金科項(xiàng)目定位

1、金科廊橋水鄉(xiāng)調(diào)研報(bào)告 目 錄一、引言3（一）調(diào)研目的3（二）調(diào)研方法3二、宏觀環(huán)境調(diào)研3（一）政策環(huán)境3（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境3（三） 自然環(huán)境4三、微觀環(huán)境調(diào)研5（一）交通狀況5 (二) 周邊配套設(shè)施5 (三) 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)6四、項(xiàng)目基本情況6（一）開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介6（二）項(xiàng)目簡(jiǎn)介6五、項(xiàng)目定位7六、產(chǎn)品定位7七、廣告策略8八、SWOT分析及建議8調(diào)研心得9致 謝11附件11附件一：大學(xué)城區(qū)域交通及配套設(shè)施分布圖11附件二：金科廊橋水鄉(xiāng)項(xiàng)目規(guī)劃圖11附件三：金科廊橋水鄉(xiāng)項(xiàng)目戶型圖12附件四：組員調(diào)研工作照片14金科項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告一、引言（一）調(diào)研目的（二）調(diào)研方法 1.實(shí)地調(diào)研 現(xiàn)場(chǎng)觀察法 訪問(wèn)法。 2.空間

2、調(diào)研：網(wǎng)絡(luò)調(diào)研二、宏觀環(huán)境調(diào)研（一）政策環(huán)境 在全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷瘋長(zhǎng)的情況下，并伴隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)通貨膨脹的嚴(yán)重，為了使得經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家政府為此頒發(fā)了諸多的房產(chǎn)政策，特別是重慶地區(qū)的特殊環(huán)境。 2011年1月28日，重慶作為個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，開(kāi)始向個(gè)人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶地區(qū)購(gòu)第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%。 在國(guó)家政府出臺(tái)眾多房地產(chǎn)政策的情況下，房產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)也將在一定程度上受到牽制，特別是重慶今年年初出臺(tái)的房產(chǎn)稅，作為一種與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系密切的稅種，從短期的角度上看，房產(chǎn)稅能對(duì)高漲的重慶房地

3、產(chǎn)價(jià)格起到威懾作用，但從長(zhǎng)期的角度上看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素在于供求關(guān)系和后市的預(yù)期，遏制高房?jī)r(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”， 樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳”；同時(shí)，就重慶出臺(tái)的房產(chǎn)稅而言，在需求沒(méi)有大幅度減少的情況下，它對(duì)重慶樓市的影響有限。（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 伴隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中央政府對(duì)重慶市大規(guī)模直接投資和財(cái)政轉(zhuǎn)移的支付，讓重慶的經(jīng)濟(jì)踏上快速發(fā)展的步伐，并在眾多優(yōu)惠政策下，開(kāi)辟了重慶大學(xué)城，建設(shè)了重慶西永微電園，批準(zhǔn)了綜合保稅區(qū)，在大學(xué)城的整體入住的情況下，帶動(dòng)了大學(xué)城第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，重慶大學(xué)城經(jīng)濟(jì)得到快速進(jìn)步。與此同時(shí)，重慶近年來(lái)的發(fā)展看，兩江新區(qū)的建設(shè)了，以及一系列的大

4、型基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)工，農(nóng)轉(zhuǎn)非政策的整體水平上增加了城市居民的收入，農(nóng)轉(zhuǎn)非政策的實(shí)施，不僅帶動(dòng)了重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，也為重慶大學(xué)城帶來(lái)商機(jī)，而對(duì)住房剛性需求的產(chǎn)生準(zhǔn)備了市場(chǎng)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（3） 自然環(huán)境 大學(xué)城背倚縉云秀峰，遠(yuǎn)眺歌樂(lè)美景，地勢(shì)平坦，林木蔥籠，依山傍水，還有一條美麗的虎溪河相伴。形成其獨(dú)特的自然景觀。 “人民給我一片土，我還人民一座城?！贝髮W(xué)城的落成不僅兌現(xiàn)了沙坪壩區(qū)的承諾，更為市民贈(zèng)送了額外的禮物：“不僅還人民一座城，更還人民一片林?！敝貞c市林業(yè)局局長(zhǎng)吳亞認(rèn)為，大學(xué)城建設(shè)，是加速推進(jìn)“綠色民生”的生動(dòng)體現(xiàn)。 A森林大道之城：走進(jìn)重慶大學(xué)

