酒店評估說明(共47頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 洛陽金水灣大酒店有限公司整體變更為股份有限公司評估項目資產(chǎn)評估說明正達資報字2017第xx號 河南河南河南河南正達資產(chǎn)評估有限公司/end二零一七年五月二十日目 錄第一部分 關于評估說明使用范圍的聲明本評估說明僅用于此次評估目的或供資產(chǎn)評估主管機關、企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評估報告書和檢查評估機構工作之用，非法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給任何單位和個人，也不得見諸于公開媒體。 河南正達資產(chǎn)評估有限公司 二零一七年五月二十日第二部分 關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明一、委托方、產(chǎn)權持有者及其他評估報告使用者本次評估的委托方和產(chǎn)權持有者均為洛陽金水灣大酒店

2、有限公司；其他評估報告使用者為本次評估項目涉及的相關當事方以及國家法律、法規(guī)規(guī)定的其他評估報告使用者?，F(xiàn)對委托方簡介如下：企業(yè)名稱：洛陽金水灣大酒店有限公司（以下簡稱“金水灣大酒店”或“公司”）住 所：洛陽市西工區(qū)中州中路319號法定代表人：何則文注冊資金：14500萬元人民幣實收資本：14500萬元人民幣公司類型：有限責任公司經(jīng)營范圍：住宿、餐飲、酒吧；理發(fā)、生活類美容；洗浴、洗染；賣品部；預包裝食品、飲料、工藝美術品（不含金、銀）的銷售。 （依法需批準的項目，經(jīng)相關部門批準后方可開展經(jīng)營活動）。1、歷史沿革及基本組織架構洛陽金水灣大酒店有限公司成立于2003年11月7日，由洛陽市電業(yè)局和索

3、普物業(yè)有限公司以現(xiàn)金方式共同出資設立的中外合資有限責任公司，設立時的注冊資本為6400萬元，洛陽市電業(yè)局和索普物業(yè)有限公司分別占洛陽金水灣大酒店有限公司注冊資本的40%、60%。2004年5月洛陽金水灣大酒店有限公司進行了貨幣資金增資8100萬元，其中洛陽市電業(yè)局增資3240萬元，索普物業(yè)有限公司增資4860萬元，增資后洛陽市電業(yè)局和索普物業(yè)有限公司分別出資額為5800萬元、87000萬元，分別占洛陽金水灣大酒店有限公司注冊資本的40%、60%。公司法定代表人為何則文 。金水灣是國家旅游局掛牌四星級商務酒店，占地面積9990平方米，主樓高25層約87米。酒店位于洛陽市政治、文化、金融、商貿(mào)中心

4、，交通便利。洛陽金水灣大酒店有500平方米的大堂，裝飾豪華，各式房間典雅舒適，房內(nèi)均有中央空調(diào)、背景音樂、迷你酒吧、自動噴淋消防系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)等；酒店還擁有商務寫字間37間套，寫字間和商務客房均安裝了電腦結構布線，賓客可在房間和寫字間通過高速數(shù)據(jù)專線，直接進入互聯(lián)網(wǎng)，向國際國內(nèi)傳遞信息。股東持股情況如下表：序號股東名稱出資金額出資比例%股東性質(zhì)1洛陽市電業(yè)局58,000,000.0040%國企2索普物業(yè)有限公司87，000,000.0060%外資合 計145,000,000.00100%2、洛陽金水灣大酒店有限公司近年資產(chǎn)及經(jīng)營狀況表 洛陽金水灣大酒店有限公司近年資產(chǎn)及經(jīng)營情況表 單位

5、：元項目2013年12月31日2014年12月31日2015年12月31日2016年12月31日資產(chǎn)合計.51.09負債合計.32.76所有者權益合計.19.19項目2013年2014年2015年2016年營業(yè)收入.92.09利潤總額-.79-.86凈利潤-.79-.86注：以上財務數(shù)據(jù)2013、2014年度采用經(jīng)審計的財務報表。洛陽市信德會計師事務所有限責任公司對金水灣大酒店2013年財務報告出具的無保留意見審計報告，報告號（洛信德會事年報字【2014】第060號）；洛陽德眾聯(lián)合會計師事務所（普通合伙）對金水灣大酒店2014年財務報告出具的無保留意見審計報告，報告號（洛德眾會事審字【2015

6、】第063號）；2015年、2016年財務報告未經(jīng)審計；3、洛陽金水灣大酒店有限公司執(zhí)行的會計制度（1）本財務報表以公司持續(xù)經(jīng)營假設為基礎，根據(jù)實際發(fā)生的交易事項，按照企業(yè)會計準則和企業(yè)會計制度及有關補充規(guī)定進行編制。報表符合企業(yè)會計準則的要求，真實、完整地反映了公司的財務狀況、經(jīng)營成果、股東權益變動和現(xiàn)金流量等有關信息。（2）本公司會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。（3）記賬本位幣：以人民幣為記賬本位幣。（4）記賬基礎和記賬原則本公司以權責發(fā)生制為記賬基礎，以歷史成本為計價原則。（5） 外幣業(yè)務折算 本公司發(fā)生外幣業(yè)務時，按當日的外幣匯率為人民幣記賬，期末貨幣性項目的外幣賬戶余額按期

7、末匯率折算，與原賬面人民幣之間的差額作為匯兌損益，對已籌建期間發(fā)生的匯兌損益計入長期待攤費用，與構建固定資產(chǎn)有關的外幣借款所產(chǎn)生的匯兌損益在固定資產(chǎn)交付使用前計入固定資產(chǎn)成本，其他匯兌損益計入當期費用?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的確定標準現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金指企業(yè)庫存現(xiàn)金及可以隨時用于支付的存款。現(xiàn)金等價物指持有的期限短（一般是指從購買日起三個月內(nèi)到期）、流動性強、易于轉換為已知金額現(xiàn)金、價值變動風險很小的投資。 （6）存貨存貨主要包括原材料、低值易耗品、產(chǎn)成品等，以實際成本記賬。存貨的領用和發(fā)出采用加權平均法確認其實際成本。(7)低值易耗品和包裝物的攤銷方法低值易耗品和周轉材料等在領用時采用一次攤銷法核算

