有健全的企業(yè)管理和符合國家規(guī) 定的管理制度 ;建立了基金管理與使用制度。2）資質(zhì)二級企業(yè) :注冊資本 300 萬元以上 ;具有中級以上職稱的管理 人員、工程技術人員不少于 20 人

5、,企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管 理企業(yè)經(jīng)理崗位證書 ,60%以上的部門經(jīng)理、 管理員取得從業(yè)人員崗位 證書 ;管理兩種類型以上的物業(yè) ;管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算 基數(shù)的百分比之和不低于 100%;10%以 2 / 24上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) （大廈、工業(yè)區(qū) ）”稱號 ,10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu) 秀住宅小區(qū) （大廈、工業(yè)區(qū) ）稱號 ;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家 規(guī)定的財務管理制度 ;建立了維修基金管理與使用制度。3）資質(zhì)三級企業(yè) :注冊資本 50萬元以上 ;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于 8 人,經(jīng)理取得建設部

6、頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè) 經(jīng)理崗位證書 ,50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書 有委托的物業(yè)管理項目 :具有比較健全企業(yè)管理制度和財務管理制度建立了維修基金管理和使用制度。三、物業(yè)公司的組織形式（一）、公司構架：董事長環(huán)境管理部總經(jīng)理物業(yè)管理部 工程管理部 安全保衛(wèi)部（二）、人員編制總經(jīng)理：人財務部：人物業(yè)管理部：人工程管理部：人安全保衛(wèi)部：人環(huán)境清潔部：人（三）、職責、服務內(nèi)容與工作程序：物業(yè)管理部：1、職責：3 / 24令為物業(yè)管理和服務配套配置適合的人力資源。負責日常辦公行政事務。管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案0接受和處理業(yè)主報修、投訴、委托服務事宜C協(xié)調(diào)各部門日常運作0檢查服務質(zhì)量，

7、對不合格服務采取糾正和預防措施O負責日常物業(yè)管理費用收取2、服務內(nèi)容：0建立客戶服務中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線服務0根據(jù)業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協(xié)調(diào)各部門為 業(yè)主提供服務0按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案0按內(nèi)部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作0按培訓計劃，組織和落實培訓事宜，并記錄考察結果 0做好與業(yè)主的溝通、回訪工作0按服務質(zhì)量評定要求和不合格服務控制，做好服務質(zhì)量控制工作 0按財務制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作 0做好業(yè)主裝修管理3、程序：內(nèi)部管理工作流程圖根據(jù)工作計劃和客戶服務員工作結果文員根物進行檢查據(jù)業(yè)實際管效理果部進行根據(jù)實際情況實

8、施過程中信息反饋質(zhì)量分析改正 和新的需求擬擬定糾正定新的工作計劃/預防措施對外服務工作流程圖 各種渠道部門主管下達指令或業(yè)主需求客戶服務中業(yè)主需求下達指令 財 務按工作指令實施心相關人員 征求業(yè)主意見 根據(jù)客戶需求下達指令實 施 5 / 24評定業(yè)主程管 監(jiān)督有關部門 結果 理 服 部 務 質(zhì) 量 控 制 制定新的管理制度 信息反饋 / 分析改進 滿足業(yè)主要求 擬定糾正 / 預防措施 服務質(zhì)量控制圖 各種服務信息反饋結果 服務質(zhì)量評定會議進行分析、討論 擬定糾正 / 預防措施進行檢查 服務各相關部門主管服務質(zhì)量改進各種質(zhì)量記錄業(yè)主信息反饋服務結果有效性驗證改進和提高服務質(zhì)量為業(yè)主提供服務業(yè)主意