5、城，100米寬的主干道旁，成片的楠木、銀杏、 香樟、黃葛樹(shù)、梧桐、古榕高低起伏、錯(cuò)落有致，而在小區(qū)巷道中，映入眼簾的是滿目的蒼翠欲滴、綠意盎然 B森林校園之城：“大學(xué)城里的13座高校，形成了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，適宜學(xué)習(xí)居住的人文教育高地?！?C森林公園之城：大面積的草坪、花海、森林、河流為主體，沿線眾多的市政綠化設(shè)施點(diǎn)綴其間日前，投資近2億元，全國(guó)首個(gè)大學(xué)主題公園重慶金科大學(xué)城公園在沙坪壩區(qū)建成。該公園沿虎溪河分布，占地500畝。其中，開(kāi)放式休閑公園分為學(xué)府人文區(qū)、河濱漫步區(qū)、疏林草坪區(qū)、運(yùn)動(dòng)公園、濕地保護(hù)區(qū)、RIVER WALK水岸風(fēng)情區(qū)和迷你高爾夫球場(chǎng)七個(gè)景區(qū)。D森林文化之城：生態(tài)文化與城市建設(shè)

6、相融的理念已經(jīng)深深植根于大學(xué)城的建設(shè)中，成為大學(xué)城新城建設(shè)的獨(dú)特文化。甚至，走遍大學(xué)城會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里所有公園都“不設(shè)防” 沒(méi)有建圍墻，讓綠化與市民零距離接觸，市民和學(xué)生可以從各個(gè)方向進(jìn)入公園散步游玩，甚至足不出戶，即可感受到鳥(niǎo)語(yǔ)花香與綠樹(shù)成蔭。三、微觀環(huán)境調(diào)研（一）交通狀況1、大學(xué)城交通狀況高速公路：成渝環(huán)線高速-渝遂高速公路隧道：大學(xué)城隧道連接沙坪壩區(qū)與璧山縣還有一條G319國(guó)道通過(guò)大學(xué)城公交線路：288到火車北站272是大學(xué)城專線，由重慶科技學(xué)院開(kāi)往陳家橋249（起點(diǎn)：重慶師范大學(xué)北側(cè)門(mén)） 266（起點(diǎn)：重慶大學(xué)北門(mén)） 都由大學(xué)城開(kāi)往沙坪壩291由重慶科技學(xué)院開(kāi)往大坪298 大學(xué)城到菜園壩等

7、等2、本項(xiàng)目交通狀況 金科廊橋水鄉(xiāng)目前已經(jīng)有9路公交車直達(dá)大學(xué)城區(qū)域，內(nèi)部交通往來(lái)暢達(dá)。從沙坪壩出發(fā)，乘大學(xué)城專線公交，約30分鐘便可抵達(dá)。雙碑大橋通車后，從北部新區(qū)、江北至本區(qū)域僅需15分鐘。未來(lái)還將按計(jì)劃修建一條專用高速公路連接該完善后，整個(gè)區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)更為為成熟的居住區(qū)。 (二)周邊配套設(shè)施1、 大學(xué)城配套設(shè)施：擁有西永、土主、陳家橋、虎溪、曾家、青木關(guān)、鳳凰、回龍壩八個(gè)鎮(zhèn)，和五大功能片區(qū)，即：20平方公里的重慶市大學(xué)城；10平方公里的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心和中央商務(wù)區(qū)；為大學(xué)城配套的14平方公里的西永科技產(chǎn)業(yè)園；15平方公里的土主現(xiàn)代物流園（含西南鐵路編組站、重慶鐵路集裝箱網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)站和與之

8、配套的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、加工業(yè)區(qū)）；10平方公里的旅游觀光區(qū)（含人工湖、高爾夫球場(chǎng)、童話世界主題公園和白鷺保護(hù)區(qū)）。2、 本項(xiàng)目配套設(shè)施： 卓越熙街商貿(mào)中心，大學(xué)城中心醫(yī)院（規(guī)劃中），科技學(xué)院，重大，四川美院。恒溫游泳池、果嶺高爾夫推桿場(chǎng)、綜合多功能健身會(huì)所、室外健身場(chǎng)等。 (三)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)樓盤(pán)名稱建筑類型開(kāi)盤(pán)時(shí)間價(jià)格物業(yè)費(fèi)裝修容積率綠化率金科廊橋水鄉(xiāng)別墅、高層、花園洋房2010-09-01 65002.5毛坯0.730%東方劍橋高層2010-04-1860001.2毛坯1.930.27%康田漫城高層2010-10-1365001.2毛坯331%碧水云天小高層2010-04-1758001.3毛坯3.4