8、，包裝物按照一次轉銷法進行攤銷。(8)固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)確認標準：是指使用年限在一年以上，單位價值在2000元以上的房屋建筑物、機械、機器、運輸工具及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關的設備、器具或單位價值在2000元以上、使用年限超過2年的不使用生產(chǎn)經(jīng)營主要設備的物品作為固定資產(chǎn)核算。固定資產(chǎn)計價：購入固定資產(chǎn)按實際購入價及相關費用、稅金等為固定資產(chǎn)的入賬價值，自行建造的固定資產(chǎn)按建造該項固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出作為固定資產(chǎn)入賬價值；所建固定資產(chǎn)已經(jīng)達到預定可使用狀態(tài)，但尚未辦理竣工決算的，自達到預定可使用狀態(tài)同時起，按照工程預算、造價后者工程實際成本等，按估計的價值轉入固定資產(chǎn)，并按有

9、關計提固定資產(chǎn)折舊的規(guī)定，計提固定資產(chǎn)折舊，待辦理了工程竣工決算手續(xù)后再作調(diào)整，接受捐贈的固定資產(chǎn)按同類資產(chǎn)的市場價格或有關憑據(jù)及相關費用作為固定資產(chǎn)入賬價值；投資轉入的固定資產(chǎn)按投資雙方確認的價值作為固定資產(chǎn)的入賬價值。固定資產(chǎn)折舊政策：采用直線法分類按月計提折舊。折舊方法類別 折舊方法 折舊年限（年） 殘值率（%）房屋建筑物年限平均法20-403-5機器設備年限平均法8-103-5運輸工具年限平均法103-5辦公設備年限平均法53-5固定資產(chǎn)減值準備：公司在年度終了，對市場連續(xù)下跌，技術陳舊、損壞、長期閑置等原因?qū)е缕淇墒栈亟痤~低于賬面價值的固定資產(chǎn)，可按回收金額低于賬面價值的差額計提固定

10、資產(chǎn)減值準備。固定資產(chǎn)減值準備按單項固定資產(chǎn)計提。(9)在建工程在建工程按實際成本入賬；在建工程已達到預定可使用狀態(tài)同并辦理竣工決算手續(xù)時按工程實際成本轉入固定資產(chǎn)；在建工程已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的，自達到預定可使用狀態(tài)之日起，先按估計價值轉入固定資產(chǎn)，待辦理竣工決算后再按實際成本后續(xù)調(diào)整原暫估價值。（10）無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)的計價：購入的無形資產(chǎn)按實際支付的價款計價，投資轉入的無形資產(chǎn)按投資各方確認的價值作為入賬價值；自行開發(fā)并依法申請取得的無形資產(chǎn)，按依法取得時發(fā)生的注冊費、律師費等費用作為入賬價值。無形資產(chǎn)的攤銷：合同及法律規(guī)定了收益年限的，在收益期限內(nèi)分期平均攤銷；合同及

11、法律沒有規(guī)定收益年限的，按不超過10年的期限攤銷。（11）借款費用為籌建生產(chǎn)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的借款費用，計入財務費用；為構建固定資產(chǎn)而專門借款所發(fā)生的借款費用，在固定資產(chǎn)尚未達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的，按規(guī)定應予以資本化的部分計入所構建固定資產(chǎn)的成本，固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后停止借款費用資本化，將其計入當期費用。（12）收入的確認方法銷售商品收入：將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；公司不再保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經(jīng)濟利益很可能流入；相關的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。提供勞務：勞務如在同一會計年

12、度開始并完成，在完成勞務時確認收入；如勞務的開始和完成分屬不同的會計年度，且提供勞務的結果能夠可靠估計的情況下，在資產(chǎn)負債表日按完工百分比法確認相關勞務的收入。他人使用本公司資產(chǎn)：在與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)，且收入的金額能夠可靠的計量時確認收入。（13） 所得稅的會計處理方法 企業(yè)所得稅采用核定定額征收。二、關于評估目的的說明根據(jù)我公司與委托方簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務委托約定書的有關內(nèi)容，本次評估目的是量化洛陽金水灣大酒店有限公司于評估基準日2016年12月31日的股東全部權益價值，為洛陽金水灣大酒店有限公司擬整體變更為股份有限公司的經(jīng)濟行為提供價值參考。三、關于評估對象和評估范圍的說明（一

13、）評估對象本項目的評估對象為洛陽金水灣大酒店有限公司于2016年12月31日的股東全部權益。（二）評估范圍本次評估的范圍為洛陽金水灣大酒店有限公司于2016年12月31日的全部資產(chǎn)和負債。河南鑫華會計師事務所（普通合伙）以2017年12月31日為審計截止日對洛陽金水灣大酒店有限公司進行了審計，并出具了標準無保留意見的審計報告，洛陽金水灣大酒店有限公司是以審計結果作為本次資產(chǎn)評估的申報數(shù)據(jù)，經(jīng)審計的賬面情況如下表所示： 洛陽金水灣大酒店有限公司2016年12月31日資產(chǎn)負債表 單位：元資 產(chǎn) 期末余額 負債和所有者權益 期末余額 流動資產(chǎn)： 流動負債： 貨幣資金 325,142.76 短期借款

