房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)分析和防范對(duì)策.docx

1、房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)分析和防范對(duì)策研究中文摘要房地產(chǎn)信貸是當(dāng)今世界最為活潑的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之一，大力開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù) 能夠改善人們的生活質(zhì)量，也能夠緩解新一批就業(yè)者面臨的買房壓力。隨著全球 銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各大銀行開場(chǎng)把信貸業(yè)務(wù)作為業(yè)務(wù)和利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng) 房地產(chǎn)業(yè)的開展。商品房的價(jià)格穩(wěn)定攀升，大量的社會(huì)資金成為購房投資的一局 部。住房商品化產(chǎn)生的問題也隨之而來。由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一些問題變得更加顯著，增加了人們的擔(dān)憂。房地產(chǎn)業(yè) 在住房商品化的過程當(dāng)中，并未完全翻開房地產(chǎn)的融資渠道，房地產(chǎn)對(duì)銀行資金 的依賴程度過高。本文將論述近年來的房地產(chǎn)行業(yè)狀況，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的影響，銀行 在房地產(chǎn)貸款方

2、面的風(fēng)險(xiǎn)類別及風(fēng)險(xiǎn)分析，以及產(chǎn)生的原因，影響因素，從而找 尋改善的方法，對(duì)一些可控風(fēng)險(xiǎn)提出防范措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；資金依賴；融資渠道Real estate credit risk analysis and prevention countermeasuresAbstractReal estate credit is one of the most active of the traditional business in today's world, vigorously develop the real estate credit business can improve pe

3、ople's quality of life, also can alleviate the pressure of the a new batch of workers faced to buy a house.As the global banking industry competition. Banks began to put the credit business as a business of steady growth and profits, giving impetus to the development of the real estate industry

4、mercial housing price stability, a lot of social capital to become part of the housing investment.The problem of housing commercialization is followed. As house prices continue to rise, some problems become more pronounced, increased the fears.The real estate industry in the process of housing comme

5、rcialization, has not fully open real estate financing channels, high degree of dependence on Banks' capital of real estate.In recent years the real estate industry status, will be discussed between the financial sector and real estate industry, the influence of Banks in the field of real estate

6、 loan risk classification and risk analysis, as well as the causes, influence factors, so as to find ways to improve, to some controllable risk prevent measures are put forward.Key words: property;reliance of funding;financing channels目錄1導(dǎo)論1一）選題背景及意義1二）國內(nèi)外研究綜述21、國外研究綜述2但是此時(shí)大局部的壓力都是由銀行承受的轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)負(fù)債表），開發(fā)

7、商并不會(huì) 接連受到巨大的損失以致破產(chǎn)。銀行經(jīng)營(yíng)靈活度不夠，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力還有待提 升，因而缺乏金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。所以即使大局部銀行早就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款進(jìn) 展限制，有些甚至停頓按揭，仍起不到效果。開發(fā)商還是會(huì)以不同的形式把風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。三是貸款規(guī)模正在膨脹，銀行又不具備相應(yīng)的管理能力，這種情況加劇了信 息不對(duì)稱。但是房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高，我國信用制度又不夠健全，以及其它一些原 因，導(dǎo)致一般企業(yè)借款后，銀行便因承當(dāng)了多數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)而成為弱勢(shì)的一方。如果 開發(fā)工程成功，開發(fā)商的既得利益大大增加；如果失敗，那么所造成的虧損那么 大多由銀行承當(dāng)。2、房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行的資金投入國際上對(duì)銀行貸款的通行

