房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點(一)

1、房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理的特點 一 一、房地產(chǎn)企業(yè)的本錢特點 房地產(chǎn)企業(yè)的本錢主要包括三局部：土地、土建、設(shè)備費用，配套及 其他收費支出，管理費用和籌資本錢。下面將針對這三大本錢進(jìn)行分 析。1、土地、土建、設(shè)備費用 這是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的主體內(nèi)容，大致占總本錢的 80。其中最重要 的是土地費用。 土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)工程是否可行、 是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費用主要包括土地出讓金、 置換本錢、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定 是否開發(fā)一個工程前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積 率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地本錢俗 稱樓面地價，以

2、此來進(jìn)行工程的可行性評估。2、配套及其他收費支出 主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。學(xué) 校、醫(yī)院、商店等生活效勞性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費工程中 有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種 原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費工程種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一， 許多收費工程由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn) 普遍偏高。配套及收費工程是房地產(chǎn)開發(fā)本錢中受外界因素影響最大 的一塊費用支出，一般占工程總投資的 10%15。房地產(chǎn)開發(fā)商通過 各種途徑，運用各種方法減少這局部費用支出，是降低開發(fā)本錢取得 經(jīng)營效益的一項重要手段。3、管理費用和籌資本錢 房

3、地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投 資風(fēng)險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資 金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。 如何把這局部費用核算好， 對合理控制開發(fā)本錢、表達(dá)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。 二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)本錢管理的措施 1、針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點進(jìn)行本錢管理 根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、 積極型和簡化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成 本管理的內(nèi)容和特點有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)本錢特 點而進(jìn)行相應(yīng)的本錢管理。1綜合型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，覆蓋了 房地產(chǎn)開發(fā)

4、的所有環(huán)節(jié)，涉足設(shè)計、施工、裝修、園林、酒店、學(xué)校、 旅游等。該類企業(yè)資金集中統(tǒng)一管理，物資集中供給管理。其本錢管 理包括：一是采取低地價，大規(guī)模的投資策略。二是控制設(shè)計本錢。 三是物資集中供給管理， 大宗物資都通過集團(tuán)采購中心進(jìn)行集中采購， 降低材料本錢。四是以低價換周轉(zhuǎn)，工程價格經(jīng)常是周圍可比工程一 半，批次日均銷售率到達(dá) 78%，年度平均積存率僅為 2.5%。五是對業(yè) 務(wù)鏈條進(jìn)行整合，不僅是產(chǎn)品設(shè)計，從建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng) 營等均有涉足，而這些大盤規(guī)模通常在幾千畝以上，建筑面積達(dá)幾百 萬平米，如此龐大的建筑工程也便于實現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制以及降低采購成 本。六是資金集中統(tǒng)一管理，有效監(jiān)控資

5、金運動，通過使用信息化工 具實現(xiàn)跨銀行、跨單位全面的集成統(tǒng)一的資金情況查詢，實時查詢賬 戶余額，迅速掌握各分公司資金流量、流向的動態(tài)監(jiān)控和管理，對重 大資金調(diào)度或支出、對一些異常情況實現(xiàn)自動監(jiān)督。2精細(xì)型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，從施工 企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，具有較強(qiáng)施工管理能力。在這種房地產(chǎn)企業(yè)中本錢管 理應(yīng)注重：一是建立全集團(tuán)統(tǒng)一的預(yù)算管理體系，對每個工程選擇相 應(yīng)的預(yù)算分類和標(biāo)準(zhǔn)，建立對應(yīng)的預(yù)算，預(yù)算本錢將控制工程開發(fā)的 全過程。二是分工程、分職能部門編制年度資金方案和月度方案，通 過審批后的資金方案嚴(yán)格控制工程的付款過程。三是預(yù)算控制精細(xì)到 分局部項上。四是建立預(yù)算預(yù)警，系統(tǒng)

6、支持對工程預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行 預(yù)警提示。五是全面的材料管理，與主要供給商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系， 大幅降低采購本錢。對于材料的使用通過領(lǐng)料單進(jìn)行管理，對超供材 料進(jìn)行扣款處理按全額累進(jìn)扣款或超額累進(jìn)扣款，設(shè)置起扣點、加 價比例，保證材料最大限度地應(yīng)用。3積極型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，有關(guān)聯(lián) 的施工總承包企業(yè)。該類型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立適度靈活的目標(biāo)本錢 控制體系，注重工程細(xì)節(jié)。 具體包括：一是建立了目標(biāo)本錢管理體系， 同時為了縮短工程工期存在 “邊預(yù)算、邊施工 的情況。二是動態(tài)本錢涉 及合同訂立、合同結(jié)算、合同付款、非合同費用等，實時反映工程的 最新動態(tài)，并隨時檢查是否超出目標(biāo)本錢。

7、三是本錢在地塊、期、區(qū) 的分?jǐn)?，主要適用以下原那么：受益原那么，按受益該本錢的地塊、期、 區(qū)分?jǐn)?；均攤原那么，在所有地塊、期、區(qū)分?jǐn)?；屬地原那么，在工程?在的地塊、期、區(qū)分?jǐn)?。四是引入定額基準(zhǔn)價體系，按照不同的 產(chǎn)品設(shè)置多套定額，一般使用 “地區(qū)產(chǎn)品通用 定額，再加上指標(biāo)數(shù)據(jù)， 就可以快速產(chǎn)生初始版本的目標(biāo)本錢， 以利于快速的可行性研究決策。 五是嚴(yán)格控制付款的審批權(quán)限，防止失控風(fēng)險。 4簡化型房地產(chǎn)企 業(yè)。企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，設(shè)計、施工等核心工作外包，在 這種企業(yè)中應(yīng)該以宏觀本錢管控為主，兼顧工程進(jìn)度和質(zhì)量。具體包 括：一是建立目標(biāo)本錢管理體系，對每個工程，都建立對應(yīng)的目標(biāo)成 本，目標(biāo)本錢將控制工程開發(fā)的全過程。二是動態(tài)本錢核算，動態(tài)成 本涉及合同訂立和變更、合同結(jié)算、合同付款、非合同費用等，實時 反映工程的最新動態(tài)。三是本錢管理工作按標(biāo)準(zhǔn)