14、交易性金融資產(chǎn) 交易性金融負債 應收票據(jù) 應付票據(jù) 應收賬款 12,649,281.15 應付賬款 556,056.59 預付款項 438,308.10 預收款項 1,741,642.54 應收利息 應付職工薪酬 70,214.14 應收股利 應交稅費 464,746.76 其他應收款 1,456,547.79 應付利息 存貨601,735.82 應付股利 待攤費用 其他應付款 2,300,653.26一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn) 預計負債 其他流動資產(chǎn) 其他流動負債 3,707.03流動資產(chǎn)合計 15,471,015.62流動負債合計 5,137,020.32非流動資產(chǎn)： 非流動負債： 可供出售金

15、融產(chǎn) 長期借款 持有至到期投資 應付債券 長期應收款 長期應付款 長期股權投資 專項應付款 投資性房地產(chǎn) 預計負債 固定資產(chǎn) 57,272,313.59 遞延所得稅負債 在建工程 其他非流動負債 工程物資 非流動負債合計 0.00 固定資產(chǎn)清理 負債合計 5,137,020.32 無形資產(chǎn) 19,401.54所有者權益: 開發(fā)支出 實收資本145,000,000.00 商譽 資本公積441,425.41 長期待攤費用 盈余公積 遞延所得稅資產(chǎn) 未分配利潤-77,815,714.98 其他非流動資產(chǎn) 非流動資產(chǎn)合計 57,291,715.13所有者權益合計 67,625,710.43資產(chǎn)總計 7

16、2,762,730.75負債和股東權益合計 72,762,730.75納入本次評估范圍的資產(chǎn)和負債與資產(chǎn)評估業(yè)務委托約定書中所載明的資產(chǎn)和負債范圍一致。四、關于評估基準日的說明本項目評估基準日為2016年12月31日。（一）該基準日接近經(jīng)濟行為實現(xiàn)日，能較好的反映委估資產(chǎn)狀況。（二）該基準日為洛陽金水灣大酒店有限公司的會計月末報表日，也是審計報告的審計基準日，有利于資產(chǎn)清查和準確列示評估范圍中資產(chǎn)及負債的賬面金額。資產(chǎn)評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。五、可能影響評估工作的重大事項說明（一）本次委估的房屋建筑物中有部分未辦理房屋所有權證，其面積以測繪面積為準。（二）截至評估基準

17、日，委估房產(chǎn)證號為洛市房權證（2000）字第X號的房屋建筑面積21,269.18。除此之外，洛陽金水灣大酒店有限公司不存在其他等影響評估工作的重大事項。六、資產(chǎn)及負債清查情況說明（一）列入清查評估范圍的資產(chǎn)和負債本次資產(chǎn)清查評估的范圍是：洛陽金水灣大酒店有限公司于評估基準日的全部資產(chǎn)和負債，評估對象包括流動資產(chǎn)、長期股權投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和負債等。本次評估的具體范圍以洛陽金水灣大酒店有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細表為準，凡列入表內(nèi)并經(jīng)核實的資產(chǎn)和負債均在本次評估范圍之內(nèi)。（二）清查工作的組織洛陽金水灣大酒店有限公司在收到評估機構提供的資料清單和評估明細表軟盤，隨即向各有關人員布置，開始填

18、寫資產(chǎn)清查評估明細表。在清點資產(chǎn)基礎上，公司派專人負責填報資產(chǎn)清查評估明細表，評估人員對各類資產(chǎn)進行了認真的清查核實。七、資料清單截止評估報告提交日，洛陽金水灣大酒店有限公司ZCZYDW華飛委托方和資產(chǎn)占有方 /end向資產(chǎn)評估機構提供了以下資料：1、洛陽金水灣大酒店有限公司的企業(yè)法人/end個人工智能個人個子 個子 法人民法人營業(yè)執(zhí)照；2、洛陽金水灣大酒店有限公司的章程和最新一期驗資報告；4、洛陽金水灣大酒店有限公司的銀行對賬單、余額調(diào)節(jié)表、存貨盤點表；5、洛陽金水灣大酒店有限公司的房屋所有權證、國有土地使用權證、車輛行駛證等產(chǎn)權文件；6、洛陽金水灣大酒店有限公司評估基準日的審計報告；7、洛

19、陽金水灣大酒店有限公司近3年及評估基準日PGJZR的/end資產(chǎn)負債表、損益表及其他財務資料；8、洛陽金水灣大酒店有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細表；9、洛陽金水灣大酒店有限公司提供的部分資產(chǎn)的購置發(fā)票、銷售采購合同、付款憑證；10、委托方及被評估單位承諾函。（本頁為簽字頁，無正文）委托方單位名稱（蓋章）：洛陽金水灣大酒店有限公司委托方法定代表人或授權人（簽字）：日 期：第三部分 資產(chǎn)清查核實情況說明一、清查核實的內(nèi)容本次評估對象為洛陽金水灣大酒店有限公司于評估基準日的股東全部權益價值。評估范圍是洛陽金水灣大酒店有限公司于評估基準日的全部資產(chǎn)及負債。資產(chǎn)類型包括流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形

20、資產(chǎn)和其他資產(chǎn)；負債類型為流動負債。企業(yè)2016年12月31日的資產(chǎn)負債如下： 洛陽金水灣大酒店有限公司2016年12月31日資產(chǎn)負債表 單位：元資 產(chǎn) 期末余額 負債和所有者權益 期末余額 流動資產(chǎn)： 流動負債： 貨幣資金 325,142.76 短期借款 交易性金融資產(chǎn) 交易性金融負債 應收票據(jù) 應付票據(jù) 應收賬款 12,649,281.15 應付賬款 556,056.59 預付款項 438,308.10 預收款項 1,741,642.54 應收利息 應付職工薪酬 70,214.14 應收股利 應交稅費 464,746.76 其他應收款 1,456,547.79 應付利息 存貨601,735

