房屋買賣合同案例.

1、房屋買賣合同案例篇一：房屋買賣案例分析房屋買賣案例分析一、主題在房屋買賣過程中一房二賣的現(xiàn)象引起的房屋買賣合同糾紛所涉及的不動產(chǎn)的轉讓、合同的履行、債權關系等進行的分析二、根本法理對房屋二重買賣糾紛進行分析，主要是基于以下法理：一不動產(chǎn)的特性及一物一權原那么房屋是一種不動產(chǎn)，其位置是固定、不可移動的，而且 周圍、 鄰近房屋和環(huán)境的狀況對房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的 不同而不同，同樣造 價或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地 段上，其用途和價格會相差 很大。土地是一種有限的資源，對土地的依附使房屋具有了稀缺性 與唯一性，正因為如此才引起了多個購置者對同

2、一房屋有購置意向， 并且在產(chǎn)生糾紛之后會有相互不肯讓步的情況發(fā)生，甚至有購置者 明知房屋 已出售卻以更高價格與房屋出賣人惡意串通地簽訂買賣 合 同，而另一方面，根據(jù)一物一權原那么，即一物之上絕不得存在兩個相抵觸的物權，而所有權又具有絕對的排他性，一物之上不能有兩個所有權。因此必將有一方會得不到合同的履 行，從而引起所有權糾紛。二房屋所有權的取得與合同生效的關系我國現(xiàn)行法律將合同的生效與房屋所有權的取得作了不 同的規(guī) 定，正因為這種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房 屋所有權取得 之間存在時間差，訂立房屋買賣合同到辦理過 戶登記手續(xù)通常有一 段時間間隔，更易引起二重買賣的現(xiàn) 象。1. 房屋買賣的過

3、戶登記不同于合同的生效登記我認為對于二重買賣合同效力的判別標準應當以?中華 人民共 和國合同法? 第四十四條規(guī)定 依法成立的合同，自成 立時生效。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù) 生效的，依照其規(guī) 定。為依據(jù)。 最高人民法院 ?關于適用 中 華人民共和國合同法 假設干問題的解釋一 ?第九條進一 步明確規(guī)定： 法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)， 或者 辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前 當事人仍未 辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手 續(xù)的，人民法院應 當認定該合同未生效； 法律、行政法規(guī)規(guī) 定合同應當辦理登記手續(xù)， 但未規(guī)定登記后生效的，當事人 未辦理登記

4、手續(xù)不影響合同的效力， 合同標的物所有權及其 他物權不能轉移。而法律或行政法規(guī)并未 將房屋買賣過戶登 記規(guī)定 為生效性登記。依我國?城市房地產(chǎn)管 理法?第三十五條規(guī) 定：房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定 辦理權 屬登記。并未規(guī)定登記與合同效力之間的關系。 由此 可見，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記 規(guī)定為 生效性登記，依最高人民法院 ?關于適用中華人民 共和國合同法 假設干問題的解釋一 ?第九條規(guī)定即使當 事人沒有辦理過戶登記，也不會導致其房屋買賣合同無效。2. 是否取得物權不影響債權的成立房屋出賣人與購房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種 債權行 為，合同本身表

5、達的是一種債權債務關系，而辦理房 屋過戶登記手 續(xù)才是直接導致房屋所有權的轉移，是一種物 權行為。債權是一種 對人權，相對權，不能對抗合同以外的 第三人，雖然在未辦理過戶 登記之前，房屋的所有權是還是 在賣方手里，但購房人享有對房屋 的期待權，他可以對售房 方主張債權。因此在房屋買賣中債權與物 權具有一定的獨立 性，物權的取得與否并不影響合同的效力。即將 施行的?中 華人民共和國物權法?對此也做了明確地規(guī)定，其第十 五條 規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn) 物 權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同 成立時生 效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。三、案情介紹 某

