中天城投——納稅籌劃報告(共10頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上中天城投股份有限公司納稅籌劃研究報告學(xué) 院： 能源與動力工程學(xué)院 班 級： 13級會計雙學(xué)位一班 學(xué) 號： 6 姓 名： 曾 烽 棋 課 程： 企業(yè)納稅籌劃 2016 年 5 月中天城投稅務(wù)籌劃報告1、 中天城投的行業(yè)背景中天城投所處的行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)。房產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。目前樓市部分地區(qū)蕭條、房企分化嚴(yán)重，實力強(qiáng)、現(xiàn)金流多、能抵御寒冬的企業(yè)才能生存。特別是像保利、華潤等央企，囤積了大量的現(xiàn)金，而且擁有強(qiáng)大的銷售力量，其業(yè)務(wù)也分散于世界各地，才能度過寒冬。2015年以來，隨著一系列利好政策的出臺，樓市逐漸回

2、暖。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，1-11月，30家典型企業(yè)中包含萬科、保利、恒大、華潤等15家大牌房企完成了全年業(yè)績目標(biāo)的90%。但由于庫存壓力巨大，其他房企業(yè)績完成情況不甚理想。今年房地產(chǎn)銷售總體上偏冷，一線城市好于二線城市，二線城市好于三四線城市。因總體上仍然供大于求，待售房也許需要五到十年才能賣完，所以2016年情況不會有明顯的改善，可能還會繼續(xù)惡化。目前商品房庫存巨大，有增無減。特別是全國商業(yè)庫存比住宅庫存風(fēng)險大，二三四線城市土地供應(yīng)過剩。如何去化庫存與防止過剩的供應(yīng)，是2016年政府主要的任務(wù)。2、 中天城投的基本情況中天城投集團(tuán)股份有限公司前身為貴陽市城鎮(zhèn)建設(shè)用地綜合開發(fā)公司,成

3、立于1980年,1984年更名為“中國房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)公司貴陽公司”,1993年3月再次更名為“中國房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))貴陽總公司”,同年進(jìn)行股份制改組,以原公司凈資產(chǎn)折為3,021.8053萬股國家股,以其他發(fā)起人之投資折為400萬股發(fā)起人法人股,經(jīng)原貴州省體改委批準(zhǔn)設(shè)立為股份有限公司,并于1993年12月6日至1993年12月22日,發(fā)行法人股1000萬股,公眾股1860萬股,職工股140萬股。1994年1月8日“貴陽中天(集團(tuán))股份有限公司”成立。1994年2月,“黔中天A”在深圳證券交易所上市交易。1998年更名為“中天企業(yè)股份有限公司”,股票名稱亦改為“中天企業(yè)”。經(jīng)營范圍：壹級房地產(chǎn)開

4、發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施及配套項目開發(fā)（含一級土地開發(fā)）、拆遷安置及服務(wù)、物業(yè)管理、勘探設(shè)計乙級、室內(nèi)裝飾裝潢；承包境外工程；礦產(chǎn)資源的綜合開發(fā)利用及投資管理；國內(nèi)外實業(yè)投資、按國家規(guī)定在海外舉辦各類企業(yè)；綜合性商業(yè)(除專項歸口管理部份)；高新產(chǎn)品開發(fā)、高科技投資；農(nóng)業(yè)、工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、能源、交通的投資及管理；投資咨詢服務(wù)；教育產(chǎn)業(yè)投資；文化傳媒投資及管理；酒店投資及經(jīng)營管理；旅游業(yè)投資及經(jīng)營管理；會議展覽中心相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施及配套項目開發(fā)及經(jīng)營管理。主要產(chǎn)品：主營房地產(chǎn)開發(fā)、勘探、設(shè)計、電梯服務(wù)、室內(nèi)裝璜，兼營高新產(chǎn)品開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施及配套項目。3、 選擇中天城投的理由1)、中天城投承擔(dān)著貴

