房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例：交房是個大學(xué)問

1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例：交房是個大學(xué)問房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例 :交房是個大學(xué)問讀者王先生 咨詢， 2007年 11月，其購置某房產(chǎn)公司開發(fā)的商品房 一套，約定交房日期是 2021年 10月31日，但未約定房屋交付使用的 條件。 2021年 10月 31日，房產(chǎn)公司如期通知王先生前去驗收房屋， 可卻未能提供?竣工驗收備案表? 。王先生能否以此為由拒絕在交房通 知單中簽字？【律師解答】本案涉及商品房的交付使用條件問題。根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第十一條第一款的規(guī)定，所謂商品房的交付使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給購房者占有。實踐中，其外在 表現(xiàn)主

2、要是將房屋的鑰匙交付給購房者，即人們通常所說的 “交鑰匙 根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付房屋時，必須要符合一定的條 件，其分為法定條件和約定條件兩種。1.法定房屋交付使用條件：法定房屋交付使用條件是指，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者對商品房交付條件未作特別約定時，商品房的交付條件要符合相關(guān)法律中關(guān)于房 屋質(zhì)量的根底性要求。根據(jù)?建筑法?第六十一條第二款：建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方 可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。?建設(shè)工程質(zhì)量經(jīng)營管理條例?第十六條：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣 工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、 施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備以下條件：一完成

3、建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；二有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；三有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告； 四有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；五有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。據(jù)此，商品房竣工完畢，建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng) 組織設(shè)計、勘察、施工及工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行聯(lián)合竣工驗收，如 驗收合格，那么由上述 “五大責(zé)任主體 分別簽署質(zhì)量合格文件。由此可見，商品房在取得建設(shè)、設(shè)計、勘察、施工及工程監(jiān)理部門分 別簽署的質(zhì)量合格文件后，即視為驗收合格，可以交付使用。實踐中，建設(shè)單位在組織相關(guān)單位對房屋進(jìn)行竣工

4、驗收時，將提供建 設(shè)管理委員會印制的?X市房屋建筑和市政根底設(shè)施工程竣工驗收備 案表? 以下簡稱?竣工驗收備案表? 。建設(shè)、設(shè)計、勘察、施工及工 程監(jiān)理部門經(jīng)審查，如認(rèn)為該工程符合驗收條件，那么應(yīng)分別在 “竣工驗 收意見一欄中簽署單位負(fù)責(zé)人姓名，并加蓋單位公章。即開發(fā)商在取 得建設(shè)、設(shè)計、勘察、施工及工程監(jiān)理部門分別簽署的?竣工驗收備 案表?后，房屋即視為驗收合格，符合交付使用條件。至于?城市開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例?中關(guān)于房屋要經(jīng)過綜合驗收后 才視為驗收合格的規(guī)定，已被 2004 年 5 月 18 日?國務(wù)院關(guān)于第三批 取消和調(diào)整行政審批工程的決定?明確取消。2.約定房屋交付使用條件：所謂約定

5、的房屋交付使用條件是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者，對房屋 交付使用條件在符合法定最低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的根底上，進(jìn)行更高要求的約 定。根據(jù) 2000 年建設(shè)部、國家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的?商品房買賣合 同示范文本?第八條，購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可選擇上述五種方式 中的任一約定作為商品房交付使用的條件。前四種是根據(jù)相關(guān)法律、 法規(guī)及部門規(guī)章制定，第五種供購房者與開發(fā)商共同協(xié)商確定內(nèi)容， 只要不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，就是有效條款，對雙方均 有約束力。綜上所述，房屋只有在具備法定或約定的條件后，才可交付使用，否 那么，購房人有權(quán)拒絕接收，開發(fā)商如不能按期交房，購房人有權(quán)要求 其承當(dāng)違約責(zé)任。本案中，由

6、于王先生與房產(chǎn)公司未對房屋交房條件做出約定，關(guān)于該房屋的交付條件應(yīng)適用法定交付條件，即房產(chǎn)公司只有在取得建設(shè)、 設(shè)計、勘察、施工及工程監(jiān)理部門分別簽署的 ?竣工驗收備案表? 后， 房屋才視為驗收合格，符合交付條件，否那么，視為該房屋未經(jīng)竣工驗 收，王先生當(dāng)然有權(quán)拒絕接收房屋，并要求開發(fā)商承當(dāng)逾期交房的違 約責(zé)任?！按蠖芡藛帷咀x者咨詢】讀者李女士來電咨詢， 2007 年 3 月，李女士對一套商住 樓產(chǎn)生興趣，即與開發(fā)商簽訂?購房意向書? 以下簡稱?意向書? ， 預(yù)訂房屋一套，并按約定交納了 1 萬元意向款。?意向書?僅約定：購 房者在一定期限內(nèi)辦理簽約，逾期視為放棄訂購權(quán)，且意向款不予退 還。

7、后來雙方在簽約條款問題上分歧較大，李女士約定放棄購房，要 求退還意向款，但開發(fā)商以有約在先為由，拒絕退還。請問：該意向 款能否返還？【律師解答】從?意向書?的內(nèi)容可知， “意向款 屬于“訂約定金 ，而 合同未能簽訂，是由于雙方就合同條款未能達(dá)成一致，并非是由于李 女士的違約行為造成，故開發(fā)商應(yīng)將 “意向款 退還。物業(yè)公司能扣業(yè)主鑰匙嗎【讀者咨詢】讀者陳女士來電咨詢， 2005 年 7 月，陳女士與某開發(fā)商 簽訂商品房買賣合同，購置商品房一套，陳女士一次性支付了全部房 價款。交房時，陳女士持開發(fā)商提供的提房單去物業(yè)公司拿鑰匙，可 物業(yè)公司卻讓陳女士先交納一個季度物業(yè)管理費， 否那么拒絕提供鑰匙。 請問：物業(yè)公司的做法是否合法？【律師解答】物業(yè)公司的做法無法律依據(jù)，因其與開發(fā)商之間是委托 代理關(guān)系，故陳女士可要求開發(fā)商承當(dāng)違約責(zé)任。鄰居裝修影響休息誰負(fù)責(zé)【讀者咨詢】讀者盧先生來電咨詢，盧先生住花園路某小區(qū) 4 樓，前 不久其 5 樓鄰居馮先生卻將自己的房屋裝修成賓館進(jìn)行經(jīng)營。每至深 夜腳步聲、說話聲不斷，嚴(yán)重影響到盧先生及其家人的休息。為此， 盧先生屢次與馮先生協(xié)商，可情況仍未有所改變。請問：該如何處理 此事？【律師解答】?物權(quán)法?：第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管 理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 業(yè)主將住