9、35%北麓國(guó)際城多層，小高層、高層2011-05-3056001.6毛坯330%羲城藍(lán)灣高層2011-06-185900毛坯2.9930.78%協(xié)信城立方高層、洋房2011-0981002精裝2.130%中渝春華秋實(shí)別墅、高層、公寓2011-10毛坯2.4930%旭陽(yáng)臺(tái)北城多層、高層2011-970003毛坯330%四、項(xiàng)目基本情況（一）開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 金科集團(tuán)成立于1998年5月，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，以酒店、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、基建、物業(yè)管理等為輔業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，總資產(chǎn)約110億元，固定員工5000多人。目前，已進(jìn)入北京、重慶、四川、江蘇、湖南等省（市）的8個(gè)城市進(jìn)行房

10、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 金科始終把“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、用心做事”奉為宗旨，多次被國(guó)家和地方政府評(píng)為“重合同、守信用企業(yè)”和“誠(chéng)信開(kāi)發(fā)企業(yè)”，被多家權(quán)威金融單位授予AAA信用等級(jí)。此外，金科自創(chuàng)立以來(lái)，一直關(guān)注各項(xiàng)社會(huì)公益事業(yè)活動(dòng)，累計(jì)捐款超過(guò)9000萬(wàn)元（二）項(xiàng)目簡(jiǎn)介 金科廊橋水鄉(xiāng)占地1800余畝，開(kāi)發(fā)總量為150余萬(wàn)方，一期容積率僅0.7，建成后居住人口近5萬(wàn)多人,總開(kāi)發(fā)周期為5-7年，分四期開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品包括洋房、高層等，是目前大學(xué)城最大的純居住項(xiàng)目，也是金科集團(tuán)為大學(xué)城片區(qū)精心打造的高端人文住區(qū)。 金科廊橋水鄉(xiāng)獨(dú)有的80000方的示范體驗(yàn)區(qū)和3000方體驗(yàn)商業(yè)將為客戶帶來(lái)全新的立體感官體驗(yàn)。外立面風(fēng)格為創(chuàng)新中式

11、風(fēng)格，其配套包括恒溫游泳池、教堂、果嶺高爾夫推桿場(chǎng)、特色幼稚園、綜合多功能健身會(huì)所、室外健身場(chǎng)等等。交通咽喉的位置，交通樞紐站的配備為商業(yè)帶來(lái)日均2-3萬(wàn)的流動(dòng)消費(fèi)機(jī)會(huì)；緊臨重大的優(yōu)越位置，牢牢抓住近4萬(wàn)高端消費(fèi)人群，對(duì)臨近中、小學(xué)和川美、重師、重醫(yī)等高校的輻射更為項(xiàng)目帶來(lái)數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的消費(fèi)人群。配合特色景觀的打造，豐富的消費(fèi)選擇，必將為消費(fèi)人群提供舒適、極具尊崇感的消費(fèi)體驗(yàn)。在景觀打造上以虎溪河為主線，打造與原生態(tài)景觀融為一體的，極富層次感的小區(qū)景觀。1、物業(yè)公司：重慶金科物業(yè)管理有限公司 2、物 業(yè) 費(fèi)：2.50元/ 3、項(xiàng)目地址：沙坪壩大學(xué)城南二路166號(hào)（重慶大學(xué)虎溪校區(qū)旁） 4、占地面

