加拿大蒙特利爾的地下城

1、加拿大蒙特利爾的地下城“蒙特利爾是一個(gè)非常有活力的現(xiàn)代化城市，它有很多公園和綠地，人與自然和諧相處。我們的城市有一個(gè)很著名的地下城，總長32公里，在寒冷的冬天，人們就可以通過地下城去電影院或者劇院。我們有90多個(gè)海洋館和好幾個(gè)高爾夫球場”加拿大蒙特利爾市市長皮埃爾·布爾克先生在第六屆大城市首腦會(huì)議上的發(fā)言1. 概況因1967年世博會(huì)和1976年奧運(yùn)會(huì)而舉世聞名的加拿大蒙特利爾，今天同樣以世界上最長、維護(hù)得最好的城市中心區(qū)的地下城而聞名于世。從北面的羅伊爾山脈到南面的圣勞侖斯河，中間12平方公里的矩形地帶便是蒙特利爾的市中心。南北窄，東西寬的地理格局造成城市的主干道和兩條地鐵

2、都是沿東西軸線走向的，而城市地下過街道和走廊都是沿南北軸線走向。 通過兩個(gè)軸線上的各個(gè)地鐵車站，蒙特利爾市的市民可通過長達(dá)30公里的地下走廊到達(dá)各個(gè)室內(nèi)公共廣場和地下大型購物中心。在這條日客流量達(dá)50萬人的地下網(wǎng)絡(luò)中，包含了60個(gè)住宅和商業(yè)綜合樓，建筑面積達(dá)360萬平方米，占去了蒙特利爾市整個(gè)商務(wù)中心區(qū)80的辦公面積和35的商業(yè)面積。 蒙特利爾城市地圖 蒙特利爾軌道交通網(wǎng)路圖蒙特利爾市這種利用地下空間的方式似乎沒與日本等國家地下空間開發(fā)利用的方式?jīng)]有什么區(qū)別，但是蒙特利爾市的地下城確實(shí)有她獨(dú)一無二之處：她那完整的地下通道系統(tǒng)，在連接各個(gè)建筑物地下空間的同時(shí)，竟沒有造成明顯的高差，反映出規(guī)劃及政

3、府在地下空間開發(fā)利用過程中發(fā)揮了重要的指導(dǎo)作用。2. 發(fā)展歷程蒙利特利爾冬季寒冷而漫長，每年有4到5個(gè)月的冬季，并且2月的最低氣溫會(huì)下降到零下34度，一年的積雪量也能多達(dá)2.5米，同時(shí)還會(huì)伴隨有呼嘯的北風(fēng)和讓人睜不開眼的驟雨。但是夏季又會(huì)帶來令人窒息的悶熱，7月的最高溫度會(huì)升高到32度，溫度高達(dá)100%。寒冷的氣候條件使地下空間的開發(fā)利用具有了潛在的動(dòng)力，事實(shí)上正是因?yàn)殚_發(fā)利用了地下空間資源，并逐步發(fā)展成為了地下城，使商業(yè)區(qū)在氣候條件上已經(jīng)擴(kuò)展為“全天候”商業(yè)區(qū)，一年12個(gè)月無論白天夜晚都充滿人群、城市充滿火力，大多數(shù)的商業(yè)街都是活躍的，熱鬧的，相對也是很安全的。 10個(gè)地

4、鐵站和這兩條地鐵線與30千米的地下通道，將室內(nèi)公共廣場、大型商業(yè)中心、城市快速軌道交通相互連接成為一個(gè)整體，構(gòu)成了另外一個(gè)全天候的蒙特利爾，避免了地面的惡劣天氣，每天有50萬人進(jìn)入到相互連接的60座大廈中，也就是進(jìn)入到超過360萬平方米的空間中。2.1 地鐵建設(shè)19世紀(jì)末期，古老的蒙特利爾城的擁擠和公共廣場以及公共空間的建立導(dǎo)致了新的城市中心的出現(xiàn)，后來便出現(xiàn)了那時(shí)占北部地區(qū)主導(dǎo)地位的交通設(shè)施。那時(shí)的先鋒車道是加拿大國家鐵路（CNR），它后來在1912至1918年間為橫越大陸的火車建立了一條位于皇家山脈（MOUNTROYAL）之下的軌道，從而使這原本屬于自然的地區(qū)有了飛速的變化。同時(shí)