6、房屋所有人甲和房屋買受人乙簽訂一房屋買賣合同， 房屋總價 50 萬元，乙先支付了首期房款 25 萬元，并約定余款待甲同乙去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權過戶之日再由 乙付清。 后甲未與乙去辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，而是與丙簽 訂了標的物為同 一房屋的買賣合同，丙在甲的催促下付清全 部房款后與甲立即去房 地產(chǎn)交易中心提交有關材料、繳納房 地產(chǎn)交易印花稅、申請房屋產(chǎn) 權過戶登記。隨后甲將房屋交 付給丙使用。乙得知甲與丙的上述行 為后立即向某區(qū)人民法 院申請對兩個買賣合同中的同一標的物、房 屋進行訴前財產(chǎn) 保全，法院經(jīng)審查作出保全裁定。房地產(chǎn)交易中心 在七天的 材料審查期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)甲欲轉讓給丙的房屋上已有權利

7、限 制 的保全措施，未予批準房屋產(chǎn)權過戶和登記。丙于是根據(jù)買 賣 合同中的仲裁條款向仲裁委員會提起仲裁請求，請求甲繼 續(xù)履行合 同，取得房屋的所有權。同時乙向某區(qū)人民法院對 甲提起合同違約 損害賠償之訴， 并要求甲繼續(xù)履行合同， 交 付房屋并辦理登記過戶。 一房二賣的賣家甲在獲得 50 萬的 房款和 25 萬的房屋買賣預付款 后，潛逃無法尋其下落，其 并無其他財產(chǎn)可供司法機關強制執(zhí)行。四、案例分析 此案為典型的二重買賣臺灣地區(qū)和我國大陸學者均有較 為深入 的論述，但因我國房地產(chǎn)交易制度設計上的不清晰， 有關交易環(huán)節(jié) 效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的實務 操作上存在較多爭議。 本文試作探討。

8、一丙通過申請登記是否取得房屋產(chǎn)權 ? 登記申 請的權利形態(tài)分析我國學者認為我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度在立法例上采 用實質 主義的登記體例，即德國的立法例，登記決定不動產(chǎn) 物權的設立、 移轉、變更和消滅的法律行為能否生效，登記 為不動產(chǎn)物權變動的 生效要件。丙在付清全部房款后與甲立即去房地產(chǎn)交易中心提交有 關材 料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請房屋產(chǎn)權過戶登記 這一申請登記 的事實在法律上效力如何認定？實務裁判上 有一觀點認為，在房屋 產(chǎn)權交易中心受理登記并繳納房屋印 花稅后，丙已被推定為房屋產(chǎn) 權所有人，理由是印花稅的征 收對象是房屋產(chǎn)權人。后發(fā)生的司法 程序上的權利限制不應 阻礙丙的登記過戶程序

9、，丙應從房地產(chǎn)交易 中心受理登記之 日起即為房屋產(chǎn)權所有人。判斷這一觀點是否合理， 有必要 先從登記的程序和登記申請之一事實本身的性質來看。我國?城鎮(zhèn)房屋權屬登記管理方法?第 10 條規(guī)定了房屋 權屬登記的一般程序，包括以下幾個步驟： 一受理登記 申請；二權屬審核；三公告；四核準登記，頒發(fā) 房屋 權屬證書。從登記的過程來看，申請登記的受理并不意 味著物權變 動法律效力的發(fā)生，還有權屬的審核，登記是否 完成，應當從登記 簿上的記載予以判斷登記簿是表征登記的 標的物上存在權利的根 據(jù)?？梢?，申請是登記程序的啟動， 但并不能認定為丙可以因此而 當然取得房屋產(chǎn)權。但不可否認：申請人可根據(jù)申請而合理信賴