8、標(biāo)準(zhǔn)是最多是占房地產(chǎn)總投資的40%,同這個(gè)數(shù)據(jù) 做比照，我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴程度明顯遠(yuǎn)超標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大 幅波動(dòng)造成個(gè)人出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)時(shí)，銀行貸出去的資金能否收回成為難題。個(gè)別的斷供僅是個(gè)別家庭的財(cái)政危機(jī)，而大規(guī)模的房貸斷供就明顯不是這么 簡(jiǎn)單了。美國次貸危機(jī)發(fā)生時(shí)，隨著房?jī)r(jià)的暴跌，一局部業(yè)主從自身利益出發(fā)會(huì) 選擇斷供，尤其是房子己經(jīng)明顯貶值時(shí)。而大規(guī)模的斷供容易引發(fā)金融危機(jī)，具 體表達(dá)在金融機(jī)構(gòu)倒閉、股票暴跌、失業(yè)率急劇上升、經(jīng)濟(jì)衰退等等。但是面對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，地方政府依然會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)收益率高而向銀 行施加壓力，要求銀行顧全大局，設(shè)法解決不良開發(fā)商的資金問題。樓市泡沫與銀行

9、的資產(chǎn)質(zhì)量相關(guān)性很高，假設(shè)是泡沫破裂，房?jī)r(jià)急跌，銀行 體系將受到重創(chuàng)。銀行的資產(chǎn)質(zhì)量一直處在陰影之下，其中就有地方政府和央企 相當(dāng)數(shù)額的借款。面對(duì)這些問題，十幾年來銀行金融體系改革成果可能會(huì)成為泡 影。說到底，銀行在一些方面還是受到地方政府的掌控，因?yàn)榇嬖谝欢ǖ囊蕾囆? 無法完全擺脫，例如業(yè)務(wù)開展。除非問題到了難以掩蓋的地步，銀行不得不屈服 于政府的意志，受到嚴(yán)重制約。這種前提之下假設(shè)是問題依然在哪一天爆發(fā)了， 那么意味著己經(jīng)十分嚴(yán)重，泡沫也累積得很龐大了。3、監(jiān)管不夠，違規(guī)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生由于銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，為了爭(zhēng)奪房地產(chǎn)個(gè)人房貸市場(chǎng)，違規(guī)經(jīng)營(yíng)的 現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)。為了增加同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，銀

10、行之間爭(zhēng)相降低貸款門檻，降低對(duì)工程 的準(zhǔn)入，變通房貸。雖然監(jiān)視部門也并不是無所作為，但假設(shè)是商業(yè)銀行與按揭 企業(yè)之間合謀運(yùn)作，監(jiān)管很難到位。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，房貸按揭的戒備線為月收入的三分之一，超出這個(gè)范圍還款 風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)增大許多。各個(gè)銀行之間不顧此警示仍舊放貸，貸款買房者成為不堪 重負(fù)的房奴，雖與他們自身不正確衡量還款水平有脫不開的關(guān)系，但是銀行也有 一定的責(zé)任。4、房地產(chǎn)泡沫帶動(dòng)泡沫，面臨破裂的危險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱，一些風(fēng)險(xiǎn)也逐步顯現(xiàn)，隨著這股過熱的潮流，不得不引 起人們對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。其實(shí)現(xiàn)今相當(dāng)一局部的樓房?jī)r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了本 身應(yīng)有的價(jià)值，房地產(chǎn)泡沫其實(shí)已經(jīng)凸顯。而房?jī)r(jià)暴跌之初，便是

11、泡沫泛起時(shí)期 產(chǎn)生的禍胎。正常情況下，對(duì)于房?jī)r(jià)累計(jì)上漲超過一半買房的消費(fèi)者，相對(duì)容易出現(xiàn)負(fù)資 產(chǎn)；按揭購房者出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)的概率和程度與房?jī)r(jià)的上漲的關(guān)系呈正相關(guān)。房地產(chǎn) 價(jià)格的波動(dòng)造成個(gè)人負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象增多時(shí)，也會(huì)造成相應(yīng)的損失。國際通行的商品房空置率合理區(qū)間在3%-10%,按照這種方式來推算，在國 際戒備線是5%的情況下，我國己經(jīng)超了好兒倍。而且貸款抵押物存在貶值的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商 無力歸還貸款，雖然存在貸款抵押，但是己經(jīng)嚴(yán)重貶值的抵押物會(huì)給銀行帶來巨 大的損失。范圍一旦擴(kuò)大，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成強(qiáng)烈的沖擊，金融業(yè)同樣也會(huì) 受到嚴(yán)重的影響。不管是經(jīng)濟(jì)，還是醫(yī)療，教育，一.二

