商城物業(yè)管理服務(wù)方案

1、一、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)二、組織架構(gòu)、崗位職責(zé)三、前期物業(yè)效勞內(nèi)容四、日常效勞內(nèi)容第一部分質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量方針? 熱忱：是物業(yè)公司效勞的宗旨。? 平安：是物業(yè)公司效勞的主題。? 興?。菏俏飿I(yè)公司效勞的目標(biāo)。? 高效：是物業(yè)公司效勞的追求。二、質(zhì)量目標(biāo)通過對公司質(zhì)量目標(biāo)的嚴(yán)格貫徹、認(rèn)真實(shí)施，物業(yè)公司將完全有可能到達(dá)以下質(zhì)量目標(biāo)：?保潔綠化達(dá)標(biāo)率：90 %?工程維修及時(shí)率：98 %?工程維修合格率：95 %?投訴處理率：100 %?顧客滿意率：90 %?商戶滿意率：90 %?管理人員培訓(xùn)合格率：98 %?重大火災(zāi)事故：0 %?重大事件發(fā)生率：0 %第二部分組織架構(gòu)、崗位職責(zé)根據(jù)華瑞商城的實(shí)際

2、情況及預(yù)期要完成的效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我司在其他類似工程的成功管理經(jīng)歷，對華瑞商城的物業(yè)人員組織架構(gòu)建議如下：?總經(jīng)理辦公室：一、部門職責(zé)：1、負(fù)責(zé)物業(yè)公司總體方針的制定。2、負(fù)責(zé)安排下屬各部門的工作。3、負(fù)責(zé)對下屬各部門的工作考核。4、負(fù)責(zé)各部門方案、流程、及相關(guān)規(guī)定流程的審核、修改。5、負(fù)責(zé)各部門的協(xié)調(diào)工作。6、負(fù)責(zé)與商城管理層的協(xié)調(diào)工作。二、 部門設(shè)置：總經(jīng)理、一名、文員一名。附：總經(jīng)理崗位職責(zé)文員崗位職責(zé)? 商城管理部：、 部門職責(zé)： 1 、負(fù)責(zé)商戶進(jìn)場、開業(yè)、退店等手續(xù)的辦理。2、負(fù)責(zé)商戶投訴的受理及跟進(jìn)。3、負(fù)責(zé)顧客投訴的受理及跟進(jìn)。4、負(fù)責(zé)費(fèi)用催收工作。5、負(fù)責(zé)商城及商戶的報(bào)

3、修受理。6、負(fù)責(zé)保潔、綠化工作管理。7、負(fù)責(zé)商城及商戶的保險(xiǎn)理賠工作。8、負(fù)責(zé)與商城其他部門的協(xié)調(diào)工作。9、協(xié)調(diào)有關(guān)政府部門的關(guān)系， 配合政府部門的工作。10 、負(fù)責(zé)商城公區(qū)設(shè)備、設(shè)施的日常管理。11 、負(fù)責(zé)商戶檔案的建立和管理。12 、安排協(xié)調(diào)做好商戶提供的各項(xiàng)有償效勞工作13 、對商城各項(xiàng)活動的配合、協(xié)調(diào)、監(jiān)管；14 、定期聯(lián)絡(luò)商戶，了解商戶情況及征求商戶意見；15 、協(xié)調(diào)有關(guān)政府部門的關(guān)系， 配合政府部門的工 作。16 、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。部門架構(gòu):效勞科主管1人管理科主管2人保潔主管1人禮儀接待樓層管理員保潔管理員附：商場管理部經(jīng)理崗位職責(zé)商場管理部文員崗位職責(zé)客服科主管崗位