5、鐵路建設(shè)者清楚地意識(shí)到買到更多的土地比立即鋪設(shè)軌道更為迫切這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)以后，就有了跨越3個(gè)街區(qū)的9萬平方米的土地，為CNR就能夠在40年后組建作為地下城起源的維爾瑪麗廣場地區(qū)（RLACE VILLE-MARIE）創(chuàng)造了條件，可以說如果當(dāng)時(shí)沒有做出這些充滿智慧的前瞻，地下城也許就不會(huì)有今天的存在，或者說，肯定不會(huì)像現(xiàn)在這樣擴(kuò)大規(guī)模。地鐵是蒙特利爾地下城形成的基礎(chǔ)，蒙特利爾地下10到15英尺的地基范圍是巖石，所以整體地鐵系統(tǒng)大部分位于這一圍巖介質(zhì)內(nèi)，良好的圍巖介質(zhì)為地鐵建設(shè)帶來了便利：地鐵區(qū)間隧道可以在巖石中以較小的代價(jià)掘進(jìn)，而車站可以采用明挖工法進(jìn)行，并且可以通過較小的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，把地鐵車站與站域

6、地區(qū)公共建筑物的地下室相互溝通，連接成為一個(gè)整體。同時(shí)良好的地質(zhì)條件還可以在地鐵站臺(tái)之上建造巨大的夾層，這些夾層連接周圍建筑的地下室，使行人可以輕易地進(jìn)入車站的站臺(tái)。街道上的行人可以通過任意一幢大樓的地下室進(jìn)入地鐵車站。如果某些待開發(fā)地段沒有可進(jìn)入車站的入口，那么規(guī)劃中也要求擬建的建筑物地下室必須設(shè)置進(jìn)入車站的入口。這樣就消除了要在寒冷天氣中通過地面人行道上的入口進(jìn)入車站所帶來的煩惱。在管理上公共建筑物的地下室與地鐵車站相互獨(dú)立，穿越鄰近建筑物的地下層到達(dá)地鐵車站站廳，然后就可以進(jìn)入車站，極大地方便了乘客。 1964年，蒙特利爾地鐵車站建設(shè)完成，并成功地為1967年世界博覽會(huì)提供了高

7、效便捷的服務(wù)。1966年地鐵迎接了第一批乘客。67年世界博覽會(huì)之前，10座建筑已和商業(yè)區(qū)車站直接相連，形成了第二代的地下城。2.2 地下城的發(fā)展1962年對外開放營業(yè)的維爾瑪麗廣場是蒙特利爾地下城的發(fā)展源，其地面是47層的塔樓，橫截面為十字型，坐落在地下大型購物中心之上，有兩層的地下停車庫，這個(gè)巨大的房地產(chǎn)綜合體建筑面積達(dá)285萬平方米，是當(dāng)時(shí)世界最大的建筑之一，而它一半的建筑面積位于地下。由于這一商業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)造性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，適合了蒙特利爾特定的氣候條件，所以建成后立刻獲得了巨大的成功，并被競相模仿建造，同時(shí)也為地下城的后續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。維爾瑪麗廣場地鐵站及站域地下道1962年

8、，一個(gè)地下的蒙特利爾城初現(xiàn)雄姿，地下建筑面積已達(dá)50萬平方米。“國鐵”總部、“中央車站”、伊麗莎白女皇飯店以及剛建成的“維爾瑪麗廣場”通過兩條地下通道相互連接。地下城日夜燈火輝煌，甚至在八小時(shí)外，它依然充滿著活力。1963年，蒙特利爾市決定舉辦1967年的世界博覽會(huì)，進(jìn)而使了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的興起，同時(shí)也加速了地鐵的建設(shè)，在吸收維爾瑪麗廣場建設(shè)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，政府在地鐵建設(shè)過程中更加重視地鐵車站與站域公共建筑的相互連通，如維多利亞廣場與鮑拿凡徹是通過牧師城堡飯店、加拿大之都廣場、證券交易大廈和鮑拿凡徹廣場之間的地下隧道相連接的。通過政府科學(xué)的引導(dǎo)，蒙特利爾市地下城的范圍得到了進(jìn)一步的擴(kuò)展。鮑拿