21、.82 應付股利 待攤費用 其他應付款 2,300,653.26一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn) 預計負債 其他流動資產(chǎn) 其他流動負債 3,707.03流動資產(chǎn)合計 15,471,015.62流動負債合計 5,137,020.32非流動資產(chǎn)： 非流動負債： 可供出售金融產(chǎn) 長期借款 持有至到期投資 應付債券 長期應收款 長期應付款 長期股權投資 專項應付款 投資性房地產(chǎn) 預計負債 固定資產(chǎn) 57,272,313.59 遞延所得稅負債 在建工程 其他非流動負債 工程物資 非流動負債合計 0.00 固定資產(chǎn)清理 負債合計 5,137,020.32 無形資產(chǎn) 19,401.54所有者權益: 開發(fā)支出 實收資本

22、145,000,000.00 商譽 資本公積441,425.41 長期待攤費用 盈余公積 遞延所得稅資產(chǎn) 未分配利潤-77,815,714.98 其他非流動資產(chǎn) 非流動資產(chǎn)合計 57,291,715.13所有者權益合計 67,625,710.43資產(chǎn)總計 72,762,730.75負債和股東權益合計 72,762,730.75評估人員根據(jù)國家資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)規(guī)范，在委托方的配合下對上述資產(chǎn)和負債的賬面金額、實際數(shù)量、資產(chǎn)形成、存在和使用狀況，以及產(chǎn)權狀況等進行了全面的清查核實。二、實物資產(chǎn)分布情況及特點納入本次評估范圍的實物資產(chǎn)包括洛陽金水灣大酒店有限公司的流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，流動資產(chǎn)即

23、存貨包括原材料、在產(chǎn)品、庫存商品和發(fā)出商品；固定資產(chǎn)包括房屋，機器設備、電子設備、車輛，在建工程；無形資產(chǎn)為餐飲軟件。三、影響資產(chǎn)清查的事項及處理方法（一）本次委估的房屋建筑物申報的實物資產(chǎn)主要分布在位于洛陽市西工區(qū)中州中路319號洛陽金水灣大酒店有限公司院內(nèi)。有房屋所有權證的以洛陽金水灣大酒店有限公司提供的房產(chǎn)證所載面積為準，沒有房屋所有權證的以委托方提供的測繪面積為準，若取得房屋所有權證后證載面積與此不一致，以證載面積為準，估價結果應作相應調(diào)整。（二）截至評估基準日，委估房產(chǎn)證號為洛市房權證（2000）字第X號的房屋建筑面積21,269.18。除此之外，洛陽金水灣大酒店有限公司不存在其他等

24、影響清查工作的事項。四、資產(chǎn)清查核實的過程與方法(一)資產(chǎn)核實組織工作在進入現(xiàn)場核實前，成立了以現(xiàn)場項目負責人為主的資產(chǎn)核實小組，制定了現(xiàn)場核實實施計劃，項目組分為設備小組、房產(chǎn)及無形資產(chǎn)小組、財務及損益類小組共三個小組分別就企業(yè)的資產(chǎn)、負債及損益情況進行清查核實。(二) 資產(chǎn)核實主要步驟1、指導企業(yè)相關人員清查資產(chǎn)、申報資產(chǎn)評估申報明細表并收集準備資料先期評估人員指導企業(yè)相關的財務與資產(chǎn)管理人員按照評估機構提供的“資產(chǎn)評估申報明細表”填寫要求、資料清單，細致準確地登記填報，對被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)指標等情況的文件資料進行收集。2、初步審查被評估單位提供的資產(chǎn)評估申報明細

25、表。評估人員通過翻閱有關資料，了解各自評估具體范圍及對象。然后仔細審核資產(chǎn)評估申報明細表數(shù)據(jù)與企業(yè)審計后報表及相關明細表是否吻合，并對填報的資產(chǎn)評估申報明細表不符合填報要求的部分提出修改和完善意見。3、現(xiàn)場實地勘察，對資產(chǎn)實物和產(chǎn)權情況進行清查核實依據(jù)企業(yè)的業(yè)務流程，對申報資產(chǎn)進行現(xiàn)場清查核實。對申報數(shù)據(jù)主要根據(jù)企業(yè)的財務報表及相關管理報表進行核對，做到賬、實一致。對評估范圍的房屋、土地、機器設備、電子設備等資產(chǎn)的產(chǎn)權情況進行清查核實，以做到評估范圍內(nèi)資產(chǎn)的產(chǎn)權清晰。對重大資產(chǎn)，評估人員通過核實資產(chǎn)的購置合同或協(xié)議、相應的購置發(fā)票和產(chǎn)權證明文件等來核實其產(chǎn)權情況。4、修改和完善資產(chǎn)評估申報明細

26、表根據(jù)現(xiàn)場實地勘察情況結合企業(yè)的相關管理報表，進一步完善資產(chǎn)評估申報明細表。(三)資產(chǎn)核實的主要方法在核實工作中，我們針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)、特點及實際情況，采取了不同的核實方法。1、對實物性資產(chǎn)的核實方法評估人員根據(jù)核實后的清查評估明細表，對所列各項實物資產(chǎn)進行現(xiàn)場核實、鑒定及記錄，包括核實房屋建筑物及構筑物的坐落位置、建筑面積、結構、附屬設施的配置、室外設施狀況及建筑物周邊環(huán)境特點等情況，向公司技術人員了解機器設備的購置、更新改造、維護修理和工作狀況情況，并對其資產(chǎn)狀態(tài)、工作環(huán)境和維護保養(yǎng)情況進行調(diào)查了解。2、對無形資產(chǎn)餐飲軟件的核實對餐飲軟件的清查，評估人員在被評估單位有關人員陪同下，核實了

