金科項目定位

1、金科廊橋水鄉(xiāng)調(diào)研報告 目 錄一、引言3（一）調(diào)研目的3（二）調(diào)研方法3二、宏觀環(huán)境調(diào)研3（一）政策環(huán)境3（二）經(jīng)濟環(huán)境3（三） 自然環(huán)境4三、微觀環(huán)境調(diào)研5（一）交通狀況5 (二) 周邊配套設施5 (三) 區(qū)域內(nèi)樓盤6四、項目基本情況6（一）開發(fā)商簡介6（二）項目簡介6五、項目定位7六、產(chǎn)品定位7七、廣告策略8八、SWOT分析及建議8調(diào)研心得9致 謝11附件11附件一：大學城區(qū)域交通及配套設施分布圖11附件二：金科廊橋水鄉(xiāng)項目規(guī)劃圖11附件三：金科廊橋水鄉(xiāng)項目戶型圖12附件四：組員調(diào)研工作照片14金科項目調(diào)研報告一、引言（一）調(diào)研目的（二）調(diào)研方法 1.實地調(diào)研 現(xiàn)場觀察法 訪問法。 2.空間

2、調(diào)研：網(wǎng)絡調(diào)研二、宏觀環(huán)境調(diào)研（一）政策環(huán)境 在全國房地產(chǎn)價格不斷瘋長的情況下，并伴隨著國家經(jīng)濟通貨膨脹的嚴重，為了使得經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定發(fā)展，國家政府為此頒發(fā)了諸多的房產(chǎn)政策，特別是重慶地區(qū)的特殊環(huán)境。 2011年1月28日，重慶作為個人住房房產(chǎn)稅改革試點，開始向個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶地區(qū)購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%。 在國家政府出臺眾多房地產(chǎn)政策的情況下，房產(chǎn)行業(yè)房價瘋長也將在一定程度上受到牽制，特別是重慶今年年初出臺的房產(chǎn)稅，作為一種與房地產(chǎn)市場關系密切的稅種，從短期的角度上看，房產(chǎn)稅能對高漲的重慶房地

3、產(chǎn)價格起到威懾作用，但從長期的角度上看，影響房地產(chǎn)價格的主要因素在于供求關系和后市的預期，遏制高房價不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”， 樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳”；同時，就重慶出臺的房產(chǎn)稅而言，在需求沒有大幅度減少的情況下，它對重慶樓市的影響有限。（二）經(jīng)濟環(huán)境 伴隨著重慶市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，中央政府對重慶市大規(guī)模直接投資和財政轉(zhuǎn)移的支付，讓重慶的經(jīng)濟踏上快速發(fā)展的步伐，并在眾多優(yōu)惠政策下，開辟了重慶大學城，建設了重慶西永微電園，批準了綜合保稅區(qū)，在大學城的整體入住的情況下，帶動了大學城第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，重慶大學城經(jīng)濟得到快速進步。與此同時，重慶近年來的發(fā)展看，兩江新區(qū)的建設了，以及一系列的大

4、型基礎設施的開工，農(nóng)轉(zhuǎn)非政策的整體水平上增加了城市居民的收入，農(nóng)轉(zhuǎn)非政策的實施，不僅帶動了重慶經(jīng)濟的發(fā)展，同時也帶動重慶經(jīng)濟的發(fā)展。在重慶經(jīng)濟發(fā)展的帶動下，也為重慶大學城帶來商機，而對住房剛性需求的產(chǎn)生準備了市場基礎和經(jīng)濟基礎。（3） 自然環(huán)境 大學城背倚縉云秀峰，遠眺歌樂美景，地勢平坦，林木蔥籠，依山傍水，還有一條美麗的虎溪河相伴。形成其獨特的自然景觀。 “人民給我一片土，我還人民一座城?！贝髮W城的落成不僅兌現(xiàn)了沙坪壩區(qū)的承諾，更為市民贈送了額外的禮物：“不僅還人民一座城，更還人民一片林?！敝貞c市林業(yè)局局長吳亞認為，大學城建設，是加速推進“綠色民生”的生動體現(xiàn)。 A森林大道之城：走進重慶大學

5、城，100米寬的主干道旁，成片的楠木、銀杏、 香樟、黃葛樹、梧桐、古榕高低起伏、錯落有致，而在小區(qū)巷道中，映入眼簾的是滿目的蒼翠欲滴、綠意盎然 B森林校園之城：“大學城里的13座高校，形成了一個環(huán)境優(yōu)美，適宜學習居住的人文教育高地?！?C森林公園之城：大面積的草坪、花海、森林、河流為主體，沿線眾多的市政綠化設施點綴其間日前，投資近2億元，全國首個大學主題公園重慶金科大學城公園在沙坪壩區(qū)建成。該公園沿虎溪河分布，占地500畝。其中，開放式休閑公園分為學府人文區(qū)、河濱漫步區(qū)、疏林草坪區(qū)、運動公園、濕地保護區(qū)、RIVER WALK水岸風情區(qū)和迷你高爾夫球場七個景區(qū)。D森林文化之城：生態(tài)文化與城市建設