12、線城市都集中了全國最好的資源，城 市化進(jìn)程加快的過程中，不可防止地人流趨勢(shì)指向一、二線城市。而國家的政策 卻是限制了建立用地的使用，在供給有限的情況下，房?jī)r(jià)必然會(huì)上調(diào)。成都、重慶都是比擬興旺的城市，一、二線中也較為典型。2007年 2008年 2009主 2010 2011 主 2012 旱 2013 年 2014 年成都土濁成交重夫土成衣交 r-成部毫品霍均價(jià)一重慶乾品'昊均價(jià)12,00010.0008,0004.0002.0006,000 版（來源：知乎）從圖中成渝兩地的數(shù)據(jù)可以看出供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響。隨著時(shí)間的推移, 房?jī)r(jià)總體呈上升趨勢(shì)，而且與供給量呈正相關(guān)。但房?jī)r(jià)取決于兩種因

13、素，供求關(guān) 系和貨幣政策。然而，總需求下降并不一定意味著房?jī)r(jià)的下降，如果房地產(chǎn)業(yè)的 供給量逐步縮減的同時(shí)，供給量同步縮減，房?jī)r(jià)也會(huì)保持平穩(wěn)。隨著資源的錯(cuò)配，市場(chǎng)上虛假繁榮的現(xiàn)象越來越明顯，市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)能力 有限，經(jīng)濟(jì)體的病癥很難掩飾?！敖┦?jīng)濟(jì)可以恰當(dāng)?shù)孛枋鲞@樣的現(xiàn)象。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，與“僵尸經(jīng)濟(jì)有 著很深的淵源。當(dāng)時(shí)的日本，受各大企業(yè)財(cái)團(tuán)互相之間的影響，信貸資金長(zhǎng)期存 在于一些效率低下的企業(yè)集團(tuán)中，這種占據(jù)使得局部要素配置不合理，違背了市 場(chǎng)規(guī)那么。房地產(chǎn)泡沫破裂后，債務(wù)沉積，市場(chǎng)未回到出清的狀態(tài)，很多沒有利 潤(rùn)的企業(yè)仍然存活，占有市場(chǎng)資源，如同僵尸一般。

14、再者，日本的央行長(zhǎng)期維持 較低利率水平，無法對(duì)這些欠有大量偵務(wù)的企業(yè)形成有效制約。給了他們喘息的 時(shí)機(jī)，于是產(chǎn)生了喂養(yǎng)僵尸的游戲模式。和日本相比，中國經(jīng)濟(jì)體內(nèi)的僵尸形態(tài)并不少見，金融體系壟斷封閉，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力缺乏的大量國有企業(yè)效率低下，錯(cuò)配、消耗了大量資源。但是在過去的二十多 年里，經(jīng)濟(jì)開展動(dòng)能不斷涌現(xiàn)，不僅能夠抵消僵尸所消耗的資源土地，勞動(dòng)力, 創(chuàng)富意愿得到釋放，以及參加WT0開放了市場(chǎng)）而且仍有充裕。所以這些僵尸的 存在才沒有拖垮經(jīng)濟(jì)，那些經(jīng)濟(jì)動(dòng)能構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根底。二戰(zhàn)以后日本三十 多年經(jīng)濟(jì)開展帶來了巨大的社會(huì)變化，這是一個(gè)很好的例子。不過每個(gè)國家國情 不同，不能以偏概全。但從客觀上說