27、與餐飲軟件有關的購銷合同、發(fā)票等資料，并向有關人員了解情況、對委估餐飲軟件的使用現(xiàn)狀進行了現(xiàn)場勘察核實。3、對非實物性流動資產(chǎn)核實情況評估人員主要通過核對企業(yè)財務總賬、各科目明細賬、會計憑證、銀行對賬單、余額調(diào)節(jié)表、相關業(yè)務合同、發(fā)詢證函、會計師的審計報告及調(diào)整分錄以及向企業(yè)業(yè)務人員進行訪談等資料和程序?qū)Ψ菍嵨镄粤鲃淤Y產(chǎn)進行了核實。4、對負債核實情況主要調(diào)查負債的業(yè)務內(nèi)容、形成過程、發(fā)生時間、相關業(yè)務合同、相關稅金的納稅申報材料、相關費用的計提依據(jù)及標準、查閱該公司與債務人的余額對賬單、會計師的審計報告及審計調(diào)整分錄、款項的支付結算情況以及向企業(yè)業(yè)務人員進行訪談等資料和程序。并重點向財務或相關

28、當事人了解申報評估的應付款項是否為基準日實際存在的債務，是否有確定的債權人等。五、資產(chǎn)清查核實的結論經(jīng)過評估人員現(xiàn)場核查，得出以下結論： 洛陽金水灣大酒店有限公司具有較完整的資產(chǎn)管理和財務核算制度。各相關資產(chǎn)管理部門及管理人員對各項財產(chǎn)的收、發(fā)、領、退等手續(xù)較齊備。企業(yè)對資產(chǎn)的核算能夠執(zhí)行相關會計制度，核算手續(xù)完備，賬證、賬表相符。經(jīng)評估人員現(xiàn)場核實確認，資產(chǎn)總額與賬面值基本相符。其他資產(chǎn)及負債項目的申報基本屬實，做到賬表物相符。所核結果與資產(chǎn)評估委托方申報的情況基本一致。第四部分 成本法的評估說明納入本次評估范圍的是洛陽金水灣大酒店有限公司于評估基準日的全部資產(chǎn)和負債，具體評估對象包括：流動

29、資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和負債等。現(xiàn)按主要類別分述如下： 一、流動資產(chǎn)的評估說明洛陽金水灣大酒店有限公司申報的流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應收票據(jù)、應收賬款、預付賬款、其它應收款、存貨和其他流動資產(chǎn)，評估說明如下：（一）貨幣資金貨幣資金包括現(xiàn)金和銀行存款，賬面價值325,142.76元。1、現(xiàn)金（1）基本情況評估基準日賬面余額為153,949.73元，全部為人民幣，現(xiàn)金存放于公司財務保險柜內(nèi)。（2）評估值的確認原則評估人員在公司財會人員的配合下對庫存現(xiàn)金進行了盤點；查看現(xiàn)金日記賬所記載的盤點日至評估基準日的發(fā)生額，推算出評估基準日現(xiàn)金賬面余額，得出企業(yè)總賬、現(xiàn)金日記賬余額與實存現(xiàn)金相符。（

30、3）評估結果現(xiàn)金的評估值為153,949.73元。2、銀行存款（1）基本情況評估基準日賬面余額為171,193.03元，共5個賬戶，全部為人民幣賬戶。（2）評估值的確認原則評估人員根據(jù)洛陽金水灣大酒店有限公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計賬簿和記賬憑證進行了核查；并按照洛陽金水灣大酒店有限公司提供的銀行賬號逐一進行了詢證，根據(jù)詢證回函和提供的銀行對賬單對銀行存款情況進行了核實，核實結果與申報資料一致，涉及的未達款項，公司財務人員編寫了相應的銀行存款余額調(diào)節(jié)表。對銀行存款的評估采用不同幣種分別計算的方法，均為人民幣賬戶以其賬面值作為評估價值。（3）評估結果銀行存款的評估值為171,193

31、.03元。貨幣資金的評估值為325,142.76元。（二）應收賬款1、基本情況評估基準日賬面余額為12,649,281.15元，沒有計提的壞賬準備，賬面凈額為12,649,281.15元。其款項主要為洛陽金水灣大酒店有限公司應收的酒店服務營業(yè)款。2、評估值的確認原則評估人員根據(jù)洛陽金水灣大酒店有限公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計賬簿和記賬憑證進行了核查；并履行了必要的函證和替代程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料基本一致。因公司與債務單位之間的業(yè)務往來頻繁，且債務單位的經(jīng)營狀況、資信狀況、貨款回收等情況均較好，包括上述訴訟事項在內(nèi)，形成壞賬的可能性較小，以其核實后賬面值確定

32、評估值?！皦馁~準備”科目是應收賬款的備抵賬戶，是企業(yè)根據(jù)壞賬損失發(fā)生的可能性按照會計制度的規(guī)定計提的。應收賬款評估值是按照實際可收回的可能性確定的，壞賬準備經(jīng)分析按零值計算。4、評估結果應收賬款的評估值為12,649,281.15元。（三）其他應收款1、基本情況評估基準日賬面余額為1,456,547.79元，未計提壞賬準備，賬面凈額為1,456,547.79元，主要為公司員工借款、單位借款、職工養(yǎng)老金等。2、評估值的確認原則評估人員經(jīng)核查會計報表、會計賬簿與申報資料一致。評估人員履行必要的評估程序，逐筆分析了款項的賬齡、金額、業(yè)務內(nèi)容。在查閱了其他應收款明細分類賬的基礎上，逐筆核實了款項涉及的

33、合同、發(fā)票及憑證等，款項產(chǎn)生壞賬的可能性較小，評估人員以其估計可收回的金額確定評估值。3、評估結果其他應收款的評估值為1,456,547.79元。（四）預付賬款1、基本情況評估基準日賬面余額為438,308.10元，主要為洛陽金水灣大酒店有限公司預付的律師費和董事會費等。2、評估值的確認原則評估人員根據(jù)洛陽金水灣大酒店有限公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計賬簿和記賬憑證進行了核查；并履行了必要的函證和替代程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料基本一致在逐筆分析了款項的賬齡、金額、業(yè)務內(nèi)容后，以核實后估計可收回的金額確定評估值。3、評估結果預付賬款的評估值為438,308.10元