4、職責(zé)管理科主管崗位職責(zé)保潔主管崗位職責(zé)禮儀接待崗位職責(zé) 播送員崗位職責(zé) 樓層管理員崗位職責(zé) 保潔管理員崗位職責(zé) 貨梯員崗位職責(zé)? 平安管理部一、部門職責(zé)： 1 、負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)視物業(yè)范圍內(nèi)的平安防范工 作，協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理相關(guān)的重大刑 事 案件和火災(zāi)事故。2、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下， 全面負(fù)責(zé)安管工作， 對公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。3、負(fù)責(zé)制定安管部的工作目標(biāo)、工作方案、 實(shí)施方案、應(yīng)急預(yù)案等各種方案，并監(jiān)視 檢查落實(shí)情況。4、負(fù)責(zé)安管、消防用品的申請采買工作。5、貫徹落實(shí)公司及部門的各項(xiàng)平安、 消防規(guī)6、對商城員工及店鋪員工進(jìn)展平安、 防火工 作教育，進(jìn)展平安、消防知識培訓(xùn)。7、組織進(jìn)展平安防火檢查，催促整改

5、平安火 險(xiǎn)隱患，提出完善消防平安措施和意見。8、配合商城管理部、工程部進(jìn)展突發(fā)事件的 處理。9、完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。、部門架構(gòu)：平安監(jiān)控管消控人員外保王理員附：平安管理部經(jīng)理崗位職責(zé)平安管理部文員崗位職責(zé)中控主管崗位職責(zé)外勤主管崗位職責(zé)內(nèi)勤主管崗位職責(zé)平安監(jiān)控管理員崗位職責(zé)管理員內(nèi)保女 保消控人員崗位職責(zé)外保管理員崗位職責(zé) 內(nèi)保安管員崗位職責(zé) 停車場管理員崗位職責(zé) 交通疏導(dǎo)崗位職責(zé) 卸貨區(qū)崗位職責(zé)門崗崗位職責(zé)?工程部:一、部門職責(zé)：1、負(fù)責(zé)商城電氣系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)和故障 檢修。2、負(fù)責(zé)商城公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3、對效勞設(shè)備和效勞設(shè)施，進(jìn)展有效

6、控制，確保設(shè)備和設(shè)施正常使用。4、負(fù)責(zé)商城的水、電、熱量的統(tǒng)計(jì)及能源分擔(dān)的計(jì)算，繪制能源直方圖、曲線圖。5、負(fù)責(zé)商城設(shè)備、設(shè)施卡片的建立、整理、 保存和歸檔。6、配合商場管理部、平安管理部對緊急事件 的處理。7、監(jiān)視外判維修保養(yǎng)合同的執(zhí)行情況。8、制定本系統(tǒng)維修、保養(yǎng)方案。9、負(fù)責(zé)商戶二裝圖紙的審驗(yàn)工作。10、負(fù)責(zé)商戶二裝工程質(zhì)量監(jiān)管及驗(yàn)收工作。11、完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。、部門架構(gòu)部門經(jīng)理1人1人文員強(qiáng)電主管空調(diào)主管弱電主管給排水主管變電運(yùn)行兼維修，電梯技工空調(diào)運(yùn)行兼維修弱電運(yùn)行兼維修附：部門經(jīng)理崗位職責(zé) 工程部文員崗位職責(zé) 強(qiáng)電主管崗位職責(zé) 空調(diào)主管崗位職責(zé) 弱電主管崗位職責(zé) 給排水主

7、管崗位職責(zé) 變電運(yùn)行、維修崗位職責(zé) 電梯技工崗位職責(zé) 空調(diào)運(yùn)行、維修崗位職責(zé) 弱電運(yùn)行、維修崗位職責(zé)綜合維修崗位職責(zé)?行政人事部一、部門職責(zé)：1、在總經(jīng)理、副總經(jīng)理指導(dǎo)卜，認(rèn)真貫徹國家有關(guān)勞動人事管理的方針、政策、法令, 結(jié)合公司實(shí)際情況，組織制定人事行政管理制度，并監(jiān)視實(shí)施2、協(xié)助總經(jīng)理、副總經(jīng)理處理公司對外工作。 與當(dāng)?shù)卣块T及媒體經(jīng)常聯(lián)絡(luò)， 保持良 好關(guān)系。3、負(fù)責(zé)公司員工的招聘及培訓(xùn)工作。4、負(fù)責(zé)年度員工工資福利預(yù)算及月工資、 社 會保險(xiǎn)金的審核。5、制訂員工手冊并監(jiān)視實(shí)施， 如員工考勤及 業(yè)績考核。6、及時(shí)了解國家和地方的法律法規(guī)新動態(tài)， 并定期向總經(jīng)理匯報(bào)。7、負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)后勤工