12、積：1198800平米 5、綠 化 率：30% 6、建筑面積：1500000平米（總） 7、容 積 率：0.7 8、開(kāi) 發(fā) 商：重慶市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司 五、項(xiàng)目定位 打造金科大學(xué)城公園，依托眾多的大學(xué)人文底蘊(yùn)烘托的書(shū)香門(mén)第氣息，500畝真山真水的別致自然景觀的心靈觸動(dòng)，再現(xiàn)盛世繁華之下藏匿著遠(yuǎn)離塵囂的清靜自然。也正是在尊崇自然的前提下，金科廊橋水鄉(xiāng)定位于大學(xué)、公園、城，將大學(xué)的人文之美、公園的自然之美和城市的繁華之美完美演繹，成就了大學(xué)城生態(tài)公園的傳奇之作，提供給哦每一位金科廊橋水鄉(xiāng)業(yè)主公園的私家享受。6、 產(chǎn)品定位 以北美風(fēng)情，中式混搭為主，外立面風(fēng)格為創(chuàng)新中式風(fēng)格，其配套包括恒溫游

13、泳池、教堂、果嶺高爾夫推桿場(chǎng)、特色幼稚園、綜合多功能健身會(huì)所、室外健身場(chǎng)等等。金科廊橋水鄉(xiāng)集別墅、洋房、高層、商業(yè)等于一體。是目前大學(xué)城最大的純居住項(xiàng)目，也是金科集團(tuán)為大學(xué)城片區(qū)精心打造的高端人文住區(qū)。主推兩室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)。七、廣告策略 通過(guò)報(bào)紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、POP等做宣傳。此外還起動(dòng)了“森林重慶 廊橋水鄉(xiāng) 綠意之美”活動(dòng)，號(hào)召?gòu)V大網(wǎng)友發(fā)布相關(guān)綠色、環(huán)保、低碳等微博留言，活動(dòng)期間，市民只要登陸活動(dòng)網(wǎng)站，通過(guò)點(diǎn)擊鼠標(biāo)便可完成網(wǎng)上植樹(shù)。只要網(wǎng)民在網(wǎng)上成功種樹(shù)，金科廊橋水鄉(xiāng)就為重慶綠化長(zhǎng)江基金會(huì)捐款。網(wǎng)民的一次點(diǎn)擊就可以為重慶綠化貢獻(xiàn)一分錢(qián)。在“綠化長(zhǎng)江 重慶行動(dòng)” 中金科

14、捐贈(zèng)人民幣2000萬(wàn)元。八、SWOT分析及建議1、優(yōu)勢(shì)（1）項(xiàng)目位于虎溪河畔，縉云腳下，近璧山隧道，臨近西永微電園，扼守交通要道,輕軌主要站點(diǎn)近在咫尺, 處于公交樞紐位置，地塊規(guī)模大（2）政府重點(diǎn)打造區(qū)域之一，將成為繼主城區(qū)和兩江新區(qū)之后的重慶第三極，未來(lái)發(fā)展不可限量。（3）臨近輕軌一號(hào)，交通方便（4）位于重慶大學(xué)附近，容易引起消費(fèi)者的注意（5）項(xiàng)目屬于金科的，資金雄厚（6）具有良好的自然條件，環(huán)境優(yōu)美，綠化率高2、劣勢(shì)（1）目前交通不是很方便，輕軌一號(hào)還未開(kāi)發(fā)，對(duì)上班的來(lái)說(shuō)不是很方便（2）由于項(xiàng)目在縉云腳下，近璧山隧道，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較大，資金相對(duì)比其它周邊樓盤(pán)投入較多（3）周邊配套有待完善3、機(jī)會(huì)（1）大學(xué)城發(fā)展吸引力增強(qiáng)（2）大學(xué)城城市規(guī)劃（3）那邊樓盤(pán)較少，競(jìng)爭(zhēng)較小（4）目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，消費(fèi)者購(gòu)物力增強(qiáng)4、威脅（1）大學(xué)城市場(chǎng)受市場(chǎng)行情波動(dòng)影響較大（2）有龍湖和富力城等實(shí)力雄厚集團(tuán)的威脅（3）周邊低價(jià)樓盤(pán)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)5、對(duì)該項(xiàng)目的改進(jìn)意見(jiàn)及建議： 宏觀：第一適度領(lǐng)先降低成本，由于是政府重點(diǎn)打造區(qū)域之一，相對(duì)而言土地成本應(yīng)該較低。第二：賣(mài)點(diǎn)保留利于產(chǎn)品升級(jí)；第三：以舒適的社區(qū)環(huán)境、優(yōu)越的自然環(huán)境、完善的配套為項(xiàng)目的切入點(diǎn)；第四：控制總價(jià)、避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、注重產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益。