9、凡徹廣場地鐵站及站域地下道平面示意圖1967年開業(yè)的鮑拿凡徹廣場被譽(yù)為“城中之城”和“洞中之城”，其龐大的地下空間包括了一個(gè)兩層的大型購物中心、一個(gè)巨大的展覽廳、眾多的辦公室以及一個(gè)國際性的交易中心。在地上，它是一個(gè)擁有400間客房的飯店和會(huì)議中心，而且在每一層都點(diǎn)綴著人造景觀。通往“中央車站”的地鐵在它旁邊通過，為商業(yè)交通提供了極大的方便。1967年世界博覽會(huì)后，蒙特利爾市中心的房地產(chǎn)建設(shè)困難重重，地下城的擴(kuò)展建設(shè)也不例外。1974年，德斯亞丁斯公司首先在建設(shè)德斯亞丁斯大廈中提出了突破性的計(jì)劃，即把地鐵藝術(shù)廣場站和德阿姆斯廣場站通過地下人行道連接。這樣，使得德斯亞丁斯大廈一舉成為市中心的焦點(diǎn)

10、。當(dāng)時(shí)近20個(gè)項(xiàng)目也爭相將大樓建在地鐵沿線上，由于與地鐵車站相互連接不僅能為房地產(chǎn)商帶來更大的利潤，而且對于改善城市的交通環(huán)境也有著非常重要的作用，同時(shí)對于冬季漫長而寒冷的蒙特利爾居民，也有著巨大的誘惑力，所以房地產(chǎn)商爭相與地鐵車站連接，并以樓宇能夠與地鐵相連而引以為豪。在1984年經(jīng)濟(jì)增長速度短暫放慢之后，市中心的建設(shè)仍然沒有停止。為發(fā)展多種經(jīng)營，房產(chǎn)發(fā)展商與郊區(qū)的大型購物中心相聯(lián)合，在市中心同時(shí)建起了3個(gè)大型的地下購物中心。這些購物中心均位于鬧市區(qū)辦公大樓的地下，這些大樓是：羅伊爾山脈大廈、蒙特利爾廣場和拉卡斯德爾大廈。這些購物中心定位頗具戰(zhàn)略性，既象城市的百貨商店，又吸取了郊區(qū)大型購物中

11、心的特點(diǎn)，從而吸引了大量的客流，并且這三幢大樓均與地鐵車站相互連通，并可直接通往圣凱瑟林大街。在城市中心區(qū)擁有大型的購物中心，在北美的城市以前幾乎不可想象，而如今成了現(xiàn)實(shí)。雖然它們都位于地下，但顧客能通過任何可能的交通工具到達(dá)。從 1984年到 1989年，地下城的通道已從 12公里發(fā)展到了22公里。20世紀(jì)90年代以后城市經(jīng)濟(jì)在健康地發(fā)展，高層建筑層出不窮，因此90年代最明顯的標(biāo)志就是超大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的興起。這些項(xiàng)目建筑面積往往達(dá)到10萬平方米，為創(chuàng)造更多的優(yōu)勢以提高出租率，它們均與地下城相連。圍繞著國際交易中心，一大批項(xiàng)目通過地下人行道與地下城相連，使地下城的人行道長度達(dá)到了30公里，成為

12、了世界上最長的地下人行道。近期又有許多房產(chǎn)項(xiàng)目將與地下城相連，目前地下人行道的長度達(dá)到了32公里，通過地鐵車站、站域公共建筑物地下室、大型購物中心等公共建筑的相互連接，世界上最大規(guī)模的地下城已經(jīng)形成，正如蒙特利爾市市長所言，地下城已成為蒙特利爾市的驕傲。2.3 地下城的效益蒙特利爾地下城建設(shè)完善后，有無數(shù)的各種各樣的受益者。首先獲益的是那些在地鐵開放時(shí)間里在地鐵網(wǎng)絡(luò)里隨意漫游的商業(yè)區(qū)用戶，這里無須費(fèi)用、安全，并且可以避免地面嚴(yán)寒的天氣。對蒙特利爾的大部分居民而言，無論清晨還是夜晚，也無論地面的天氣如何寒冷或者陰雨，他們都能通過地下城找到一條快捷、直接的位于辦公室和地鐵或者短途火車車站