8、作， 保障公司通暢運(yùn) 轉(zhuǎn)。8、在總經(jīng)理、 副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下， 妥善處理 并協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系。9、完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。三、 部門架構(gòu)增加財(cái)務(wù)會計(jì)、出納各一人附：行政人事部經(jīng)理崗位職責(zé)人事主管崗位職責(zé)行政主管崗位職責(zé)總務(wù)人員崗位職責(zé)采購人員崗位職責(zé)庫管人員崗位職責(zé)司機(jī)崗位職責(zé)第六部分前期物業(yè)效勞鑒于華瑞商城目前已進(jìn)入施工階段，并預(yù)計(jì)于 2006 年 5 月 1 日封 頂 、2007 年 5 月 1 日開 業(yè)， 我司 建 議 物業(yè) 管理公司應(yīng)盡快進(jìn)場開展工作，憑借物業(yè)公司豐富的管理 經(jīng)歷，提出合理化建議，減少開發(fā)商不必要的投資。物業(yè) 管 理 前期介 入 作為 整 體 物業(yè) 中 重要的

9、一 環(huán) ，基于華瑞商城功能上的多樣化，如何進(jìn)展運(yùn)營及管理將是 一項(xiàng)非常有挑戰(zhàn)性的工作，在前期效勞中，周詳?shù)牟贾眉?籌劃對物業(yè)交付使用后的正常運(yùn)作意義重大，而且影響深 遠(yuǎn)。我司將憑借管理多項(xiàng)大型商業(yè)工程的豐富經(jīng)歷及強(qiáng)大 的咨詢配合，在前期效勞中為華瑞商城籌劃出一套切實(shí)可 行、詳盡深入的管理方案，主要工作包括如下： 一、物業(yè)設(shè)施驗(yàn)收調(diào)試驗(yàn)收調(diào)試是物業(yè)前期管理過程中不可缺少的環(huán)節(jié)。 我司將制訂一套物業(yè)接收驗(yàn)收程序提供應(yīng)開展商參 考，為日后物業(yè)管理的正常開展打好根底。在工程竣 工及交付使用期前，我司將成立一個(gè)驗(yàn)收隊(duì)伍，并編 制一份全面驗(yàn)收方案，與開展商、工程監(jiān)理及總承包 商 一同進(jìn) 展 全 面仔 細(xì)的

10、檢 驗(yàn) 及 調(diào)試 ，并 記錄 有關(guān) 數(shù)據(jù) 。 對尚未符合工程標(biāo)準(zhǔn)之工程，及時(shí)向開展商及總承包 商 提 出 跟 進(jìn) 整 改 ，保 證 物 業(yè) 本 身 之 素 質(zhì) 符 合 國 家 標(biāo) 準(zhǔn) ， 并到達(dá)開展商和商戶的要求，以減少日后物業(yè)使用人 投訴物業(yè)的施工質(zhì)量。二、物業(yè)管理方案的制定根 據(jù) 本 工程 的工 期和 開 業(yè) 時(shí)間，為 保證 商 戶 正常 收樓經(jīng)營，現(xiàn) 在就必須做好物業(yè)管理效勞方面的工作 準(zhǔn)備。其中包括：- 根 據(jù) 工程 實(shí) 際情況 ， 制 定物 業(yè)收 樓流 程 表 、 住戶手冊、入住收樓程序、二次裝修指南、機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)方案、消防管理?xiàng)l例及各種 表格、通知、通告等。- 制 定 公 司 的