9、見問卷調(diào)查 達到業(yè)主需求和滿意 樓宇交付工作程序6 / 24為保障業(yè)主（住戶）和開發(fā)公司的合法權益，按售、租合同有關條款 順利進行交付工作，特制定下列工作程序：A、業(yè)主（住戶）憑有效、合法的租售合同和入住通知書在物業(yè)管理 部客戶服務中心辦理入伙手續(xù)。Q工程部相關人員陪同業(yè)主（住戶）前往交接。C檢查室內(nèi)建筑情況（如墻面、頂面、門、窗等）；C檢查室內(nèi)所有設備、設施（室內(nèi)燈、鎖、地坪、天花等）；。查對水電表的當前讀數(shù)并記錄。B、將上述三項內(nèi)容的檢查結果填寫在交房驗收記錄表中，由業(yè) 主（住戶）與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認。C、對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題及時通報給開發(fā)公司，在確認處理意見后安 排落實整修、調(diào)換

10、、清潔、打掃等服務工作。由業(yè)主（住戶）認證并 填寫樓宇維修記錄 。物業(yè)移交管理程序物業(yè)公司進行接管準備工作成立項目管理處 組織驗收小組 相關記錄及表格 工程等部門物業(yè)資料移交 產(chǎn)權資料 政府部門驗收合格資料 工程技術資料7 / 24開發(fā)公司通知物業(yè)管理，準備驗收符合接管驗收條件物業(yè)公司復函，進行驗收的準備工作 物業(yè)公司、開發(fā)公司共同進行驗收 房屋接收驗收標 準開發(fā)公司移交鑰匙， 物業(yè)公司接管 工程質(zhì)量遺留問題 施 工單位整改加強對業(yè)主裝修管理為了維護全體業(yè)主的合法權益， 確保物業(yè)的安全和整體形象， 按照有 關規(guī)定，結合物業(yè)項目的實際情況，編制裝修手冊 ，加強對業(yè)主 的裝修管理工作，規(guī)范裝修管理

11、、裝修審批、建立細致嚴密的裝修跟 蹤監(jiān)管體系、處理違規(guī)裝修。裝修管理組織：物業(yè)管理部負責裝修管理事宜 安全保衛(wèi)部、工程管理部、清潔部負責日常裝修檢查裝修管理： 受理業(yè)主裝修申請并辦理有關手續(xù) 審核裝修者的相關資料，宣傳裝修手冊及裝修管理規(guī)定 跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保安全施工 辦理施工人員出入登記監(jiān)管施工隊按規(guī)定及時清運裝修垃圾裝修安全管理 發(fā)現(xiàn)隱患及時與業(yè)主溝通、交流，杜絕違章裝修8 / 24發(fā)現(xiàn)緊急事故，按緊急處理程序及措施進行 物業(yè)項目檔案資料管理檔案是物業(yè)管理的重要組成部分， 管理好檔案是物業(yè)管理工作的重要 內(nèi)容，應按檔案管理要求建立完善的檔案管理體系， 使檔案管理工作 在物

12、業(yè)的使用、維修、改造、擴建以及住戶裝修等方面發(fā)揮重要作用。 建檔要求：按建檔流程，完善檔案管理制度 明確建檔內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集、集中管理 對使用率高的檔案實行受控制管理 推行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、規(guī)范化、經(jīng)?；芾?建檔流程：收集 整理 分類 編號 登記檢查使用入柜輸入電腦檔案分類：物業(yè)公司管理文件檔案房屋結構、建筑工程檔案 設備、設施檔案 住戶檔案 各項服務檔案 檔案資料受控管理： 為避免檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長期保存，而又方便經(jīng)常 使用，對使用頻率高的檔案實行嚴格控制管理。9 / 24相應文件、資料：物業(yè)管理服務合同管理公約業(yè)主公約住戶手冊裝修手冊有關政策法規(guī)資料崗位職責員工手冊行政管

13、理制度報修、投訴、熱線服務受理有關規(guī)定 報修、投訴、熱線服務處理及回訪制度檢查制度服務質(zhì)量評定、不合格服務控制有關規(guī)定 相關費用收取的財務管理制度質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)管理和服務的實際需要具體制定。工程管理部1、職責：確保物業(yè)項目各種公用設備、設施正常運轉及完好 按照計劃對物業(yè)設備、設施進行日常維修保養(yǎng)10 / 24為業(yè)主提供無償或有償?shù)膱笮薹?、內(nèi)容：供電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)給排水系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)房屋維修養(yǎng)護業(yè)主評定各業(yè)主意見或建業(yè)主報修服務3、程序：工程管理部工作流程圖組織實施 下達工作指令實施 各設備、設施主管 各崗位領班及員工 工程工作結果 管 使用效果理檢 24/ 11部查各崗位領