15、，這些僵尸的存在確實(shí)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)開展起 了一定的制約作用。當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)到了一定程度的時(shí)候，市場(chǎng)和社會(huì)恐慌無法防止。公眾在這種情 況下一般對(duì)政府的干預(yù)產(chǎn)生依賴，在這種社會(huì)心理的期待之下，政府往往會(huì)扮演 救助者的角色進(jìn)展干預(yù)，不過在比擬純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，政府的這種角色是暫 時(shí)的和有限的。無論從什么方面來看，樓市持續(xù)的繁榮只是假象，而且不可能一直維持下 去。但是政府的意圖成為了很重要推動(dòng)因素，在這種推動(dòng)之下，房地產(chǎn)業(yè)依舊大 步前進(jìn)，也就是通過再泡沫化，形成了原本不該實(shí)現(xiàn)的行業(yè)繁榮。但市場(chǎng)本身有它的運(yùn)作規(guī)律和邏輯，供大于求的現(xiàn)狀一直得不到改變，價(jià)格 攀升至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過購置能力時(shí)，這種虛假繁榮便很難維持了。

16、樓市崩盤預(yù)警會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)巨大的壓力，政府干預(yù)妄圖通過更多的財(cái)政刺 激來繼續(xù)維持現(xiàn)狀，但這僅僅只是依靠泡沫帶動(dòng)泡沫，來拖延危機(jī)的爆發(fā)。這種危機(jī)處置過程無法持久，外表的成功都只是暫時(shí)的，只會(huì)埋下更為巨大 的隱患，到了爆發(fā)的時(shí)候，其代價(jià)必定是慘痛的。5、“先租后抵導(dǎo)致銀行難以處理房產(chǎn)我國法律中的規(guī)定是遵循“買賣不破租賃原那么的，但是抵押與買賣不同。 如果抵押在后，在己經(jīng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況下，租賃合同在有效期內(nèi)仍然對(duì)抵押物 的受讓人有效；假設(shè)是抵押在前，就有權(quán)解除租賃關(guān)系。從這種道理上來說，假 設(shè)是“先租后抵，后期銀行拿不到借款人所還貸款，也不好處理抵押的房產(chǎn)， 因?yàn)榇藭r(shí)的租賃關(guān)系沒有解除，仍然有效。

17、6、抵押物的處置不當(dāng)銀行有權(quán)處置不按期還貸者抵押給銀行的房產(chǎn)，以此歸還貸款。其中存在問 題。一是房產(chǎn)的拍賣價(jià)格一般都缺乏以歸還貸款，給銀行造成損失；二是我國目 前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購置權(quán)，如果銀行要拍賣抵押的房產(chǎn)，此時(shí)的承 租人也許會(huì)采取措施成心壓低房產(chǎn)的拍賣價(jià)格，從而造成銀行的損失。7、評(píng)估機(jī)構(gòu)不標(biāo)準(zhǔn)由于申請(qǐng)貸款時(shí)的評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，就無法防止暗箱操作的可能性。 借款人有方法使得評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出超出房產(chǎn)本身價(jià)值的價(jià)格，從而使自己從中獲 利，申請(qǐng)到更多的貸款；后期還不上貸款時(shí)，銀行有權(quán)對(duì)抵押的房產(chǎn)進(jìn)展拍賣， 此時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)也可能低估房產(chǎn)價(jià)格。即使不成心降低，現(xiàn)今的價(jià)格與當(dāng)時(shí)的評(píng)估 價(jià)格