5、陽市城市建設(shè)的重任，每年開發(fā)工作量和房屋竣工面積占貴陽市總量的1/3以上。公司在1994年宏觀環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)業(yè)不景氣的背景下業(yè)務(wù)取得較高的增長速度，主要是由于其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以中低檔商品住宅為主，這一開發(fā)結(jié)構(gòu)符合國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向，有利于公司迅速擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，占領(lǐng)市場。地產(chǎn)銷售貢獻(xiàn)公司業(yè)績，有效融資改善財務(wù)結(jié)構(gòu)。2)、兌現(xiàn)成長,戰(zhàn)略升級，公司結(jié)算項目資源豐富,疊加公司新增高端住宅項目假日方舟和貴陽市中心的商業(yè)項目文化廣場進(jìn)入結(jié)算期,預(yù)期公司業(yè)績將繼續(xù)保持快速增長。3)、公司初步形成由貴陽金融控股有限公司和中天普惠金融服務(wù)有限公司為主體、集證券、保險、基金、互聯(lián)網(wǎng)金融、權(quán)益類交易場所為一體的

6、“大金控”體系。4)、公司自2015年以來積極向大健康產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)型,初步考慮選擇投資醫(yī)療服務(wù)、醫(yī)藥、醫(yī)養(yǎng)、醫(yī)學(xué)教育及大健康產(chǎn)業(yè)并購、創(chuàng)投等領(lǐng)域。5)、盈利預(yù)測與投資評級:預(yù)計16-17年EPS為0.78和0.98元,維持增持評級。6)、且如下圖可知，中天城投在行業(yè)內(nèi)規(guī)模與業(yè)績都較好，頗具代表性4、 主要稅種營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、耕地占用稅以及契稅等。稅率：1）營業(yè)稅5%、城建稅、營業(yè)稅的0.7%、教育費(fèi)附加0.3%、地方教育附加0.1%。2）契稅4%；3）印花稅0.03%；4）土地增值稅0.5%；5）土地使用稅按當(dāng)?shù)貙嶋H情況計

7、稅；6）車輛購置稅10%；7）房產(chǎn)稅；8）企業(yè)所得稅等。 5、 稅收風(fēng)險中天城投在正常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在各種風(fēng)險：利率風(fēng)險、信用風(fēng)險、流動 性風(fēng)險、匯率風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等。這些風(fēng)險會直接或間接地影響公司的 現(xiàn)金流及會計利潤，導(dǎo)致應(yīng)納稅所得額的變化，可能會調(diào)增應(yīng)納稅所得額。其他各種稅種也會收到稅收政策的調(diào)整的影響。上市房地產(chǎn)企業(yè)存在較小的營業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險;上市房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險。再次,利用多元線性回歸分析研究上市房地產(chǎn)企業(yè)實際總體稅負(fù)的稅務(wù)風(fēng)險與企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)報酬率、資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資本密集度、總資產(chǎn)增長率、凈利潤增長率、凈利

8、潤現(xiàn)金凈含量的相關(guān)性。回歸分析顯示,上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險與資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長率、凈利潤增長率存在顯著正相關(guān),符合相關(guān)理論;與資產(chǎn)負(fù)債率、凈利潤現(xiàn)金凈含量相關(guān)性不顯著,資本密集度呈現(xiàn)顯著相關(guān)性,6、 稅負(fù)水平（2012-2015年）7、 稅負(fù)變動原因1) 公司經(jīng)營情況 公司發(fā)布2015年年報，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入153.9億元，同比增長35.1%；實現(xiàn)歸母凈利潤26.1億元，同比增長62.6%；扣非凈利潤22.6億元，同比增長83.3%，每股收益為0.56元/股。 2015年，公司房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營收入達(dá)到148.9億元，占營業(yè)收入96.8%，