14、班信息反饋綜合檢查擬定設備、設施主管 新 抽議的量計維修、保養(yǎng)質(zhì)量分析維修、保養(yǎng)過程信息改進劃反饋果 / 預防措施擬定糾正設備、設施維修保養(yǎng)流程圖根據(jù)年計劃、月 組織實施計劃下達指令施 各設備、設施主管 各崗位領班及員工維修保養(yǎng)結果 12 / 24檢工程查管理崗位領班 部 按 各設備、 實綜合 抽查設施主管 際 情 況質(zhì)量 月 計年維修、保養(yǎng)質(zhì)量分析改進 24/ 13劃 維修、保養(yǎng)過程信息反饋 結果擬定糾正 / 預防措施，保存記錄 業(yè)主報修工作流程 業(yè)主報修各種方式 物管部客服中心 登記、指令 工程管理部 核實處理、開維修單 維修班檢查驗收 上門提供服務（維修）維修領班服務結果業(yè)主驗收質(zhì)量，確

15、認費用維修主管抽查服務結果物業(yè)管理部業(yè)主財務收款4、工程管理部應急預案 發(fā)生停電事故時應急預案14 / 24發(fā)生漏水事故時應急預案 供電所一路供電斷開時應急預案 發(fā)生停水事故時應急預案 發(fā)生電梯系統(tǒng)故障時應急預案5、工程管理部相應文件 崗位職責 各種設備、設施操作程序 各崗位交接班規(guī)定 設備、設施管理總則 設備、設施巡檢制度 各種設備、設施臺帳 年度維修保養(yǎng)計劃 安全操作規(guī)程 裝修工程管理制度 報修服務規(guī)程各項抽查制度不合格服務控制有關規(guī)定質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)項目設備、設施管理和服務實際具體制定 安全保衛(wèi)部：職責：15 / 24負責物業(yè)項目的安全保衛(wèi)工作 負責物業(yè)項目的消防安全工作 負責物業(yè)項目

16、的車輛進出、停放的管理工作 負責物業(yè)項目內(nèi)業(yè)主施工裝修安全的管理工作 內(nèi)容：物業(yè)項目內(nèi)、外安全 停車場、停放車輛安全 設備、設施區(qū)域安全 消防設備、設施正常使用 業(yè)主二次裝修安全 程序：安全保衛(wèi)工作流程圖安保工作下達指令 安保領班 執(zhí)行指令范圍 及操作程序安排工作安保部安保員抽查 檢查 抽查擬定糾正 操作實 預防措施、計劃施 服務業(yè)績 服務過程的 服務過 服 務結果程 16 / 24信息反饋 分析和改進檢查安全管理組織示意圖公司分管安全副總安全保衛(wèi)部 各部門安全小組 消防專員義務消防隊 突發(fā)事件搶險隊全體員工消防應急方案試圖消防中心報警巡邏人員發(fā)現(xiàn)火警，采取最快最有效的辦法邊滅火邊報警根據(jù)報警

17、數(shù)據(jù)確定報警地址消防中心解 誤報 值班人員 火警苗子，除報警信號，暫時封閉煙 原因 巡邏人感探頭告 到現(xiàn)場查看現(xiàn)場指揮，呼叫員 向消防中機動保安、值班心總值班報電工急赴現(xiàn)場 消防中心向 17/ 24119 報警;打開應急廣播系確定火災消控中心向 119統(tǒng);通知相應情況 , 向消報警，打開應急樓層有序撤離控中心總廣播通知相應樓值班報;通知機動人員有序撤離，向; 急赴現(xiàn)場向關領導報告. 司公領導報告 各值班安動用大樓保堅守崗安排值班電救火完畢，位，其余工切斷失火、 消防設施保護現(xiàn)場，安排值班電工切房間電源自救滅火，人員搶救維持秩序，斷失火房間電源，調(diào)查。 生命，向關閉煤氣 組織維持協(xié)助關閉煤氣。