18、也不相符，受損的仍然是銀行。8、房產(chǎn)處置執(zhí)行難我國法律對(duì)個(gè)人必需的居住房屋是有所保護(hù)的，假設(shè)是人民法院需要對(duì)這樣的房 產(chǎn)進(jìn)展處理，可以查封，但不得執(zhí)行其它行為。如果這套房產(chǎn)是借款人辦理抵押 貸款時(shí)唯一的住房，無論法院還是銀行，都無權(quán)處置。3防范對(duì)策（一）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受各種因素影響，包括政府施壓，銀行承當(dāng)了太多壓力，政府為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開 展，刺激經(jīng)濟(jì)，采取的財(cái)政政策需要銀行給予支持，地方性的投資工程也離不開 銀行供給資金?，F(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)的資金過度依賴銀行，很大程度上是融資渠道過于 單一導(dǎo)致的。擴(kuò)寬融資渠道，能夠分散金融風(fēng)險(xiǎn)。如抵押貸款證券化的實(shí)施，能 夠?qū)⒁痪植匡L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到證券投資者身上?；蛘?/p>

19、增加注冊(cè)資本金，它能夠增加一局 部前期開發(fā)的資金。這樣的優(yōu)點(diǎn)是不必?fù)?dān)憂財(cái)務(wù)本錢，因此根本上也沒有融資本 錢，因?yàn)槠髽I(yè)的投資方是資金的匯入方。二）改革目前的房貸評(píng)估系統(tǒng)對(duì)銀行來說，想要有效地躲避風(fēng)險(xiǎn)，在事前做好預(yù)防工作顯然比事后的彌補(bǔ) 重要得多。房地產(chǎn)工程開發(fā)能力、抵押資產(chǎn)、擔(dān)保資產(chǎn)的評(píng)估體系都應(yīng)加以完善。三）建立健全的個(gè)人信用評(píng)級(jí)體系由于缺少權(quán)威的、健全的個(gè)人信用評(píng)級(jí)體系，銀行缺乏全面客觀的了解個(gè)人 信用的渠道。信息不對(duì)稱的緣故，個(gè)人稅單并不可靠，個(gè)人收入不透明，銀行無 法通過少量的材料和信息去了解借款人的真實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況和收入水平，難以判斷其 是否具備還款能力。由于銀行所能獲取的材料十分有限，其

20、真實(shí)性和完整性并不 可靠，從而造成潛在的危機(jī)。四）銀行應(yīng)當(dāng)考慮擁有自己的房產(chǎn)評(píng)估師房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所需要房產(chǎn)評(píng)估師，銀行也同樣需要，這能夠在一定程度上 躲避信息不對(duì)稱帶來的一局部風(fēng)險(xiǎn)。（五）加強(qiáng)抵押物價(jià)值管理，做好抵押登記在房地產(chǎn)貸款中普遍實(shí)行工程抵押。對(duì)抵押房產(chǎn)所做評(píng)估的準(zhǔn)確性十分重 要。而且房地產(chǎn)貸款的抵押物能夠在不同的情況下不斷變化。如果抵押物價(jià)格合 理且抵押率適宜，開發(fā)商便不會(huì)輕易舍棄抵押物，從而形成一定的約束。銀行就 在很大程度上躲避了風(fēng)險(xiǎn)。反之，如果抵押物價(jià)格與實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重不符，過度抬 高，就會(huì)缺少對(duì)開發(fā)商的約束力，開發(fā)商假設(shè)是經(jīng)營(yíng)不善，資金鏈出現(xiàn)問題，完 全可以舍棄抵押物，損失的大

21、頭還是由銀行承當(dāng)。（六）改變“僵尸經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)狀中國經(jīng)濟(jì)近30年來大約保持了年均百分之八的增長(zhǎng)，雖然不是十分穩(wěn)定， 但也并沒有發(fā)生嚴(yán)重的、典型的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但這并不意味著是中國克制了經(jīng)濟(jì)危 機(jī)，而是中國政府較之于歐美各國，往往是用更大的代價(jià)來化解危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)中 并非簡(jiǎn)單介入。但僵尸機(jī)制會(huì)使得開展動(dòng)力逐漸衰減，大量消耗金融資源。僵尸經(jīng)濟(jì)不是短期內(nèi)能夠改變的，與多種因素相關(guān)。樓市泡沫假設(shè)是破裂， 并不會(huì)帶來消滅性的危機(jī)，但是潛在的危機(jī)和壓力，是經(jīng)濟(jì)體的調(diào)整所必需的。 只有僵尸經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀得到改變，不再繼續(xù)，新的動(dòng)能才能為經(jīng)濟(jì)開展的促進(jìn)做出 奉獻(xiàn)，樓市才會(huì)煥發(fā)生機(jī)，從而緩解銀行現(xiàn)有的壓力，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)起到良好的