10、將來的物權 取得， 申請人在此時應推定有獲得法律保護的某種權利形 態(tài)。德國民法學 理論認為，隨著登記申請的提出，取得人依 據(jù)有法律約束力的不動 產(chǎn)所有權移轉合意取得的地位，被稱 為期待權。期待權的性質 是 一種受法律保護的、 對完整權利 取得的期待。但如登記申請被 登記機關駁回， 這種對完整權 利的期待就會落空，期待權就不再存在。因此在本案中，丙和甲一同辦理登記申請的事實不必然 導致房屋物權的移轉，丙并不能因為申請行為而獲得房屋產(chǎn) 權。此 處丙取得是一種對完整的所有權的期待權。此期待權 的效力在于排 斥后續(xù)登記申請的效力，即后于該登記申請所 遞交的申請受到期待 權的限制，登記機關應不予受理。二

11、乙是否已取得了房屋所有權？ 一一房屋所有權轉 移的生效模式分析 乙與甲簽訂的房屋買賣合同在丙與甲簽訂的房屋買賣合同 之前，是 否可以認定乙依據(jù)簽訂合同更早而取得所有權？按 照所有權轉移 的意思主義，不動產(chǎn)所有權的轉移在所有權轉 移合意達成之時，這 種立法例對物權行為和債權行為不作區(qū) 分。該立法例以法國、 日本、 意大利為代表。法國民法典第 1138條第 2 款規(guī)定： 交付標的物債務的成立從標的物應交 付之時 起，即使尚未現(xiàn)實移交， 使債權人成為所有人。 按照 這種立法例， 本案中乙在合同生效起即為房屋所有權人。但 是我國實行的所有權轉移的登記生效主義，房屋買賣合同的 成立和 生效并不意味著房屋

12、所有權的轉移，所有權轉移雙方 必須一同到房 地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權登記。這一點已為 我國立法和司法實踐所普遍認可。因此，本案中，乙盡管支 付了房款的一半，但這種支 付行為只是債權法上一方義務的履行，行為的結果是要求合同另一 方給付對價一一即房屋的移轉交付。乙在本案中的權利形態(tài)是僅為對甲的債權。三丙的對系爭房屋的權利地位是否高于乙一一 以債之關系上占有權來分析本案中，丙已從甲處轉移了對房屋的現(xiàn)實占有，即已入住該房屋。這種對房屋的占有在本案的處理上可從債權法和物權法上的意義分別探討。占有，有定義為對于物有事實上管領力的事實。該定義為對占有的理解屬占有本質事實說。相對于占有本質權利說和占有事實法律

13、關系說，此說為我國法學理論之通說。在這一理論下，視占有為一種受民法上特別保護的事實。本案中存在房屋的移轉占有的事實，丙對房屋占有的法律事實得到認可和保護。占有以是否具有法 律上的原因為標準而 區(qū)分為有權占有和無權占有。其中有權 占有因具有占有之權源，故 只要權源繼續(xù)存在，即承受法律之保護。本案中丙占有房屋的權源 在于和丙和甲簽訂的房屋 買賣合同，丙對房屋占有的權源為對甲的 債權，那么可以認 定，只要丙和甲的房屋買賣合同繼續(xù)有效存在， 丙對房屋的 占有即始終為有權占有。丙占有房屋的事實的決定本案 中丙的權利地位。占有的效力，在于保護對物的事實支配。占有也具有權利推定的效力，但在法律規(guī)定采取登記生

14、效主義的不動產(chǎn)物權變動中，登記已取代了占有作為物權之表征。因此在不動產(chǎn)交易上，占有并不能具有物權效力的推定功能，僅具有以不動產(chǎn)物權為標的之債權的推定功能。丙對房屋以債權為權源的占有，能否對抗乙對系爭房屋的債權上的請求呢？以債權為權源的占有受到其權源一債之關系相對性的限制，基于債之關系上的占有權，僅得對 他方當 事人主張，不得對抗第三人。丙對房屋之有權占有基于丙和甲簽訂得房屋買賣合同，此種債之關系上的有權占有 可以對抗同一買賣合 同的當事人甲。但對于丙與甲合同之外 的當事人乙，那么不存在基于 有權占有的對抗效力。因此，對 于系爭房屋，丙所擁有的權利是以 該房屋的物權變動為標的 的債權。其債權上的