13、之間的線路，路上輕松而舒適。對于地鐵系統(tǒng)的管理者而言，與系統(tǒng)相聯(lián)系的60座建筑物和到達(dá)地下城的150個(gè)出口，為城市中使用和樂于使用這一系統(tǒng)的不斷增長的人群做出了貢獻(xiàn)。另一方面，作為地下城構(gòu)成基礎(chǔ)的地下室內(nèi)通道起到了緩沖器作用，特別是在繁忙的車站能夠減輕高峰時(shí)期的交通，像地鐵乘客就可以趁機(jī)利用下班之后的時(shí)間逛逛地下城的商店，極大地提高了地鐵的整體運(yùn)輸效率，提高了城市中心區(qū)土地集約化利用的水平。 對于房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)業(yè)主而言，因?yàn)槟軓挠傻罔F造成的免費(fèi)行人通道獲利，所以那些與地鐵網(wǎng)絡(luò)連通的建筑物業(yè)其獲利是顯而易見的好處的，不管他是否直接為連通道投過資，作為回報(bào)這些業(yè)主也就能夠向他們的租客

14、收取合適的租金。 對于城市的發(fā)展而言，地下城有助于減輕主要交叉路段汽車與行人的交通沖突，減少了停車需求，也減少了空氣污染。由于地下城和商業(yè)街之間的積極合作，城市中心區(qū)的商業(yè)一直保留著其活力，也成為了一個(gè)對于使用商業(yè)街和公共空間的人們和私人項(xiàng)目都有益的繁忙且充滿生機(jī)的地區(qū)。同時(shí)地下城也已經(jīng)成為了蒙特利爾城市旅游觀光的最主要的地區(qū)。3. 地下城的投資模式1964年地鐵建設(shè)規(guī)劃完成后，作為當(dāng)時(shí)地鐵建設(shè)的發(fā)起者和土地所有者蒙特利爾市為了實(shí)施這一規(guī)劃，開始實(shí)行土地的長期批租政策。政府在一定期限內(nèi)通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)商，中標(biāo)的開發(fā)商享有地鐵沿線某塊指定土地的開發(fā)權(quán)，他們將被允許在

15、這部分土地上投資建設(shè)。在一段較長時(shí)間的租賃期內(nèi)，開發(fā)商們只需每月繳納地租費(fèi)，而不需要購買原始土地。市政府共對11塊地塊區(qū)域作了嘗試。在項(xiàng)目中，政府對建筑物的最小及最大標(biāo)高、房屋容積率、必須建設(shè)的用來與地鐵車站相連通的地下室、街道與地鐵車站相連的入口處位置，以及公交站點(diǎn)必須設(shè)在這些入口處附近等作出了詳細(xì)而明確的規(guī)定（由于建筑物與地鐵直接相連，室內(nèi)停車場的數(shù)量也可以相應(yīng)減少）。    從60年代建設(shè)第一條地鐵線開始，蒙特例爾的地下城有今天的規(guī)模，是絕對離不開私人投資者的參與的，所有的通道建設(shè)費(fèi)用、維修費(fèi)用、管理費(fèi)用及責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用均是由開發(fā)商來承擔(dān)。 

16、0;  地下城所成功的基礎(chǔ)是建立在“政府開發(fā)商互利”的基礎(chǔ)上的。兩者之間的談判也非遵循某份法律文件，而是根據(jù)市政委員會(huì)所規(guī)定的細(xì)則辦理。如今的蒙特利爾以政府既無須掏錢建設(shè)又無須掏錢運(yùn)營、管理與維修，卻擁有良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施而聞名于世。由于這樣的公私合作方式，蒙市的地下城呈現(xiàn)了一個(gè)實(shí)實(shí)在在的網(wǎng)絡(luò)體，而不象我國一些城市所謂的“地下城”只是由政府建造的更象是一條線與一個(gè)點(diǎn)的形態(tài)。必須強(qiáng)調(diào)的是，并不是蒙市地下城開發(fā)過程中所有的工程項(xiàng)目都是用以上幾種投資參與方式。事實(shí)上，時(shí)常一個(gè)項(xiàng)目的決定使得市政府不得不重新調(diào)整原先地下通道的布置方式。只有當(dāng)所建設(shè)的地下通道能很大程度上改善客流流向，尤其是離地

