華夏第一街區(qū)初步方案及策劃工作建議

1、項目簡介圖書館、休閑中心。華夏第一街區(qū)-初步定位方案及策劃工作思路僅供參考肇業(yè)聯(lián)行PeterWu&PartnersBusinessManagementCo.,Ltd.二零零六年七月項目占地250畝；項目建設(shè)規(guī)模30多萬平方米；在規(guī)劃中是未來蚌埠新城商業(yè)中心，商圈輻射150公里。地理位置：雄踞兩淮四省經(jīng)濟圈之樞紐城市蚌埠核心區(qū)，環(huán)抱蚌埠城市中心廣場淮河文化廣場、亞洲最大的音樂噴泉，毗鄰會展中心、歌劇醫(yī)院、科技館、向東：淮河文化廣場、會展向西：阿爾卡迪亞小區(qū)向南：光彩市還原小區(qū)向北：城市中心區(qū)西南：交通環(huán)線、生活小區(qū)東南：200米遠景建筑：歌西北：涂山路、工農(nóng)路城市東北：新新家苑住宅區(qū)、建

2、本案區(qū)位圖交通：火車站約2公里，汽車站2.6公里；向南距新建，物舞賓館鳳陽東路中心浣北京館窗，五至電罌得水利局市政行勝利東路本案.,跖it蘭郢子釣魚臺山跖勝利中除口+=-郴曠/可料窕團潴禰機斥廠小三莊孑宏業(yè)村U.1凌家城劇院、主干道投大廈距長途軍民兩用機場新址約10公里，距合肥徐州高速公路出入口約5公里；向東距規(guī)劃中的京滬高速鐵路蚌埠客運站約6公里。貫穿蚌埠市東西南北的涂山路、延安路在“華夏第一街區(qū)”區(qū)域呈十字交匯。老機場地區(qū)的解放路、東海大道、朝陽路、工農(nóng)路都是近幾年新打通和拓寬改造的城市主干路和次干路。有多路公交車通過“華夏第一街區(qū)”路段（一）背景分析：蚌埠為安徽省第二大省，蚌埠總面積58

3、17平方公里。城區(qū)面積601.5平方公里。下轄四區(qū)三縣，總?cè)丝?49萬，城市人口89.54萬，地處京滬線和淮南線交匯處，是皖北地區(qū)商貿(mào)中心，交通樞紐，綜合性工業(yè)城市，是發(fā)展非常迅速的一個城市。2000年安徽省政府批準了蚌埠市城市發(fā)展計劃，城區(qū)將整體南移，淮河文化廣場是未來蚌埠市的城市中心，最終形成蚌埠乃至皖北地區(qū)集商業(yè)、辦公、旅游、休閑、居住為一體的鉆石核心區(qū)域。（二）消費力分析A.人口與經(jīng)濟狀況（數(shù)據(jù)來源：2005年蚌埠統(tǒng)計年鑒）人口：（2005年）人口總數(shù)349.33萬人；（2004年）城市人口數(shù)90.47萬人；新城綜合開發(fā)區(qū)中心商務(wù)區(qū)人口數(shù)7萬人；“華夏第一街區(qū)”1.5公里半徑區(qū)域人口2

4、6萬人；“華夏第一街區(qū)”5公里半徑區(qū)域人口42萬人，常住人口38萬人。（2004年）城市家庭總戶數(shù)26.42萬戶；經(jīng)濟：（2004年）國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP311.33億元；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP6006元；（2004年）社會商品零售總額116.9億元；（2004年）年人均可支配收入8875元；年人均消費支出5780元；人均食品消費支出2392元；機動車數(shù)量1.8萬輛；其中載客汽車數(shù)量8000輛；B.消費力總結(jié)：周邊有大量高級住宅及普通住宅，居民消費力二極分化消費水準高，價位低（五星級客房，200多元/天）。消費跨度大（從生活用品至奢侈品）。消費者消費觀念較保守，傾向于當?shù)仄放凭C上，本案結(jié)合面