11、規(guī) 章 制 度 、招 工 方 案 、招 聘 條 件 和用工制度。- 公 開 向社 會 招聘，考 核挑 選適 合本 物 業(yè) 工作 的各級員工。- 設(shè) 計(jì) 管 理 中 心 的 CI 和 工 服 ，統(tǒng) 一 公 司 形 象 。- 對入職 員工進(jìn)展各 項(xiàng)專業(yè)技 術(shù)和效勞意 識 培訓(xùn)。- 和保險(xiǎn) 公司聯(lián)系有 關(guān)整個(gè)物業(yè) 工程投保事宜。- 處 理 其他 籌 備期間 的 各 項(xiàng)工 作。- 定 期 向開 展 商匯報(bào) 物 業(yè) 工作 的進(jìn) 展情 況。- 聯(lián)絡(luò)保險(xiǎn)公司，有 關(guān)投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公 眾 責(zé)任險(xiǎn)等事宜。- 具 體 各部 門 在各階 段 工 作內(nèi) 容如 下：? 物業(yè)公司接標(biāo)階段1 收到開發(fā)商之開標(biāo)書后，物業(yè)公

12、司根據(jù)標(biāo)書內(nèi)相關(guān)資料，組織人員對牧業(yè)進(jìn)展調(diào)查，資料收集。如物業(yè)性質(zhì)，物業(yè)根本資料2 物業(yè)公司根據(jù)自身特點(diǎn)，所掌握的資料及標(biāo)書內(nèi)要求等信息制 作回標(biāo)書。3 積極與開發(fā)商進(jìn)展溝通，修訂回標(biāo)書局部內(nèi)容，及時(shí)就局部問 題進(jìn)展洽談， 掌握競爭對手情況及開發(fā)商意向， 及時(shí)修訂方案。4 物業(yè)公司中標(biāo)后，根據(jù)物業(yè)現(xiàn)施工狀態(tài)，與開發(fā)商協(xié)調(diào)入駐時(shí) 間，進(jìn)場人數(shù)及工種等事項(xiàng)。? 招聘、人員配備階段1 根據(jù)物業(yè)現(xiàn)狀及協(xié)商后結(jié)果合理招聘首期入駐人員， 力求安管、 工程、商管等工作人員均有入駐。2 對即將入駐人員進(jìn)展入職培訓(xùn)，使其盡快達(dá)標(biāo)進(jìn)入角色。3 對入駐人員前期工作進(jìn)展安排， 主要以熟悉物業(yè)現(xiàn)場情況為主。4 根據(jù)物業(yè)

13、須要及開發(fā)商建議制定外包公司招標(biāo)方案書，開場有 方案的對保潔、保安、綠化、消殺蟲控、垃圾清運(yùn)等外包公司 進(jìn)展調(diào)查，尋找意向目標(biāo)。特別對須前期入駐保潔、保安、垃 圾清運(yùn)等公司進(jìn)展市場調(diào)研。? 資料、圖紙等收集階段1 工程部前期入駐人員對樓宇構(gòu)造，強(qiáng)弱電、空調(diào)、給排水、消 防、電梯、煤氣等系統(tǒng)施工現(xiàn)狀，完工情況，設(shè)備型號、種類、 數(shù)量，施工圖紙等資料進(jìn)展收集。2 安管部前期入駐著手對施工現(xiàn)場情況，人員、物資通道，人員 休息、物資存放地點(diǎn)、施工隊(duì)伍花名冊等資料進(jìn)展匯總收集。3 商管部對外包單位繼續(xù)進(jìn)展調(diào)研，確定發(fā)標(biāo)單位名單，制作發(fā)標(biāo)書等。4 商管部配合總經(jīng)辦進(jìn)展外包公司選定工作。? 方案、流程編寫階

14、段1 商管部著手制定進(jìn)出貨流程、裝修管理規(guī)定、樓宇交接流程、 費(fèi)用催收流程等相關(guān)規(guī)定流程。2 工程部著手制定各專業(yè)驗(yàn)收、交付、維修、保養(yǎng)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、 流程。3 安管部著手制定消控、平安、突發(fā)事件等流程、標(biāo)準(zhǔn)。4 商管部協(xié)調(diào)開發(fā)商及各外包單位確定工作范圍、時(shí)間，預(yù)期效 果等事項(xiàng)。5 物業(yè)公司制定各部門工作范圍、職責(zé)等標(biāo)準(zhǔn)。? 裝修期物業(yè)管理階段1 根據(jù)實(shí)際情況，對前期編寫流程、方案、管理規(guī)定進(jìn)展補(bǔ)充、 修改。2 對現(xiàn)場人員，施工行為等情況進(jìn)展有序管理。3 派工程各專業(yè)人員參與開發(fā)商各系統(tǒng)建立管理中，以日后管理 效果為目的，提出合理化建議，掌握施工進(jìn)展、工程質(zhì)量等第 一手資料。4 商管部開場與招商