9、完成合同銷售額192億元，同比增長3%。公司凈利率和毛利率均明顯提升，分別為17.0%、35.4%，同比增長2.9個百分點和4.2個百分點。同時，公司通過發(fā)行中期票據(jù)和(174.21,0.000,0.00%)券共募集資金60.6億元，完成定向增發(fā)募集30億元，極大優(yōu)化了公司財務(wù)結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)負(fù)債率由82.4%降低至76.6%，短期償債指標(biāo)亦穩(wěn)步提升，財政狀況明顯改善。由此也造成了稅負(fù)的變動。2) 行業(yè)特點 目前樓市部分地區(qū)蕭條、房企分化嚴(yán)重，實力強(qiáng)、現(xiàn)金流多，房地產(chǎn)銷售總體上偏冷，一線城市好于二線城市，二線城市好于三四線城市，總體上仍然供大于求，行業(yè)這幾年發(fā)展的趨勢也影響著該公司稅負(fù)的變

10、動。3) 稅收政策變動 李克強(qiáng)總理在今年政府工作報告中宣布決定全面實施“營改增”，自2016年5月1日起，將試點范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增； 2016年2月房地產(chǎn)新政：1、央行下調(diào)首套房首付比 住宅最低20%商住最低30%。2、公積金存款利率上調(diào)至1.5%。 3、財政部調(diào)減房地產(chǎn)契稅營業(yè)稅。 4、封閉住宅小區(qū)原則上不再建。 5、央行等四部門發(fā)文減少土儲規(guī)模，叫停土儲貸款8、 稅務(wù)籌劃建議A. 營改增下的稅務(wù)籌劃 多要增值稅發(fā)

11、票 擴(kuò)大精裝房比例房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，房企為了降低稅負(fù)，會更多地考慮增加進(jìn)項稅額來進(jìn)行抵扣，各家企業(yè)都有可能在企業(yè)既定的戰(zhàn)略框架內(nèi)進(jìn)行稅收籌劃。其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額。 剝離建筑業(yè)務(wù)對房企而言，進(jìn)行稅收籌劃的一個主要方式是增加進(jìn)項稅額抵扣，而上游建筑安裝業(yè)務(wù)正是進(jìn)項稅額最主要的來源，因此，剝離建筑業(yè)務(wù)將是企業(yè)不得不進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整。B. 企業(yè)所得稅的稅收籌劃 納稅范圍： 企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的所得稅。具體籌劃

12、方式： 合理推遲收入實現(xiàn)時間，遞延納稅 。銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的， 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 房地產(chǎn)項目因開發(fā)周期長，資金占用大，收入結(jié)算方式復(fù)雜，在實際中常采用 預(yù)收房款的籌資方式來解決房地產(chǎn)項目的資金不足的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到房 款可以作為預(yù)收款處理，預(yù)收款收款日期是以合同約定的日期為準(zhǔn)，則企業(yè)可以通 過向后推延合同付款期或?qū)⒎课蒌N售發(fā)票跨年度延期開票，推遲工程決算，從而調(diào) 節(jié)年度收益和應(yīng)納稅所得額，合理延遲納稅義務(wù)發(fā)生時間。即通過合理推遲收入的 實現(xiàn)時間，達(dá)到遞延納稅的目的，實際取到了獲得一筆無息貸款的好處。 稅前扣除項目的籌劃&#

13、160;稅收籌劃的重點是企業(yè)所得稅法規(guī)定的應(yīng)納稅所得額稅前扣除費(fèi)用比例的大幅提高。i.廣告費(fèi)的籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。根據(jù)新稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在不超過銷售收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除。在實際工作中，有一些企業(yè)集團(tuán)廣告是由企業(yè)總部來統(tǒng) 一策劃、費(fèi)用也當(dāng)由企業(yè)總部統(tǒng)一列支，這樣就很可能造成企業(yè)總部因廣告費(fèi)支出 超出了 15%的扣除比例而不得在稅前扣除， 而子企業(yè)卻不足 15%的情況。針對這一情況，可以由子企業(yè)來承擔(dān)超過 15%部分的廣告費(fèi)支出，這樣超過部分的廣告費(fèi)支出 可在子企業(yè)計算繳納企業(yè)所得稅前扣除。合理籌劃廣告費(fèi)支出，達(dá)