34、。（六）存貨評估基準日賬面余額為601,735.82元，主要包括酒水、餐具、印刷品、洗滌用品等。上述存貨主要存放在洛陽金水灣大酒店有限公司原倉庫。（2）評估值的確認原則在評估過程中，評估人員采用A、B、C法進行盤點，即對價值量大的原材料進行重點核查、逐項進行盤點；對價值量小的原材料進行抽查盤點。抽查盤點數(shù)量與金額分別占該類存貨的40%和60%以上。在盤點過程中，評估人員對其品質(zhì)予以關注，未發(fā)現(xiàn)存在毀損和殘次材料的情況。 經(jīng)履行盤點、核實等評估程序，評估人員認為原材料的賬面價值與市場購置成本比較接近，賬面單價基本反映了其市場價格，以核實后實際數(shù)量乘以市場單價確定評估值。（3）評估結果存貨的評估值

35、為600,882.35元，較賬面價值減少853.47元，減少率0.14%。流動資產(chǎn)評估值合計為15,470,162.15元。二、固定資產(chǎn)的評估說明固定資產(chǎn)為洛陽金水灣大酒店有限公司經(jīng)營所需的建筑物和設備資產(chǎn)。（一）建筑物資產(chǎn)2.1.1 基本情況洛陽金水灣大酒店有限公司申報的建筑物是酒店大樓。房屋建筑物共申報1項，申報賬面原值為122,933,262.25元，賬面凈值為40,816,047.42元。截止評估基準日，上述資產(chǎn)均分布在洛陽金水灣大酒店有限公司院內(nèi)。評估人員現(xiàn)場了解了委估資產(chǎn)的形成過程、管理機構和管理制度，對于被評估單位無法提供基礎資料的部分資產(chǎn)，評估人員在現(xiàn)場核實勘查過程中通過仔細了

36、解資產(chǎn)現(xiàn)狀以彌補其資料的不足。評估中，評估人員對建筑物的法律權屬、現(xiàn)實狀況等情況進行了調(diào)查了解。在確定資產(chǎn)產(chǎn)權關系基礎上，評估人員對委估范圍內(nèi)的建筑物進行了逐項的勘察和核實，并作了現(xiàn)場記錄和拍照取證?？辈旌藢嵵?，除核對被評估項目數(shù)量及內(nèi)容是否與申報情況一致外，主要是查看建筑基礎、結構的穩(wěn)定性、牢固性，裝修的完好程度以及配套的完善、使用功能等情況，并對委估房產(chǎn)存在的各種貶值因素進行了判斷，以此確定每棟建筑物的成新度。由于受到評估人員的職責范圍、專業(yè)能力等的限制，對評估對象的實地查勘也僅限于其表面特征，沒有對其結構、裝飾、設備等的內(nèi)在質(zhì)量進行檢測，本次評估以委估資產(chǎn)達到國家有關部門規(guī)定的質(zhì)量驗收標

37、準為重要前提。通過現(xiàn)場勘察了解，委估建筑物的詳細情況如下：（1）建筑物坐落位置委估建筑物主要位于洛陽市西工區(qū)中州中路319號。（2）資產(chǎn)狀況納入評估的建筑物共1項，建筑面積為21269.18，主要是洛陽金水灣大酒店有限公司公司的酒店大樓。（3）建筑物特征結構狀況位于洛陽市西工區(qū)中州中路319號，共1幢，建成于1999年，鋼混結構，外墻面為纖維水泥板，內(nèi)墻面壁紙，地面為一樓大廳大理石地面、地下室為瓷磚地面、客房和走廊為地毯，塑鋼窗，客房為木門，大樓大門為電動玻璃門，電梯3部、消防、供水、下水、供電、弱電等設施。 產(chǎn)權狀況房屋建筑物的面積有房屋所有權證的以證載為準，詳見下表：表7： 委估房屋權證資

38、料狀況一覽表序號權證編號建筑物名稱結構建成年代建筑面積（）合 計* * * * * * * *21269.181洛市房權證（2000）字第X號酒店大樓鋼混1999.621269.18 2.1.2 需說明的情況截至評估基準日，委估房產(chǎn)證號為洛市房權證（2000）字第X號號的房屋建筑物21269.18，委托人和被評估人沒有大樓建設造價、施工合同、施工圖等證明大樓建造成本的有關資料。2.1.3 評估方法及確認原則根據(jù)本次評估目的，主要采用成本法對構筑物進行評估。成本法是指評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣除各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。成本法的具體計算公式為：委估資產(chǎn)評估值=重置成本&

39、#215;成新率重置成本的確定： 重置成本按2016年第四季度鄭州市建設工程材料價格信息為依據(jù)，選擇25層以下含25層商住樓框剪結構總造價指標，類比調(diào)整為洛陽同類型大樓的造價。由以下部分組成：建筑工程、裝飾工程和安裝工程等，各部分計算過程如下：（1）建筑工程包括： 1、基礎工程：場地平整、土方開挖、鑿、截樁頭、回填土、墊層、滿堂基礎、局部獨立基礎；2、砌筑工程：加氣砼塊及灰砂磚內(nèi)外墻；3、混凝土工程：現(xiàn)澆商品砼全部構件；4、外墻保溫工程：B1級保溫板；5、屋面及防水工程：珍珠巖、B1級保溫板、防水卷材、UPVC落水管及管件等；6、超高費:局部超高；7、措施費：模板、腳手架、大型機械進出場及安拆