6、相融的理念已經(jīng)深深植根于大學城的建設中，成為大學城新城建設的獨特文化。甚至，走遍大學城會發(fā)現(xiàn)，這里所有公園都“不設防” 沒有建圍墻，讓綠化與市民零距離接觸，市民和學生可以從各個方向進入公園散步游玩，甚至足不出戶，即可感受到鳥語花香與綠樹成蔭。三、微觀環(huán)境調(diào)研（一）交通狀況1、大學城交通狀況高速公路：成渝環(huán)線高速-渝遂高速公路隧道：大學城隧道連接沙坪壩區(qū)與璧山縣還有一條G319國道通過大學城公交線路：288到火車北站272是大學城專線，由重慶科技學院開往陳家橋249（起點：重慶師范大學北側(cè)門） 266（起點：重慶大學北門） 都由大學城開往沙坪壩291由重慶科技學院開往大坪298 大學城到菜園壩等

7、等2、本項目交通狀況 金科廊橋水鄉(xiāng)目前已經(jīng)有9路公交車直達大學城區(qū)域，內(nèi)部交通往來暢達。從沙坪壩出發(fā)，乘大學城專線公交，約30分鐘便可抵達。雙碑大橋通車后，從北部新區(qū)、江北至本區(qū)域僅需15分鐘。未來還將按計劃修建一條專用高速公路連接該完善后，整個區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€更為為成熟的居住區(qū)。 (二)周邊配套設施1、 大學城配套設施：擁有西永、土主、陳家橋、虎溪、曾家、青木關、鳳凰、回龍壩八個鎮(zhèn)，和五大功能片區(qū)，即：20平方公里的重慶市大學城；10平方公里的第三產(chǎn)業(yè)服務中心和中央商務區(qū)；為大學城配套的14平方公里的西永科技產(chǎn)業(yè)園；15平方公里的土主現(xiàn)代物流園（含西南鐵路編組站、重慶鐵路集裝箱網(wǎng)絡節(jié)點站和與之

8、配套的倉儲區(qū)、加工業(yè)區(qū)）；10平方公里的旅游觀光區(qū)（含人工湖、高爾夫球場、童話世界主題公園和白鷺保護區(qū)）。2、 本項目配套設施： 卓越熙街商貿(mào)中心，大學城中心醫(yī)院（規(guī)劃中），科技學院，重大，四川美院。恒溫游泳池、果嶺高爾夫推桿場、綜合多功能健身會所、室外健身場等。 (三)區(qū)域內(nèi)樓盤樓盤名稱建筑類型開盤時間價格物業(yè)費裝修容積率綠化率金科廊橋水鄉(xiāng)別墅、高層、花園洋房2010-09-01 65002.5毛坯0.730%東方劍橋高層2010-04-1860001.2毛坯1.930.27%康田漫城高層2010-10-1365001.2毛坯331%碧水云天小高層2010-04-1758001.3毛坯3.4

9、35%北麓國際城多層，小高層、高層2011-05-3056001.6毛坯330%羲城藍灣高層2011-06-185900毛坯2.9930.78%協(xié)信城立方高層、洋房2011-0981002精裝2.130%中渝春華秋實別墅、高層、公寓2011-10毛坯2.4930%旭陽臺北城多層、高層2011-970003毛坯330%四、項目基本情況（一）開發(fā)商簡介 金科集團成立于1998年5月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以酒店、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、基建、物業(yè)管理等為輔業(yè)的大型企業(yè)集團，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，總資產(chǎn)約110億元，固定員工5000多人。目前，已進入北京、重慶、四川、江蘇、湖南等?。ㄊ校┑?個城市進行房

10、地產(chǎn)開發(fā)。 金科始終把“誠信經(jīng)營、用心做事”奉為宗旨，多次被國家和地方政府評為“重合同、守信用企業(yè)”和“誠信開發(fā)企業(yè)”，被多家權威金融單位授予AAA信用等級。此外，金科自創(chuàng)立以來，一直關注各項社會公益事業(yè)活動，累計捐款超過9000萬元（二）項目簡介 金科廊橋水鄉(xiāng)占地1800余畝，開發(fā)總量為150余萬方，一期容積率僅0.7，建成后居住人口近5萬多人,總開發(fā)周期為5-7年，分四期開發(fā)，產(chǎn)品包括洋房、高層等，是目前大學城最大的純居住項目，也是金科集團為大學城片區(qū)精心打造的高端人文住區(qū)。 金科廊橋水鄉(xiāng)獨有的80000方的示范體驗區(qū)和3000方體驗商業(yè)將為客戶帶來全新的立體感官體驗。外立面風格為創(chuàng)新中式