5、積較大，人口規(guī)劃密集，未來預(yù)計消費力偏上，華夏第一街區(qū)定位為中高檔消費占主導(dǎo)的步行街。二.市場方案（一）業(yè)態(tài)分布A.周邊業(yè)態(tài)分布情況:序號業(yè)態(tài)數(shù)量序號業(yè)態(tài)數(shù)量1服裝類1588體育文化82童裝婦兒239五金化工23精品13710電信銀行24皮具3111家居辦公295餐飲3612煙酒醫(yī)藥86休閑娛樂2913其他87家電數(shù)碼1614小計430小計57總計487B.根據(jù)貴司提供資料，先簡要做如下分析:反映問題：服裝類與精品類雖然占周邊業(yè)態(tài)大部分比例，但反映出是此地塊業(yè)態(tài)中必不可少的，因此在本項目中精品服裝需占一定比例。餐飲類在周邊情況比例不高，但與服裝類相反的是，反映了該地塊欠缺餐飲類業(yè)態(tài)，本項目需考

6、慮同時著重在該業(yè)態(tài)上的規(guī)劃。休閑娛樂類和兒童用品前景看好。項目規(guī)模大，各種業(yè)態(tài)均需要綜合規(guī)劃，關(guān)鍵是區(qū)域和比例安排正確。在工程上多加安排機電，排風，水，電等設(shè)施的完整規(guī)劃。方案:底層位置位置B1街B2街B3街B4街B1街B2街B3街B4街二層三層位置B1街B2街B3街B4街四層位置B1街業(yè)態(tài)備注業(yè)態(tài)備注休閑女性服飾兒童用品浴場，茶坊國際名品生活用品娛樂休閑業(yè)態(tài)家居用品，綜合數(shù)碼家電每個街區(qū)層面的業(yè)態(tài)大方向占主導(dǎo)，穿插其它業(yè)態(tài)，成為綜合型業(yè)態(tài)分布。每個街區(qū)層面的業(yè)態(tài)大方向占主導(dǎo)，穿插其它業(yè)態(tài)，成為綜合型業(yè)態(tài)分布。備注每個街區(qū)層面的業(yè)態(tài)大方向占主導(dǎo)，穿插其它業(yè)態(tài)，成為綜合型業(yè)態(tài)分布。業(yè)態(tài)備注美容美

7、發(fā),娛樂每個街區(qū)層面的B2街美容SPA,足浴業(yè)態(tài)大方向占主導(dǎo)，B3街餐飲穿插其它業(yè)態(tài)，成為B4街夜總會，電影院綜合型業(yè)態(tài)分布。具體需提供詳細立面圖紙及相關(guān)資料我們再從深，從細規(guī)劃O（二）租售策略根據(jù)提供材料周邊商鋪租價情況現(xiàn)對周邊租金分析：業(yè)態(tài)平均租金（元/M/天）床上用品3.33童裝3.2家電數(shù)碼2.95服裝2.8皮鞋皮具2.35五金化工2.06精品（古玩）2家居辦公1.45電信銀行1.3休閑娛樂1.18干洗店1.11餐飲1.1美容美發(fā)1體育文化0.83以上價格可以為本項目參考價格。周邊住宅，百貨要在華夏第一街開張之前盛起。四排商鋪約四萬平方米需同時開，最晚不超過2007年5月1日具體租價情

8、況需分情況詳細規(guī)劃。三，本項目SWO分析（一）本項目優(yōu)勢點（S）:地理交通優(yōu)勢：交通方便，本商業(yè)街有多個城市入口，方便城市客流的集散。街區(qū)內(nèi)部的服務(wù)車道為整個街區(qū)提供人流，物流的交通支持。周圍商業(yè)氛圍優(yōu)勢：淮河文化廣場占地18萬平方米，包括會展中心、歌劇院、科技館和休閑中心。周邊具規(guī)模百貨有三家；蚌埠百大、百惠、新世紀百貨。主要商業(yè)街道共六條：國貨路、中山街、中榮街、南山街、二馬路、淮河路，是一成熟的商圈，吸引著全市二百多萬消費者。項目自身有利的條件：世界五百強“家樂?！钡娜腭v中國家電零售第一強國美電器在商洽之中在建數(shù)碼廣場面積達12810平方米。江蘇省最大的餐飲連鎖巨頭“百姓人家”有意入駐。