40、費、垂直運輸費、砼泵送費。（2）、裝飾工程包括：1、樓地面工程：水泥砂漿樓地面及踢腳線、地板磚樓梯、廚衛(wèi)間聚氨酯防水、地板磚面層；2、墻柱面工程：內(nèi)墻混合砂漿找平、乳膠漆、廚衛(wèi)間局部面磚、樓梯間涂料、外墻真石漆；3、天棚工程：混合砂漿找平、乳膠漆面層；4、門窗工程：鋼質(zhì)防盜門、木質(zhì)防火門及普通木門、鋁合金窗綜合。 （3）、安裝工程包括：1、給排水工程：室外焊接鋼管及管道附件、室內(nèi)給水管及管道附件、室內(nèi)承插塑料排水管及管道附件；2、電氣工程：接地母線敷設、避雷網(wǎng)、配管穿線、普通燈具及標志、開關及插座、配電箱等安裝；3、弱電工程：配管安裝等；4、采暖工程：室外鋼管焊接、管道防腐保溫、室內(nèi)鍍鋅鋼管(

41、螺紋連接)安裝 、管道防銹、鋼制柱式散熱器安裝；5、消防工程：室外鋼管（焊接）安裝、管道防腐保溫、室內(nèi)鋼管（焊接）安裝、室內(nèi)消火栓安裝、點型探測器安裝、警報裝置、報警聯(lián)動一體機安裝、火災事故廣播安裝、濕式報警裝置安裝；6、通風工程：風管制作安裝、軸流風機安裝等；評估人員根據(jù)現(xiàn)場實際觀察情況對上述項目進行打分，得出的本委估大樓實際得分與建筑物標準得分之比，折算出委估酒店大樓的單價，但這種價值參照的是鄭州的造價，需將其調(diào)整為洛陽的造價?？紤]到鄭州和洛陽的差異主要體現(xiàn)在人工費方面，而在建筑材料費、機械費及稅費等方面差別不大，故對人工費進行調(diào)整，將同類型大樓的鄭州造價調(diào)整為洛陽造價。成新率的確定：成新

42、率是評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。這里所指的是綜合成新率。根據(jù)現(xiàn)場勘察及委估建筑物的具體情況，以技術觀察法為主、使用年限法為輔相結合，確定綜合成新率。即：綜合成新率觀察成新率×60%年限成新率×40%其中：觀察成新率的確定主要以建筑物實際情況為主，根據(jù)現(xiàn)場勘察建筑物的結構、層高、檐高、門窗、裝飾裝修狀況及附屬設施的配置等實際情況，對建筑物的結構、裝修和設備三個部位進行打分，確定觀察成新率。年限成新率主要根據(jù)建筑物的已使用年限和尚可使用年限，計算年限成新率。年限成新率尚可使用年限/（已使用年限尚可使用年限）×100%2.1.4 評估案例金水灣大酒店大

43、樓（1）概況該大樓入賬日期是1999年06月，房屋坐落于洛陽市西工區(qū)中州中路319號，為鋼混結構，共25層，其中地下兩層，地上23層，建筑面積21269.18。洛陽金水灣大酒店公司于2000年11月2日取得房屋所有權證，證號為洛市房權證（2000）字第X號；該大樓的承載土地使用權在股東洛陽市電業(yè)局名下，國有土地使用權證號為洛市國用(95)第216號。截止評估基準日2016年12月31日，委估資產(chǎn)賬面原值為122,933,262.25元，賬面凈值為40,816,047.42元。結構部分:場地平整、土方開挖、鑿、截樁頭、回填土、墊層、滿堂基礎、局部獨立基礎，砂加氣砌塊及瓷磚垂直外掛墻面，基礎和標準

44、層均為C30商品混凝土，地上一層長約60米，寬約23米，從地下2層到地上三層，層高約四米；其他層高約3.5米。承重結構：鋼筋混凝土結構承重。內(nèi)外裝修：酒店房間采用墻紙，木飾面、清漆飾面，衛(wèi)生間、樓梯間采用?；u，大理石電梯廳，大理石手盆臺面。地面裝修：一層為大理石地面，地板磚樓梯，廚衛(wèi)間為?；u，酒店房間內(nèi)為地毯，木飾面。屋面做法：混合砂漿找平、乳膠漆面層，走廊、客房天棚為輕鋼龍骨石膏板、鋁板吊頂。門窗工程：一樓大廳為自感應玻璃門，樓梯間木質(zhì)防火門，客房為木包刷卡門以及塑鋼玻璃雙層窗。水電等安裝工程部分：水、強、弱電等設施?，F(xiàn)場勘察狀況：至評估基準日，評估對象建筑物基礎、其它承重構件無不均勻沉

45、降，墻體、屋面無滲漏現(xiàn)象，內(nèi)外裝修較好，門窗完好。（2）重置成本的確定重置成本主要包括建筑物的建筑工程、裝飾工程、安裝工程造價成本三部分。由于委托方未提供房屋的工程決算資料，結合現(xiàn)場的勘察資料，并根據(jù)有關規(guī)定作相應調(diào)整，按照2016年第四季度的鄭州市建設工程材料價格信息作為評估基準日的材料價格對委估房屋的評估價值估算如下： 房屋重置成本測算表造價指標分類項標準特征描述分值實際狀況描述分值建筑工程（權重占比50%） 基礎 工程場地平整、土方開挖、鑿、截樁頭、回填土、墊層、滿堂基礎、局部獨立基礎； 20場地平整、土方開挖、鑿、截樁頭、回填土、墊層、滿堂基礎、局部獨立基礎20砌筑工程加氣砼塊及灰砂磚