22、控制作參考文獻(xiàn)1 宋勇.我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款管理研究.D.河北大學(xué)20212 Paul Hilbers,QinLei and Lisbeth Zachol, Real Estate Development and Financial SectorSoundness .M IMF Working paper , wp/01/129,20013 Kennen patton.美國房地產(chǎn)金融的開展和現(xiàn)狀J. The American Economic Eview, 20064 陳愛.北京市房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究D,北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，20215 林毅夫.中國的奇跡：開展戰(zhàn)略與經(jīng)濟(jì)改革M.北京：中國經(jīng)

23、濟(jì)出版社， 19946 魏金萍.我國房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)防范研究M.上海：復(fù)旦大學(xué)出版社,20067 李東嬌.基于巴塞爾協(xié)議III的我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究.D.北京： 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，202118J72021 年全國房?jī)r(jià)會(huì)呈什么趨勢(shì)？-經(jīng)濟(jì)-知乎?R.202i -09-21 同 ： zhihu /question/276058529 ?房貸斷供與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)之間有什么關(guān)系？匿名用戶的答復(fù)知乎？R.2O21 -04-03: zhihu /question/28911426/answer/4377522910 溫克堅(jiān).任性樓市無故事.RJ.2021-12-15:/winkiames.bl

24、os.l 63/blog/static/161258822021111511524861/2、國內(nèi)研究綜述22房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)3（-）房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述3二）信貸風(fēng)險(xiǎn)61、風(fēng)險(xiǎn)概述62、風(fēng)險(xiǎn)的種類6三）產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因71、信息不對(duì)稱引發(fā)潛在的危機(jī)72、房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行的資金投入83、監(jiān)管不夠，違規(guī)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生94、房地產(chǎn)泡沫帶動(dòng)泡沫，面臨破裂的危險(xiǎn)95、“先租后抵”導(dǎo)致銀行難以處理房產(chǎn)116、抵押物的處置不當(dāng)117、評(píng)估機(jī)構(gòu)不標(biāo)準(zhǔn)123防范對(duì)策12一）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道12二）改革目前的房貸評(píng)估系統(tǒng)12三）建立健全的個(gè)人信用評(píng)級(jí)體系13四）銀行應(yīng)當(dāng)考慮擁有自己的房產(chǎn)評(píng)估師13五）加強(qiáng)抵

25、押物價(jià)值管理，做好抵押登記13 參考文獻(xiàn)14二出d1導(dǎo)論（一）選題背景及意義近年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房建立投資擴(kuò)張趨勢(shì)明顯，住 房消費(fèi)的需求也日益增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出前所未見的繁榮，進(jìn)而帶動(dòng)了商業(yè) 銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的開展。雖然政府嘗試使用了各種調(diào)控措施來控制房地產(chǎn)業(yè) 的迅速膨脹，但是我國的房?jī)r(jià)仍然在攀升，且十分穩(wěn)定。此時(shí)，一些問題也開場(chǎng) 顯現(xiàn)，例如一些經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房的空置率卻居高不下。在2007年至2021年，美國新世紀(jì)金融抵押貸款公司和雷曼兄弟公司先后破 產(chǎn)，對(duì)全球都產(chǎn)生了巨大沖擊，華爾街金融風(fēng)暴隨之而來。華爾街上五大投資銀 行相繼倒塌，其震撼性和破壞性給