9、（二）本項目不足點（W位置劣勢新區(qū)建設(shè)，周圍居住和商業(yè)區(qū)尚未開發(fā)，人氣暫時不旺。如，在一級商圈康城.沁雅花園、米亞花園等高檔小高層樓盤，富裕商賈聚居區(qū)，人口5.4953萬人。勝利街道：東西航校，軍屬為主，人口2.8萬人?？傆嫾s8萬左右,這個數(shù)字還不能支撐起一個良性的消費力.交通劣勢：由于是新區(qū)開發(fā)，一些交通設(shè)施在規(guī)劃和建設(shè)中，尚未成形。如，京滬鐵路正在建設(shè)中，尚未建成。規(guī)劃中“華夏第一街區(qū)”要設(shè)6條線路經(jīng)過，“華夏第一街區(qū)”計劃拿出2000萬元公運費資金，與市公交總公司合作，開通八條專線，但這些對于目前來講仍未形成體系。周圍商業(yè)氛圍劣勢：周邊的商鋪和住房尚未開發(fā)，沒有形成一個良性的商業(yè)氛圍。發(fā)

10、展?jié)摿α觿荩褐苓叿績r較低，衍射消費水平較低，大量商業(yè)很難一時消化。周邊中低檔房價在RMB10002000元/平方米，高檔房價也僅在RMB300比/平方米。（三）本項目時機點（Q位置方面：地理位置處于一個政治商業(yè)的中心，長遠來講，成為一個當?shù)叵M中心有很好的前景。如，富有潛力的城市南面居住區(qū)光彩居住小居，現(xiàn)有居住樓36幢，人口2.48萬人。交通方面：規(guī)劃交通將非常便利，蚌埠市將形成華東地區(qū)交通樞紐，建的京滬高速鐵路在此通過。延安路、中榮街、航華路、興華路全線貫通后，公交路線規(guī)劃，“華夏第一街區(qū)”要設(shè)6條線路經(jīng)過，其中兩條是終點站，超市北側(cè)、西側(cè)各設(shè)停車點。周圍商業(yè)氛圍方面：未來周邊新的商鋪開張后

11、與本案相互輝映，形成良好的商業(yè)氛圍。發(fā)展?jié)摿Ψ矫妫捍龑γ嫔虡I(yè)樓及住宅樓開張后，會帶來一定的人氣。休閑娛樂業(yè)尚未具有規(guī)?；瑱n次較低，店鋪分散，經(jīng)營狀況一般。政府因素方面：根據(jù)蚌埠市20032020年城市總體規(guī)劃定位，蚌埠市將形成華東地區(qū)交通樞紐、皖北商貿(mào)中心城市，安徽省重要工業(yè)基地，皖北六市之首。蚌埠市城市規(guī)劃總體南移，淮河文化廣場05年建成交付使用，廣場內(nèi)會展中心的建設(shè)。項目自身方面：現(xiàn)代化的建設(shè)，首創(chuàng)街區(qū)脫穎于周邊其他商業(yè)中心，是未來商業(yè)中心的趨勢發(fā)展商方面：“華夏第一街區(qū)”投資商安徽銘基金諾置業(yè)公司，計劃拿出2000萬元公運費資金，與市公交總公司合作，開通到本案的八條專線，方便購物居民，增加人氣。（四）本項目競爭威脅（T）業(yè)態(tài)競爭周邊商業(yè)若業(yè)態(tài)與本案重復(fù)，會造成很大競爭。管理瓶頸：項目規(guī)模較大，商鋪賣掉后，對統(tǒng)一管理會造成很大麻煩。要協(xié)調(diào)好小業(yè)主與租賃管理方的關(guān)系。定位方向項目需專業(yè)團隊進行定位策劃，若把握方向不準，對市場狀況不了解，會帶來后患無窮的后果?？偨Y(jié)：綜上，經(jīng)初步分析和評價，本項目依靠其可觀的發(fā)展?jié)摿Γ约白陨淼囊?guī)模之大，構(gòu)思的前衛(wèi)新穎，成為蚌埠的商