46、內(nèi)外墻；20砂加氣砌塊及瓷磚垂直外掛墻面30混凝土工程現(xiàn)澆商品砼全部構件；20基礎和標準層均為C30商品混凝土，鋼筋焊接為電渣壓力焊，直螺紋連接25外墻保溫工程B1級保溫板；10外墻酚醛板保溫系統(tǒng)15屋面及防水工程珍珠巖、B1級保溫板、防水卷材、UPVC落水管及管件等；10SBS改性瀝青防水卷材，三元乙丙丁基橡膠，UPVC落水管及管件等15超高費局部超高；10局部超高10措施費模板、腳手架、大型機械進出場及安遷費、垂直運輸費、砼泵送費；10模板、腳手架、大型機械進出場及安遷費、垂直運輸費、砼泵送費10標準小計100125裝飾工程（權重占比20%）樓地面工程水泥砂漿樓地面及踢腳線、地板磚樓梯、廚

47、衛(wèi)間聚氨酯防水、地板磚面層；25一層為大理石地面，地板磚樓梯，廚衛(wèi)間為玻化磚，酒店房間內(nèi)為地毯，木飾面35墻柱面工程內(nèi)墻混合砂漿找平、乳膠漆 、廚衛(wèi)間局部面磚、樓梯間涂料、外墻真石漆；25酒店房間采用墻紙，木飾面、清漆飾面，衛(wèi)生間、樓梯間采用?；u，大理石電梯廳，大理石手盆臺面40天棚工程混合砂漿找平、乳膠漆面層；25混合砂漿找平、乳膠漆面層，走廊、客房天棚為輕鋼龍骨石膏板、鋁板吊頂40門窗工程鋼質(zhì)防盜門、木質(zhì)防火門及普通木門、鋁合金窗綜合；25一樓大廳為自感應玻璃門，樓梯間木質(zhì)防火門，客房為木包刷卡門以及塑鋼玻璃雙層窗30標準小計100145安裝工程（權重占比30%）給排水工程室外焊接鋼管及

48、管道附件、室內(nèi)給水管及管道附件、室內(nèi)承插塑料排水管及管道附件20UPVC排水管，襯塑鍍鋅鋼管、閥門25電氣工程接地母線敷設、避雷網(wǎng)配管穿插、普通燈具及標志、開關及插座、配電箱等安裝； 20接地母線敷設、避雷網(wǎng)配管穿插、普通燈具及標志、開關及插座、配電箱20弱電工程配管安裝等；15配管安裝15采暖工程室外鋼管焊接、管道防腐保溫、室內(nèi)鍍鋅鋼管（螺紋連接）安裝、管道防銹、鋼制柱式散熱器安裝；10室外鋼管焊接、管道防腐保溫、室內(nèi)鍍鋅鋼管（螺紋連接）安裝、管道防銹、鋼制柱式散熱器安裝 10消防工程室外鋼管（焊接）安裝、管道防腐保溫、室內(nèi)鋼管（焊接）安裝、室內(nèi)消火栓安裝、點型探測器安裝、警報裝置、報警聯(lián)動

49、一體機安裝、火災事故廣播安裝、濕式報警裝置安裝；20室外消防，室內(nèi)消防栓系統(tǒng)，點型探測器安裝、警報裝置、報警聯(lián)動一體機安裝、火災事故廣播安裝、濕式報警裝置安裝自動噴淋系統(tǒng)，管道采用鍍鋅鋼管25通風工程風管制作安裝、軸流風機安裝等15風機盤管，風閥，消聲器安裝20小計100115總計100126標準造價單價1,768.86元/平方米實際造價單價2,228.76元/平方米人工費比例系數(shù)0.8稅率比例系數(shù)1折合洛陽造價單價2,133.24元/平方米證載總建筑面積21,269.18房產(chǎn)總建造價值45,372,265.54（3）綜合成新率的確定：成新率按照年限成新率和觀察成新率綜合確定。直接觀察法按委估

50、建筑物的結構、裝修、配套設施的使用功能及維護情況采用打分的方法確定成新率。經(jīng)現(xiàn)場勘查的結果如下表所示：表9： 房屋觀察成新率測算表分部名稱成新鑒定標準分新舊程度評定分權重合計結構基礎完好2085%17.00G=0.7058.45承重構件完好4085%34.00非承重墻完好1085%8.50屋面完好,排水通暢1580%12.00樓地面輕度磨損1580%12.00小計：10083.50裝修門窗完好3080%24.00S=0.108.2外裝修完好3080%24.00內(nèi)裝修完好2585%21.25頂棚完好1585%12.75小計：10082.00設備水衛(wèi)使用良好3080%24.00B=0.2016.3

51、電照完好3085%25.50其他使用良好4080%32.00小計：10081.50觀察成新率結構部分×權重系數(shù)+裝修部分×權重系數(shù)+設備部分×權重系數(shù) 83.50%×0.70+82.00%×0.10+81.50%×0.2082.95%耐用年限法：此倉庫建成于1999年06月，共25層，為鋼混結構，其中地下2層，地上23層，至基準日已使用16.5年，估計該建筑物主體結構尚可使用年限為43.5年。根據(jù)委托人提供的土地使用者記載建筑物所占土地為股東洛陽市電業(yè)局所有，且土地證未載明土地使用年限，故評估價值不含土地。假設委估房屋各部分均不計殘值

52、，則：年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)=43.5/(43.5+16.5)=72.5%綜合成新率綜合成新率觀察成新率×60% +耐用年限法×40%82.95%×60%+72.50%×40%78.77%評估值評估值=重置成本×綜合成新率= 45,372,265.54×78.77% 35,739,734.00元2.1.5 建筑物評估結果此次納入評估范圍的建筑物包括洛陽金水灣大酒店有限公司的房屋建筑物，該公司房屋建筑物原賬面價值包括土地價值，但根據(jù)洛陽金水灣大酒店提供的土地使用證洛市國用（95）字第216號顯示，該土地使用權在洛陽市電業(yè)局名下，因此本次評估的房屋建筑物不包括土地價值。詳細內(nèi)容見下表：表10： 房屋建筑物評估結果匯總表 單位：元科