15、、營運(yùn)等到甲方部門溝通，掌握招商及商戶 進(jìn)場情況。5 商管部根據(jù)與甲方協(xié)定， 視情況安排保潔、 清運(yùn)外包公司進(jìn)場6 制定裝修期保潔、清運(yùn)等管理方案、流程。7 指定臨時(shí)垃圾存放處、臨時(shí)衛(wèi)生間等地點(diǎn)。8 對裝修現(xiàn)場成品向甲方提出成品保護(hù)方案，并具體實(shí)施。9 安管部根據(jù)與甲方協(xié)定結(jié)果，派人進(jìn)駐現(xiàn)場，對裝修平安、消 防實(shí)施有序管理。? 物業(yè)完工接收階段1 檢查各預(yù)完工工程施工情況。2 根據(jù)前期工程、安管參與前期建立情況，以日后管理、使用、 保養(yǎng)為出發(fā)點(diǎn)，提前準(zhǔn)備完工驗(yàn)收資料。3 非封閉區(qū)域完工工程，原那么上不進(jìn)展接收，或與甲方確定成 品保護(hù)方案，及物業(yè)方權(quán)力、義務(wù)后、視情況接收。4 視預(yù)交接區(qū)域，組織

16、相關(guān)專業(yè)人員參與交接驗(yàn)收，交接前明確 檢查標(biāo)準(zhǔn)甲方責(zé)任人等前提條件。5 交接驗(yàn)收時(shí)對交接工程進(jìn)展仔細(xì)檢查，對不合格項(xiàng)、尾項(xiàng)工程 與甲方共同書面確認(rèn)，拍照，并約定整改措施、日期。6 收集交接驗(yàn)收工程的相關(guān)圖紙，說明書等文本資料，并結(jié)合現(xiàn) 場實(shí)際情況進(jìn)展校對。7 結(jié)合現(xiàn)場交接尾項(xiàng)、不合格項(xiàng)整改情況及文本資料整理情況， 決定工程是否予以接收。8 職接收后，立即安排對接收工程進(jìn)展封閉管理或?qū)Ｈ斯芾淼却?施。? 物業(yè)沉靜期階段1 物業(yè)主體大局部已完工，并交予物業(yè)公司管理。那么此物業(yè)進(jìn) 入沉靜期。2 安排保潔進(jìn)展物業(yè)接收后的第一次全面荒掃。3 工程部對現(xiàn)場商務(wù)、設(shè)施進(jìn)展調(diào)試。4 安管部著手制定商戶入住期間

17、相關(guān)平安管理規(guī)定，消防預(yù)案， 門禁設(shè)立崗位安排等方案、流程。5 工程部著手制定商戶入住裝修水源、電源接駁方案。6 商管部與甲方招商、營運(yùn)協(xié)調(diào)，視招商情況及物業(yè)現(xiàn)狀確定商 戶進(jìn)場日期及相關(guān)手續(xù)。7 商管部與安管、工程協(xié)調(diào)，最后確定 ?裝修手冊 ?，裝修管理方 案及相關(guān)流程。8 商管部與財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)、確定裝修費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、流程等方案。9 商管部組織工程、安管對店鋪進(jìn)展最后檢查，合格后封閉，準(zhǔn) 備迎接商戶進(jìn)場。10 商管部著手安排綠化公司進(jìn)場。11 商管部協(xié)同行政部著手選定開業(yè)期樓內(nèi)花壇、長椅、垃圾桶等 設(shè)施種類、形狀、數(shù)量等工作。12 行政人事部與各部進(jìn)展協(xié)調(diào)，對商戶裝修期進(jìn)展人員及工具的 配備，并著