15、占有受到相對性的限 制。四丙是否可以要求甲繼續(xù)履行合同？一一合同履行的視角分析丙在仲裁委的仲裁請求中要求甲繼續(xù)履行合同，針對這一訴請,有觀點認為，丙不能要求甲繼續(xù)履行合同，理由是甲已經(jīng)完成房屋買賣合同義務所規(guī)定的配合丙一同去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權移轉登記的手續(xù)，甲在合同項下的 合同義務已經(jīng)完成了。產(chǎn)權登 記的未完成雖然是因甲一房二賣的行為，但丙在這里所能要求甲承當應該是權利瑕疵擔保義務,而不是合同繼續(xù)履行的義務O但值得注意的是，在以物之買賣中，必然涉及該所有權之物和所有權兩者，出賣者負有轉移該物之占有和移轉房屋所有權之義務,這兩項義務應該為并列關系。二者中有一項不完全履行，就會構成出賣人義

16、務之全部不履行。此案中，甲雖完成了轉移占有的義務，但在房屋所有權轉移之義務并不完全履行，房屋所有權的移轉應該 以登記的完成即登記簿上房屋產(chǎn)權人的變更為標準，義務的完成應 當以行為的結果 而不是行為的本身為衡量。五乙和丙間權利保護的設想一一現(xiàn)實利益的衡量此案中，乙對該標的房屋有基于合同的債權請求權。丙雖然對該系爭房屋有基于登記申請而獲得的期待權地位，但 此期待權效力優(yōu)先和排斥的 對象應是后續(xù)遞交的登記申請，而沒有某種物權上的效力而優(yōu)先與乙對該房屋所有的債權請求權。丙亦可基于債之關系的有權占有保 護，但這種保護 受到其權源債之相對性的制約，同樣只能對抗占有 權源合同的相對人的權利，而不能對抗合同當

17、事人之外的第三人乙 這樣推理下來，乙和丙依據(jù)各自與甲所簽訂的合同而對標的房屋所擁有的債權之間是平等的。通常認為房屋雙重買賣的出賣人在此時有權選擇履行合同的對象，而對無法完成 債務履行的債權人承當合 同違約損害賠償責任。那么在客觀上無法由甲選擇合同履行對象，乙和丙又都要求合同繼續(xù)履行的情況下，如何做合理的裁判，依據(jù)為何？有觀點為，立法應當從鼓勵交易，從外觀上保護交易的立場出發(fā)，應比擬兩個合同的交易程度，那么如果適用此觀 點，丙因為交易步驟進行的更 為深入而裁判取得房屋所有權。這一交易程度在我國司法實踐上暫 時無法由立法的客觀 標準化來指導，那么由辦案的法官和仲裁員憑自由裁量權來 認定，是否可行，

18、還有待實踐的檢驗和進一步的理論 總結。篇二：房屋買賣合同案例 房屋買賣合同案例 房屋買賣合同案例自 2021 年起，牡丹 江 市的房地產(chǎn)價格以另人瞠目的速度遞增，在利益的趨動下 一些在賣 房時沒有辦理房屋過戶手續(xù)的賣房人開始以各種 理由主張當初的 房屋買賣協(xié)議無效，此種現(xiàn)象自 2021 開始， 尤為突出，房屋買賣合同案例。 本院在審理一起原告張某 訴被告蘇某、第三人某銀行的一起房屋買賣合同糾紛中，經(jīng) 法院審 理查明被告蘇某與第三人某銀行于2005 年簽訂了?住房借款合同抵押加階段性保證借款 ?。合同約定：第三人 向被告蘇某提供人民幣貸款10 萬元，被告將其名下的房屋座落于牡丹江市愛民區(qū)作為貸款