26、金融市場(chǎng)帶來了巨大沖擊，隨后，金融危機(jī)爆 發(fā)。美國個(gè)人住房次級(jí)抵押債券市場(chǎng)在這場(chǎng)危機(jī)中起了關(guān)鍵作用。這充分證明了 個(gè)人住房抵押市場(chǎng)在一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)開展中處于非常重要的地位，這次風(fēng)暴，也 使得中國的人們產(chǎn)生危機(jī)感，同時(shí)也不得不對(duì)個(gè)人住房貸款蓬勃開展的現(xiàn)狀引起 重視。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中有著不可替代的地位，從而房地產(chǎn)信貸的迅速增長(zhǎng)會(huì) 對(duì)其產(chǎn)生顯著作用。特別是近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)過于迅猛的開展速度令人擔(dān)憂, 以及房地產(chǎn)信貸中所暴露出的問題和面臨的風(fēng)險(xiǎn)日益突出。而后國家出臺(tái)了一系 列對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施，其中要求商業(yè)銀行加強(qiáng)自我建立，尤其是要重視提高 其風(fēng)險(xiǎn)防范的能力，這樣才能更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的變化

27、和宏觀政策的調(diào)整。另 外，外資銀行也導(dǎo)致商業(yè)銀行運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力的增大。到2021年，我國房地產(chǎn)貸款占了銀行貸款總量的五分之一，房?jī)r(jià)如果下跌, 勢(shì)必會(huì)對(duì)商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的平安產(chǎn)生不良影響。風(fēng)險(xiǎn)防范體系的科學(xué)構(gòu)建十分 重要。（二）國內(nèi)外研究綜述1、國外研究綜述2001 年,Paul Hilbers, QinLei and Li sbeth Zachol 提出自己的觀點(diǎn)，認(rèn) 為金融部門的危機(jī)和宏觀經(jīng)濟(jì)的失衡是由資產(chǎn)價(jià)格的失衡導(dǎo)致的。這一理論在房 地產(chǎn)市場(chǎng)的開展中適用。出自于?房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展和金融業(yè)的穩(wěn)健?一書。2004年，Davis和HaibinZhu發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格和商業(yè)銀行信貸規(guī)模之間并不 是相互影

28、響，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)張，商業(yè)銀行信貸規(guī)模的 擴(kuò)張卻不一定引起房地產(chǎn)價(jià)格的上升。2021年，Kennon patton在?美國房地產(chǎn)金融的開展和現(xiàn)狀?一文中，提出 房地產(chǎn)資金的融資渠道單一，光靠保險(xiǎn)公司或者政府是無法從根源解決問題的， 而資本市場(chǎng)本身的透明，公開，以及操作的標(biāo)準(zhǔn)性起到了很重要的作用，能夠降 低或者躲避風(fēng)險(xiǎn)。2021年美國次貸危機(jī)的爆發(fā)引起了全世界的重視，由于其對(duì)世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生 的不良影響，人們開場(chǎng)深入研究其原因、性質(zhì)、影響等等，并開場(chǎng)重視金融創(chuàng)新 背后潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。2、國內(nèi)研究綜述90年代時(shí)，林毅夫等曾在？中國的奇跡：開展戰(zhàn)略與經(jīng)濟(jì)改革？中指出，國 有銀行缺乏獨(dú)立

29、性，銀行面臨信用風(fēng)險(xiǎn)，其中很大一局部原因來自于此。魏金萍曾在?我國房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)防范研究?一書中提出，我國的房地產(chǎn) 信用風(fēng)險(xiǎn)的防范，必須從宏觀和微觀兩方面著手，政府應(yīng)從多方面提供支持，發(fā) 揮主導(dǎo)作用，而銀行要加強(qiáng)自我建立，重視創(chuàng)新，構(gòu)建科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，提 高風(fēng)險(xiǎn)防范的能力。2021年，高華運(yùn)用KMV模型對(duì)我國房地產(chǎn)上市公司進(jìn)展了實(shí)證分析，他提 出KMV模型比擬適合我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并通過線性回歸模型分析，對(duì)我國商業(yè) 銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量是否適當(dāng)?shù)贸隽俗约旱慕Y(jié)論。2021年底，經(jīng)濟(jì)學(xué)者溫克堅(jiān)提出，雖然市場(chǎng)交易不夠活潑，樓市存量巨大, 房地產(chǎn)行業(yè)存在“僵尸經(jīng)濟(jì)的特征，但是歷史趨勢(shì)最終會(huì)