18、手制定開業(yè)期人員及工具配備方案。13 行政人事部確定裝修期人員培訓(xùn)及考評方案。并著手制定開業(yè) 期人員培訓(xùn)及考評方案。14 商管部協(xié)調(diào)物業(yè)工程、 甲方招商、 營運(yùn)部、確定商戶裝修風(fēng)格、 檔次、標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)收、監(jiān)管流程、圖紙審核流程，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，違1234567 ?12345678規(guī)處理等方面措施。? 商戶進(jìn)場裝修階段商管部協(xié)助商戶進(jìn)展圖紙審核。 商戶進(jìn)展店鋪接收。商管部協(xié)調(diào)工程部、安管部參加。 商管部協(xié)助商戶輸進(jìn)場手續(xù)，收集商戶相關(guān)資料。 商管部著手建立商戶檔案。 工程部組織人員對進(jìn)場商戶進(jìn)展店鋪內(nèi)設(shè)備使用前培訓(xùn)，裝修 工藝要求講解、施工界面確定等工作。 安管部對進(jìn)場商戶施工人員辦證，講解消防規(guī)定、要

19、求。 人事行政部落實(shí)工裝制式、數(shù)量，并安排制作。商戶二裝管理階段商管部協(xié)調(diào)營業(yè)部、招商部視開業(yè)時(shí)間，跟進(jìn)商戶裝修進(jìn)度。 商管部落實(shí)營運(yùn)管理規(guī)定，開業(yè)手續(xù)及流程。商管部落實(shí)綠化、蟲控等到外包單位，并安排外圍綠化公司進(jìn) 場。商管部落實(shí)開業(yè)后樓內(nèi)綠植布置位置、種類、數(shù)量。商管部協(xié)調(diào)其它部門確定開業(yè)后樓內(nèi)設(shè)備、 設(shè)施的定樣、 定質(zhì)、行政人事部采購開業(yè)后樓內(nèi)設(shè)施設(shè)備、開業(yè)后人員配備、工具 配備、崗位職責(zé)、考核標(biāo)準(zhǔn)。工程部落實(shí)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行保養(yǎng)方案、方案。 安管部落實(shí)開業(yè)后崗位安排、巡崗動線、崗位細(xì)那么。9 安管部根據(jù)實(shí)際情況安排外保進(jìn)場，確定崗位及要求。10 商管部、工程部、安管部根據(jù) ?裝修管理規(guī)定

20、?、?平安管理規(guī)定 ?、? 消防管理規(guī)定 ?等規(guī)定對商鋪裝修質(zhì)量、 進(jìn)程、裝修行為、 工作 操守等實(shí)施全程監(jiān)管。視情況進(jìn)展處分或責(zé)令返工、停工。? 商戶二裝驗(yàn)收階段1 商管部根據(jù)開業(yè)時(shí)間落實(shí)開荒保潔時(shí)間、方案。2 商管部協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部落實(shí)商戶物管費(fèi)等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)繳情況，收 費(fèi)方案，著手制定商戶費(fèi)用檔案。3 商管部協(xié)調(diào)工程部、安管部對完工店鋪根據(jù)相關(guān)規(guī)定及圖紙進(jìn) 展完工驗(yàn)收。4 商管部協(xié)助商戶辦理裝修費(fèi)用返還工作。5 裝修檔案整理、封檔工作。6 工程部提報(bào)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行調(diào)試情況，制定能源消耗方案，節(jié) 能方案。確定運(yùn)行，保養(yǎng)方案。三、制定管理公約現(xiàn)在國內(nèi)的物業(yè)管理工程，必須有業(yè)主認(rèn)可的、 物業(yè)管理辦公