17、鐵車站很近而可能分散成千上萬客流時(shí)，政府才會(huì)考慮出讓所有權(quán)。根據(jù)地方稅收法規(guī)規(guī)定，對城市或當(dāng)局所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，包括地鐵等城市交通設(shè)施，實(shí)行免稅政策。同時(shí)按照地方稅收法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)都將以所在地域的土地所有者的名義被征稅，但當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)主體的所有者與所在地域的土地所有者非同一人時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)將以建筑結(jié)構(gòu)主體的所有者的名義被征稅。如果一位私人投資商在一個(gè)政府擁有的停車場的地面之下建造了一個(gè)地下停車場，那么以上征稅原則將同樣適用，也就是說，即使土地為（免不動(dòng)產(chǎn)稅的）市政府所有，建筑主體的所有者（包括地下和地上）也必須繳納不動(dòng)產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)的稅收是以對不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估為基礎(chǔ)的，而不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的原則是以每項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)

18、的真實(shí)價(jià)值為基礎(chǔ)的。所謂“真實(shí)價(jià)值”是指它在開放市場中的交換價(jià)值，也就是一般環(huán)境下最有可能被私人投資商買下的價(jià)格。與地鐵連通的地下通道能明顯提升周圍商業(yè)中心及辦公樓的價(jià)值，但它本身并沒有被列入不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的范疇。根據(jù)蒙市目前的稅收法規(guī)定，公共道路下的通道，無論由政府本身管理的公共區(qū)域，還是政府以長期出租的形式由開發(fā)商占有的區(qū)域，都無法獨(dú)立構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，而應(yīng)將隧道建設(shè)帶來的增殖效應(yīng)歸入周邊不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估之中。而作為通道周邊的不動(dòng)產(chǎn)，其租金由于通道的建設(shè)而上漲，不動(dòng)產(chǎn)也就被賦予了新的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而不動(dòng)產(chǎn)稅也必然增加。根據(jù)以上規(guī)定，那些設(shè)置在地鐵通道與地面相連接的出入口處，并服務(wù)于地鐵乘客（賣報(bào)

19、紙、雜志、飲料等）的小店鋪屬于地鐵系統(tǒng)范疇，在地鐵屬于不動(dòng)產(chǎn)免征稅對象的情況下，政府該怎樣向這些占有地鐵通道做生意的店鋪征收費(fèi)用呢？蒙市地方稅收法第64條規(guī)定，當(dāng)那些未被列入不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估范疇的不動(dòng)產(chǎn)被非公用實(shí)體占用時(shí)，此不動(dòng)產(chǎn)必須被征稅。當(dāng)然這并不是指整個(gè)地鐵都要征稅，而是指那些小商販所占有的場所（非政府出租區(qū)域）必須繳納稅費(fèi)。這一規(guī)定意味著將給物業(yè)估價(jià)人員帶來很多瑣碎的評(píng)估工作，他們必須對現(xiàn)有地鐵通道的65個(gè)出口處的零售小攤逐個(gè)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。 但一旦這些估價(jià)工作完成，每一處的店鋪就必須按估價(jià)結(jié)果繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，并在此基礎(chǔ)上繳納營業(yè)稅。根據(jù)現(xiàn)有了解的情況，事實(shí)上對這些小店鋪的不動(dòng)產(chǎn)稅的征收并沒有強(qiáng)制執(zhí)行，但每位店主都交納了經(jīng)營稅。地下通道中的店鋪，大致分為兩種情況。一種是當(dāng)?shù)叵律虡I(yè)空間位于私人土地下方，此時(shí)它們被作為所在土地的不動(dòng)產(chǎn)的一部分而受到