30、勝出，近幾年經(jīng)濟(jì)體 自身的演變和創(chuàng)新，提高了效率，各種流動(dòng)的鮮活因素在促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)模式的轉(zhuǎn) 移，市場(chǎng)內(nèi)在機(jī)制的經(jīng)濟(jì)行為帶來好的影響，因此不必過分擔(dān)憂。2房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)（一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述近年來，隨著城市化進(jìn)程腳步的加快，房地產(chǎn)業(yè)開展迅速并成為我國國民經(jīng) 濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)個(gè)人貸款以-種增速增長(zhǎng)。高增長(zhǎng)的現(xiàn)象反映出寬松的貨 幣政策。房地產(chǎn)過熱也一直為人們所關(guān)注。從90年代末期金融業(yè)支持房地產(chǎn)業(yè)開場(chǎng)，房?jī)r(jià)在波動(dòng)中，總體仍呈現(xiàn)增長(zhǎng) 趨勢(shì)。但此時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)也被認(rèn)為己經(jīng)產(chǎn)生了泡沫經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)增加。 為此，政府采取了一系列措施來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的開展，想要降低風(fēng)險(xiǎn)。2021年 發(fā)生了席卷全球的金融

31、危機(jī)，我國的出口受到了嚴(yán)重影響，因此為了使得經(jīng)濟(jì)保 持穩(wěn)步增長(zhǎng)，銀行采取了寬松的貨幣政策來刺激經(jīng)濟(jì)。然而這樣的政策在09年 造成了房?jī)r(jià)的反彈，緊縮的貨幣政策又開場(chǎng)實(shí)施。2021年我國的房地產(chǎn)業(yè)緩慢 開展，出臺(tái)了“國八條，對(duì)住房貸款的發(fā)放做了更加嚴(yán)格的規(guī)定。銀行信貸逐 漸被收緊。這在一定程度上壓制了炒房的熱情，控制了商品房的空置率。iso 000130000110.0009000070.00050.00030.00010.000 10.000商品住宅新月工商枳146.055145145（來源：知乎）從上圖中可以看出商品房的走勢(shì)，先是逐步攀升，隨后近年來趨于穩(wěn)定。相 關(guān)人士預(yù)計(jì)已銷售可能已經(jīng)占到了

32、總需求的將近一半，而新開工的商品住宅已經(jīng) 占到了總需求的50%-60%o在2021年初的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，隨著銷售面積和金額有所下降，房地產(chǎn)庫存也隨之上升。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)如下:土地購置面積I：地成交價(jià)同比下降9800萬(m2)33. 80%2866億（元）28. 90%其中土地成交額大降三成。然而這只是暫時(shí)的，后期又逐漸回暖）表1 2015年1-6月粉全國房弛產(chǎn)開發(fā)和銷售情況指標(biāo)絕對(duì)量同比iSKCX)房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）439554.6其中：住宅295062.8辦公樓273914.4商業(yè)營(yíng)業(yè)用房67058.6房屋施工面積（萬平方米）6375634.3其中：住宅4444471.7辦公樓2836314.6商業(yè)營(yíng)業(yè)用房8595211.0房屋新開工面積（萬平方米）67479-15.8其中：住宅46891-17.3辦公樓2689-13.2商業(yè)營(yíng)業(yè)用房9967-7. 1房屋竣工面積（萬平方米）32941-13.8其中：