21、室批準(zhǔn)備案的管理公約。公 約的內(nèi)容主 要是業(yè)主和物業(yè)公司權(quán)利和義務(wù)，以 及詳細(xì)的管理約 定 。我 司 將 根 據(jù) 多 年 的 管 理 經(jīng) 歷 為 劃 瑞 商 城 制 定 合 理 的管理公約，做 到即明確物業(yè)管理公司的職責(zé)、權(quán) 力 和義務(wù)，又能夠保護(hù)商戶的合法利益且被商戶所承受，在今后的物業(yè)管理運(yùn)作中依照管理公約進(jìn)展操 作，防止和減少物業(yè)糾紛。四、物業(yè)管理費(fèi)用測算現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入一個(gè)新的高速開展期，新 樓盤層出不窮，商戶的置業(yè)經(jīng)歷也越來越豐富。在選擇 樓盤時(shí)，除了考慮地理位置、客流量、開發(fā)商背景以及 升值潛力等指標(biāo)外，同時(shí)還要考公司管理的的水平和費(fèi) 用的標(biāo)準(zhǔn)是否可以承受，如果物業(yè)管理費(fèi)制定

22、過高，必 將導(dǎo)致租賃費(fèi)也過度虛高，影響招商工作，而如果物業(yè) 管理費(fèi)制定過低，會給將來商城實(shí)際運(yùn)作造成虧損。所 以，在樓盤出售前必須進(jìn)展準(zhǔn)確的物業(yè)管理費(fèi)的測算。 只有我司這樣的資深物業(yè)公司才能夠根據(jù)不同工程的 實(shí)際情況，進(jìn)展專業(yè)的、準(zhǔn)確的物業(yè)管理費(fèi)測算，才能 夠做到即保證開發(fā)商的利益和物業(yè)管理公司的合理運(yùn) 作，又可以讓大多數(shù)商戶認(rèn)可，從而在競爭中處于有利 位置。五、企業(yè)員工培訓(xùn)物業(yè)管理是對人的管理，現(xiàn)在的物業(yè)管理從業(yè)人 員數(shù)量較多，但專業(yè)水平和工作態(tài)度千差萬別，要組 建高水平的物業(yè)管理公司，入職人員需要進(jìn)展嚴(yán)格挑 選，否那么，就無法到達(dá)商戶和開發(fā)商的要求。要想 使客戶切實(shí)地獲得滿意效勞，到達(dá)一流

23、物業(yè)水準(zhǔn)，是 需要通過多方面培養(yǎng)和磨煉形成的，其中培訓(xùn)是這其 中較為重要的一環(huán)。我司特別關(guān)注此方面工作，還聘 請了專業(yè)人才成立了培訓(xùn)部門，從不同角度、不同專 業(yè)、不同級別，分別開展培訓(xùn)工作，力爭在短期內(nèi)帶 出一支高水平的物業(yè)管理隊(duì)伍，能夠到達(dá)開展商和業(yè) 主的要求。六、與職能部門合作隨著一個(gè)新建物業(yè)工程的投入使用，物業(yè)管理公司 應(yīng)與當(dāng)?shù)芈毮懿块T密切合作。我司進(jìn)入本工程后，將 陸續(xù)與物業(yè)管理協(xié)會、城管部門、公安機(jī)關(guān)、消防部 門、交管部門、環(huán)衛(wèi)部門、郵政部門、市物價(jià)局等職 能單位建立良好的合作關(guān)系，盡快做好文件審批、行 車路線、通郵通信、治安管理、門前三包等工作。第七部分日常物業(yè)效勞在物業(yè)交付使用后

24、，就進(jìn)入正常物業(yè)管理運(yùn)作期， 我司將提出“酒店式效勞的概念，為商城及商戶提供高 品質(zhì)的效勞。在此期間，物業(yè)公司的主要工作有： ? 商場開業(yè)準(zhǔn)備 1 商戶開業(yè)手續(xù)辦理。2 開荒保潔。3 開業(yè)后保潔方案、標(biāo)準(zhǔn)確定。4 商管部、工程部、安管崗位細(xì)那么，考核標(biāo)準(zhǔn)確定，日常記錄表格及相關(guān)要求制定。5 對商戶進(jìn)展?fàn)I業(yè)管理規(guī)定等相關(guān)培訓(xùn)。6 商管部、工程部、安管部進(jìn)展崗前培訓(xùn)。7 長椅、花壇等設(shè)備、設(shè)施就位。8 樓內(nèi)導(dǎo)視、通、提示等告牌制定、就位。9 商管產(chǎn)落實(shí)開業(yè)慶典流程、實(shí)施細(xì)那么等要點(diǎn)。10 根據(jù)開業(yè)慶典情況，商管部、工程部、安管做準(zhǔn)備工作。11 工程部進(jìn)展設(shè)備、設(shè)施最后整體調(diào)試。12 安管部組織、實(shí)