14、到扣除費(fèi)用最大化，從而節(jié)省企業(yè)所得稅。ii.支付總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)的籌劃。下屬企業(yè)和分支機(jī)構(gòu)就總機(jī)構(gòu)為其提供的服務(wù)按規(guī)定上交的管理費(fèi)稱之為總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)。房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)與下屬項目子公司是管理與被管理的關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商多為擁有較大資金實力的集團(tuán)型企業(yè)，每開發(fā)一個項目都會成立一個法人企業(yè)，來負(fù)責(zé)獨(dú)立運(yùn)作此項目。在這樣的管理模式下，集團(tuán)企業(yè)總部開展管理活動是需要支出大量的管理費(fèi)用，其本身除了獲得各子企業(yè)稅后的投資收益外，一般沒有其他直接的經(jīng)濟(jì)來源。通過各子公司向總機(jī)構(gòu)交納管理費(fèi)，使交納給集團(tuán)總部的管理費(fèi)在各子公司中稅前列支可以達(dá)到良好的節(jié)稅效果。 iii.業(yè)務(wù)招待費(fèi)與會議費(fèi)、差旅費(fèi)的籌劃。根據(jù)新

15、企業(yè)所得稅法的規(guī)定看，依然對會議費(fèi)沒有比例限制，即只要與生產(chǎn)經(jīng)營，取得收入有關(guān)的、合理的會議費(fèi)，可以在計算應(yīng)納稅所得額時稅前全額扣除；對差旅費(fèi)也沒有比例限制，即只要與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的差旅費(fèi)，也可以全額在稅前列支扣除。在稅收籌劃時，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)與會議費(fèi)，不要把差旅費(fèi)、會議費(fèi)計入了業(yè)務(wù)招待費(fèi)從而造成業(yè)務(wù)招待費(fèi)的超支而不得扣除。iv.固定資產(chǎn)折舊籌劃。根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，直線法折舊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的固定資產(chǎn)折舊方法，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)稅收籌劃的重點應(yīng)該在利用稅法允許的折舊年限上做文章。折舊年限越短，累計折舊就越大，相關(guān)的費(fèi) 用就越大，稅前列支也就越多，從而使前期會計利潤

16、發(fā)生后移，在稅率穩(wěn)定的前提 下，企業(yè)可以遞延繳納所得稅，相當(dāng)于取得了一筆無息貸款。在稅率穩(wěn)定的前提下， 企業(yè)可按上述最低年限來確定各類固定資產(chǎn)的折舊年限，從而享受遞延繳納企業(yè)所得稅的好處。v.企業(yè)員工工資與分紅的籌劃。根據(jù)新企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合理的工資、薪金支出準(zhǔn)予在稅前全額據(jù)實扣除。工資、薪金支出屬于無限制列支部分，可以在稅前完全 抵扣，有較好的抵稅作用。但分紅是在企業(yè)稅后利潤中分配的，不作為費(fèi)用列支， 因此不具有抵稅作用。把部分分紅改為合理的工資、薪金的形式發(fā)放，以取得良好的節(jié)稅作用。vi.股票籌資和債務(wù)籌資的比較。債務(wù)融資、股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托等方式都是房地產(chǎn)開發(fā)企

17、業(yè)進(jìn)行資金籌集的方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采取股票融資和債務(wù)融資。股票融資和債務(wù)融資在資金成本和財務(wù)風(fēng)險方面會有不同的影響。因此，應(yīng)充分考慮企業(yè)自 身的特點和風(fēng)險承受的能力，結(jié)合使用多種籌資方式，做到一方面解決資金問題，另一方面還是要在降低經(jīng)營風(fēng)險的同時來節(jié)稅。C. 土地增值稅的稅收籌劃 控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，土地增值稅稅率實行四級超額累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。 充分利用土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策。 開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷售。 選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品。 三項預(yù)提費(fèi)用可以稅前扣除。 第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套