18、公司領導 秩序。匯報 突發(fā)事件應急方案 24/ 18 在發(fā)生突發(fā)事件時，以最快的速度、最短的時間內(nèi)掌握事態(tài)狀況，控 制事態(tài)的發(fā)展， 保證管轄區(qū)域內(nèi)的正常工作， 確保業(yè)主的人身安全和 財產(chǎn)安全。處理程序：一旦發(fā)生突發(fā)事件， 當班保安應立即趕往現(xiàn)場了解情況、 確定事態(tài)狀 況，然后與中控室聯(lián)系，講清地點、原因及目前狀況。必要時中控室 應向 110 報警，報清地點、路名、聯(lián)系電話、目前狀況。 應立即通知總值班領導及各部門有關人員趕赴現(xiàn)場。在崗保安堅守崗位， 其他保安在主管或值班的帶領下前往現(xiàn)場， 在不 傷害他人和財產(chǎn)不受損的情況下， 以最快的速度控制事態(tài)的發(fā)展， 將 突發(fā)事件的損失減少到最低。成立突發(fā)

19、事件指揮部，由現(xiàn)場最高職位者任指揮。 根據(jù)事件狀況及時組織力量，執(zhí)行任務。 配合公安人員和有關部門對事件予以控制和調(diào)查取證。 采取外圍警戒：保護現(xiàn)場，維持秩序，確保現(xiàn)場勘察。 事件結束后，分析原因，制定糾正 / 預防措施，填寫突發(fā)事件記錄 表。物業(yè)管理部、安保主管負責驗證糾正 / 預防措施的落實結果 相應文件： 崗位職責 各崗位交接班規(guī)定 各崗位服務程序 日常工作規(guī)定 中控室管理規(guī)定19 / 24巡更保安工作規(guī)定及處理問題操作程序 消防安全“三級”工作管理制度 消防安全檢查制度 消防報警操作及滅火應急方案 突發(fā)事件時的應急方案 停車場管理規(guī)定各級抽查制度 質(zhì)量記錄： 根據(jù)物業(yè)項目安保管理和服務

20、實際具體制定。 環(huán)境管理部：職責： 負責物業(yè)項目區(qū)內(nèi)公共場所、公共區(qū)域的環(huán)境清潔 負責物業(yè)項目綠化養(yǎng)護工作 負責物業(yè)項目區(qū)內(nèi)蟲害消滅工作負責物業(yè)項目區(qū)內(nèi)日常垃圾清運工作（不包括建筑垃圾、裝修垃圾） 內(nèi)容：公共場所、公共區(qū)域清潔 設備、設施區(qū)域清潔 停車場清潔 周邊衛(wèi)生“三包”區(qū)域清潔 區(qū)域綠化20 / 24區(qū)域滅蟲程序：按有關規(guī)定的清潔標準進行規(guī)范程序清潔 按有關的綠化標準進行規(guī)范程序綠化養(yǎng)護 按垃圾房管理規(guī)定進行規(guī)范程序垃圾清運 按有關的無蟲害標準進行規(guī)范程序滅蟲 環(huán)境清潔部工作流程圖下達指令 安排工作環(huán)境清潔部員工 綠化養(yǎng)護清潔工 環(huán)境清潔部作業(yè)指導書實潔 部 工 業(yè)主公司服務住戶）21/ 24質(zhì)量評定服務結果評定劃服務業(yè)績分析改進環(huán)境清潔部主管服務過程信息反饋 擬定糾正 / 預防措施4、相應文件： 崗位職責 環(huán)境清潔工作標準 垃圾房管理制度 垃圾處理及清運服務 綠化管理制度 滅蟲工作操作規(guī)范 各級抽查制度5、質(zhì)量記錄： 根據(jù)物業(yè)項目環(huán)境管理和服務實際具體制定。培訓實施 根據(jù)制定的管理目標， 結合項目的要求， 將對員工進行