25、施一次全樓消防演習(xí)。13 落實(shí)各商戶開業(yè)準(zhǔn)備情況。14 保潔開荒驗(yàn)收。? 開業(yè)當(dāng)日工作1 保潔崗位檢查。2 保安崗位就位。3 禮儀、廣告等裝飾情況監(jiān)管。4 開業(yè)商戶檢查。5 工程商務(wù)運(yùn)行情況檢查。6 客流疏導(dǎo)工作。7 保潔重點(diǎn)區(qū)域確定，保潔效果檢查。 ? 商場開業(yè) 1 3 個(gè)月階段 1 商戶費(fèi)用檔案建立完成。2 商戶檔案建立完成。3 設(shè)備、設(shè)施情況復(fù)檢，結(jié)算費(fèi)用。4 對保潔、綠化、清運(yùn)等外包公司進(jìn)展考評，查找工作缺乏。 5 對樓內(nèi)設(shè)施布置合理性進(jìn)展檢查，整改。6 行政部對購入物品含設(shè)備、設(shè)施進(jìn)展登記，建檔，建立、 健全設(shè)施設(shè)備盤點(diǎn)方法制度。7 工程部著手建立設(shè)備卡片。8 商管部落實(shí) ?營運(yùn)管理

26、規(guī)定 ?實(shí)施情況，并對其進(jìn)展修改。9 檢查日客流情況，各商鋪營業(yè)情況。10 商管部協(xié)調(diào)下發(fā)首期繳費(fèi)單。 ? 商場開業(yè) 4 6 個(gè)月階段 1 各商戶意見匯總分析。2 各商務(wù)運(yùn)行、維修情況統(tǒng)計(jì)。3 制定營業(yè)后裝修管理規(guī)定。4 制定、落實(shí)投訴回訪制度。5 制定落實(shí)保潔考評、評比方法。6 制定、落實(shí)綠化、綠植方案。7 制定、落實(shí)外聘公司選聘、考評、更換相關(guān)規(guī)定，實(shí)施細(xì)那么8 樓內(nèi)各設(shè)施、通告、警示語整理、修改。9 核算物業(yè)公司月消耗、推算年消耗。并與物業(yè)預(yù)算對照，著手 制定下一年度物業(yè)預(yù)算。10 首期費(fèi)用收取，信息反應(yīng)。11 組織消防、平安大檢查，并制定日后檢查方案。? 開業(yè) 6 12 個(gè)月階段1 對

27、各商戶營業(yè)情況，經(jīng)營心態(tài)進(jìn)展調(diào)查。2 建立健全進(jìn)出貨管理制度。3 建立健全營業(yè)額統(tǒng)計(jì)分析制度。4 建立健全跑店預(yù)警方案。5 建立健全費(fèi)用收取流程分析方案。6 建立退店辦理流程，費(fèi)用結(jié)算流程。7 建立健全拒繳商戶處理方法、流程。8 崗位細(xì)那么進(jìn)一步細(xì)化、量化。9 崗位培訓(xùn)，健全日考核，日記錄表格細(xì)化。10 建立健全獎懲方案。11 巡檢各設(shè)施設(shè)備使用情況，進(jìn)展修復(fù)、整理。12 物業(yè)費(fèi)用年結(jié)算工作。節(jié)能、降耗方法及實(shí)施。- 管理 級人 員定期參 加物業(yè) 公司 內(nèi)部培 訓(xùn)- 定期于物 業(yè)內(nèi)進(jìn)展專業(yè)技能培訓(xùn)- 各級 人員 按照政府 要求參 加物 業(yè)的專 業(yè)培訓(xùn)公司內(nèi)部培訓(xùn)內(nèi)容：- 公司 簡介- 企業(yè)形象 和精神