19、擔保抵押給第三人，并 辦理 了抵押登記，合同范本?房屋買賣合同案例?。2006 年5 月 ， 原告張某與被告蘇某簽訂房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定 ：被告蘇某將其名下的房屋賣與原告張某， 房屋的交易價款為 10 萬元，原告張某先期付款 65000 元，余款 35000元待辦理完過 戶手 續(xù)后一次付清，被告蘇某承當過戶費用。協(xié)議簽訂時 雖然被告蘇某 已告知原告張某交易房屋已作為貸款擔保物 抵押給第三人 ，但是雙 方簽訂房屋買賣合同沒有征得第三人 的同意，也沒有向第三人履行 告知義務。 協(xié)議簽訂后 ，原告張 某于 2006 年 5 月和 2006 年 6 月先后兩次共支付被告蘇某購 房款66000 元，但

20、原告張某并沒有代替被告蘇某清償其全部 債務，使該 交易房屋的抵押權消滅。 因原告張某想出讓此房， 但此房還在被告蘇某名下，故要求被告蘇某繼續(xù)履行協(xié)議， 協(xié)助其 辦理過戶手續(xù)。但被告蘇某以該房屋買賣協(xié)議沒有告 知第三人合同 無效，無法繼續(xù)履行合同為由，拒絕協(xié)助原告 張某辦理過戶手續(xù)。 第三人某銀行以原、被告簽訂房屋買賣 協(xié)議未告知其為由，主張該 房屋買賣協(xié)議無效。 ?中華人 民共和國擔保法?第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押 人轉讓 已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受 讓人轉讓物已 經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未 告知受讓人的，轉讓 行為效。 ?中華人民共和國物權法?第

21、一百九十一條第二款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人 同意， 不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押 權的除外。這 兩部法律關于抵押期間，抵押人轉讓抵押財產(chǎn) 的規(guī)定都無一例外的 要求需告知抵押權人，否那么轉讓行為無 效或不得轉讓。篇三：房屋買賣合同案例 簽訂商品房認購書后不訂立商品房買賣合同的法律責任 2021-11 -19 17:04 星期四 簽訂商品房認購書后不訂立商品房買賣合同的法律責任 案情介紹：王某和陳某二人以下簡稱原告分別于 XXX房地產(chǎn)幵發(fā)公司 簽訂? XXX 工程名認購協(xié)議?，根據(jù)協(xié)議，雙方 應當于 2021 年 6月 31日前簽訂正式的商品房買賣合同，為 擔保雙方到時

22、能履 行簽訂正式商品房買賣合同的義務，協(xié)議 約定了定金條款。后由于 開發(fā)商未與其簽訂正式的商品房買 賣合同，雙方發(fā)生爭議，王陳二 人與開發(fā)商協(xié)商解決糾紛。 開發(fā)商提出按照認購書的內(nèi)容雙倍返還 二人定金以了結糾紛，但二人不接受開發(fā)商提出的條件。據(jù)此，雙 方協(xié)商不能達成一致，王陳二人遂將開發(fā)商起訴到法院，要求返還 1萬 元定金并依據(jù)合同法第 42條分別要求開發(fā)商賠償 111200的損失。 律師分析：一、雙方簽訂的?“ XXX認購協(xié)議?合法有效，對雙方 有拘 束力，雙方應該按照該認購書的約定行使權利原告王某和陳某與成都東方紅房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年 12月 22日簽訂的? XXX 工程名認購協(xié)議?