11、風格，其配套包括恒溫游泳池、教堂、果嶺高爾夫推桿場、特色幼稚園、綜合多功能健身會所、室外健身場等等。交通咽喉的位置，交通樞紐站的配備為商業(yè)帶來日均2-3萬的流動消費機會；緊臨重大的優(yōu)越位置，牢牢抓住近4萬高端消費人群，對臨近中、小學和川美、重師、重醫(yī)等高校的輻射更為項目帶來數(shù)以十萬計的消費人群。配合特色景觀的打造，豐富的消費選擇，必將為消費人群提供舒適、極具尊崇感的消費體驗。在景觀打造上以虎溪河為主線，打造與原生態(tài)景觀融為一體的，極富層次感的小區(qū)景觀。1、物業(yè)公司：重慶金科物業(yè)管理有限公司 2、物 業(yè) 費：2.50元/ 3、項目地址：沙坪壩大學城南二路166號（重慶大學虎溪校區(qū)旁） 4、占地面

12、積：1198800平米 5、綠 化 率：30% 6、建筑面積：1500000平米（總） 7、容 積 率：0.7 8、開 發(fā) 商：重慶市金科實業(yè)（集團）有限公司 五、項目定位 打造金科大學城公園，依托眾多的大學人文底蘊烘托的書香門第氣息，500畝真山真水的別致自然景觀的心靈觸動，再現(xiàn)盛世繁華之下藏匿著遠離塵囂的清靜自然。也正是在尊崇自然的前提下，金科廊橋水鄉(xiāng)定位于大學、公園、城，將大學的人文之美、公園的自然之美和城市的繁華之美完美演繹，成就了大學城生態(tài)公園的傳奇之作，提供給哦每一位金科廊橋水鄉(xiāng)業(yè)主公園的私家享受。6、 產(chǎn)品定位 以北美風情，中式混搭為主，外立面風格為創(chuàng)新中式風格，其配套包括恒溫游

13、泳池、教堂、果嶺高爾夫推桿場、特色幼稚園、綜合多功能健身會所、室外健身場等等。金科廊橋水鄉(xiāng)集別墅、洋房、高層、商業(yè)等于一體。是目前大學城最大的純居住項目，也是金科集團為大學城片區(qū)精心打造的高端人文住區(qū)。主推兩室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)。七、廣告策略 通過報紙、雜志、電視、網(wǎng)絡、戶外廣告、POP等做宣傳。此外還起動了“森林重慶 廊橋水鄉(xiāng) 綠意之美”活動，號召廣大網(wǎng)友發(fā)布相關綠色、環(huán)保、低碳等微博留言，活動期間，市民只要登陸活動網(wǎng)站，通過點擊鼠標便可完成網(wǎng)上植樹。只要網(wǎng)民在網(wǎng)上成功種樹，金科廊橋水鄉(xiāng)就為重慶綠化長江基金會捐款。網(wǎng)民的一次點擊就可以為重慶綠化貢獻一分錢。在“綠化長江 重慶行動” 中金科

14、捐贈人民幣2000萬元。八、SWOT分析及建議1、優(yōu)勢（1）項目位于虎溪河畔，縉云腳下，近璧山隧道，臨近西永微電園，扼守交通要道,輕軌主要站點近在咫尺, 處于公交樞紐位置，地塊規(guī)模大（2）政府重點打造區(qū)域之一，將成為繼主城區(qū)和兩江新區(qū)之后的重慶第三極，未來發(fā)展不可限量。（3）臨近輕軌一號，交通方便（4）位于重慶大學附近，容易引起消費者的注意（5）項目屬于金科的，資金雄厚（6）具有良好的自然條件，環(huán)境優(yōu)美，綠化率高2、劣勢（1）目前交通不是很方便，輕軌一號還未開發(fā)，對上班的來說不是很方便（2）由于項目在縉云腳下，近璧山隧道，開發(fā)成本相對較大，資金相對比其它周邊樓盤投入較多（3）周邊配套有待完善3、機會（1）大學城發(fā)展吸引力增強（2）大學城城市規(guī)劃（3）那邊樓盤較少，競爭較?。?）目前國家經(jīng)濟發(fā)展較快，消費者購物力增強4、威脅（1）大學城市場受市場行情波動影響較大（2）有龍湖和富力城等實力雄厚集團的威脅（3）周邊低價樓盤價格競爭5、對該項目的改進意見及建議： 宏觀：第一適度領先降低成本，由于是政府重點打造區(qū)域之一，相對而言土地成本應該較低。第二：賣點保留利于產(chǎn)品升級；第三：以舒適的社區(qū)環(huán)境、優(yōu)越的自然環(huán)境、完善的配套為項目的切入點；第四：控制總價、避免市場風險、注重產(chǎn)品經(jīng)濟效益。