23、從性質 上講 是定金而合同，并且是訂約定金合同，該合同是雙方當 事人的真實意思表示，且不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定 和社會公共利益，依法有效。合法有效 的合同作為各方權利義務的依據(jù)對雙方有拘束力，各方均應 當按照 合同的約定來行使權利。雙方達成的? XXX 工程名認購協(xié)議?第六條明確約定了，因被告原因導致正式的商品 房買賣 合同沒有訂立時的違約責任追究規(guī)那么?中華人民共和國合同法第 151條? 、 ?中華人民共和國擔保法?第 89 條、 ?最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律問題的解釋?第四條及?最高人民法院關于使用中華人 民共和國擔保法 假設干問題的解釋?第115 條規(guī)定定

24、金規(guī)那么。但是，本案中，原告僅要求返還定金并沒有要求雙倍返還， 因此， 根據(jù)不告不理原那么，應僅判令被告返復原告要求的一 萬元定金而不 用雙倍返還。二、原告要求的 111200 元損失沒有法律依據(jù)第一，認購書中明確約定，正式的商品房買賣合同簽訂 的日期 應該是 2021 年 6 月 31 日，因此，在這個時間之前， 原告對涉案的 房屋根本沒有任何權益 一一無論是債權還是 物權。根據(jù)?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?第37 條 房地產(chǎn)轉讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其 他合法方式將 其房地產(chǎn)轉移給他人的行為一一的規(guī)定，房地 產(chǎn)轉讓是將自己所有 的房屋進行轉讓的行為；以及第三十八 條：以下

25、房地產(chǎn)，不得轉 讓： ？ 六未依法登記領取權屬 證書的； ？? 所以，其無權且不得將涉案房屋進行轉讓， 因為 其 轉讓的標的根本不存在且違反法律的強制性規(guī)定。既然他 沒有轉讓 的權利，那么他如何可以從轉讓中獲利呢？第二， ， 根據(jù)?最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律問 題的解釋?第五條商品房的認購、 訂購、預訂等協(xié)議具備 ?商品房銷售管理 方法? 第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出 賣人已經(jīng)按照 約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房 買賣合同的規(guī)定，認購書構成商品房買賣合同的的要件必 須是出賣人已經(jīng)收受了買 房者的購房款。但是在本案中，原 告并沒有向被告支付購

26、房款，因 此，該認購書的性質不是商 品房買賣合同。因此，既然雙方之間沒 有形成商品房買賣合 同關系，那么原告不得按照商品房買賣合同中 違約責任的規(guī) 那么要求被告承當損失，因為只有在正式的商品房買賣 合同成 立后，守約之一方才可以依據(jù)合同預定及合同法的規(guī)定要求 對方賠償可得利益損失。而本案中，原告其實主張的是可得 利益損 失，而由于原被告雙方?jīng)]有就商品房買賣達成正式的 合同，因此， 其主張的可得利益損失沒有合同和法律的依據(jù)。 第三，原告依據(jù)?中 華人民共和國合同法?第 42 條的規(guī)定，要求被告賠償信賴利益損失。但是，本條規(guī)定適用的前提是：當事人在訂立合同過程中有以下情形 之一，給對 方造成損失的

27、，承當損害賠償責任： 一假借 訂立合同，惡意進行磋商； 二成心隱瞞與訂立合同有關 的重要事實或者提供虛假情況； 三有其他違背老實信用 原那么的行為。同時，?最高人民法院關于適用中華人民共和 國合同 法假設干問題的解釋二?第八條將合同法第 42 條第 三項其他違 背老實信用原那么的行為 解釋為：依照法律、行 政法規(guī)的規(guī)定經(jīng) 批準或者登記才能生效的合同成立后，有義 務辦理申請批準或者申 請登記等手續(xù)的一方當事人未按照 法律規(guī)定或者合同約定辦理申 請批準或者未申請登記的情 形。因此，被告的行為不適用合同 法第 42 條的規(guī)定。第四，信賴利益損失不同于可得利益損 失，前 者在性質上類似于侵權導致的損失，只是因為其發(fā)生 在訂立合同階 段，所以冠以特殊名稱。該損失的賠償范圍僅 僅限于當事人基于對 對方行為的信賴而發(fā)生的現(xiàn)有利益的 損失一一即現(xiàn)有財產(chǎn)的減少； 而后者，因為合同向對方基于 合同的履行可以獲得財產(chǎn)上的增加， 所以違約損失的計算中